Jedro

Izkazovanje pravice graditi v obravnavanem postopku ni predhodno vprašanje, ampak vprašanje izpolnitve enega od pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja.

Po SZ-1 je merilo za opredelitev stavbe kot eno-, dvo- ali večstanovanjske stavbe število stanovanjskih enot, medtem ko je merilo za določitev stavbe kot stanovanjsko-poslovne površina, ki mora biti v pretežni meri (več kot polovica) namenjena stanovanjem. Pojem stanovanjsko-poslovne stavbe zato ne izključuje, da se ista stavba obenem šteje kot večstanovanjska.

V primeru spreminjanja namembnosti stanovanja v poslovno dejavnost, če gre za stanovanjsko-poslovno stavbo, ni mogoče izključiti, da ne bi spreminjanje uporabe prostorov za bivanje v uporabo za poslovni namen − enako kot pri spremembi namembnosti prvega stanovanja v do tedaj izključno stanovanjskem objektu − imelo za posledico poslabšanja dotedanjih bivalnih pogojev.

Izrek

Tožba se zavrne.

Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Toženka je z izpodbijanim upravnim aktom zavrnila tožnikovo zahtevo za prekinitev postopka za izdajo gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti stanovanjskih prostorov v hotel in zahtevo za podaljšanje roka za predložitev soglasij vseh solastnikov omenjenega objekta (1. in 2. točka izreka sklepa), nadalje je zavrnila njegovo zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti stanovanjskih prostorov v hotel v objektu, stoječem na zemljišču parcelna številka 2454 k.o. ..., in mu naložila, da stranskim udeležencem povrne stroške postopka v tam odmerjeni višini (1. in 2. točka izreka odločbe).

Iz obrazložitve je razvidno, da v obravnavanem primeru za prekinitev postopka niso bili podani razlogi iz 153. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). V zadevi ni sporno, da tožnik ni pridobil soglasij vseh solastnikov za obravnavani poseg in da zato nima pravice graditi, zato nepravdni postopek, ki ga je sprožil s predlogom za odobritev spremembe namembnosti stanovanjskih prostorov pri pristojnem sodišču, ni predhodno vprašanje v smislu 147. člena ZUP. Prav tako je neutemeljena njegova prošnja za ponovno podaljšanje roka za predložitev soglasij solastnikov objekta. Ker je bila vloga za izdajo gradbenega dovoljenja vložena 12. 10. 2009, investitor pa vse do 28. 1. 2011 ni predložil ustreznih soglasij, za podaljšanje ni opravičenih razlogov. V obravnavanem primeru gre za stavbo v pretežni dejanski rabi za stanovanjske namene, zato zanjo veljajo določila Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Ker tožnik ni pridobil soglasja etažnih lastnikov k načrtovani spremembi namembnosti stanovanjskih prostorov v hotel, kot to zahteva drugi odstavek 29. člena SZ-1, ne izkazuje pravice graditi, kar je razlog za zavrnitev zahteve za gradbeno dovoljenje.

Upravni organ druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnil in mu naložil povračilo stroškov stranskim udeležencem v odmerjeni višini z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Navaja, da če je pretežna namembnost objekta stanovanjska, ga je treba klasificirati kot stanovanjsko stavbo in se pri tem sklicuje na metodološka pojasnila in navodila za razvrščanje objektov po enotni klasifikaciji vrst objektov (6. člen Uredbe o uvedbi in uporabi enotne klasifikacije vrst objektov in o določitvi objektov državnega pomena, v nadaljevanju Uredba. Sporni objekt, v katerem se nahajajo tudi poslovni prostori, je treba v obravnavanem primeru opredeliti kot stanovanjsko-poslovno stavbo in pri odločanju uporabiti določbe SZ-1 ter Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Glede prekinitve postopka se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča RS I Up 693/2005. Prav tako ni razloga za podaljševanje roka za predložitev manjkajočih soglasij, torej zaradi dokazovanja pravice graditi, saj to ni v interesu pravilnega vodenja postopka in bi to lahko pripeljalo do neekonomičnega in nedoglednega podaljševanja postopka, kar je v nasprotju z namenom ZUP.

