Jedro

Pravila o mejah pritožbenega postopka višjemu sodišču nalagajo, da upošteva le tiste pritožbene navedbe, ki so konkretizirane in jasne in glede teh preveri, ali je trditev o procesnem dejstvu resnična ter v nadaljevanju, če je odgovor pritrdilen, ali ustreza pojmu procesne kršitve. Navedbe pritožnice, da je v predlogu za postavitev izvedenca obširno navedla, na katera vprašanja naj ta odgovori, obrazložila pa je tudi, katera vlaganja v nepremičnino je izvedla, ne vsebujejo nobenega konkretnejšega očitka. Prav tako pritožnica ne pojasni, zakaj bi bil izvedenec dolžan predlagati svojo razrešitev. Tudi pritožbene trditve, da izvedensko mnenje ni odgovorilo na večino kritičnih vprašanj, vključno z zelo konkretnimi, so ostale nekonkretizirane, zato tudi nanje višje sodišče ni odgovarjalo.

Zatrjevana vlaganja tožene stranke so iz obdobja, ko tožnica ni bila lastnica spornih nepremičnin, zato slednja niti ni mogla biti obogatena.

Tudi dokaz z izvedencem je namenjen dokazovanju obstoja (ali neobstoja) določenega zatrjevanega dejstva (prim. 212. člen ZPP) in tudi za ta dokaz velja, da ga ni dopustno izvajati v informativne namene. Le izjemoma sodna praksa dopušča, da stranka šele na podlagi ugotovitev in mnenja izvedenca oblikuje (povzame) trditve o pravno relevantnih dejstvih, a le v primeru zahtevnih strokovnih vprašanj, glede katerih strankam ni mogoče očitati, da bi jih ob uporabi ustrezne skrbnosti morale poznati in jih določno zatrjevati že pred izvajanjem dokaza z izvedencem.

Pritožnica ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da pogodba ni bila izrecno podaljšana. O tem, da se podaljša, je bilo dogovorjeno že v zakupni pogodbi, le pod razveznim pogojem, če zakupodajalec ne bi bil več najemnik, ki pa, to pritožbeno ni izpodbito, ni nastopil. Pritožnica zato ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da podaljšanja ni mogoče domnevati, niti z interperetacijo, da je treba uporabiti zakonske določbe (o transformaciji v pogodbo za nedoločen čas) zato, ker pogodba ne vsebuje izrecno določbe o tem, da gre pasivnost pogodbenih strank šteti za izraz volje po podaljšanju pogodbe še za nadaljnjih deset let.

Pritožba zmotno meni, da bi njeno okoriščenje nastopilo šele s prejemom najemnin od te družbe. Kot je bilo že pojasnjeno, je tožbeni zahtevek utemeljen že, če toženi stranki ne uspe izkazati, da spornih nepremičnin ni uporabljala brezplačno. Da bi za uporabo karkoli plačala tožnici, pa tožena stranka v postopku niti ni trdila. Pri tem je dejstvo, da je sodišče prve stopnje nadomestilo oziroma uporabnino prisodilo za prazne prostore, nerelevantno.

Tožbeno breme lastnika je trditi in dokazati, da toženec brezplačno uporablja nepremičnino in za to nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikrajšanja na eni strani in obogatitve na drugi strani. (Ne)upravičeni uporabnik pa se lahko svoje obveznosti razbremeni, če zatrjuje in dokaže, da je bil bodisi dobroverni lastniški posestnik (drugi odstavek 95. člena SPZ) ali da ima z lastnikom sklenjen pravni posel, na podlagi katerega lahko (brezplačno) uporablja sporno nepremičnino.

Izrek

I.Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II.Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo:

I.Prvotožena stranka A., d. o. o., B., je dolžna plačati tožeči stranki 113.193,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 6. 2019 v roku 15 dni.

II.Zavrne se tožbeni zahtevek, ki se glasi:

"Prvotožena stranka A., d. o. o., B., je dolžna plačati tožeči stranki 6.737,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 6. 2019 v roku 15 dni.

Drugotožena stranka C. C. je nerazdelno dolžna plačati tožeči stranki 119.931,34 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 6. 2019 v roku 15 dni."

III.Zavrne se pobotni ugovor tožene stranke za investicijska vlaganja v višini 113.193,62 EUR.

IV.Prvotožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati stroške tega postopka v višini 13.036,00 EUR, po poteku izpolnitvenega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje.

V.Tožeča stranka je dolžna drugotoženi v roku 15 dni plačati stroške tega postopka v višini 604,60 EUR, po poteku izpolnitvenega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje.

2.Zoper sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki in priglasili stroške pritožbenega postopka.

3.Obe pravdni stranki sta na pritožbo nasprotne stranke odgovorili in priglasili stroške odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožnica je od 11. 4. 2014 lastnica nepremičnin v poslovni stavbi na naslovu ... v B. in od tožene stranke zahteva plačilo za uporabo 474,32 m² poslovnih prostorov v obdobju med julijem 2016 in junijem 2019.

Toženki sta nepremičnine uporabljali brez pravne podlage, prva toženka jih je dajala v uporabo drugim družbam, druga toženka pa je prostor uporabljala za svoje stanovanje. Tožnica zahtevek zoper drugo toženko uveljavlja tudi na podlagi spregleda pravne osebnosti.

