Jedro

Po mnenju revizijskega sodišča v tem primeru ni mogoče načelno izključiti veljavnosti pogodb, katerih predmet je bil prenos pravice uporabe na kupce zunaj kroga, ki ga je določil 13. člen Zakona o prenehanju lastninske pravice in drugih pravic na zemljiščih namenjenih za kompleksno graditev (Uradni list SRS, št. 19/76, ki je prenehal veljati 22.6.1984, naprej ZPLP) oziroma 21. člen pozneje uveljavljenega Zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 18/84 s poznejšimi spremembami - naprej ZSZ, katerega določbe od 9. do 28. člena so bile razveljavljene z odločbo Ustavnega sodišča leta 1992, Ur. list RS, št. 24/92). V prvi vrsti je opozoriti, da je leta 1981 veljal le prvi navedeni zakon, ki pa v 13. členu ne vsebuje pretnje z ničnostjo posla, kot jo npr. vsebuje 21. člen pozneje sprejetega ZSZ. Po določilu 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) je pogodba nična, če med drugim nasprotuje prisilnim predpisom. Po določilu 47. člena je pogodba nična, če je predmet obveznosti nedopusten. Po pravni teoriji pa je nedopustno vsako ravnanje, s katerim se prekrši kogentni predpis pravnega reda. Vendar pa po določilu 2. odstavka 107. člena ZOR ničnosti ni mogoče uveljavljati, če je pogodba izvršena, prepoved pa je manjšega pomena, ki tako omogoča konvalidacijo takega posla. Ob taki vsebini predpisov pa je še pomembno, da prepoved prometa s pravico uporabe ni bila absolutna (saj je bil promet le omejen in ne prepovedan). Za tehtanje pravnega standarda prepovedi manjšega pomena je tudi pomembno, ali so mogli biti in v čem prizadeti kakšni družbeni interesi v tedanjem pomenu besede, če je lahko imetnik pravice uporabe prenesel na kupca le tak obseg pravic, kot jih je sam imel in ne več. Kot je že spredaj omenjeno, so bile s posegom Ustavnega sodišča razveljavljene tudi tiste določbe Zakona o stavbnih zemljiščih, ki so določale in omejevale pravico uporabe ter prenos pravice uporabe na stavbnih zemljiščih v družbeni lastnini. Preostali tedaj veljavni predpisi s tega področja pa so prenos pravice uporabe dovoljevali. Tako je 5. člen Zakona o prometu z nepremičninami izrecno dovoljeval prenos pravice uporabe na nepremičnini (pri čemer 2.odstavek 1. člena istega zakona izrecno pravi, da se za promet z nepremičninami šteje tudi prenos pravice uporabe).

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in zadeva vrača sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločba o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov, da jim je toženec dolžan priznati pravico uporabe na zemljišču s parc. št. 463/22 k.o... in jim izdati ustrezno zemljiškoknjižno listino za prenos navedene pravice nanje, ker bo sicer sodba nadomestila tako listino.

Pritožbo tožnikov zoper sodbo sodišča prve stopnje, je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in prvostopno sodbo potrdilo.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje so tožniki vložili revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uprabe materialnega prava ter predlagali, da naj se sodba spremeni ali razveljavi. Kršitev postopka je podana zato, ker je nasprotje med izrekom sodbe sodišča druge stopnje in njegovo obrazložitvijo, ko povzema odločitev sodišča prve stopnje.

Prodajalka S. je bila lastnica hiše na B. št. 453/2 in 453/3 ter tudi sporne parcele št. 463/22. Tožniki so leta 1981 kupili od navedene vse tri naštete parcele. Prava volja strank je tako bila, da se na tožnike trajno prenese pravica uporabe tudi na parceli 463/33 ter je bila za to parcelo zapisana najemna pogodba po nasvetu pravnikov le iz razloga, ker prodajalka ni smela prenesti pravice uporabe na nefunkcionalnem zemljišču. Tožniki nato v reviziji podajajo kronološki pregled dogodkov od leta 1940 dalje, iz katerih izhaja, da toženčeva mati ni bila lastnica sporne nepremičnine ampak njena sestra, to je prodajlka S. in da toženec po materi ni mogel podedovati parcele.

