Jedro

Nepremičnina mora biti v zemljiškoknjižnem dovolilu označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. Istovetnost nepremičnine ni podana, kadar se zemljiškoknjižno dovolilo nanaša na zemljiške parcele, zemljiškoknjižni predlog pa na posamezne dele stavbe. Preizkus, ki ga zemljiškoknjižno sodišče opravi v formaliziranem postopku odločanja o dovoljenosti vpisa v zemljiško knjigo, namreč ne more iti tako daleč, da bi sodišče preizkušalo, ali je na posameznem delu stavbe upravičen vpis hipoteke, ki je bila z zemljiškoknjižnim dovolilom dana za vpis na zemljiško parcelo.

Izrek

Zahtevi za varstvo zakonitosti se ugodi in se sklep sodišča druge stopnje spremeni tako, da se pritožba predlagateljice zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje ter se hkrati odredi izbris vseh vpisov, ki so bili opravljeni na podlagi izpodbijanega sklepa sodišča druge stopnje.

Predlagateljica sama trpi svoje stroške odgovora na zahtevo za varstvo zakonitosti.

Obrazložitev

1. Predlagateljica je 18. 2. 2005 predlagala vknjižbo hipoteke z zaznambo izvršljivosti v znesku 130.000.000,00 SIT pri etažnih enotah z identifikacijskimi št. ..., ki se nahajajo v stavbi z identifikacijsko št. 1231, na naslovu ..., vpisani na parc. št. 1381/3, 1382/8 in 1384/7, k. o. ...

2. Zemljiškoknjižna referentka je s sklepom Dn št. 462/2005 z dne 13. 3. 2006 in popravnim sklepom z dne 25. 7. 2006 navedeni predlog zavrnila. Sodišče prve stopnje je ob ponovnem odločanju s sklepom z dne 18. 3. 2008 zavrnilo ugovor predlagateljice in potrdilo sklep zemljiškoknjižne referentke. V njem navaja, da se vsebina predlaganega vpisa ne ujema z vsebino zemljiškoknjižnega dovolila, zapisanega v Pogodbi o zavarovanju terjatve z zastavo nepremičnine SV 1306/2000 z dne 5. 9. 2000 (v nadaljevanju pogodba SV 1306/2000). Z njim je zastavitelj A., d. o. o. dovolil, da se zastavna pravica ne predlog predlagateljice vknjiži na nepremičninah parc. št. 1381/1, 1384/3 in 1382/4, vse k. o. ..., predlagateljica pa predlaga vknjižbo na posameznih etažnih enotah, vpisanih v podvložnih št. 1714/7, 1714/9, 1714/26, 1714/31 in 1714/36, k. o. ... Poleg tega parc. št. 1382/4, na katero se prav tako nanaša zemljiškoknjižno dovolilo, ni v lasti zastavitelja, temveč B. B. Ker se vsebina dovolila ne ujema z vsebino predloga, je bilo treba na podlagi 124. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) predlog zavrniti.

3. Sodišče druge stopnje je ugodilo predlagateljičini pritožbi in izpodbijani sklep spremenilo tako, da se pri nepremičninah v stavbi z identifikacijsko št. 1231, na naslovu ... in vpisani v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v ... na parc. št. 1381/3, 1384/7 in 1382/8, k. o. ..., dovoli predlagano vknjižbo hipoteke z zaznambo izvršljivosti. Hkrati je zavrnilo izbris zaznambe zavrnitve vpisa. Navaja, da je sicer pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da se vsebina predlaganega vpisa ne ujema z vsebino zemljiškoknjižnega dovolila po pogodbi SV 1306/2000 z dne 5. 9. 2000 in da mora biti v listini, ki je podlaga za glavni vpis, nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo. Vendar v tej zadevi ni dopustno zgolj sklicevanje na formalnost postopka v smislu 124. člena ZZK-1. Gre za vprašanje, ali je vsebina predlaganega vpisa dovoljena z zemljiškoknjižnim dovolilom. Predlog, ki se nanaša na pet etažnih enot v navedeni stavbi, je naperjen le zoper nepremičnine, nastale iz parc. št. 1382/8 k. o. ..., torej v manjšem obsegu, kot ga vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo in se ne nanaša na parc. št. 1382/4, v lasti B. B. Zastavljene nepremičnine res niso več označene z istim identifikacijskim znakom, vendar pa je tako zaradi poznejše delitve parcel in vzpostavitve etažne lastnine, pri čemer je predlagana vsebina vpisa enaka oziroma ožja od dovoljene z zemljiškoknjižnim dovolilom.