6.Tožena stranka se je v postopku branila, da ima pravno podlago za najem prostora, da je uporabljala samo del nepremičnin (15 m²) in da je v prostore investirala.

7.Sodišče prve stopnje je v zadevi odločilo ponovno po tem, ko je višje sodišče s sklepom I Cpg 288/2022 z dne 6. 4. 2023 prvo sodbo razveljavilo tako v ugodilnem kot zavrnilnem delu ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

8.Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku ugotovilo, da je tožena stranka poslovni prostor uporabljala brez pravne podlage. Najem po verigi pogodb, na podlagi katerih je sporni prostor najemala, se je iztekel 8. 1. 2014. Ugovor prve toženke, da je pričakovala pridobitev lastninske pravice na podlagi 9. 2. 2009 sklenjene prodajne pogodbe z M. M., je zavrnilo kot neutemeljen, dokazni postopek pa ni potrdil niti ugovornih trditev, da je tožena stranka poslovni prostor zasedala le v velikosti 15 m².

9.Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, je prva toženka prostore v pritličju (234,85 m²) oddala družbi E., in jih torej uporabljala ter od tega imela korist. Prva toženka, F., d. o. o. in družba E. d. o. o. so povezane družbe. Dejanska uporabnica poslovnih prostorov v skupni izmeri 474,32 m² je bila prva toženka.

10.Višino uporabnine je sodišče preverilo s sodno cenilko in na tej podlagi prisodilo tožnici 113.193,62 EUR. V presežku 6.737,72 EUR je zahtevek zavrnilo.

11.Zavrnilo je tudi tožničin zahtevek za solidarno plačilo druge toženke. Tožnica je sicer izkazala, da je imela druga toženka na tem naslovu prijavljeno stalno prebivališče, ne pa, da je tam dejansko bivala. Temelja zahtevka ni našlo niti na podlagi spregleda pravne osebnosti, saj je sobe oddajala prva toženka in to pred časom, ko je tožnica postala lastnica. Ker tožena stranka ni izkazala vlaganj v prostore, je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi pobotni ugovor tožene stranke.

K pritožbi tožeče stranke zoper II. in V. točko izreka:

12.Pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP, ker da sodišče prve stopnje zavrnitve zahtevka v presežku (v višini 6.737,72 EUR) ni z ničemer obrazložilo, saj da je pojasnilo le, da je prisodilo 113.139,62 EUR, v katerem je že upoštevalo diskont 5,30 %, ni utemeljen.

13.Iz 20. točke obrazložitve izpodbijane sodbe namreč izhaja to, na kar se tožnica sklicuje v pritožbi - da je namreč uskladila svoj zahtevek z mnenjem izvedenke na 119.931,34 EUR, kar je upoštevalo tudi sodišče prve stopnje v delu, v katerem je zahtevku tožnice ugodilo. Vsota uporabnin, ki tožnici pripadajo za vtoževano obdobje, znaša 113.193,62 EUR, zato je razliko do vtoževanega zneska, ki je 6.737,72 EUR, sodišče prve stopnje zavrnilo. Pri tem se je v izpodbijani sodbi sklicevalo na zneske na strani 19 sodne cenitve cenilke G. G. (red. št. 75 spisa), katerih vsota ob upoštevanju diskonta da prisojeni znesek. Sodišče prve stopnje je tudi navedlo, da je v letu 2019 upoštevalo 4 mesece do odsvojitve nepremičnine (in ne 6 mesecev, ki jih je upoštevala cenilka). Glede na to dodatna obrazložitev ni bila potrebna. Odločitev v tem delu je višje sodišče lahko preizkusilo, vsebuje vsa odločilna dejstva, iz obrazložitve pa je tudi razvidno, na kakšen način jih je sodišče ugotovilo.

14.Pritožnica nadalje trdi, da je sodišče prve stopnje spregledalo njene neprerekane trditve, da je druga toženka celotno vtoževano obdobje vse nepremičnine tožnice uporabljala tudi kot fizična oseba. Sklicuje se na V. točko svoje prve pripravljalne vloge. Dejstvo, da ima druga toženka na tem naslovu prijavljeno svoje stalno prebivališče, po stališču pritožnice kaže na to, da je druga toženka nepremičnine uporabljala za svoje bivanje.

15.Vendar ne drži, da bi šlo za neprerekane trditve. Tožena stranka je namreč odgovorila, da prijava prebivališča v ničemer ne izkazuje uporabe stvari, v drugi pripravljalni vlogi (red. št. 58, list. št. 190), pa je navedla tudi, da je druga toženka z najemno pogodbo z F., d. o. o. dne 1. 10. 2009 (priloga B77 spisa) najela le del stanovanja, in sicer sobo s souporabo kuhinje ter je ta najemna pogodba ostala v veljavi vse do porušenja objektov. Da je druga toženka uporabljala le sobo in souporabljala kuhinjo, tožnica ni prerekala, pri čemer je bilo trditveno in dokazno breme o tem, da je druga toženka uporabljala celotno sporno nepremičnino, na njej.