Toženec na revizijo ni odgovoril, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o reviziji ni izjavilo (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Revizija je utemeljena.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da ni podan uveljavljani razlog bistvene kršitve postopka iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, ker se sporen zapis razlogov sodbe sodišča druge stopnje nanaša le na uvodni del delno nepopolnega povzetka odločitve sodišča prve stopnje, medtem ko je integralni del obrazložitve (s katerim sodišče druge stopnje obrazlaga zavrnitev pritožbe) povsem v skladu s sprejeto odločitvijo. Uradoma upoštevna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP pa v postopku ni bila zagrešena.

Sodišče prve stopnje je po ugotovitvi nekaterih okoliščin (da so tožniki sklenili glede sporne parcele št. 463/22 dne 22.5.1981 le najemno pogodbo za 99 let, da je v zemljiški knjigi vpisan kot imetnik pravice uporabe toženec, da je to pravico podedoval po svoji materi A. R., por. J. in da lastnica pracele ni bila sopogodbenica tožnikov, sedaj pokojna toženčeva teta S.), zaključilo, da najemna pogodba ni mogla nadomestiti kupne, ker bi bila nična po določilu 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), hkrati pa ne gre za primer iz 2. odstavka 107. člena ZOR, ker je bil namen strank izigrati zakon, to je določbi 13. in 21. člena tedaj veljavnega Zakona o prenehanju lastninske pravice in drugih pravic na zemljiščih namenjenih za kompleksno graditev (Uradni list SRS, št. 19/76), katera določila so dovoljevala prenos pravice uporabe le na zakonca, potomce in dr., torej sorodnike v ravni liniji in da je enako določbo o prometu s pravico uporabe vseboval 21. člen kasnejšega zakona o stavbnih zemljiščih, ki ga je sicer ustavno sodišče leta 1992 res razveljavilo, vendar je potrebno upoštevati predpise, ki so veljali v času sklenitve spornega posla. Glede na tako pravno stanje je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov. Sodišče druge stopnje je sprejelo pravno presojo sodišča prve stopnje kot pravilno ter pri tem poudarilo, da S. ni bila lastnica sporne parcele in zato ta ni bila legitimirana sklepati kakršnekoli pogodbe.

Po presoji revizijskega sodišča sta sodišči nižjih stopenj reševali spor iz zmotnih materialno pravnih izhodišč. Zaradi tega nista ugotovili vseh pravnoodločilnih okoliščin in ne izčrpali dokazno ponudene podlage. To pa je povzročilo pravno pomotno odločitev, ki je v skladu z določilom 2. odstavka 395. člena ZPP terjala razveljavitev sodb druge in prve stopnje.

Odločitev o sporu bo odvisna od rešitve vrste dejanskih in pravnih vprašanj: ali je bila sopogodbenica tožnikov, to je sedaj pok. M. S. res lastnica sporne nepremičnine in od leta 1958 imetnica pravice uporabe na njej, ali je najemna pogodba z dne 22.5.1981 res navidezna, ki prikriva pravo, to je kupno, in ali je ta pogodba lahko pravno veljavna, to je ne nična idr.

Gledano pravnotehnično je pristop sodišča k reševanju spora, to je katere odločilne okoliščine kaže najpreje ugotoviti, lahko različen. V tem primeru je to ali vprašanje, kdo je res bil lastnik oziroma imetnik pravice uporabe na sporni parceli (to je S. ali pa toženčeva mati in za njo on), ali pa vprašanje o veljavnosti zatrjevane (disimulirane) kupne pogodbe (npr. če bi bila taka disimulirana pogodba v vsakem oziru nična, bi bilo odvečno izvajanje vseh preostalih dokazov, tudi glede pasivne legitimacije).

