Jedro

Inšpekcijski organ lahko po 125. in 126. členu SZ-1 odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister ter niso primerni za normalno rabo, ali če etažni lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju oziroma če ne vzdržuje najemnega stanovanja v skladu z normativi, pa je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim delom večstanovanjske stavbe ali da se odvrne škoda, ki ogroža oziroma onemogoča normalno uporabo stanovanja.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ po uradni dolžnosti naložil etažnemu lastniku stanovanja št. 3 v večstanovanjski stavbi A., da v dveh mesecih od vročitve izpodbijane odločbe izvede skrben strokovni pregled kanalizacijskih cevi in fug stenskih in talnih keramičnih ploščic, predvsem pri stikih z napravami oziroma sanitarno opremo, v kopalnici stanovanja št. 3 in ugotovljene napake v istem roku strokovno odpravi, tako da se odpravi zamakanje v spodnji kopalnici stanovanja št. 1, v lasti B.B., A. (točka 1 izreka). V 2. točki izreka je določeno, da pritožba zoper izpodbijano odločbo ne zadrži njene izvršitve ter v točki 3 izreka, da mora zavezanec o odpravljenih nepravilnostih, torej o izvršitvi odločbe takoj obvestiti Stanovanjsko inšpekcijo. Iz obrazložitve je nadalje razvidno, da je stanovanjska inšpekcija opravila ogled na kraju samem, pri katerem so sodelovali B.B. kot lastnica stanovanj št. 1 in 2 na A., C.C., stanujoč A. in tožnik, ki stanuje na D., ki je etažni lastnik stanovanja št. 3 ter njegov pooblaščenec odvetnik E.E. Ugotovitve ogleda so bile naslednje: na stropu pri vratih kopalnice stanovanja št. 1 je viden madež zamakanja sanitarnih voda. Na tem mestu zamaka občasno, zamakati je začelo pred tremi leti. Vlažnost ugotovljenega madeža na stropu kopalnice stanovanja št. 1 je bila na dan ogleda izmerjena z elektronskim vlagomerom Greisinger electronic GMI 15, ki je pokazal prekomerno stopnjo vlažnosti na mestu tega madeža. Nad delom kopalnice stanovanja št. 3, kjer se nahaja ugotovljeni madež zamakanja sanitarnih voda, se nahaja del kopalnice zgornjega stanovanja št. 3, in sicer del le-te, kjer se nahaja tuš kad. Prvostopenjski organ je bil ob ogledu tudi seznanjen, da je v kopalnici stanovanja št. 3 nazadnje močno namakalo pred enim letom. Takoj po močnem zamakanju je etažni lastnik stanovanja št. 3 (tožnik) s trajno elastičnim kitom zatesnil stike tuš kadi s talnimi in stenskimi ploščicami. Kljub tej intervenciji še vedno občasno, vendar v manjšem obsegu, zamaka v kopalnici stanovanja št. 1; torej na mestu ugotovljenega madeža. Nadaljnje ugotovitve so bile, da kopalnica stanovanja št. 3 še ni bila obnovljena, ima kanalizacijske svinčene cevi. Tik ob kopalnici stanovanja št. 3 se nahaja kopalnica stanovanja št. 2. Ta kopalnica je v fazi celovite obnove, ki se je pričela v mesecu oktobru lanskega leta, zato se ta kopalnica še ne uporablja, do ogleda so bile namreč zamenjane vse vodovodne in kanalizacijske cevi ter je bil položen cementni estrih. Izjave udeležencev ogleda so bile nasprotujoče, in sicer je tožnik izjavil, da se sporna kopalnica ne uporablja od konca marca lanskega leta dalje, saj stanovanje namerava prodati. B.B. in C.C. pa sta izjavila, da stanovanje občasno uporablja. Tožnik je v postopku tudi povedal, da so se v mesecu decembru in januarju 2009 do 2010 izvajala gradbena dela na stanovanju št. 1 v prvem nadstropju (stanovanje št. 2) in brez gradbenega dovoljenja naj bi lastnica postavila preko celotnega stanovanja betonsko ploščo. Zato je po mnenju tožnika normalno, da se v spodnjem stanovanju zazna bistveno povečano vlago na stropu in stenah. Tega vzroka za zamakanje v spodnji kopalnici stanovanjska inšpekcija ni mogla povsem izključiti, vendar pa je to zelo malo verjeten razlog, saj bi v tem primeru zamakalo na celem stropu spodnje kopalnice stanovanje št. 3 in ne samo na delu stropa kopalnice, ki se nahaja pod tuš kadjo v kopalnici stanovanja št. 3. Poleg tega je bila prekomerna vlažnost izmerjena samo na mestu vidnega madeža zamakanja sanitarnih voda na stropu kopalnice stanovanja št. 1, drugje na stropu pa povečane vlage elektronski vlagomer ni zaznal. Na podlagi navedenega je prvostopenjski organ ugotovil, da etažni lastnik stanovanja št. 3 ni zagotovil potrebnih vzdrževalnih del v njegovi kopalnici, tako da bi odvrnil škodo, ki se je zaradi tega povzročila v kopalnici spodnjega stanovanja št. 1 v isti stavbi, zato je na podlagi 126. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) določil odpravo posledic.

