Jedro

V skladu z 28. členom ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma prostora ob vsakem času, torej ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, v primeru, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. To lahko stori tudi v primeru, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu v 1. in 2. točki izreka spremeni tako, da se vzdrži nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, opr. št. IV Plg 45/96 z dne 27.11.1996 v celoti v veljavi. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v ostalem nespremenjenem delu (3. in 4. točka izreka) prvostopna sodba potrdi. Tožena stranka mora povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 105.100,00 SIT v 8 dneh pod izvršbo, sama pa nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v 1. točki izreka razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, opr. št. IV Plg 45/96 z dne 27.11.1996, v 2. točki izreka pa je naložilo toženi stranki, da v roku 8 dni od prejema prvostopne sodbe izprazni poslovne prostore - prodajne prostore in sicer 117 m2 prodajnih poslovnih prostorov v pritličju stavbe v Ljubljani, stoječe na parceli št. XX k.o. D. in pripadajoče parkirne prostore s površino 200 m2 pred poslovnimi prostori in jih v navedenem roku izroči toženi stranki. Toženi stranki je naložilo tudi povrnitev pravdnih stroškov v višini 48.660,00 SIT in da nosi svoje pravdne stroške za prvostopni postopek sama (3. in 4. točka izreka). Zoper sodbo se pritožujeta obe stranki. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper 1. in 2. točko izreka in predlaga, da se spremeni tako, da se vzdrži nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v celoti v veljavi. Prvostopnemu sodišču očita zmotno uporabo določbe 29. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS št. 18/74; v nadaljevanju ZPSPP), saj je omenjena določba uporabljiva tudi pri najemnem razmerju za določen čas. Zato prvostopno sodišče naloga za izpraznitev poslovnega prostora ne bi smelo razveljaviti. Zgolj dejstvo, da je med postopkom najemno razmerje sklenjeno za določen čas poteklo, na odločitev ne bi smelo vplivati. Tožeča stranka namreč ni vložila tožbe za izpraznitev poslovnega prostora zaradi poteka časa veljavnosti pogodbe, ampak v skladu z 28. členom ZPSPP, ker je od pogodbe, zaradi krivdnih razlogov na strani tožene stranke odstopila. Tožena stranka pa izpodbija prvostopno sodbo glede 2., 3. in 4. točke izreka iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče prvostopno sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tudi ugodeni del izreka razveljavi, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov postopka. Navaja, da tožena stranka najemnine ni plačevala, ker sta jo tožeča stranka in prejšnji najemodajalec izigrala za njeno predkupno pravico na prostorih, ki so predmet najemne pogodbe. Tožeča stranka je nadalje kršila najemno pogodbo, ker ni mesečno izstavljala računov za najemnino, saj je brez njih najemnine ni smela plačevati. Po njenem mnenju je tudi utemeljen ugovor pobotanja z vrednostjo sredstev, ki jih je tožena stranka vložila v poslovni prostor. Med strankama naj bi obstajal tudi dogovor, da se najemnina do izplačila vloženih sredstev oziroma do izpraznitve poslovnega prostora ne plačuje. Po njeni oceni je prvostopno sodišče tudi prekoračilo tožbeni zahtevek, saj je bila dejanska podlaga tožbe neplačevanje najemnine, ne pa potek časa, za katerega je bilo najemno razmerje sklenjeno. Izpodbija tudi odločitev o stroških postopka glede na vrednost spornega predmeta. Obe stranki sta vložili nato tudi odgovor na pritožbo, v katerem sta obe izpodbijali navedbe nasprotne stranke. Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ni utemeljena. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, med strankama ni sporno, da je tožeča stranka s pridobitvijo lastninske pravice na predmetni nepremičnini, kot najemodajalec stopila v najemno razmerje, sklenjeno za določen čas s toženo stranko. Nadalje prav tako ni sporno, da tožena stranka tožeči stranki najemnine za čas od 22.1.1996 do 31.7.1996 ni plačala. Drži, da iz podatkov spisa ne izhaja, da bi tožeča stranka toženi stranki v navedenem obdobju račune izstavljala mesečno. Pač pa je za plačilo najemnine v zgoraj navedenem obdobju izstavila dne 5.7.1996 enoten račun (priloga A11). Ker tožena stranka omenjenega računa ni plačala, jo je tožeča stranka dne 22.8.1996 izrecno opomnila za plačilo najemnine (priloga A14). Kljub temu tožena stranka v roku dveh mesecev od dneva opomina le-te za obdobje od 22.1.1996 do 31.7.1996 ni plačala. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju, ki ni sporno, je zato pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je bila tožeča stranka upravičena odstopiti od najemne pogodbe v skladu z 2. alineo 1. odst. 28. člena ZPSPP. V navedenem določilu je namreč določeno, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, v primeru, da je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Upoštevajoč utemeljenost tožnikovega odstopa od pogodbe pa ni mogoče pritrditi nadaljnjemu stališču izpodbijane sodbe, da je treba nalog za izpraznitev poslovnega prostora razveljaviti, ker naj bi določba 29. člena ZPSPP, ki govori o zahtevku za izpraznitev poslovnega prostora zadevala le najemna razmerja za nedoločen čas, ne pa tudi za določen čas, zaradi česar po (nepravilnem) stališču prvostopnega sodišča naloga za izpraznitev poslovnih prostorov v konkretnem primeru sodišče ne bi smelo izdati. Določba 28. člena ZPSPP, katero uveljavlja tožeča stranka ravno določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema. Iz citiranega določila je povsem jasno razvidno, da lahko prenehanju najemnega razmerja z odstopom od pogodbe, ne glede na pogodbeno dogovorjeno trajanje najemnega razmerja, vselej sledi tudi zahtevek za izpraznitev. Materialnopravo naziranje sodišča prve stopnje, ki tožeči stranki kljub utemeljenemu odstopu od pogodbe odreka možnost zahtevati izpraznitev poslovnega prostora, zgolj zato, ker je bila najemna pogodba sklenjena (v skladu s 27. členom ZPSPP) za določen čas, je pravno zmotno. Pritrditi je tudi stališču obeh strank v pritožbi, da prenehanje najemnega razmerja med postopkom zaradi poteka časa, za katerega je bilo sklenjeno, ne more biti relevantno za odločitev v tej zadevi. Utemeljenost naloga za izpraznitev poslovnega prostora, je namreč potrebno preizkusiti, glede na dejansko podlago, kot jo je podala tožeča stranka. Ta ni nikdar trdila, da bi najemno razmerje prenehalo zaradi poteka časa, ampak je zaradi odstopa od najemne pogodbe zahtevala izpraznitev poslovnih prostorov. Zaradi nepravilne uporabe materialnega prava konkretno določb ZPSPP, je bilo potrebno sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanemm delu, t.j. v 1. in 2. točki izreka v skladu s 4. točko 373. člena ZPP/77 spremeniti tako, da se vzdrži nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, ki je bil izdan dne 27.11.1996 v celoti v veljavi. Glede na gornjo obrazložitev pa je tudi že odgovorjeno na očitek tožene stranke, da je prvostopno sodišče pri svoji odločitvi prekoračilo tožbeni zahtevek tožeče stranke. Neutemeljeni pa so vsi očitki, ki jih vsebuje pritožba tožene stranke. Navedbe tožene stranke, s katerimi opravičuje neplačevanje najemnine s sklicevanjem na izigranost dogovorjene predkupne pravice, pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati. Pravilna je namreč ugotovitev sodišča prve stopnje, da tudi eventualna razveljavitev menjalne pogodbe na odločitev v tej zadevi ne bi vplivala. Tožena stranka je bila v skladu z veljavno najemno pogodbo najemnino dolžna plačevati, ne glede na izid spora v zvezi z uveljavljanjem njene eventualne predkupne pravice. Ni mogoče tudi upoštevati njenega ugovora pobotanja z vrednostjo vloženih sredstev v poslovni prostor. Povsem pravilna je namreč ugotovitev sodišča prve stopnje, da je iz 10. člena najemne pogodbe izrecno razvidno, da najemnik najete poslovne prostore preuredi na svoje stroške. Zato toženi stranki z vlaganji v preureditev poslovnega prostora glede na gornje pogodbeno določilo terjatev napram tožeči stranki ni nastala. Na drugačno odločitev tudi ne more vplivati dejstvo, da tožeča stranka za plačilo najemnine ni izstavljala mesečnih računov. To dejstvo bi lahko predstavljalo razlog, zaradi katerega bi prišla tožeča stranka v upniško zamudo (glej 325. člen ZOR-a). Vendar v nobenem primeru ta okoliščina ni vplivala na obveznost tožene stranke, da ji plača najemnino tedaj, ko je bil celotni račun izstavljen. Dejstvo, da namreč najemnina ni bila plačana in to kljub opominu, tožena stranka priznava. Zato ni mogoče očitati prvostopnemu sodišču, da je zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ker ni zaslišalo predlaganih prič in strank. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju to namreč ni bilo potrebno. Pritožbene navedbe, da sta se stranki dogovorili o povrnitvi vloženih sredstev in v zvezi s tem k pritožbi vloženimi dokazi ter navedbe, da naj bi tožena stranka prostor že izpraznila in ga izročila tožeči stranki, pa pomenijo nova dejstva, ki so v pritožbenem postopku v gospodarskih sporih dovoljena le, če pritožnik izkaže za verjetno, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti do konca glavne obravnave (1. odst. 496.a člena ZPP/77). V pritožbenem postopku tudi ni mogoče upoštevati toženkinega ugovora glede višine vrednosti spornega predmeta oziroma neupoštevanje 38. člena ZPP/77, saj navedenega ugovora tekom prvostopnega postopka tožena stranka ni uveljavljala. Glede na zgoraj navedeno je bilo potrebno pritožbo tožene stranke zavrniti kot neutemeljeno in jo v izpodbijanem delu, v kolikor ne gre za spremembo izreka po utemeljeni pritožbi tožeče stranke, potrditi v skladu s 368. členom ZPP/77. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. in 2. odst. 166. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 154. člena ZPP/77, ob upoštevanju 1. odst. 155. člena ZPP/77. Tako je priznalo tožeči stranki stroške pritožbenega postopka, ki obsegajo plačilo takse za pritožbo in stroške za sestavo pritožbe v skupni višini 105.100,00 SIT. Ni pa priznalo tožeči stranki stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, ker ti stroški glede na vsebino odgovora niso bili potrebni. Tožena stranka pa je dolžna vse stroške v zvezi s pritožbo in odgovorom na pritožbo nositi sama, saj z vlogama, ki ju je vložila ni uspela.