Jedro

S pogodbo dogovorjeno predkupno pravico sta pravdni stranki lahko omejili z določenimi pogoji, saj je tako ravnanje v okviru splošnega načela o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij. Pogodbena določba je skladna s 527. členom ZOR o vsebini predkupne pravice. Ta zakonska določba tudi ni onemogočala dogovorov o pogodbeni predkupni pravici še v drugih situacijah.

Neizpolnjevanje pogodbeno dogovorjenega pogoja za uveljavljanje predkupne pravice je zadostovalo za zavrnitev tožbenega zahtevka, saj v takem primeru vprašanje dobrovernosti novega kupca ni pravno pomembno.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožnik mora v 15 dneh od prejema te sodbe plačati prvemu tožencu 1.121,19 EUR stroškov revizijskega odgovora in drugemu tožencu 1.113,30 EUR stroškov revizijskega odgovora, od 16. dne dalje pa tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Tožnik je kot najemnik poslovnega prostora uveljavljal zakonito in pogodbeno predkupno pravico ter zato zahteval razveljavitev kupne pogodbe, s katero je prvi toženec 16. 12. 1999 drugemu tožencu prodal sporni lokal v kletni etaži poslovne stavbe ... ter naložitev prvemu tožencu, da za sporni lokal sklene kupno pogodbo z njim za v tožbenem zahtevku opredeljeno kupnino. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, ker tožnik zakonite predkupne pravice nima, za pogodbeno dogovorjeno predkupno pravico pa nista izpolnjena dva kumulativno zahtevana pogoja.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Tožnik v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijske razloge več bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava, „podredno tudi kot posledice zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja“. Predlaga razveljavitev sodb obeh sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Procesne kršitve utemeljuje s predolgim trajanjem postopka in kasno izdelavo pisnega odpravka sodbe, kar s pritožbeno sodbo ni bilo sanirano, s kršitvijo 8. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) zaradi nezaslišanja notarja ter s priznanjem nedovoljenega razpolaganja (obeh toženih strank v izpodbijani pogodbi), kar naj bi pomenilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 6. točke (drugega odstavka)339. člena ZPP. V obrazložitvi tožnik nato iz pritožbe dobesedno prepiše okoliščine, iz katerih po njegovem mnenju izhaja predkupna pravica in še nekoliko drugače kot v pritožbi povzema nekatere po njegovi oceni pomembne trditve (na primer o zatrjevanem nočnem vlomu v lokal in odvzemu poslovne dokumentacije, o neobstoju odprtih poslovnih in sodnih terjatev prvega toženca do tožnika, kaj je direktor prvega toženca izpovedal v drugem postopku, da naj bi prišlo do obrnjenega dokaznega bremena, o neobstoju sporazuma o prenehanju najemne pogodbe, o pomenu tožnikovega posedovanja prve kupne pogodbe, o okoliščinah, ki naj bi izkazovale nedobrovernost obeh tožencev pri sklepanju sporne pogodbe itd). Vztraja tudi pri pritožbeni graji zmotne uporabe materialnega prava iz 527. in 532. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR, v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika), v katerih naj bi bila gramatikalna napaka, ker je prodajalec označen kot kupec, sodišči pa sta kljub temu izhajali iz ozke gramatikalne razlage navedenih zakonskih določb. 4. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena obema tožencema, ki sta nanjo obrazloženo odgovorila in predlagala zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. V obravnavani zadevi je revizijsko sodišče uporabilo ureditev instituta revizije v vsebini in postopku, kot sta opredeljena v ZPP-C, torej pred uveljavitvijo zadnje novele, saj je sodišče prve stopnje sodbo izdalo pred 1. 10. 2008 (primerjaj drugi odstavek 130. člena novele). Tudi po tej ureditvi je revizija kot izredno pravno sredstvo proti pravnomočni drugostopenjski sodbi omejena v primerjavi s pritožbo kot rednim pravnim sredstvom. Ena od pomembnejših omejitev je v tretjem odstavku 370. člena ZPP določena prepoved uveljavljanja zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Zato so stranke in revizijsko sodišče vezani na tiste odločilne dejanske ugotovitve, ki jih je ugotovilo prvostopenjsko sodišče in ki so prestale tudi pritožbeni preizkus. Tako ugotovljenega dejanskega stanja ni mogoče izpodbijati niti neposredno niti prikrito v preobleki procesnih kršitev ali zmotne uporabe materialnega prava.

