Jedro

V skladu z določbo prvega odstavka 615. člena OZ se šteje, da je sklenjena nova najemna (zakupna) pogodba za nedoločen čas z enakimi pogoji kot prejšnja, če po preteku časa najemnik (zakupnik) še naprej uporablja stvar, najemodajalec (zakupodajalec) pa temu ne nasprotuje. Zato odsotnost pisnega aneksa po poteku enoletnega roka od sklenitve najemne pogodbe ne pomeni toženčeve slabovernosti, kot to zmotno meni pritožba.

Toženec je bil za obdobje, ko je bil slaboveren, obsojen na plačilo uporabnine. Za obdobje, ko je bil toženec dobroveren in utemeljeno prepričan, da nepremičnino uporablja na podlagi veljavnega pravnega naslova, pa tožnik do uporabnine ni upravičen.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožnica je dolžna tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 466,65 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženec dolžan tožniku plačati 964,38 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer od zneska 290,25 EUR za čas od 20. 2. 2021 dalje do plačila, od zneska 290,25 EUR za čas od 20. 3. 2021 dalje do plačila, od zneska 290,25 EUR za čas od 20. 4. 2021 dalje do plačila in od zneska 93,63 EUR za čas od 20. 5. 2021 dalje do plačila (I. točka izreka). Tožbeni zahtevek je bil zavrnjen v presežku za znesek 19.459,62 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka). Tožniku je bilo naloženo, da tožencu povrne 2.225,20 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2.Zoper sodbo se pritožuje tožnik iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v zavrnilnem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Podrejeno predlaga razveljavitev zavrnilnega dela sodbe in v tem obsegu vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sodišče v razlogih ni pojasnilo, na kateri podlagi je toženec utemeljil svojo dobro vero. Opozarja na pravilo nemo plus iuris. Občina A. ni imela razpolagalne pravice, zato s tožencem ni mogla skleniti veljavne najemne pogodbe, posledično toženec ni mogel biti dobroveren.

Tožnik se ne strinja s sodiščem prve stopnje glede dobrovernosti toženca. Sodišče jo je utemeljilo s tem, da je bila v času sklepanja najemne pogodbe na nepremičnini še vedno vpisana družbena lastnina v upravi Občinskega odbora A. Obrazložitev sodišča v tem delu je pomanjkljiva in se je ne da preveriti, kar predstavlja kršitev 22. in 25. člen URS; prav tako je podana kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnik opozarja, da je bilo zemljiškoknjižno stanje ves čas znano. Pravica uporabe njegovih pravnih prednikov je ves čas ostala vpisana, zato zaznamek, da v primeru prenehanja pravice uporabe pravica ugasne, ni pomemben.

Tožnik je upravičen do uporabnine, ker v relevantnem obdobju na sporni nepremičnini ni prišlo do spremembe lastništva. Občina A. ni mogla skleniti veljavne najemne pogodbe. Četudi bi bil toženec v začetnem obdobju dobroveren, po poteku enoletnega roka veljavnosti pogodbe ni bil več. Po najemni pogodbi je bil le za eno leto oproščen plačila najemnine, do sporazumnega podaljšanja najemne pogodbe pa ni prišlo. Sodišče ni ovrednotilo dejstev, da je bila najemna pogodba sklenjena za eno leto, da toženec nikoli ni plačeval najemnine in da po enem letu od prevzema nepremične ni mogel biti dobroveren. Dokazni predlog z zaslišanjem B. B. in C. C., ki naj bi potrdila njegovo dobro vero, pa je umaknil. V vtoževanem obdobju tako ni obstajala nobena najemna pogodba. Toženec tudi ni izkazal drugih dejstev ali okoliščin, ki bi utrjevale njegovo dobro vero.

Tožnik se ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da dobrovernosti posesti ne more ovreči morebitno ravnanje v nasprotju z določili Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin, ki je prisilen predpis, katerega kršitev pripelje do ničnosti pogodbe. Pravilno ravnanje s stvarnim premoženjem je brez dvoma v javnem interesu. Prepričan je, da bi se toženec vsaj po enem letu od poteka veljavnosti najemne pogodbe moral pozanimati, ali je do brezplačne posesti prostorov še upravičen. Že na podlagi vpogleda v zemljiško knjigo bi lahko ugotovil, da je imetnik pravice uporabe tožnik in ne Občina A. Sodišče ni pojasnilo očitkov tožencu, da bi se leta 2021 v primernem roku moral pozanimati, ali je do brezplačne posesti še upravičen, ni pa mu bilo tega treba storiti v obdobju od leta 2008 do 2021.