16.Glede na to za utemeljitev pritožbe v tem delu ne zadoščajo nadaljnje pritožbene trditve, da je sodišče prve stopnje potrdilo o stalnem prebivališču druge toženke razlagalo v nasprotju z zakonom. Meni, da gre za javno listino, ki potrjuje resničnost tistega, kar je v njej navedeno, nesprejemljiva pa da je razlaga sodišča prve stopnje, da posredovanje podatkov iz centralnega registra prebivalstva - CRP ne odraža bivanja, pač pa le asociacijo na bivanje. Vendar je prebivališče kraj, kjer posameznik dejansko prebiva, in je ta kraj središče njegovih življenjskih interesov, medtem ko izpis podatkov iz CRP kot javna listina potrjuje le resničnost tistega, kar se v njej potrjuje ali določa, torej, da ima druga toženka na tem naslovu prijavljeno svoje prebivališče. Pritožnica pa obenem ne izpodbija nobenih drugih razlogov, na katere je sodišče prve stopnje oprlo svoj zaključek, da ni ugotovilo nobenih koristi druge toženke na škodo tožnice, zato zgolj s temi pritožbenimi trditvami pritožnica ne more uspeti.

17.Pritožbeni razlogi glede na navedeno niso podani. Ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

K pritožbi tožene stranke zoper I., III. in IV. točko izreka:

18.Prva toženka obširno pojasnjuje, zakaj izvedenec naj ne bi strokovno opravil svojega dela, sodišče prve stopnje pa je sodbo oprlo na pomanjkljivo izvedensko mnenje. Pravila o mejah pritožbenega postopka višjemu sodišču nalagajo, da upošteva le tiste pritožbene navedbe, ki so konkretizirane in jasne in glede teh preveri, ali je trditev o procesnem dejstvu resnična ter v nadaljevanju, če je odgovor pritrdilen, ali ustreza pojmu procesne kršitve. Navedbe pritožnice, da je v predlogu za postavitev izvedenca obširno navedla, na katera vprašanja naj ta odgovori, obrazložila pa je tudi, katera vlaganja v nepremičnino je izvedla, ne vsebujejo nobenega konkretnejšega očitka. Prav tako pritožnica ne pojasni, zakaj bi bil izvedenec dolžan predlagati svojo razrešitev. Tudi pritožbene trditve, da izvedensko mnenje ni odgovorilo na večino kritičnih vprašanj, vključno z zelo konkretnimi, so ostale nekonkretizirane, zato tudi nanje višje sodišče ni odgovarjalo. Pritožnica se sklicuje na to, da bi ob prejemu sklepa o postavitvi izvedenca ta moral ugotoviti, ali razpolaga z ustreznim strokovnim znanjem, da izpolni nalogo sodišča, a tudi tu ne pojasni, v čem bi bilo izvedensko mnenje pomanjkljivo oziroma nejasno. Tudi pritožbenih trditev, da izvedenec niti ni poskusil odgovoriti na bistvena vprašanja iz naloge, pritožnica ni konkretizirala, zato višje sodišče nanje ni odgovarjalo.

19.V zvezi z zatrjevanimi vlaganji tožene stranke je dokazni postopek pokazal, da nepremičnina ni bila v tako slabem stanju, da bi bila primerna le za rušenje (tega pritožba ni izpodbila, kar bo pojasnjeno na koncu obrazložitve) in da prva toženka s predloženimi računi, s katerimi je svoja vlaganja dokazovala, investicij v nepremičnino ni dokazala. Po stališču sodišča prve stopnje je šlo za vzdrževanje objekta (s čimer se ta ohranja v dobrem stanju in omogoča njegovo uporabo). Za odločitev pa je bistveno (in bo še pojasnjeno spodaj), da je šlo za sukcesivna dela med leti 1996 in 2007, ko tožnica še ni bila lastnica spornih prostorov. Zatrjevana vlaganja tožene stranke so iz obdobja, ko tožnica ni bila lastnica spornih nepremičnin, zato slednja niti ni mogla biti obogatena. Da bi bilo zatrjevano več od tega ali drugače, pritožnica ne uveljavlja. Glede na predloženo listinsko dokumentacijo so bila zadnja vlaganja opravljena v letu 2007, zato se izvedenec o morebitni povečani vrednosti objekta zaradi vlaganjniti ni mogel izjasniti. Pritožnica ne uveljavlja, da bi v postopku zatrjevala, da so bila kakršnakoli vlaganja v sporne prostore opravljena v času po pridobitvi lastninske pravice tožnice, zaradi česar bi bila ta okoriščena.

20.Tudi dokaz z izvedencem je namenjen dokazovanju obstoja (ali neobstoja) določenega zatrjevanega dejstva (prim. 212. člen ZPP) in tudi za ta dokaz velja, da ga ni dopustno izvajati v informativne namene. Le izjemoma sodna praksa dopušča, da stranka šele na podlagi ugotovitev in mnenja izvedenca oblikuje (povzame) trditve o pravno relevantnih dejstvih, a le v primeru zahtevnih strokovnih vprašanj, glede katerih strankam ni mogoče očitati, da bi jih ob uporabi ustrezne skrbnosti morale poznati in jih določno zatrjevati že pred izvajanjem dokaza z izvedencem.