4. Zoper odločitev višjega sodišča je Vrhovno državno tožilstvo Republike Slovenije vložilo zahtevo za varstvo zakonitosti (v nadaljevanju zahteva). Uveljavlja, da naj Vrhovno sodišče zavzame stališče o vprašanju, ali je dovolitev vpisa na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki v trenutku začetka zemljiškoknjižnega postopka ni (več) enak stanju zemljiške knjige glede vpisanih nepremičnin (delitev zemljiških parcel in zgraditev objekta z oblikovanjem etažne lastnine), v skladu z načelom formalnosti postopka iz 124. člena ZZK-1. Zatrjuje zmotno uporabo določb prvega odstavka 148. člena in prvega odstavka 149. člena ZZK-1 v zvezi z določbami 29. do 32. člena ter 11. in 12. člena, 5. in 6. točko prvega odstavka 3. člena in 124. člen ZZK-1. Navaja, da v času začetka zemljiškoknjižnega postopka nepremičnina, pri kateri je bil predlagan vpis hipoteke, v zemljiški knjigi ni bila (več) vpisana z enakim identifikacijskim znakom kot v zemljiškoknjižnem dovolilu iz zavezovalnega pravnega posla, saj so se zemljiške parcele delile, na njih je bil zgrajen objekt in oblikovana etažna lastnina. Argument izpodbijanega sklepa, da je predlagana vsebina vpisa nedvomno enaka (oziroma celo ožja) tisti, ki je bila dovoljena z zemljiškoknjižnim dovolilom, ne trči le ob načelo formalnosti zemljiškoknjižnega postopka, temveč je tudi relativne narave, saj je v času zemljiškoknjižnega postopka na zemljiških parcelah iz zemljiškoknjižnega dovolila zgrajen objekt z oblikovano etažno lastnino, kar pomeni ekonomsko in pravno spremembo na nepremičnini, ki je predmet pogodbe o zavarovanju. Zato ni mogoč zaključek, da je predlagana vsebina vpisa enaka ali celo ožja od tiste, ki je bila dovoljena z zemljiškoknjižnim dovolilom.

5. Predlagateljica v odgovoru na zahtevo predlaga njeno zavrnitev. Navaja, da je bil kredit, zavarovan s hipoteko, namenjen gradnji stavbe. Dovolilo, ki ne bi obsegalo bodoče spremembe na nepremičnini, je za kreditodajalca brezpredmetno, saj ne nudi možnosti za zavarovanje terjatve. Vknjižbo zastavne pravice je predlagala le na nepremičninah, ki so v lasti dolžnika. V primeru gradnje se mora stanje zemljiškoknjižnih vpisov obravnavati ob upoštevanju materialnih določb. Zastavitelj je že v sporazumu pooblastil upnika, da v primeru, če bo v času trajanja dolžniško-upniškega razmerja mogoče vpisati lastninsko pravico v zemljiško knjigo, vloži tak predlog in hkrati predlog za vpis zastavne pravice. Njuna pogodbena volja je bila, da se tudi v primeru spremenjenega stanja v zemljiški knjigi izvede vpis hipoteke.

6. Udeleženka Republika Slovenija se v svojem odgovoru pridružuje razlogom zahteve. Udeleženka C. na zahtevo ni odgovorila.

7. Zahteva za varstvo zakonitosti je utemeljena.

8. V obravnavani zadevi je sporna dovoljenost vpisa hipoteke z zaznambo izvršljivosti na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki v trenutku začetka zemljiškoknjižnega postopka ni (več) enak stanju zemljiške knjige glede vpisanih nepremičnin, in sicer zaradi delitve zemljiških parcel, zgraditve objekta in oblikovanja etažne lastnine.