Pritožnik v zvezi s sodbo VS RS II Ips 324/2007 poudarja, da se od lastnika (oz. upravičenca do pravice uporabe) ne zahteva, da bi moral tretji osebi uporabo preprečiti, temveč je tretja oseba tista, ki mora dokazati, da ji je lastnik dovolil neodplačno uporabo. Navedbe toženca, da je Občina A. veljavno razpolagala z delom stavbe, so nedokazane. Drži, da tožnik prostora ni uporabljal; ne drži pa, da ga ni imel namena uporabljati. Skladno s sodno prakso VS RS III Ips 19/2021 in VSL II Cp 382/2022 lastnik ni dolžan posebej utemeljevati svojega prikrajšanja v zvezi z brezplačno uporabo nepremičnine s strani osebe, ki za to nima pravnega naslova.

3.Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrženje kot prepozne oz. zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Toženec v odgovoru na pritožbo navaja, da bi bilo treba tožnikovo pritožbo zavreči. Iz žiga na pritožbi namreč izhaja, da jo je tožnik poslal nepristojnemu sodišču, pristojno sodišče pa jo je prejelo po poteku 30-dnevnega pritožbenega roka.

6.Pritožbeno sodišče očitek glede nepravočasnosti zavrača. Zakon o pravdnem postopku1 (ZPP) od navedenega stališča določa dve izjemi, med drugim primer, ko je vložitev pritožbe pri nepristojnemu sodišču mogoče pripisati očitni pomoti vložnika. Za takšen primer gre tudi v obravnavanem primeru, ko je tožnica povsem pravilno naslovljeno pritožbo na pristojno Okrožno sodišče v Novem mestu po pomoti poslala na nepristojno sodišče (Okrožno sodišče v Murski Soboti). Gre za očitno pomoto2, saj je bilo na vlogi napisano pravilno sodišče, le na pisemski ovojnici je navedba sodišča napačna.

7.Tožnik je svojo lastninsko pravico na sporni nepremičnini v zemljiško knjigo vpisal 4. 1. 2021. Od toženca, ki je sporne poslovne prostore uporabljal neodplačno na podlagi najemne pogodbe, sklenjene leta 2007 z Občino A., vtožuje plačilo uporabnine za obdobje petih let pred vložitvijo tožbe. Pred tožnikovim vpisom lastninske pravice je bila pri sporni nepremičnini v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina v upravi Občinskega ljudskega odbora v A. Na podlagi odločbe Skupščine A. z dne 20. 12. 1966 je bila od 18. 1. 1976 vknjižena tudi pravica uporabe spornega poslovnega prostora v korist pravnega prednika tožnika. Tožencu je Občina A., s katero je sklenil najemno pogodbo, izročila ključe prostorov. Toženec je tožbenemu zahtevku nasprotoval z zatrjevanjem, da je poslovni prostor uporabljal kot dobroveren nelastniški posestnik na podlagi sklenjene najemne pogodbe z Občino A., ki je bila v zemljiški knjigi navedena kot upravljalka družbene lastnine. Po pozivu tožnika, naj z njim sklene najemno pogodbo ali prostore izprazni, je poslovne prostore izpraznil.

8.Pritožbeno sodišče se strinja z materialnopravnim zaključkom sodišča prve stopnje, da na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja izhaja toženčeva dobrovernost, in to kljub dejstvu, da je leta 1967 tožnikova pravna prednica pridobila na nepremičnini pravico uporabe. Pritožbena navedba, da niti toženec niti sodišče nista pojasnila, na kakšni pravni podlagi je toženec utemeljil svojo dobrovernost, ni utemeljena. Razlogi sodišča prve stopnje glede toženčeve dobrovernosti ob sklepanju najemne pogodbe so jasni in razumljivi; med njimi ni nasprotij. Zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da je obrazložitev pomanjkljiva in da je sodišče zagrešilo kršitev iz 22. in 25. člena Ustave RS ter kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje se je do vseh odločilnih tožnikovih navedb opredelilo. Pri odločanju je upoštevalo/tehtalo (tudi) okoliščino, da je bila v zemljiški knjigi vpisana pravica uporabe v korist tožnikovih pravdnih prednikov, za katero je bilo navedeno, da se lahko v primeru neuporabe z odločbo odvzame.