2. Drugostopenjski organ je odločitev prvostopenjskega organa v celoti potrdil. Sklicuje se na 126. člena SZ-1, ki določa, da inšpekcijski organ z odločbo odredi katera dela je treba izvesti in rok za njihovo izvedbo, če etažni lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju oziroma če ne vzdržuje najemnega stanovanja v skladu z normativi iz 125. člena SZ-1, pa je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim delom večstanovanjske stavbe, ali da se odvrne škoda, ki ogroža oziroma onemogoča normalno uporabo stanovanja. Zavrača tudi pritožbene ugovore, da bi moral prvostopenjski organ najprej izključiti možnost zamakanja iz kopalnice stanovanja št. 2 na istem naslovu. Madež na stropu pri vratih kopalnice stanovanja št. 1 se je nahajal tam, kjer se nahaja kopalnica stanovanja št. 3. To je bilo ugotovljeno ob ogledu in na to dejstvo ni imel noben od udeležencev pripomb. Omenjeno dejstvo izhaja tudi iz predloženega načrta stavbe na naslovu A. Vlaga v stropu je bila ugotovljena z merilno napravo in nakazuje na veliko verjetnost, da je vzrok zamakanja neprimerno vzdrževanje kopalnice stanovanja št. 3. 3. Tožnik je vložil tožbo in ponovno opozoril, da je do zamakanja v spodnjem stanovanju, predvsem v kopalnici, prišlo zaradi nedovoljene gradnje B.B., ko je na tem stanovanju gradila betonsko ploščo in izvedla pred ogledom inšpektorja gradbena dela, vse brez ustreznih upravnih dovoljenj in soglasja tožnika, pri tem pa ni izvedla ustrezne zaščite in je samo iz tega razloga prišlo do zamakanja v spodnje stanovanje, ki je tudi njena last. Prvostopenjski organ bi moral izključiti možnost, da je do zamakanja prišlo iz razloga na strani B.B. Ko so vlivali beton za izgradnjo betonske plošče v kopalnici B.B., ki se je gradila brez upravnega dovoljenja, je logično, da je do zamakanja prišlo takrat. Tožnik svoje kopalnice ni uporabljal, saj tam ne živi in je praktično že več let stanovanje zaprto in se njegova kopalnica ne uporablja, vodovodna napeljava ne pušča, zato ni logično, da bi iz njegove kopalnice puščalo in posledično ni osnove, da bi moral izvesti obveznosti, ki mu jih je naložil inšpektor z izpodbijano odločbo. Ob ponovnem pregledu bi se ugotovilo, da v spodnje stanovanje ne zamaka. Kot dokaz predlaga postavitev izvedenca gradbene stroke ter ogled kraja z izvedencem. Sodišču predlaga, da izda odločbo, s katero naj se odločba stanovanjskega inšpektorja odpravi, toženi stranki pa naloži plačilo stroškov postopka.

4. Tožba ni utemeljena.

5. Inšpekcijski organ lahko po 125. člena in 126. členu SZ-1 z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni del večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister ter niso primerni za normalno rabo, ali če etažni lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju oziroma če ne vzdržuje najemnega stanovanja v skladu z normativi, pa je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim delom večstanovanjske stavbe ali da se odvrne škoda, ki ogroža oziroma onemogoča normalno uporabo stanovanja. Pravno podlago za pooblastilo stanovanjske inšpekcije predstavlja Zakon o inšpekcijskem nadzoru (v nadaljevanju: ZIN), ki določa, da inšpekcijski organ, ki deluje v okviru stanovanjske inšpekcije, samostojno vodi postopek in izdaja odločbe na podlagi zakonskega pooblastila in pod tam določenimi pogoji iz 22. člena ZIN lahko opravi tudi pregled stanovanjskih prostorov.

6. Po presoji sodišča je prvostopenjski organ glede na možnosti, ki jih je imel v tej fazi postopka, ukrepal v skladu s pooblastili, ki mu jih nalaga ZIN in je zakonito odredil odpravo posledic. Ob ogledu sporne kopalnice so bili prisotni vsi udeleženci zadeve in ugotovitve organa dajejo podlago za izrek takšnega ukrepa. Točno nad madežem na stropu kopalnice št. 1 se nahaja samo kopalnica stanovanja št. 3 (oziroma tuš v tej kopalnici), vlaga v stanovanju je bila izmerjena in ugotovljeno je bilo, da je vlažnost povečana; v tej kopalnici, ki ima še svinčene cevi, je nekaj časa nazaj že zamakalo (ugotovitev ob ogledu, na katero udeleženci niso imeli pripomb). Prvostopenjski organ je torej dejansko stanje raziskal z dovolj veliko verjetnostjo, da je zakonito izdal sporni ukrep. Tudi sodišče se strinja, da tožbeni ugovor, da je zamakalo zaradi obnove, ki se je vršila brez upravnih dovoljenj v stanovanju št. 2, glede na ostale dejanske ugotovitve prvostopenjskega organa, ni konkretiziran v takšnem smislu, da bi ga moral taisti organ v dodatnem razčiščevanju dejanskega stanja še posebno izključiti. 126. člen SZ-1 določa standarde vzdrževanja in reagiranja ob ugotovljenih nepravilnostih v večstanovanjskih stavbah, zato je prvostopenjski organ pravilno odredil reagiranje oziroma izvedbo strokovnega pregleda inštalacij v tožnikovi kopalnici in da ugotovljene napake strokovno odpravi.

7. Po vsem navedenem je sodišče zaključilo, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, tožba pa neutemeljena, zato jo je zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1).

8. Ker je sodišče tožbo zavrnilo, je tudi zavrnilo zahtevek tožnika za povrnitev stroškov postopka. Navedena odločitev temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, ki določa, da če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka sama trpi svoje stroške postopka.