Jedro

Zaradi nedorečenosti splošnih aktov je v presoji, ali in katere parcele v širšem območju, na katerega se ti akti nanašajo, so v javni rabi, katere pa pripadajo eni (ali več) stavbam, treba upoštevati vsebino posamičnih aktov - upravnih dovoljenj o gradnji in o zunanji ureditvi obravnavane stavbe. Ker je vsebina teh dovoljenj določna in ob (neizpodbiti) domnevi, da je skladna s hierarhično višjimi pravnimi akti, imajo ti odločilno težo v presoji o pripadnosti spornih parcel.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da se

-v I. točki izreka besedilo "sta parceli št." nadomesti z besedilom "so parcele št. 602/3, 602/4,"

-v III. točki izreka besedilo "parcele št. 602/3, 602/4," nadomesti z besedilom "parcelo št.".

II.Prva nasprotna udeleženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom (1) ugotovilo, da sta parceli 602/5 in 602/7 obe k. o. 0000 ...1 individualno pripadajoče zemljišče in splošni skupni del stavbe 0000-1087 v solasti etažnih lastnikov te stavbe (I. točka izreka), (2) ugotovilo, da je parcela 595/2 skupno pripadajoče zemljišče in splošni skupni del stavb 0000-1087 in 0000-1181 v skupni lasti etažnih lastnikov obeh stavb (II. točka izreka), (3) zavrnilo predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča glede parcel 602/3, 602/4, 595/3 in 4 parkirna mesta na parceli 604/7 (III. točka izreka) in (4) odločilo, da se sklep izvede v zemljiški knjigi v vrstnem redu zaznambe spora (IV. točka izreka).

2.Predlagateljica v pritožbi zoper III. točko izreka navedenega sklepa, kolikor se nanaša na parceli 602/3 in 602/4, uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sklep v izpodbijanem delu spremeni tako, da ugotovi, da navedeni parceli predstavljata splošni skupni del stavbe 0000-1087 v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov, podrejeno pa, naj sklep v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Za presojo o pripadnosti parcel je odločilno, da sta bili vključeni in urejeni v okviru zunanje ureditve stavbe, da sta bili urejeni kot zelena površina z vegetacijo in da je njena edina in kontinuirana funkcija zgolj emisijska zaščita stavbe. Tako v teoriji kot sodni praksi so emisijske zelenice tipični primeri pripadajočih zemljišč. Primarni kriterij (1. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1) je tako podan. Vključitev v rezervat bodoče širitve A. ceste, do katere ni prišlo, ni pomembna. Odločilno ni niti dejstvo, da je zelenico vzdrževala občina. V postopku namreč ni bilo niti zatrjevano, da bi se parceli kadarkoli začeli uporabljati v javne namene. Poleg tega je lahko le indic v zvezi z redno rabo (3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1).

S sklicevanjem na izvedensko mnenje, podano v drugem postopku glede drugih stavb, je bila storjena bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Predlagateljici namreč ni bila dana možnost, da bi se o njem izjavila. Poleg tega mnenje ni nujno pravilno. Tudi v tem postopku je izvedenka spremenila prvotno podano mnenje. Nazadnje pa je situacija glede ostalih stavb bistveno drugačna kot v obravnavanem primeru.

3.Nasprotna udeleženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Izvedensko mnenje je v pritožbi povzeto selektivno. Spremenjeno mnenje ni pravilno. Ni pristojna za presojo, ali je občina na spornih parcelah pridobila pravico uporabe. Prvo mnenje in dopolnitev si nasprotujeta. Preveč poenostavljeno je dati odločilno težo ločenim upravnim dovoljenjem, ki povozi vso ostalo urbanistično dokumentacijo, v kateri sta zelenici jasno opredeljeni kot javni. Funkcijo emisijske zaščite lahko opravljata, četudi sta v javni lasti. Že iz dopisa Okrajnega ljudskega odbora z dne 24. 10. 1959 izhaja, da je bila regulacijska širina A. ceste že tedaj odmerjena na 40 m, kar skupaj dosežeta cesta in sporna zelenica. Stanovalci teh zelenic niso uporabljali; ker gre za okrasno zelenico, pa tudi ni jasno, kakšni naj bi bili znaki javne rabe. Izkaz o prenosu zemljišč z investitorja na občino ni bil potreben, ker je bil na investitorja prenesen le del nekdanjih parcel 602 in 603.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo individualno in skupno pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu B. 4 v ... V pritožbenem postopku je sporna pripadnost parcel 602/3 in 602/4 (pred parcelacijo, izvedeno v tem postopku, je bila to parcela 602/2). Pritožnica (skupnost etažnih lastnikov) meni, da tudi ti dve parceli pripadata k stavbi.