Da bi v tej zadevi šlo za tak primer, pritožba ne uveljavlja, v tej smeri ni mogoče upoštevati niti pritožbenih trditev, da je izvedenec od tožene stranke zahteval projektno dokumentacijo za izvedena vlaganja, čeprav mu je bilo že predhodno pojasnjeno, da ta ne obstaja več. Glede na povedano o trditveni podlagi tožene stranke so zato neutemeljene pritožbene trditve, da izvedenec dejanskega ogleda praktično (razen nekaj meritev) ni opravil, čeprav bi lahko v naravi preveril čisto vsa dela, ki jih je toženka navedla v odgovoru na tožbo (ni pa jih konkretizirala v pritožbi), posledično pa tudi vse pritožbene trditve v zvezi s podatki o stanju nepremičnine v času zakupne pogodbe in o cenitvi izvedenca H. H., iz katere da je razviden obseg in vrednost investicij. Prepoved informativnega dokaza je gotovo utemeljena takrat, ko stranka pozna ali bi lahko poznala dejstva, ki jih mora zatrjevati v okviru trditvenega bremena. A ne glede na to - tudi če bi sodišče prve stopnje na podlagi mnenja izvedenca ugotovilo vsa s strani tožene stranke zatrjevana vlaganja v sporne prostore, kot že pojasnjeno, to pobotnega ugovora zoper tožnico ne bi utemeljilo .

21.Pritožnica nadalje uveljavlja, da je bila ocena višine nadomestila oziroma ocena tržne vrednosti izvedena na podlagi podatkov, ki jih je vsebovalo izvedensko mnenje. S kakšnimi razlogi naj bi tekom postopka temu ugovarjala, v pritožbi ni pojasnila, prav tako ne, v čem bi bilo mnenje obremenjeno s kritičnimi napakami oziroma katere naj bi bile take, niti, zakaj ne more biti podlaga za sodbo in zakaj podatki o dejanskem stanju ne bi smeli biti povzeti iz izvedenskega mnenja (še posebej upoštevaje dejstvo, da je bila nepremičnina v času izdelave mnenja že porušena). Zato na te pritožbene trditve višje sodišče (upoštevaje uvodoma pojasnjeno o konkretizaciji pritožbenih navedb) ni ogovarjalo.

22.Neutemeljene so tudi pritožbene trditve, da tožnica za zadostitev svojemu dokaznemu bremenu glede višine uporabnine ni predlagala postavitve izvedenca. Tožnica je namreč že v tožbi ocenila višino uporabnine za vtoževano obdobje na 120.000,00 EUR (prim. red. št. 1, list. št. 3 spisa), in za določitev vrednosti najemnine kot dokaz predlagala postavitev izvedenca gradbeno - ekonomske stroke. Da naloga pridobitve podatkov za potrebe ocene uporabnine izvedencu I. I. ni bila dana, ni relevantno zato, ker je bila v postopku za ta namen imenovana druga izvedenka, pritožnica pa niti ne pojasni, kako je dejstvo, da je bilo cenilno mnenje I. I. uporabljeno na tak način, vplivalo na njeno možnost priprave lastne obrambe, na kar se sklicuje. Pritožbeni očitek, da tožena stranka ni imela možnosti, da bi podala ustrezne predloge za svojo obrambo, ki je povsem pavšalen, je zato neutemeljen.

23.Pritožba sodišču prve stopnje pavšalno očita neizvedbo dokazov z zaslišanjem prič J. J. in K. K. Sodišče prve stopnje je za to v 3. točki obrazložitve izpodbijane sodbe navedlo pravilne razloge: tožena stranka ni podala bistvenih trditev o višini, plačilu, kraju izročitve plačila oziroma razlogih plačila na roke, česar pritožba ne izpodbija. Glede na to, da je tožnica izrecno prerekala prejem najemnine s strani prve toženke v prvi pripravljalni vlogi (prim. red. št. 6, list. št. 23 in 27 spisa) in predložila pisno izjavo L. L., ki je prejem zakupnine zanikal (prilogi A26 in A27), je zmotno pritožbeno stališče, da bi šele tožničino opozorilo, da ugovori o plačilu najemnin niso dovolj določni, terjalo konkretizacijo trditev tožene stranke. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno navedlo, da je trditve o plačilu podala tožena stranka, zato je bilo dokazno breme na njeni strani (prim. 212. člen ZPP). Tožena stranka, kot izhaja iz procesnega gradiva, ni trdila niti, da bi vse vtoževane najemnine plačala, saj je v odgovoru na tožbo (prim. red. št. 5, list št. 17 spisa) zgolj pavšalno trdila, da so bile najemnine ves čas plačevane tudi tožnici (po njenem pooblaščencu L. L.). Ker s predlaganimi dokazi trditvene podlage ni mogoče nadomeščati, navedenih prič sodišče utemeljeno ni zaslišalo.

24.Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je tožena stranka povedala, da je najemnino plačevala redno na roke L. L. (kar da je dovolj specifično), in kar se je začelo dogajati po smrti M. M., ker da je bila s takim načinom plačevanja najemnine povezana obljuba L. L., da bo za toženo stranko uredil probleme s prenosom lastništva v Makedoniji. Pritožba namreč ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožena stranka dokaznega predloga za zaslišanje L. L. s tem v zvezi ni podala. Na kršitev pravice do izjave zaradi zavrnitve dokaznega predloga z zaslišanjem priče se namreč lahko sklicuje le stranka, ki je izvedbo takega dokaza predlagala (prim. 7. in 212. čl. ZPP). Posledično je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje z neizvedbo tega dokaza toženi stranki odvzelo možnost izkazati plačilo najemnin ter da gre v tem delu za sodbo presenečenja.

