Jedro

Čeprav sta pogodbo sklenila dva gospodarska subjekta, ne gre za gospodarsko pogodbo, če je predmet pogodbe povračilo sredstev, vloženih v adaptacijo poslovnih prostorov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je s sklepom zaradi delnega umika ustavilo postopek glede zneska 93.609,94 EUR, vendar to ni predmet pritožbe.

S sodbo je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi bila tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 102.178,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.9.2002 do plačila. Odločilo je tudi, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti 4.789,75 EUR pravdnih stroškov v petnajstih dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožeča stranka ni upravičena do povračila sredstev, ki jih je vlagala v nepremičnino tožene.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka. Navaja, da je odločitev sodišča posledica procesnih kršitev in s tem v zvezi zmotne uporabe materialnega prava. Oboje pa je imelo za posledico zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Najemna pogodba 30.6.1998 je bila sklenjena v tržnih razmerah, ki so bile za maloprodajo pohištva na območju BTC Ljubljana ugodne. Zaradi pričakovanega obsega poslovanja se je pravni prednik tožeče stranke odločil za obseg adaptacij, s katerim je tožena soglašala. Napačno je stališče izpodbijane sodbe, po katerem naj bi najemna pogodba imela naravo pogodbe v prometu blaga in storitev, kakor je to predvideno v 374. členu Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR. Zahtevek za povračilo stroškov v zvezi z adaptacijo temelji na pogodbi o najemu poslovnih prostorov. Gre za uporabo določb ZOR, ki se nanašajo na zakup. Povračilni zahtevek ima svoj temelj v poglavju ZOR o neupravičeni pridobitvi. Tako torej ni pogojev za uporabo določbe 374. člena ZOR, ki odkazuje na uporabo 3-letnega zastaralnega roka. Ker gre za terjatev iz naslova neupravičene obogatitve, velja splošni 5-letni zastaralni rok. Ta je varovan. Sicer pa je poravnalni senat Okrožnega sodišča v Ljubljani s sklepom 18.7.2002, opr. št. St 105/2002, dovolil odstop od najema zaradi izpolnitve pogojev, določenih v 40. členu ZPPSR. Sodišče prve stopnje ni zavzelo stališča do vsebine te sodne odločbe. Tržne razmere so se po letu 2000 slabšale. To je imelo za posledico postopek prisilne poravnave, šele nato je prišlo do odstopa od najemne pogodbe. Ker je sodišče to prezrlo s stališčem, da ni pomembno, zaradi kakšnega razloga je prišlo do odstopa, gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Odstop od pogodbe je bil posledica spremenjenih razmer. Nerazumljivo je, na kakšni podlagi sodišče prve stopnje tožeči stranki očita, da ni izpodbijala določb najemne pogodbe zaradi spremenjenih razmer po 133. členu ZOR. Tožeča stranka vztarja pri stališču, da je odstopnik že z vložitvijo tožbe z dne 20.12.2002 pretrgal zastaranje terjatve, četudi tožeča stranka kot prevzemnik v pravdo ni vstopila. Tožbeni zahtevek ima naravo zahtevka iz neopravičene obogatitve.

Na pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlagala, da jo sodišče druge stopnje zavrne.

Pritožba ni utemeljena.

Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka je materialnopravno pravilna, čeprav se sodišče druge stopnje ne strinja v celoti z razlogi izpodbijane sodbe. Sodišče prve stopnje tako ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, pa tudi dejansko stanje je popolno ugotovljeno.

Sodišče druge stopnje se strinja s pritožbo, da za konkretno zadevo velja splošni 5-letni zastaralni rok in ne 3-letni, ki velja za gospodarske pogodbe. Vendar ne zato, ker naj bi šlo za zahtevek iz neupravičene pridobitve po 210. členu ZOR, pač pa zato, ker ne gre za pogodbo o prometu blaga in storitev in tudi ne za terjatve za povrnitev izdatkov, nastalih v zvezi s temi pogodbami (1. odst. 374. člena ZOR, ki se za ta primer uporablja glede na določbo 1060. člena Obligacijskega zakonika). Čeprav sta pogodbo sklenila dva gospodarska subjekta, ne gre za gospodarsko pogodbo, če je predmet pogodbe povračilo sredstev, vloženih v adaptacijo poslovnih prostorov. Po stališču sodišča druge stopnje v konkretnem primeru velja splošni 5-letni zastaralni rok (371. člen ZOR). Ta rok je varovan glede na ugotovitve sodišča prve stopnje, ki ugotavlja, da je 18.7.2002 prišlo do odstopa od pogodbe, tožba pa je bila vložena 16.2.2007. V konkretnem primeru ne pride v poštev določba 210. člena ZOR o neupravičeni pridobitvi, saj te določbe pridejo v poštev, kadar med strankama ni podlage v pravnem poslu ali v zakonu. V konkretnem primeru pa obstaja med strankama pogodba in glede na vsebino pogodbe je treba ugotoviti, ali je tožbeni zahtevek utemeljen.

Sodišče druge stopnje pa se strinja s tistimi razlogi izpodbijane sodbe, s katerimi je sodišče prve stopnje zahtevek zavrnilo zato, ker v pogodbi o najemu poslovnega prostora z dne 30.6.1998 (priloga A3) za to ni podlage. Tudi po stališču sodišča druge stopnje niso pomembni razlogi, ki so vodili tožečo stranko do prisilne poravnave oziroma odstopa od pogodbe, kot tudi ni pomembno, da je odstop odobril poravnalni senat. V smislu predzadnjega odstavka VII. točke citirane pogodbe so to razlogi na strani najemojemalca, v takem primeru pa slednji nima pravice zahtevati povrnitve vloženih sredstev v adaptacijska dela in vgrajeno opremo v najetih poslovnih površinah. Tožeča stranka je na tako vsebino pogodbe pristala. Sodišče druge stopnje pa se tudi strinja, da v konkretni zadevi ne gre za zahtevek za razvezo pogodbe po 1. odst. 133. člena ZOR in zato trditve o spremenjenih okoliščinah niso odločilne. Če bi tožeča stranka hotela uveljaviti spremenjene razmere, bi morala najprej in posebej zahtevati razvezo pogodbe.

Neutemeljeno pritožbo je bilo treba zavrniti in sodbo potrditi po 353. členu ZPP.