Po mnenju revizijskega sodišča v tem primeru ni mogoče načelno izključiti veljavnosti pogodb, katerih predmet je bil prenos pravice uporabe na kupce zunaj kroga, ki ga je določil 13. člen Zakona o prenehanju lastninske pravice in drugih pravic na zemljiščih namenjenih za kompleksno graditev (Uradni list SRS, št. 19/76, ki je prenehal veljati 22.6.1984, naprej ZPLP) oziroma 21. člen pozneje uveljavljenega Zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 18/84 s poznejšimi spremembami - naprej ZSZ, katerega določbe od 9. do 28. člena so bile razveljavljene z odločbo Ustavnega sodišča leta 1992, Ur. list RS, št. 24/92). V prvi vrsti je opozoriti, da je leta 1981 veljal le prvi navedeni zakon, ki pa v 13. členu ne vsebuje pretnje z ničnostjo posla, kot jo npr. vsebuje 21. člen pozneje sprejetega ZSZ. Po določilu 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) je pogodba nična, če med drugim nasprotuje prisilnim predpisom. Po določilu 47. člena je pogodba nična, če je predmet obveznosti nedopusten. Po pravni teoriji pa je nedopustno vsako ravnanje, s katerim se prekrši kogentni predpis pravnega reda. Vendar pa po določilu 2. odstavka 107. člena ZOR ničnosti ni mogoče uveljavljati, če je pogodba izvršena, prepoved pa je manjšega pomena, ki tako omogoča konvalidacijo takega posla. Ob taki vsebini predpisov pa je še pomembno, da prepoved prometa s pravico uporabe ni bila absolutna (saj je bil promet le omejen in ne prepovedan). Za tehtanje pravnega standarda prepovedi manjšega pomena je tudi pomembno, ali so mogli biti in v čem prizadeti kakšni družbeni interesi v tedanjem pomenu besede, če je lahko imetnik pravice uporabe prenesel na kupca le tak obseg pravic, kot jih je sam imel in ne več. Kot je že spredaj omenjeno, so bile s posegom Ustavnega sodišča razveljavljene tudi tiste določbe Zakona o stavbnih zemljiščih, ki so določale in omejevale pravico uporabe ter prenos pravice uporabe na stavbnih zemljiščih v družbeni lastnini. Preostali tedaj veljavni predpisi s tega področja pa so prenos pravice uporabe dovoljevali. Tako je 5. člen Zakona o prometu z nepremičninami izrecno dovoljeval prenos pravice uporabe na nepremičnini (pri čemer 2.odstavek 1. člena istega zakona izrecno pravi, da se za promet z nepremičninami šteje tudi prenos pravice uporabe).

Ker glede na zgornja izvajanja ni mogoče izključiti obstoja kupne pogodbe in njene konvalidacije, ugotovljena pa tudi ni bila vrsta odločilnih okoliščin iz spornega razmerja pravdnih strank, bo potrebno dosedanje dejanske ugotovitve dopolniti z ostalimi, glede katerih so tožniki postavili trditve in predlagali dokaze in ki zadevajo predvsem okolnost, da naj bi bil toženec imetnik pravice uporabe brez veljavne pravne podlage ter da imajo tako pravico tožniki. Toženec je po dosedanjih ugotovitvah univerzalni naslednik svoje matere, na katero je bila vpisana pravica uporabe na sporni parceli pred njim. Glede na to bi z izjemo morebiti originarno pridobljenih pravic vstopil v pravice in obveznosti matere kot njen univerzalni naslednik. Sodišče prve stopnje naj izvede dokaze, povezane s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 6.3.1940 in poznejšimi dogodki, nanašajočimi se na vknjižbo in razmerja med toženčevo materjo ter njeno sestro M. S. in tožniki. Potrebno bo izčrpno zaslišati tudi prvega tožnika, ki naj bi sklepal sporno pogodbo s prodajalko S. Katera pravna vprašanja bo potrebno rešiti za pravilno odločitev o sporu, pa je tako navedeno v razlogih, s katerimi se utemeljuje razveljavitev pobijanih sodb.

Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odstavku 166. člena ZPP.