25.V zvezi z nepravilno uporabo materialnega prava glede pridobitve lastništva nepremičnin s strani tožnice višje sodišče ugotavlja, da se pritožnica sklicuje na okoliščine pred vpisom lastninske pravice tožnice v zemljiško knjigo. Vendar ne gre spregledati, da gre med pravdnima strankama v tej zadevi za zahtevek lastnice zoper nelastnico. V takem razmerju zadošča, da tožnica zatrjuje in dokaže, da je sama lastnica sporne nepremičnine, da jo tožena stranka brezplačno uporablja in da za brezplačno uporabo nima pravne podlage. Ker po prvem odstavku 11. člena Stvarnopravnega zakonika velja domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiški knjigi (vpis pa učinkuje od dne vložitve predloga v zemljiško knjigo) in je višje sodišče že ob predhodnem odločanju pojasnilo, da so bile toženi stranki vse okoliščine v zvezi z zemljiškoknjižnim stanjem znane že 11. 4. 2014, so nerelevantne vse pritožbene trditve v zvezi s tem, kako je postopek lastninskega preoblikovanja N. Skopje vplival na lastništvo nepremičnin v B. in kakšen je učinek oblastvenega akta, na katerega se tožnica sklicuje kot na podlago za prenos lastninske pravice. Posledično se sodišče prve stopnje do teh dejstev ni bilo dolžno opredeljevati, kajti sodišče ni dolžno posebej odgovoriti na vsak razlog stranke, če ta ni pravno pomemben za odločitev v zadevi in je nasprotno pritožbeno stališče zmotno. To velja tudi za pritožbene trditve, da se sodišče ni izreklo o pravnem vprašanju, ali je bila navedena odločba sploh sposobna prenesti lastninsko pravico na tožnico. V tem postopku tožena stranka teh dejstev ne more uveljavljati kot ugovor, saj bi morala v zvezi z v zemljiško knjigo vpisano lastninsko pravico tožnice sama sprožiti pravdni postopek.

26.Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek o napačni interpretaciji zakupne pogodbe, sklenjene med N. d. o. o. v B. in F. d. o. o. dne 8. 1. 2001. Po stališču pritožnice naj bi pogodba določala, da se lahko po preteku treh let podaljša še za nadaljnjih deset let. Čeprav je sodišče prve stopnje sicer pravilno štelo, da pogodba ni bila odpovedana in se je najemno razmerje nadaljevalo tudi po preteku treh let od sklenitve, pa naj bi po mnenju pritožnice napačno štelo, da je prišlo do podaljšanja za dobo (le) deset let. Po stališču pritožnice namreč sodišče zato, ker pogodba po poteku treh let ni bila izrecno podaljšana in je najemnik nepremičnino še naprej uporabljal, najemodajalec pa s tem v zvezi ni storil ničesar, ni imelo podlage, da bi pasivnost strank interpretiralo kot izraz volje, da se pogodba podaljša za deset let, pač pa bi moralo šteti, da je prišlo do transformacije najemne pogodbe za določen čas v pogodbo za nedoločen čas.

27.Vendar je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je prišlo do podaljšanja še za deset let, pravilna. Iz III. točke zakupne pogodbe namreč izhaja, da če bo po preteku treh let (torej 8. 1. 2004, dodalo višje sodišče) zakupodajalec še imel nepremičnine, ki so predmet pogodbe, v zakupu, se stranki dogovorita, da se ta zakupna pogodba podaljša še za deset let. Pritožnica ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je k tej pogodbi zakupodajalec prav 8. 1. 2004 sklenil aneks, s katerim je dal zakupojemalcu v brezplačni zakup dodatne prostore. Tudi po stališču višjega sodišča to izkazuje verjetnost, da je bil zakupodajalec še vedno najemnik po najemni pogodbi z dne 6. 7. 1992 (kajti tudi N. Skopje je bila še lastnica teh poslovnih prostorov, njenega soglasja k sklenitvi aneksa pa N. d. o. o., B., niti ni rabila), zato pritožnica ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da pogodba ni bila izrecno podaljšana. O tem, da se podaljša, je bilo dogovorjeno že v zakupni pogodbi, le pod razveznim pogojem, če zakupodajalec ne bi bil več najemnik, ki pa, to pritožbeno ni izpodbito, ni nastopil. Pritožnica zato ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da podaljšanja ni mogoče domnevati, niti z interperetacijo, da je treba uporabiti zakonske določbe (o transformaciji v pogodbo za nedoločen čas) zato, ker pogodba ne vsebuje izrecno določbe o tem, da gre pasivnost pogodbenih strank šteti za izraz volje po podaljšanju pogodbe še za nadaljnjih deset let.

28.Pritožbeni očitek o zmotni uporabi 615. člena OZ (o molče obnovljenem zakupu) je torej neutemeljen. Posledično tožnica ni pridobila nepremičnine, obremenjene z najemnim razmerjem za nedoločen čas, kot vztraja pritožba in so nadaljnja razlogovanja v tej smeri (pod točko 38 pritožbe) neutemeljena. To velja tudi za pritožbene trditve, da naj bi bilo zato na strani tožnice dokazno breme o tem, da je bila najemna pogodba za nedoločen čas pravilno odpovedana. Dokazno breme, da (so)uporaba sporne nepremičnine ni bila protipravna, temveč da je temeljila na določenem upravičenju, je na toženi stranki. Uspeti pa ne more niti s sklicevanjem na razloge predhodnega sklepa višjega sodišča, da naj bi bilo tožničino trditveno in dokazno breme, da N., d. o. o., B., ni imela nepremičnin v najemu po pogodbi iz leta 1992, saj glede na zgoraj pojasnjeno to ni več relevantno. Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, po 11. 4. 2014 tožena stranka v nobenem primeru ne more več biti v dobri veri: zakupna pogodba je prenehala, N., d. o. o., B., pa ni imela več dovoljenja oddajati nepremičnine v najem.

