Jedro

Dokazne ocene nižjih sodišč revizijsko ni mogoče izpodbijati.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, da mora tožeči stranki plačati zapadlo najemnino za poslovne prostore od vključno junija 1989 do vključno septembra 1993 v točno določenih zneskih, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posamezne mesečne najemnine. Višji tožbeni zahtevek in pobotni zahtevek tožene stranke je zavrnilo. Pritožbo toženca je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo, v kateri uveljavlja revizijske razloge po 1. odstavku 385. člena ZPP ter predlaga razveljavitev sodb nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sklicuje se na zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih iz leta 1974 (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88), predvsem na določbo 14. člena, po kateri mora najemodajalec najemniku izročiti poslovni prostor v stanju, ki omogoča njegovo uporabo v namen, ki je določen s pogodbo. Takšno je tudi besedilo najemne pogodbe z dne 1.1.1981. Ob njeni sklenitvi je predmet najema bila opuščena vinska klet, ki ni bila usposobljena za opravljanje obrti za izdelavo gumijastih izdelkov. Najemodajalci bi morali na svoje stroške usposobiti poslovni prostor za toženčevo poslovno dejavnost. To pa je storil toženec sam. Vprašanje je, ali je dolžan plačevati najemnino za poslovni prostor, ki ga je sam usposobil, po cenah, ki veljajo za proizvodne poslovne prostore. Na spremembo najemne pogodbe in zvišanje najemnine - aneks z dne 18.4.1984 - je toženec pristal zaradi hudih pritiskov tožeče stranke. Zaradi vlaganj, ki bi jih morali opraviti najemodajalci, pa je utemeljen tudi toženčev pobotni ugovor do višine vtoževane najmenine. Z odkupom solastninskega deleža najemodajalcev J. J. Š. je toženec ostal solastnik celotnega objekta do 1/2, zaseda pa 214 m2 poslovnih prostorov, kar je manj kot polovica. Po določbi 14. člena ZTLR pa ima kot solastnik pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu deležu. Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Toženec revizijo sicer vlaga z navedbo revizijskih razlogov iz 1. odstavka 385. člena ZPP, vendar v obrazložitvi zatrjuje in obrazlaga le revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Zato je revizijsko sodišče v smeri eventualnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka opravilo le uradni preizkus po določbi 386. člena ZPP in pri tem ugotovilo, da takšne kršitve iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo.

Sicer pa sta obe sodišči materialno pravo pravilno uporabili. Odločilno je, ali je toženec dolžan plačevati najemnino za poslovni prostor ali za kletni oziroma skladiščni prostor. V tem pogledu razlaga najemne pogodbe iz leta 1982, dodatka k njej iz leta 1984 in zapisnika o primopredaji iz istega leta ne pripelje do drugačne rešitve kot v reviziji ponujena uporaba določb zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Dejanske ugotovitve, sprejete na nižjih stopnjah, omogočajo sklepanje, da so tožencu bili v najem oddani prostori za opravljanje obrtne dejavnosti, pri čemer pa sta se obe strani zavedali, kakšni prostori se dajejo v najem. Najemnina je bila določena za poslovni prostor in je kot taka z aneksom k najemni pogodbi bila korigirana, toženec pa je kasneje tudi pristal na njeno odstotkovno zviševanje. V okvir dejanskih ugotovitev spada tudi sklepanje o načinu adaptacije poslovnega prostora in bremenu investicij. Nižji sodišči sta ocenili, da se je toženec zavezal te stroške nositi sam in da je pristal na njihovo neupoštevanje pri odmeri višine najemnine. Kolikor gre pri tem za pravno razlago določb dodatka k najemni pogodbi, se s takšnim pravnim naziranjem strinja tudi revizijsko sodišče. V ostalem pa revizijska graja meri pretežno na dokazno oceno, posebej glede vprašanja, ali toženec lahko utemeljeno uveljavlja v pobot zahtevku iz naslova najemnine svoj zahtevek iz naslova adaptacijskih stroškov. V ta okvir spadajo tudi revizijske trditve, da je bil njegov pristanek na zvišano najemnino in obremenitev z adaptacijskimi stroški izsiljen. Ta del revizije zadevajo posledice določbe 3. odstavka 385. člena ZPP (nedovoljenost revizije zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja). Izpodbijana sodba je tudi navedla razloge, zakaj je toženec dolžan plačati najmenino za polovico prostorov, ki jih zaseda. Najemna pogodba je še vedno v veljavi. Na njeni podlagi mora toženec plačevati, ker je kasneje postal do 1/2 solastnik objekta, v katerem so poslovni prostori, le polovico dogovorjene najemnine. Če res zaseda manj kot polovico celega solastnega objekta in bi zato želel plačevati manjšo najmenino, bi moral poprej, kot pravilno ugotavlja izpodbijana sodba "izposlovati drugačno razdelitev prostorov, oziroma drugačen način obračunavanja najemnine".

Ker niso bili podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena in ne razlogi, na katere mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti, jo je bilo treba zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Določbe ZPP (zakona o pravdnem postopku - Uradni list SFRJ, št. 4/77 - 27/90), na katerih temelji odločitev revizijskega sodišča, se uporabljajo na podlagi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I).