Jedro

Lastnik stanovanja v 2. odstavku 150. člena Stanovanjskega zakona nima pravne podlage, da bi od zavezanca iz 2. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona neposredno terjal plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se odločitev v točki II./3. izreka razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ostalem delu se pritožba zavrne in v nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožnik krije sam svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika, da sta ji toženi stranki dolžni zagotoviti pravico do vselitve in razpolaganja v njegovo stanovanja na x v Ljubljani, da sta dolžni najemniku stanovanja D. A. zagotoviti drugo primerno stanovanje, da sta toženi stranki dolžni tožeči stranki plačati razliko med neprofitno in profitno najemnino s pripadajočimi obrestmi in da se je tretjetoženi D. A. dolžan izseliti iz stanovanja in ga izročiti tožeči stranki. Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženima strankama povrniti pravdne stroške.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložil pritožbo tožnik iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v kateri predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Bistvo pritožbenih navedb je: - tretjetožencu D. A. je bil razširjen tožbeni zahtevek poslan, nanj ni odgovoril in bi sodišče zato zoper njega moralo izdati zamudno sodbo. Sodišče je razširjen tožbeni zahtevek izločilo in se s tem opredelilo, da ga lahko obravnava posebej, v zadevi P 3483/2003-II; - izjavo tretjetožene stranke z dne 21.7.2003, da ne vstopa v pravdo, se ne more šteti za odgovor na tožbo; - na naroku 27.8.2004 je sodišče zadevo P 3483/2003-II pridružilo in jo obravnavalo v tej zadevi kot samostojen zahtevek na izselitev proti tretjetoženi stranki. S tem je zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka; - ne gre za nujno sosporništvo, saj ne gre za primer, ko bi bilo mogoče zoper vse stranke izdati enako sodbo v vseh delih zahtevka.

Prvo in drugotožena stranka sta pasivno legitimirani za izvršitev tožbenega zahtevka pod 1., 2. in 4. točko tožbenega zahtevka, še posebej pa za plačilo razlike med neprofitno in profitno najemnino; - dokler se sodišče ne spusti v vsebinsko obravnavanje zadeve ne more ugotavljati nujnega sosporništva. Enotni sosporniki so tisti, ki so v pasivni skupnosti.

Pritožba je delno utemeljena.

Tožbeni zahtevek tožnika temelji na določilu 155. in 150. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91 z nadaljnjimi spremembami) v zvezi s 193. členom Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 69/2003), iz katerih izhaja: - da ima lastnik stanovanja, na katerem ima kdo pravico do uporabe stanovanja, pravico do proste razpolage s stanovanjem, po v zakonu določenem roku; - da lahko od tistega, ki ima pravico uporabe na stanovanju, zahteva, da se iz stanovanja izseli v drugo primerno stanovanje; - da je imetniku pravice do uporabe stanovanja stanovanje dolžan priskrbeti tisti, ki mu je pravico uporabe dodelil oziroma njegov pravni naslednik; - da je lastnik stanovanja upravičen do profitne najemnine, najemniku pa je zavezanec iz 2. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona dolžan kriti razliko med profitno najemnino določeno v najemni pogodbi in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Za pravilno odločitev pa je upoštevati tudi sodno prakso, ki se je izrekla:

- lastnik stanovanja mora, če naj doseže pravico proste razpolage s stanovanjem, na podlagi določila 155. člena Stanovanjskega zakona, poleg najemnika stanovanja s tožbo zajeti tudi zavezanca za zagotovitev drugega primernega stanovanja (sodba in sklep Vrhovnega sodišča RS, št. II Ips 526/95, enako sodba Vrhovnega sodišča RS, št. II Ips 39/94); - razliko med profitno najemnino določeno v najemni pogodbi in neprofitno najemnino najemniku krije zavezanec iz 2. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona (Pravno mnenje Vrhnovnega sodišča RS z dne 19.6.1997, objavljeno v Pravnih mnenjih 1/97, str. 11); - lastnik stanovanja svoje pravice iz 1. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona ne more uspešno uveljavljati le z izpraznitvenim tožbenim zahtevkom zoper imetnika pravice do uporabe (najemnika). Če toži le imetnika pravice do uporabe, ni pogojev za izdajo sodbe zaradi izostanka, ker utemeljenost tožbenega zahtevka ne izhaja iz dejstev, ki so navedena v tožbi (4. točka 1. odstavka

332. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP/77), sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. Cp 1578/96. Tožeča stranka je v tej zadevi kot lastnik stanovanja vložila tožbo

30.1.1998 zoper zavezance iz 2. odstavka 155. člena ZPP Občino L. oziroma R. S.. Že po vročitvi tožbe toženima strankama je razširila tožbeni zahtevek na najemnika stanovanja, ki je 21.7.2003 podal izjavo, da ne vstopa v pravdo. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zaključilo, da se D. A. ni pridružil toženima strankama v tej pravdi (2. odstavek 191. člena ZPP). Dejstvo, da se je D. A. udeležil naroka 30.6.2003, na katerem pa ni dajal nobenih izjav, ni mogoče šteti kot njegovo privolitev za vstop v to pravdo.

Na podlagi tega dejstva je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tožbeni zahtevek pod točko 1. in 2. sodbenega izreka ni utemeljen.

Iz razloga, ker tožeča stranka ni tožila obeh strank, ki bi jih morala, to je zavezanca iz 2. odstavka 155. člena ZPP in najemnika stanovanja. Obe toženi stranki bi morala tožiti iz razloga, ker je potrebno tehtat primernost stanovanja, ki ga je dolžan zagotoviti zavezanec iz 2. odstavka 155. člena ZPP s stanovanjem, ki ga najemnik zaseda, njuna interesa pa sta lahko različna. Neutemeljene so zato vse pritožbene navedbe, s katerimi tožnik izpodbija stališče, da bi moral tožiti zavezanca iz 2. odstavka 155. člena ZPP in najemnika stanovanja hkrati.

Tožnik je kot lastnik stanovanja upravičen do profitne najemnine, ki je določena v najemni pogodbi, sklenjeni z najemnikom. Celotno najemnino je dolžan plačevati najemnik, ki pa ima pravico zahtevati povrnitev razlike med profitno in neprofitno najemnino od zavezanca iz 2. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona. Lastnik stanovanja v

2. odstavku 150. člena Stanovanjskega zakona nima pravne podlage, da bi od zavezanca iz 2. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona neposredno terjal plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino (tako tudi citirano Pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS).

Sodišče prve stopnje je zato pravilno odločilo, ko je zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo razlike med najemninama (točka II./4. izreka sodbe) uperjen proti zavezancama iz 2. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona.

Na naroku 16.10.2003 je sodišče prve stopnje zahtevek na izselitev uperjen proti najemniku D. A. izločilo, zadevo vpisalo kot novo tožbo pod opr. št. P 3483/2003-II in odločilo, da bo zadevo posebej obravnavalo. Čeprav je bilo tako postopanje nepravilno (sodišče bi moralo s sklepom zoper katerega je posebna pritožba, zavrniti spremembo tožbe na D. A., ker ta ni privolil, da se tej pravdi pridruži) imamo sedaj situacijo, ko obstaja posebna tožba zoper D. A. na izselitev iz stanovanja. Obstoja takšne samostojne tožbe opr. št. P 3483/2003-II, v kateri sta stranki V. S. kot tožnik in D. A. kot toženec in katerega predmet je izselitev toženca iz najemnega stanovanja, sodišče prve stopnje ni moglo izničiti s sklepom o združitvi pravd in sklepom o dovolitvi objektivne spremembe tožbe. Tudi, če je zadevi združilo v skupno obravnavanje, sta to dve različni zadevi. Tožbeni zahtevek pod točko 3. izreka sodbe, ki dejansko predstavlja tožbeni zahtevek po tožbi, opr. št. P 3483/2003-II, zato ni moglo zavrniti iz razloga, ker D. A. ni stranka v tej pravdni zadevi. Ker pa je sodišče prve stopnje združilo zadevi P 3483/2003-II in P 793/2003-II v skupno obravnavanje, ne da bi D. A. o tem obvestilo, ne da bi ga vabilo na narok 27.8.2004 in mu s tem omogočilo obravnavanje pred sodiščem, je zagrešilo bistveno kršitev postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Pritožbi je bilo zato v tem delu ugoditi, odločitev v točki II./3. izreka razveljaviti in zadevo v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Delna razveljavitev ni vplivala na stroškovno odločitev (točka III.

izreka), ki se nanaša zgolj na toženi stranki Občino L. in R. S..

Tožnik s pritožbo v bistvenem delu ni uspel, zaradi neuspelega dela pa niso nastali posebni stroški, zato mora sam kriti svoje pritožbene stroške.