29.Po stališču pritožnice naj bi sodišče prve stopnje zmotno ovrednotilo tudi pravne posledice sklenitve prodajne pogodbe med prvo toženko in M. M. Meni, da je vprašanje utemeljenega pričakovanja prve toženke, da bo pridobila lastninsko pravico, bistveno pri ugotavljanju dobrovernosti lastniškega posestnika. Ta se v primeru, da ima z lastnikom sklenjen pravni posel, na podlagi katerega lahko uporablja nepremičnino, lahko razbremeni položaja neupravičenega uporabnika. Trdi, da naj bi dokazala, da je imela sklenjeno prodajno pogodbo z osebo, za katero je bila utemeljeno prepričana, da je lastnik, zaradi česar je upravičeno pričakovala pridobitev lastništva.

30.Pritožnica s tem ne more uspeti iz naslednjih razlogov: že od sklenitve zakupne pogodbe med N. d. o. o., B., in F. d. o. o. torej od leta 2001 je bila seznanjena s tem, da N. d. o. o., B., ni lastnica parcel, ki so predmet sporne prodajne pogodbe - gre namreč za iste parcele kot v zakupni pogodbi; tudi zastopnik te družbe, prodajalec M. M., ni bil lastnik teh nepremičnin. Edina v zemljiški knjigi vknjižena lastnica spornih parcel je bila namreč v vsem tem času le N. Skopje (kasneje pa tožnica), vse ostale plombe med leti 2001 in 2007 so bile nerešene. Tega pritožnica ne izpodbija in sodišče prve stopnje ima prav, da bi prva toženka, glede na neurejenost lastništva parcel, ki so bile predmet prodajne pogodbe, kot dobra gospodarstvenica morala spremljati zemljiškoknjižno stanje nepremičnin. Zgolj sklicevanje na jamstva, ki da jih je prvi toženki dal M. M., ni dovolj utemeljen razlog. Višje sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da prvi toženki ne bi smelo ostati neznano tudi to, da je bil pri spornih nepremičninah s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani z dne 30. 9. 2008 (torej slabe tri mesece pred sklenitvijo prodajne pogodbe) vknjižen izbris lastninske pravice prodajalca M. M. in vzpostavljeno prejšnje zemljiškoknjižno stanje lastnika N. Skopje za parceli 1130/2 in 1129/2, medtem ko je že iz same prodajne pogodbe izhajalo, da parcela 1129/1 ni vknjižena na prodajalca. S sklicevanjem na dejstvo, da iz zemljiškoknjižnega izpiska na dan 12. 3. 2007 izhaja, da je bil pri parceli 1130/2 kot lastnik vklnjižen M. M., kasnejše spremembe pa na to dejstvo ne morejo vplivati, pritožnica ne more uspeti. Sodišče prve stopnje je navedbe toženk o upravičenem pričakovanju pridobitve lastništva ovrednotilo pravilno. Zgolj dodati gre, da se tudi pritožnica sama (pod točko 29 pritožbe), sklicuje na to, da je za presojo ravnanj strank ključno zemljiškoknjižno stanje v trenutku, ko so bila ta ravnanja izvedena - v tem primeru je to bilo zemljiškoknjižno stanje v času sklepanja prodajne pogodbe.

31.Glede na pojasnjeno v prejšnji točki obrazložitve je neutemeljen tudi očitek o napačnem povzemanju listin v sodbo. Pritožnica ni obrazložila, kako je dejstvo, da je po 3. 1. 2007 obstajalo obdobje, ko N. Skopje ni bila zemljiškoknjižna lastnica spornih nepremičnin, vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Pritožbeni očitek o protispisnosti je uperjen tudi zoper ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila sama prva toženka, ne pa družba F. d. o. o. najemodajalka v podnajemni pogodbi z družbo E. d. o. o. z dne 20. 12. 2013. Vendar ne gre za to, da bi sodišče prve stopnje vsebini listine (v prilogi B6) pripisalo drugačno vsebino kot jo ima v resnici; sama pritožnica namreč priznava, da je na vrhu pogodbe kot najemodajalka navedena prva toženka (pogodbo pa je podpisala F. d. o. o.), kar sicer ni bistveno. Sodišče prve stopnje je v okviru ugotavljanja dejanskega stanja zaključilo, da je bila prva toženka dejanska uporabnica 474,32 m² prostorov v pritličju, in sicer zaradi povezanosti druge toženke in družbe E. d. o. o. ter dokazne ocene drugih listin - računov in kreditnih pogodbe prve toženke, s katerimi je izkazovala vlaganja v sporno nepremičnino.