7. Ker je revizija pravno sredstvo proti drugostopenjski in ne proti prvostopenjski sodbi, stranka z njo težko uspe le s prepisom pritožbenega besedila. Uveljavljane pritožbene razloge je obravnavalo že pritožbeno sodišče, zato mora stranka v reviziji izpodbijati razloge tega sodišča, ki pa so lahko enaki ali drugačni od razlogov prvostopenjskega sodišča. Dobesedni prepis pritožbenih navedb pomenijo revizijske trditve v točkah a) do h) na straneh 3 in 4, z izjemo točke g) o pomenu tožnikovega posedovanja prve kupne pogodbe ter dela točke c) v poševnem tisku, to oboje pa tožnik ponavlja tudi v nadaljevanju revizije. Na te trditve je pritožbeno sodišče že odgovorilo, revizija pa z razlogi pritožbenega sodišča ne polemizira. V drugem delu so v točkah od 1 do 11 pritožbene trditve le povzete in prikazane nekoliko drugače kot v pritožbi, saj je tožnik v tem delu v pritožbi uveljavljal zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Revizijsko sodišče je te trditve v oklepaju povzelo v 3. točki te sodbe. V nadaljevanju bo odgovorilo le na tiste, ki vsaj delno posegajo na materialnopravno področje.

8. Iz dejanske podlage obeh sodb izhaja, da sta tožnik in direktor prvega toženca poslovno sodelovala že več let in da je tožnik želel kupiti sporni poslovni prostor ter je zanj z V. že sklenil predpogodbo, vendar nakupa finančno ni zmogel. Zato je lokal s pogodbo z 18. 12. 1996 (prva pogodba) kupil prvi toženec, ki je nato z najemno pogodbo s 15. 3. 1997 lokal oddal tožniku. V najemni pogodbi je bilo v drugem odstavku 4. člena dogovorjeno, da ima tožnik ob prenehanju te pogodbe pravico do odkupa lokala, ki pa jo lahko uveljavlja le ob pogoju, da je do najemodajalca poravnal vse svoje obveznosti iz naslova danih oziroma prevzetih kreditov in dobave blaga. Tožnik in prvi toženec sta nato še nekaj časa poslovno sodelovala tudi pri sami dobavi blaga. V letu 1998 je prišlo do spora, tudi do pisne odpovedi najemne pogodbe, 4. 11. 1999 pa je prvi toženec izpraznil sporni lokal, zamenjal ključavnico ter ga s pogodbo s 16. 12. 1999 (druga pogodba) prodal drugemu tožencu. Sodišči sta ugotovili še, da je najemno razmerje na dan zamenjave ključavnice še obstajalo, saj za prenehanje najemnega razmerja le pisna odpoved ne zadostuje. Ker pa je bila zamenjava ključavnice samovoljna in protipravna, sta ugotavljali tudi, ali je tožnik izpolnil drugi pogodbeni pogoj za uveljavljanje predkupne pravice, torej izpolnitev dogovorjenih obveznosti. Zaradi negativnega odgovora sta tožbeni zahtevek zavrnili.

9. Povzeta dejanska podlaga obeh sodb ne utemeljuje tožbenega zahtevka za razveljavitev kupne pogodbe in sklenitev enake pogodbe s tožnikom, ker naj bi bila kršena tožnikova predkupna pravica. V drugem odstavku 4. člena najemne pogodbe sta bila določena dva pogoja za njeno uveljavljanje, ki po ugotovitvah obeh sodišč nista bila izpolnjena. Tudi če bi bilo mogoče pristati na tožnikovo tezo, ki jo je prvič postavil v pritožbi, da je pomenilo ravnanje direktorja prvega toženca z zamenjavo ključavnice de facto prenehanje pogodbe, pa ni izpolnjen nadaljnji kumulativno zahtevani pogoj, da je tožnik poravnal vse svoje obveznosti, kot so opredeljene v pogodbi. Te naj bi po dejanskih ugotovitvah obeh sodišč na dan 8. 6. 1999 znašale preko 31,000.000 takratnih SIT. Temu izračunu prvega toženca (priloga B22) tožnik ni konkretno ugovarjal. Sodišči sta šteli za dokazano, da je tožnik plačal le manjši del svojega dolga. To so ugotovitve dejanske narave, ki jih v sedanji fazi postopka ni mogoče izpodbijati. Tožnik to poskuša doseči s stališčem, da naj bi ob nočnem vdoru v poslovni prostor izginila tudi vsa poslovna dokumentacija, kar naj bi povzročilo prehod dokaznega bremena na prvega toženca. Stališče je pravno zmotno iz razlogov, ki jih je pritožbeno sodišče pojasnilo na koncu osme in začetku devete strani svoje odločbe. Razlogi so pravilni, tožnik pa jih v reviziji niti ne omenja.