Tožnik se s tako odločitvijo ne strinja. V tožbi navaja, da bi moral prvostopenjski organ pri podaljšanju roka za predložitev soglasij upoštevati, da gre za stanovanjsko-poslovni objekt z več kot 130 lastniki. Šele ko je ugotovil, da stoodstotnega soglasja ne bo mogel pridobiti, je vložil predlog v nepravdnem postopku za nadomestitev manjkajočih soglasij. Ker je tudi ta postopek zahteven in dolgotrajen, bi moral organ pri presoji glede podaljšanja roka upoštevati te specifične razmere. V zvezi z razlago pritožbenega organa glede 29. člena SZ-1 meni, da je zakonodajalec z zahtevo po soglasju vseh lastnikov za spremembo stanovanja v poslovni prostor posegel v lastninsko upravičenje lastnika stanovanja. Nadalje meni, da ni podlage za uporabo SZ-1, saj ta ne velja za poslovno-stanovanjske hiše. Zakon teh stavb na nobenem mestu ne enači s pojmom večstanovanjske stavbe, kot je to primer v petem odstavku 7. člena SZ-1. Za stanovanjsko-poslovno zgradbo zato veljajo le tiste določbe SZ-1, ki veljajo za vse stanovanjske stavbe iz 2. člena SZ-1, ter določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), konkretno 122. člena. V zadevi tudi ni podana pravna podlaga za uporabo Uredbe. Gre za podzakonski akt, sprejet na podlagi 7. člena Zakona o graditvi objektov (ZGO-1), torej izključno za namene gradnje, zato z njo ni mogoče dopolnjevati SPZ ali SZ-1. Predlaga, naj sodišče odpravi prvostopenjski upravni akt, drugostopenjsko odločbo pa v 3. točki izreka (glede stroškov pritožbenega postopka) ter zadevo vrne v ponovno odločanje. Zahteva povračilo stroškov tega postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka predlaga zavrnitev tožbe, na katero vsebinsko ni odgovorila.

Na tožbo sta kot stranki z interesom odgovorili A.A. in B.B. Med drugim menita, da gre v obravnavanem primeru za podvrsto večstanovanjske stavbe. Sklicujeta se na 1., 2. in 3. člen SZ-1. Ker peti odstavek 7. člena SZ-1 določa, da se ta člen uporablja celo za poslovno-stanovanjske stavbe in poslovne stavbe, torej za stavbe z manjšinskim stanovanjskim delom, to omogoča zaključek, da se druge določbe SZ-1 uporabljajo za vse ostale večstanovanjske stavbe. Poudarjata, da želi tožnik stanovanje, ki se nahaja v izključno stanovanjskem delu stavbe, spremeniti v hotel, medtem ko se poslovni del stavbe z lokali nahaja v pritličju objekta in je ločen od stanovanjskega dela. S prenosom poslovnega dela stavbe v izključno stanovanjski del bi prišlo do povečanih emisij in posledično do zmanjšanja vrednosti nepremičnin lastnikov stanovanj. Predlagata, naj sodišče tožbo zavrne, tožniku pa naloži povračilo stroškov upravnega spora z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožba ni utemeljena.

Po 6. točki prvega odstavka 66. člena ZGO-1 mora pristojni upravni organ pred izdajo gradbenega dovoljenja med drugim preveriti tudi, ali ima investitor pravico graditi. Glede na 6.1. točko prvega odstavka 2. člena in prvi odstavek 56. člena ZGO-1 je pravica graditi lastninska ali kakšna druga stvarna oziroma obligacijska pravica, ki investitorju omogoča gradnjo oziroma izvajanje del na zemljišču oziroma objektu. Kadar gre za posege na nepremičnini, ki je v etažni lastnini, investitor pa je le eden od etažnih lastnikov, kot je to v obravnavanem primeru, je treba pri ugotavljanju pravice graditi upoštevati tudi omejitve, ki jih zakon določa v zvezi z izvrševanjem lastninske pravice na posameznem delu stavbe (npr. če gre za poseg, ki je mogoč le s soglasjem določenega števila ali vseh etažnih lastnikov).

V zadevi ni sporno, da je tožnik vložil vlogo za gradbeno dovoljenje v zvezi z načrtovano spremembo namembnosti stanovanja v hotel v objektu, ki je v etažni lastnini, in da je navedena stavba pretežno stanovanjske, v preostalem delu pa poslovne namembnosti (z evidence GURS je razvidno, da je v stanovanjski rabi skoraj 3000 m2 od skupne neto tlorisne površine stavbe 4833,92 m2), torej stanovanjsko-poslovna stavba. Prav tako ni sporno, da tožnik za načrtovano spremembo namembnosti ni predložil soglasij vseh etažnih lastnikov objekta.

Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje, na katerega je vezano (prvi odstavek 20. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1), se sodišče strinja z razlogi upravnih aktov obeh stopenj, s katerimi je utemeljena zavrnitev tožnikovih predlogov za prekinitev upravnega postopka, za podaljšanje roka za predložitev manjkajočih soglasij etažnih lastnikov, za zavrnitev gradbenega dovoljenja in naložene obveznosti povrnitve pritožbenih stroškov (drugi odstavek 71. člena ZUS-1). Glede na tožbene navedbe še dodaja: Pravica graditi je eden od pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja, dokazila zanjo pa mora investitor po četrtem odstavku 54. člena ZGO-1 priložiti že zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja. To pomeni, da je tožnik v obravnavani zadevi zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vložil preuranjeno. Zato s sklicevanjem na nepravdni postopek, z rezultatom katerega bo v upravnem postopku morebiti šele dokazoval njen obstoj, ne more vplivati na drugačno ugotovitev, da v obravnavanem postopku ta pravica ni bila izkazana, saj zanjo ni predložil zahtevanih soglasij vseh etažnih lastnikov. Če se bo nepravdni postopek zanj uspešno končal, bo imel v skladu s 4. točko prvega odstavka 129. člena ZUP na podlagi spremenjenega dejanskega stanja možnost vložiti novo zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja.

Ker izkazovanje pravice graditi v obravnavanem postopku ni predhodno vprašanje, ampak vprašanje izpolnitve enega od pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja, je zavrnitev predloga za prekinitev upravnega postopka do dokončanja nepravdnega postopka in nadaljnje podaljševanje roka za predložitev soglasij tudi s tega vidika neutemeljena.

Po mnenju sodišča je upravni organ pravilno uporabil določbo drugega odstavka 29. člena SZ-1, čeprav je načrtovana sprememba namembnosti v posameznem delu stanovanjsko-poslovne stavbe, torej v objektu, ki nima izključno stanovanjske namembnosti.

Po prvem odstavku 1. člena SZ-1 ta zakon med drugim ureja vrste stanovanjskih stavb in lastninsko-pravna razmerja ter upravljanje v večstanovanjskih stavbah. Vrste stanovanjskih stavb so določene v 2. členu, ki jih v prvem odstavku glede na število stanovanjskih enot in glede na način rabe razvršča na eno-, dvo- in večstanovanjske stavbe ter na stanovanjske stavbe za posebne namene. Po tretjem odstavku so dvo- in večstanovanjske stavbe samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji. V petem odstavku istega člena je še določeno, da je v primeru, če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, taka stavba po tem zakonu stanovanjsko-poslovna stavba.

Merilo za opredelitev stavbe kot eno-, dvo- ali večstanovanjske stavbe je torej število stanovanjskih enot, medtem ko je merilo za določitev stavbe kot stanovanjsko-poslovne površina, ki mora biti v pretežni meri (več kot polovica) namenjena stanovanjem. Pojem stanovanjsko-poslovne stavbe zato ne izključuje, da se ista stavba obenem šteje kot večstanovanjska. Na to kaže tudi drugi odstavek 3. člena SZ-1, po katerem so posamezni deli stanovanjske stavbe (torej tudi večstanovanjske) ne le stanovanjske enote, ampak tudi poslovni prostori ali drugi samostojni prostori.

S tem v zvezi je neutemeljeno tožnikovo sklicevanje na peti odstavek 7. člena SZ-1, ki določa, da se določbe tega člena smiselno uporabljajo tudi za poslovno-stanovanjske ter poslovne stavbe. Gre namreč za stavbe, ki niso stanovanjske stavbe iz 2. člena SZ-1 in katerih površina je po analogiji s petim odstavkom tega člena namenjena pretežno ali v celoti poslovnim prostorom. SZ-1 se zanje zato ne uporablja, razen če je to izrecno določeno kot v navedeni določbi 7. člena, ki sicer predpisuje dolžnost označevanja stavb in stanovanj.

Glede na navedeno je upravni organ pravilno uporabil materialno pravo, ko je na podlagi ugotovljenih dejstev v zvezi s stavbo uporabil drugi odstavek 29. člena SZ-1 iz poglavja „III. Upravljanje večstanovanjske stavbe“, po katerem je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za uporabo stanovanja v druge namene, torej tudi za spremembo njegove namembnosti v prostore za izvajanje hotelske dejavnosti.

Sodišče se ne strinja niti s tožbenim stališčem, da v primeru spreminjanja namembnosti stanovanja v poslovno dejavnost, če gre za stanovanjsko-poslovno stavbo, varstvo etažnih lastnikov stanovanj nima več smisla. Tudi v taki stavbi, čeprav ima deloma že poslovni značaj, ni mogoče izključiti, da ne bi spreminjanje uporabe prostorov za bivanje v uporabo za poslovni namen − enako kot pri spremembi namembnosti prvega stanovanja v do tedaj izključno stanovanjskem objektu − imelo za posledico poslabšanja dotedanjih bivalnih pogojev.

Ker na odločitev v zadevi ne morejo vplivati niti ostale tožbene navedbe, se sodišče do njih ni izrecno opredeljevalo in je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo (prvi odstavek 63. člena ZUS-1).

Če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka (četrti odstavek 25. člena ZUS-1). Glede na navedeno do povračila stroškov nista upravičeni niti prizadeti stranki.