32.S pritožbenim izvajanjem, da je podnajemno pogodbo podpisala družba F. d. o. o. in je na pogodbi tudi njen žig, pritožnica zato ne more uspeti. Prihaja pa tudi sama s seboj v nasprotje, ko se sklicuje na celotno verigo pogodb in dejstvo, da je F. d. o. o. oddala v najem 15 m² pisarn, hkrati pa trdi, da je jasno, da prva toženka ni imela v najemu prostorov, ki jih je v podnajem vzela družba E. d. o. o., torej celotno pritličje stavbe. Prva toženka je namreč v postopku sama izkazovala, da je z družbo F. d. o. o. 1. 12. 2004 sklenila najemno pogodbo za pisarne v pritličju, ta najemna pogodba pa naj bi se transformirala v pogodbo za nedoločen čas. Zaključek sodišča prve stopnje, da slednje pogodbe prva toženka ni izkazala, je torej pravilen. Pritožbeni očitek o zmotni ugotovitvi dejanskega stanja glede vprašanja, kdo je dejansko uporabljal nepremičnino in v kakšnem obsegu, je neutemeljen.

33.V zvezi z zaključkom, da je bila prva toženka okoriščena z oddajo v najem družbi E. d. o. o. pritožba zmotno meni, da bi njeno okoriščenje nastopilo šele s prejemom najemnin od te družbe. Kot je bilo že pojasnjeno, je tožbeni zahtevek utemeljen že, če toženi stranki ne uspe izkazati, da spornih nepremičnin ni uporabljala brezplačno. Da bi za uporabo karkoli plačala tožnici, pa tožena stranka v postopku niti ni trdila. Pri tem je dejstvo, da je sodišče prve stopnje nadomestilo oziroma uporabnino prisodilo za prazne prostore, nerelevantno.

34.Po mnenju pritožbe naj bi sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo materialno pravo s tem, ko naj bi spregledalo, da med tožnico in F. d. o. o. še vedno učinkuje najemna pogodba, zaradi česar naj ne bi bilo mogoče šteti, da je obdobje, za katerega bi morala tožena stranka plačevati uporabnino, sploh začelo teči. Glede na zgoraj ugotovljeno o dejanskem stanju zadeve pritožbeni očitek ni utemeljen. Višje sodišče je že ob predhodnem odločanju pojasnilo, da je imela tožena stranka že 11. 4. 2014 možnost seznaniti se z vsemi podatki in listinami v zvezi s predlagano vknjižbo lastninske pravice na ime tožnice, zato so nerelevantne vse pritožbene trditve v zvezi z dopisom odvetnika L. L. in kaj se je pri tem odvetniku dogajalo, vključno s pritožbenimi trditvami, da bi moralo sodišče prve stopnje dopis odvetnika z dne 10. 4. 2017 šteti kot preveč nedoločen (v njem je bila tožena stranka seznanjena s tem, da prostore zaseda brez pravnega naslova in je nedobroverna uporabnica). Predmet zahtevka na plačilo uporabnine je obdobje od junija 2016 dalje, pritožnica pa se neutemeljeno zavzema za to, da bi morala tožnica bodisi odpovedati pogodbo bodisi sprožiti postopek izpraznitve nepremičnin, da bi pridobila pravico do nadomestila. Kot že pojasnjeno, je tožbeno breme lastnika trditi in dokazati, da toženec brezplačno uporablja nepremičnino in za to nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikrajšanja na eni strani in obogatitve na drugi strani. (Ne)upravičeni uporabnik pa se lahko svoje obveznosti razbremeni, če zatrjuje in dokaže, da je bil bodisi dobroverni lastniški posestnik (drugi odstavek 95. člena SPZ) ali da ima z lastnikom sklenjen pravni posel, na podlagi katerega lahko (brezplačno) uporablja sporno nepremičnino.

35.Na pritožbene trditve o razmerju singularnega pravnega naslednika prodajalca do dobrovernega kupca, ki da mu je bila zaradi ravnanj pravnega naslednika oziroma oblastnega akta tuje države onemogočena pridobitev lastništva, višje sodišče, ker za odločitev v zadevi niso relevantne, ni odgovarjalo. Ker pritožbeno ni izpodbito, da je prva toženka po 1. 12. 2005 zasedala poslovni prostor brez pravnega naslova (takrat se je namreč iztekla njena najemna pogodba z F. d. o. o., prim. 12. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), so neupravičene tudi nadaljnje pritožbene trditve, da bi moralo sodišče prve stopnje v primeru obstoja pogodbene podlage izključiti uporabo pravil o verzijskih zahtevkih.