10. S pogodbo dogovorjeno predkupno pravico sta pravdni stranki lahko omejili z določenimi pogoji, saj je tako ravnanje v okviru splošnega načela o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij iz 10. člena ZOR. Pogodbena določba je tudi skladna s 527. členom ZOR o vsebini predkupne pravice. Po navedenem členu se s pogodbeno določbo o predkupni pravici (prvotni) kupec zavezuje, da bo (prvotnega) prodajalca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih prodaje in mu ponudil, naj jo on kupi za enako ceno. Ne gre za gramatikalno napako pri uporabi besede kupec in tudi ne za ozko gramatikalno razlago obeh sodišč, kot skuša uveljaviti revizija. Navedena zakonska določba je res ožja od sedanje ureditve v Obligacijskem zakoniku, ker je urejala predkupno pravico predvsem kot nazajkupno pravico (kot pravilno pojasnjuje že pritožbeno sodišče), vendar to ni onemogočalo dogovorov o pogodbeni predkupni pravici tudi v drugih situacijah. Predvsem pa sodišči nista govorili o ozki gramatikalni razlagi v smeri, kot jo zatrjuje revizija (primerjaj razloge v drugem odstavku 16. strani prvostopenjske sodbe), pač pa sta pogodbeno določbo obravnavali v skladu s širšo in namensko interpretacijo predkupne pravice. Tak pristop obeh sodišč je bil pravilen, ugotovljeno neizpolnjevanje vsaj enega od dogovorjenih pogojev pa je terjalo zavrnitev tožbenega zahtevka. Zato odločitev obeh sodišč pomeni pravilno uporabo pogodbenega materialnega prava in materialnega prava iz zakonske določbe 527. člena ZOR.

11. Neizpolnjevanje pogodbeno dogovorjenega pogoja za uveljavljanje predkupne pravice je zadostovalo za zavrnitev tožbenega zahtevka na tej pravdni podlagi, saj v takem primeru vprašanje dobrovernosti novega kupca (drugega toženca) ni pravno pomembno. To sta poudarili tudi obe sodišči. Njuni nadaljnji razlogi, da je bil drugi toženec ne glede na navedeno tudi v dobri veri, so le dodani razlogi, zato se z revizijsko grajo teh dodanih razlogov revizijsko sodišče ni ukvarjalo.

12. Tožnik v reviziji vztraja na stališču, da naj bi imel tudi zakonito predkupno pravico. Res ZOR v prvem odstavku 533. člena določa, da imajo določene osebe lahko predkupno pravico po zakonu, vendar ta določba pomeni samo, da zakon to lahko določi, ne pa, da jo ima najemnik. Take zakonske določbe nima niti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, zato je neutemeljeno tožnikovo revizijsko vztrajanje pri pravni podlagi zakonite predkupne pravice.

13. V postopku pred nižjima sodiščema ni prišlo do zatrjevanih procesnih kršitev. Že pritožbeno sodišče je s pravilnimi razlogi pojasnilo, zakaj dolgotrajnost postopka in izdelave pisnega odpravka sodbe ne pomeni procesne kršitve v smeri, kot jo uveljavlja tožnik. V reviziji tožnik dodaja, da uveljavljane procesne kršitve pritožbeno sodišče ni saniralo. Kako bi jo lahko saniralo, če bi šlo res za procesno kršitev, ne pojasni. V nasprotju s podatki spisa (zapisnik zadnje obravnave in razlogi prvostopenjske sodbe) celo trdi, da prvostopenjsko sodišče ni potrebovalo dodatnih dokaznih listin. Trditve v zvezi z izostalim zaslišanjem notarja je tožnik v pritožbi uveljavljal v okviru pritožbenega razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, v reviziji pa jih opredeljuje kot procesno kršitev iz 8. člena ZPP (v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP). Tudi če bi šlo za to kršitev, bi bila le relativne narave in bi jo zato tožnik moral kot tako uveljavljati že v pritožbi (primerjaj 1. in 2. točko prvega odstavka 370. člena ZPP), česar pa ni storil. Absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 6. točke drugega odstavka 339. člena ZPP o sodni odločbi, ki se opira na nedovoljena razpolaganja pravdnih strank (tretji odstavek 3. člena ZPP), je podana takrat, ko gre za nedovoljena procesna razpolaganja strank (pripoznava, umik, sodna poravnava itd). Bistvo teh določb je, da stranke s procesnimi dispozicijami ne morejo izigrati prisilnih materialnopravnih predpisov in morale ta tako priti do tistega, do česar ne morejo priti s posli materialnega prava. Takih procesnih ravnanj v tej pravdi tožnik niti ne zatrjuje, pač pa le razpolaganje „obeh toženih strank v izpodbijani pogodbi“. Zato tudi to procesno kršitev uveljavlja neutemeljeno.

14. Revizijsko sodišče je na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo tožnikovo neutemeljeno revizijo skupaj s priglašenimi revizijskimi stroški, o stroških obeh revizijskih odgovorov vsakega od tožencev pa je odločilo na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP ter odvetniške in taksne tarife.