9.Tožnik v pritožbi sicer izpostavlja, da je pravica uporabe pomenila enak položaj kot lastninska pravica, pri čemer jo je pridobil ex lege že 25. 7. 1997 na podlagi ZLNDL3. Vendar to ne pomeni, da toženec, ki se je zanesel na v zemljiški knjigi vpisan podatek, da je nepremičnina družbena lastnina v upravljanju Občine A., ni mogel upravičeno zaupati, da je pravni posel sklenil z upravičeno osebo - lastnikom. Tožnik vse od leta 1997 do 2021 ni poskrbel za vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ker je bil toženec v dobri veri, da pravni posel sklepa z lastnikom nepremičnine, so navedbe, da tožnik zaradi pomanjkanja razpolagalne sposobnosti (načelo nemo plus iuris) s tožencem ni mogel skleniti veljavne najemne pogodbe, za odločitev neodločilne. Za obstoj dobre vere toženca zadošča njegovo prepričanje, da pravni posel sklepa z lastnikom poslovnih prostorov. V to so toženca prepričali podatki iz zemljiške knjige, ter dejstvo, da mu je ob nastopu posesti Občina A. izročila ključe nepremičnine. Poleg tega je toženec ves čas plačeval račune iz naslova najetega poslovnega prostora.

10.Tožnik izpostavlja, da toženec po poteku enega leta od sklenitve najemne pogodbe (najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas enega leta) ni več mogel biti dobroveren, ker bi lahko najemno pogodbo podaljšal le pisno z aneksom, kar pa ni bilo storjeno. Navedeni očitek, da med strankama najemne pogodbe ni bil sklenjen pisni aneks o podaljšanju najemne pogodbe, ne pomeni toženčeve nedobrovernosti glede obstoja pravnega naslova. V skladu z določbo prvega odstavka 615. člena Obligacijskega zakonika4 (OZ) se šteje, da je sklenjena nova najemna (zakupna) pogodba za nedoločen čas z enakimi pogoji kot prejšnja, če po preteku časa najemnik (zakupnik) še naprej uporablja stvar, najemodajalec (zakupodajalec) pa temu ne nasprotuje. Zato odsotnost pisnega aneksa po poteku enoletnega roka od sklenitve najemne pogodbe ne pomeni toženčeve slabovernosti, kot to zmotno meni pritožba.

11.Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje neovrednotenje dejstva, da je bila najemna pogodba sklenjena za eno leto. Pojasnilo je podalo v 10. točki obrazložitve. Iz najemne pogodbe izhaja, da jo je mogoče sporazumno podaljšati; ugotovljeno je bilo, da je toženec po poteku enoletnega roka poslovni prostor obdržal v posesti na povsem enak način in v enakem obsegu. Prav tako se je sodišče opredelilo tudi do dejstva, da toženec ni plačeval najemnine. Ugotovilo je, da je bil toženec za eno leto oproščen plačila najemnine. Po preteku enega leta pa se je uresničila pogodbena možnost sporazumnega podaljšanja pogodbe.

12.Sodišče se je poglobljeno in na več mestih opredelilo do toženčeve dobrovernosti (glej 9., 10., 11. in 12. točko izpodbijane sodbe). Zato očitek, da toženec svoje dobrovernosti ni izkazal, ker je umaknil dokaza z zaslišanjem prič B. B. in C. C., ni utemeljen.

13.Pritožbeni očitek, da je dobrovernost toženca ovržena zato, ker je Občina A. ob sklepanju najemne pogodbe leta 2007 ravnala v nasprotju z določili Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin5, ni utemeljen. V skladu z določilom drugega odstavka 86. člena OZ ostane pogodba v veljavi, če je sklenitev določene pogodbe prepovedana samo eni stranki; stranko, ki je prekršila zakonsko prepoved, pa zadenejo ustrezne sankcije.