9. Sodišče druge stopnje, ki je spremenilo negativno odločitev sodišča prve stopnje tako, da je predlogu ugodilo in dovolilo vpis hipoteke z zaznambo izvršljivosti, je izhajalo iz naslednjih dejstev: - zastavitelj A., d. o. o. je s pogodbo o zavarovanju terjatve z zastavo nepremičnin SV 1306/2000 z dne 5. 9. 2000 dovolil vpis zastavne pravice pri nepremičninah s parc. št. 1381/1, 1384/3 in 1382/4, vse k. o. ...; - po odločbi Geodetske uprave RS (v nadaljevanju GURS) z dne 4. 2. 2004 se je parc. št. 1382/4 delila na parc. št. 1382/4 in 1382/8, parc. št. 1381/1 in 1384/3 pa sta se delili na parc. št. 1381/1, 1381/3 in 1384/7; - zastavitelj A., d. o. o. je na podlagi pogodbe o izvensodni poravnavi z dne 15. 10. 2004, sklenjene s prejšnjim zemljiškoknjižnim lastnikom B. B., postal lastnik parc. št. 1381/3, 1384/7 in 1382/8, vse k. o. ...; njegova lastninska pravica je bila v zemljiško knjigo vknjižena s sklepom sodišča prve stopnje Dn. št. 2370/2004 z dne 17. 1. 2005; - na podlagi sklepa o oblikovanju etažne lastnine z dne 10. 10. 2004 in odločbe GURS z dne 20. 5. 2004 se je dne 16. 2. 2005 pri parc. št. 1382/8 k. o. ... vpisala stavba v etažni lastnini 1231-ES, ..., stoječa na parc. št. 1381/3, 1384/7 in 1382/8, vse k. o. ..., iz parc. št. 1382/8 pa so tako nastali posamezni deli stavb s štiriinštiridesetimi etažnimi lastniki, - 18. 5. 2005 je predlagateljica vložila obravnavani predlog za vknjižbo zastavne pravice na petih etažnih enotah v navedeni stavbi.

10. Zemljiška knjiga je javna knjiga (register), namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami(1). V zemljiškoknjižnem postopku sodišče odloča o pogojih za dovolitev vpisa. Upoštevaje, da ima vpis pravic v zemljiško knjigo publicitetne in oblikovalne učinke(2), zanj veljajo nekatera posebna načela in pravila. Eno od načel zemljiškoknjižnega postopka je načelo formalnosti postopka, urejeno v 124. členu ZZK-1, ki določa, da v zemljiškoknjižnem postopku zemljiškoknjižno sodišče odloča o pogojih za vpis samo na podlagi listin, za katere zakon določa, da so podlaga za vpis, in na podlagi stanja vpisov v zemljiški knjigi. Gre za dokazno pravilo, ki omejuje sredstva za dokazovanje pravnih dejstev, ki so pravni temelj pridobitve oziroma prenehanja pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo.(3) Katere listine so podlaga za vpis, je določeno v določbah 29. do 38. člena ZZK-1. Povedano pomeni, da sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ne preverja materialnopravnih pogojev za vpis, ampak je omejeno le na preizkus formalnih pogojev za dovolitev vpisa v zemljiško knjigo.(4)

11. Ob izpolnjenosti ostalih pogojev iz prvega odstavka 148. člena ZZK-1 sodišče dovoli vpis, če utemeljenost zahtevka za vpis izhaja iz listine, na podlagi katere se s predlogom vpis zahteva, in če listina, ki je podlaga za vpis, po vsebini in drugih lastnostih ustreza pogojem, ki jih zanjo določa ZZK-1.(5) Kadar se vpis predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, je zahtevek za vpis utemeljen, če je vsebina vpisa, ki se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva, dovoljena z zemljiškoknjižnim dovolilom.(6)

12. Nepremičnina mora biti v zemljiškoknjižnem dovolilu označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi.(7) Ujemanje identifikacijskih znakov pa ne gre tako daleč, da bi bil onemogočen vpis v primeru, če se po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila katastrski podatki, ki jih sodišče poočiti po uradni dolžnosti, spremenijo. Sodišče mora v takem primeru preizkusiti, ali gre za isto nepremičnino, to je, ali se je morda nepremičnina, označena v listini, ki je priložena predlogu za vpis, po izdaji te listine zgolj preštevilčila oziroma označila z novim identifikatorjem. Pri tem pa ne sme biti dvoma, da gre za isto nepremičnino.(8) Ker sodišče ne presoja vsebinskih, temveč le formalne pogoje, ti pa morajo biti vsebovani v listinah, ki so po zakonu lahko podlaga za vpis, mora biti v teh listinah oznaka identitete nepremičnine takšna, da zagotavlja ugotavljanje njene istovetnosti po očitnih znakih.