36.V zvezi s pobotnim ugovorom pritožnica presoji sodišča prve stopnje očita kršitve po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, a pri tem izpodbija ugotovljeno dejansko stanje v zvezi s stanjem stavbe, katere rušenje da so preprečila prav vlaganja tožene stranke. Po stališču pritožnice obdobje, v katerih so bila izvedena, ni relevantno, saj naj bi bila tožnica za njihovo vrednost obogatena. Vendar rezultat domnevnih vlaganj oziroma morebitna povečana vrednost nepremičnin pripada njihovim (so)lastnikom. Terjatev tožene stranke je nastala v trenutku, ko se je vrednost nepremičnine povečala, torej že takrat, ko so bila vlaganja končana, saj je tedaj prišlo do okoriščenja lastnice in hkrati do toženkinega prikrajšanja. Tudi pri povrnitvi vlaganj gre za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, katerega konstitutivni element je tudi obogatitev nasprotne stranke, ki pa v tem primeru ni tožnica, pač pa njen pravni prednik. Pri tem pritožnica ne more uspeti niti s sklicevanjem na prodajno pogodbo, sklenjeno s M. M., saj tožnica ni bila stranka te pogodbe (prim. načelo relativnosti iz 125. člena OZ). Posledično so zato nerelevantne vse nadaljnje pritožbene trditve, v katerih pritožnica ponavlja trditve o vlaganjih, saj so bila ta (ne glede na domnevno dobrovernost glede svojega lastništva) izvedena v obdobju, ko tožnica ni bila lastnica spornih prostorov. Glede na to, da se v pritožbi že sama sklicuje na dogovor prve toženke s takratnim lastnikom, so nerelevantne tudi nadaljnje pritožbene trditve o zavarovanju vlaganj, ki da jih je prva toženka izvedla do pridobitve svoje lastninske pravice. V nasprotju s pritožbo tudi po mnenju višjega sodišča to potrjuje stališče sodišča prve stopnje, da je prva toženka v nepremičnine vlagala zato, da bi jih lahko uporabljala.

37.Pritožnica uveljavlja še kršitev pravice do izjave, ker da ji sodišče prve stopnje ni dalo možnosti, da se izjasni o drugi pripravljalni vlogi tožnice v novem sojenju z dne 4. 12. 2023. A pritožnica zgolj pavšalno trdi, da ji je bila s tem odvzeta pravica do obrambe. Pri tem že sama pojasni, da gre za odgovor tožnice na pripravljalno vlogo tožene stranke, za katerega je tožnica prejela rok na naroku 21. 11. 2023. Ker je tudi tožena stranka dobila možnost odgovoriti na s strani tožnice na naroku 21. 11. 2023 vloženo pripravljalno vlogo, sta bili obe stranki obravnavani enakopravno. Morebitnega vpliva na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe pritožnica ne zatrjuje, zato pritožbeni očitek ni utemeljen.

38.Višino uporabnine je sodišče prve stopnje preverilo s sodno cenilko, ki je pri višini upoštevala mesečno tržno najemnino, izračunano za kvadraturo spornega poslovnega prostora, kar je v sodni praksi uveljavljen način uveljavljanja odškodnine zaradi nezmožnosti uporabe nepremičnine. Na pogodbo, sklenjeno med N. d. o. o., B., in F. d. o. o., pa se, kot je bilo že zgoraj pojasnjeno, pritožnica ne more uspešno sklicevati, saj pri tem ni mogoče govoriti o nadomestilu, ki bi ga bilo mogoče doseči sporazumno s pogodbo (med pravdnima strankama). Sklicevanje na sodno prakso, v kateri sta bili pravdni stranki predhodno tudi pogodbeni stranki, je zato neutemeljeno. Ker je bila višina tržne najemnine določena na podlagi načina tržnih primerjav, pri katerem sta bila upoštevana tudi starost in vzdrževanje objekta, kot je bilo ocenjeno v predhodno izdelanem izvedenskem mnenju, so neutemeljene pavšalne pritožbene trditve, da je bilo nadomestilo odmerjeno za previsoko vrednost nepremičnine. Da se na predhodna vlaganja tožena stranka ne more uspešno sklicevati, je že bilo pojasnjeno, zato so s tem v zvezi neutemeljene tudi pritožbene trditve, da je tožnica obogatena za vlaganja, ki jih je namesto nje izvedla tožena stranka.

K odločitvi o pritožbenih stroških:

39.Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Nobena od pravdnih strank s svojo pritožbo ni uspela, zato vsaka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

-------------------------------

1Za čas od junija 2014 do junija 2016 je tožbo tekom postopka umaknila, prilagodila (povečala) pa je zahtevek glede višine uporabnine. O umiku tožbe je bilo odločeno v predhodni sodbi.

2Prim. prvi odstavek 224. člena ZPP.

3Sklep in sodba III Ips 130/2009 z dne 29. 5. 2012.

4Sklep VS RS VIII Ips 160/2017 z dne 5. 9. 2017.

5Sklicuje se na izdajo odločbe o prevzemu poslovnega prostora s strani tožnice iz leta 2006 in dopolnjene s sklepom 15. 5. 2013, iz katere da izhaja, da sporne nepremičnine niso bile vključene v postopek preoblikovanja N. Skopje in so bile na tožnico prenesene naknadno.

6Pritožbeno ni izpodbijano, da so prva toženka, F. d. o. o., E. d. o. o. in druga toženka prek sorodstvenih vezi povezane osebe,druga toženka je bila tako družbenica F. d. o. o. kot prve toženke.

7Prodajna pogodba med prvo toženko in M. M. je bila sklenjena februarja 2009.

8Njen družbenik in direktor ima enak priimek kot druga toženka - lastnica družbe F. d. o. o. (in tudi prve toženke) in kot direktorica te družbe.

9Sodba VS RS II Ips 117/2017 z dne 18. 10. 2018.

10Tako VSL Sodba in sklep II Cp 280/2018 z dne 7. 11. 2018.

11Tako VSL Sodba II Cp 841/2017 z dne 14. 6. 2017.

12Prim. VSL sodba in sklep I Cp 1499/2012 z dne 28. 11. 2012,

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 190, 190/1, 615, 615/1 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 7, 212 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 11, 11/1, 95, 95/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.