14.Pritožnik tožencu neutemeljeno očita, da bi se moral po poteku enoletnega roka od sklenitve najemne pogodbe na primeren način in v primernem roku pozanimati ter preveriti, ali je do brezplačne posesti poslovnega prostora še upravičen. Toženec je bil ob sklenitvi pogodbe prepričan, da jo je sklenil z lastnikom nepremičnine. Že prej je bilo pojasnjeno, da OZ v 615. členu predvideva možnost molče obnovljene najemne pogodbe. Zato je sodišče prve stopnje utemeljeno štelo, da je postal toženec slaboveren šele v trenutku, ko mu je bilo predočeno (A6), da je lastnik prostorov tožnik in ne Občina A. Ravno zaradi dobrovernosti ob sklepanju najemne pogodbe toženec ni imel razlogov, da bi od leta 2008 do 2021 preverjal, če je najemno pogodbo sklepal z lastnikom nepremičnine. Njegova dobra vera je temeljila na podatku iz zemljiške knjige. Ta je potrjeval, da sporna nepremičnina predstavlja družbeno lastnino v upravi Občine A. Zato toženec v nadaljevanju trajanja najemnega razmerja vse do dopisa PP A. (A6) in dokler ni z njim vzpostavil kontakta tožnik, ni imel razloga za dvom o upravičenosti svoje posesti. Pritožbeni očitek, da iz sodbe ne izhaja jasno, zakaj se toženec od leta 2008 do leta 2021 ni bil dolžan pozanimati in preveriti, ali je do brezplačne posesti prostorov še upravičen, pa ni utemeljen. Toženec je postal slaboveren v februarju 2021; o tem je sodišče prve stopnje v 12. točki obrazložitve podalo jasne in prepričljive razloge, ki jim pritožbeno sodišče v celoti sledi.

15.Tožnik v pritožbi izpostavlja judikat VS RS II Ips 324/2007, iz katerega izhaja, da se od lastnika ne zahteva, da bi moral uporabo tretji osebi preprečiti, temveč je tretja oseba tista, ki mora dokazati, da ji je lastnik (oz. upravičenec do uporabe) neodplačno uporabo dovolil. Vendar pa pritožnica spregleda, da je v obravnavani zadevi toženec uspel izkazati, da je bil dobroveren posestnik nepremičnine, ker je bil prepričan, da je najemno pogodbo sklenil z lastnikom nepremičnine. Sodišče prve stopnje tožniku ni očitalo, da ni preprečil uporabe tožencu. Vendar pa okoliščina, da tožnik od 2008 do 2021, ko je svojo lastninsko pravico na nepremičnini vpisal v zemljiško knjigo, toženca ni pozval na sklenitev pogodbe ali izpraznitev prostorov. To kaže, da toženec z vprašanjem spornosti lastninske pravice na nepremičnini ni bil seznanjen, zato po poteku enoletnega roka ni bil dolžan preverjati lastništva nepremičnine. Iz primerov VS RS III Ips 19/2021 in VSL II Cp 382/2022, na katere se sklicuje pritožba, izhaja, da lastnik ni dolžan posebej utemeljevati svojega prikrajšanja v povezavi z brezplačno uporabo nepremičnine s strani osebe, ki za to nima pravnega naslova. Temu je sodišče sledilo, saj je bil toženec za obdobje, ko je bil slaboveren, obsojen na plačilo uporabnine (višino je ugotovil sodni izvedenec, na mnenje pa pravdni stranki nista imeli pripomb). Za obdobje, ko je bil toženec dobroveren in utemeljeno prepričan, da nepremičnino uporablja na podlagi veljavnega pravnega naslova, pa tožnik do uporabnine ni upravičen.

16.Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17.Tožnik s pritožbo ni uspel, tožencu pa so v pritožbenem postopku nastali stroški odgovora na pritožbo v višini 625 točk (tar. št. 22 Odvetniške tarife) ter materialni izdatki v višini 12,5 točk (11. člen Odvetniške tarife), skupaj 637,7 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,60 EUR) znaša 382,50 EUR, povečano za 22 % DDV pa 466,65 EUR. Tožnik je na podlagi določila prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP dolžan tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 466,65 EUR. Izrek o zakonskih zamudnih obrestih temelji na določilu 299. člena OZ.

-------------------------------

1 Ur. list RS št. 26/1999 s spremembami in dopolnitvami. 2 Tako tudi VSL II Cpg 786/2015. 3 Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini: Ur. List RS, št. 44/1997 s spremembami in dopolnitvami. 4 Ur. list RS št. 83/2001 - s spremembami. 5 Ur. list RS št. 14/2007 s spremembami.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS - člen 22, 25 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 86, 86/2, 615, 615/1 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 112, 339, 339/2, 339/2-8

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.