13. Vrhovno državno tožilstvo pravilno opozarja, da opisana istovetnost nepremičnine ni podana, kadar se, kakor v obravnavanem primeru, zemljiškoknjižno dovolilo nanaša na zemljiške parcele, zemljiškoknjižni predlog pa na posamezne dele stavbe. Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) v 18. členu kot nepremično opredeljuje prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Iz 105. člena SPZ izhaja, da je predmet lastninske pravice tudi posamezni del stavbe.(9) Po določbah prvega odstavka in 3. točke drugega odstavka 11. člena ZZK-1 se kot samostojen predmet stvarnih pravic v zemljiško knjigo poleg zemljiške parcele v primeru, če je oblikovana etažna lastnina, vpisujejo tudi stavba v etažni lastnini in posamezni deli te stavbe. Vzpostavitev etažne lastnine zato ne pomeni zgolj spremembe pravnega režima na nepremičnini, temveč tudi njene identitete. Nosilna prvina stvarnopravnih pravic po vzpostavitvi etažne lastnine namreč ni več zemljiška parcela, temveč posamezni del stavbe (obrnjeno načelo superficies solo cedit). Preizkus, ki ga zemljiškoknjižno sodišče opravi v formaliziranem postopku odločanja o dovoljenosti vpisa v zemljiško knjigo, pa ne more iti tako daleč, da bi sodišče preizkušalo, ali je na posameznem delu stavbe upravičen vpis hipoteke, ki je bila z zemljiškoknjižnim dovolilom dana za vpis na zemljiško parcelo. Predlagateljica se zato neutemeljeno sklicuje na pogodbeno voljo strank pri ustanavljanju hipoteke. Ugotavljanje tega dejstva bi pomenilo, da se sodišče spušča v presojo vsebinskih pogojev, ki so v zemljiškoknjižnem postopku v tem obsegu izključeni.(10)

14. Sodišče druge stopnje je zato v obravnavanem primeru z dovolitvijo vpisa zmotno uporabilo določbe o pogojih za dovolitev zemljiškoknjižnih vpisov (prvi odstavek 148. in prvi odstavek 149. člena v zvezi s 124. členom ZZK-1). Glede na navedeno je Vrhovno sodišče na podlagi 3. točke tretjega odstavka 161. člena ZZK-1 v zvezi s četrtim odstavkom istega člena zahtevi ugodilo ter sklep sodišča druge stopnje spremenilo tako, da se pritožba predlagateljice zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje, s katerim je zavrnjen ugovor zoper sklep zemljiškoknjižne referentke o zavrnitvi predlaganega vpisa. Hkrati je tudi dovolilo izbris vpisov, ki so bili izvedeni na podlagi izpodbijanega sklepa sodišča druge stopnje.

15. V zemljiškoknjižnem postopku velja pravilo, da vsak udeleženec trpi svoje stroške (prvi odstavek 35. člena Zakona o nepravdnem postopku - ZNP v zvezi z drugim odstavkom 120. člena ZZK-1), zato predlagateljica, ki se je povrhu tega zavzemala za drugačno odločitev od sprejete, ni upravičena do povračila stroškov odgovora na zahtevo.

Op. št. (1): Gl. prvi odstavek 1. člena ZZK-1. Op. št. (2): Gl. 6. in 7. člen ZZK-1. Op. št. (3): Prim. Poročevalec št. 16 z dne 12. 3. 2003, Predlog ZZK-1, prva obravnava - EPA 789 - III, str. 76. Op. št. (4): Gl. odločbo Ustavnega sodišča Up-1352/11 z dne 9. 5. 2013. Enako tudi M. Tratnik in R. Vrenčur, Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) z uvodnimi pojasnili, Uradni list, Ljubljana 2011, str. 42 in 44. Op. št. (5): Gl. prvo in drugo alinejo prvega odstavka 148. člena ZZK-1. Op. št. (6): Gl. prvo alinejo 1. točke prvega odstavka 149. člena ZZK-1. Op. št. (7): Gl. prvi odstavek 31. člena ZZK-1. Op. št. (8): Gl. sklep Vrhovnega sodišča II Ips 211/2010 z dne 26. 7. 2012. Op. št. (9): Prvi odstavek 105. člena SPZ: „Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov.“ Op. št. (10): Prim. četrti in peti odstavek 148. člena ZZK-1.