6.Po prvem odstavku 42. člena ZVEtL-1 je pripadajoče zemljišče tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003. Pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča sodišče upošteva zlasti: - katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, - katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, - preteklo redno rabo zemljišča ter - merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču (prvi odstavek 43. člena ZVEtL-1).

7.Sporni parceli sta zeleni površini z drevjem, ki razmejuje stavbo na naslovu B. 4 (zgrajeno v letu 1977) od A. ceste (pločnika, kolesarske steze in cestišča). V izpodbijanem sklepu je ugotovljeno,

-da tedaj veljavni prostorski akti niso opredeljevali pripadajočega zemljišča k stavbam, da je bila zunanja ureditev obravnavana kot del mestnega parterja in da ni bila izvedena stroga delitev med površinami v rabi stavbe in površinami v skupni/javni rabi,

-da so bili glede zunanje ureditve izvedeni ločeni postopki za izdajo upravnih dovoljenj, da so v lokacijski odločbi, lokacijski dokumentaciji in projektu za izvedbo natančno opredeljene površine, ki naj se izvedejo ob obravnavani stavbi,

-da se gradbeno dovoljenje za zunanjo ureditev, izdano na podlagi odločbe o lokacijskem dovoljenju in skladno s projektom zunanje ureditve, nanaša na parceli 602/1 in 602/2 (opomba: pred parcelacijo, izvedeno v tem postopku),

-da je bilo tudi v lokacijski dokumentaciji v zvezi z gradnjo stavbe navedeno, da se ureditev okolice izvede po posebnem ureditvenem načrtu, ki naj vsebuje tudi načrt otroških igrišč in hortikulturno ureditev,

-da je izvedenka sprva podala mnenje, da je parcela 602/2 umeščena med dovozno potjo in A. cesto, da gre po prostorskih aktih za zeleno površino, da iz upravnih dovoljenj ne izhaja, da bi bila nujno potrebna za redno rabo stavbe in da je pretežno v javni/skupni rabi ter namenjena rabi vseh pod enakimi pogoji,

-da je izvedenka v dopolnitvi podala mnenje, - da prostorski akti in upravna dovoljenja ne dajejo enotnega odgovora o obsegu zemljišča, potrebnega za redno rabo obravnavane stavbe, - da prostorski akti vse zunanje ureditve opredeljujejo kot del mestnega parterja, v katerem ni stroge delitve med površinami v javni rabi in površinami v individualni rabi stavb, - da iz analize prostorskih aktov iz obdobja od načrtovanja stavbe do 1997 izhaja, da je parcela 602/2 (skupaj z več drugimi) namenjena pretežno skupni rabi širšega območja, po zazidalnem načrtu pa so te iste površine namenjene tudi individualni rabi posameznih stavb, in gre torej za preplet javne in individualne rabe s primarno opredelitvijo kot javnih, - da so ključna upravna dovoljenja in dokumentacija o izvedbi zunanje ureditve, ki so bolj konkretna in ki ne bi bila izdana, če bi bila v nasprotju s prostorskimi akti, - da je po teh dokumentih parcela 602/2 del zunanje ureditve obravnavane stavbe,

-da izvedenka ni ugotovila, da bi občina pridobila nazaj pravico uporabe glede parcele 602/2,

-da sporni parceli nista v rabi stavbe, - ker je po kupni pogodbi in pogodbi o oddaji stavbnega zemljišča v uporabo stavbno zemljišče opredeljeno kot del (tedanjih) parcel 602 in 603 in zato dejstvo, da ni izkazana vrnitev spornih parcel občini, ni relevantno, - ker je občina vsaj od leta 1986 vzdrževala sporni parceli, - da "divje parkiranje", o katerem so izpovedali zaslišani etažni lastniki, ne predstavlja uporabe, ki bi zemljišče, v prostorski dokumentaciji opredeljeno kot javno, označilo kot pripadajoče zemljišče k stavbi, - ker so zemljišča pred sosednjimi stavbami ob A. v splošnem v lasti občine,2 - ker sta bili vključeni v rezervat predvidene širitve A. ceste.

8.Pritožbeni očitek o zmotnosti presoje je utemeljen. Opiranje na odločitev in ugotovitve iz druge zadeve, ne da bi se udeleženci v tem postopku imeli o njih možnost izreči, ni dopustno. Te ugotovitve niso del procesnega gradiva in zato ne morejo predstavljati podlage za odločitev. Pomembne teže pa ne morejo imeti tudi iz razloga, ker je bilo v tisti zadevi s soglasjem udeležencev ugotovljeno, da so obcestne zelenice v javni rabi.

9.Med udeležencema (skupnostjo etažnih lastnikov obravnavane stavbe in občino) ni sporno, da sporni parceli (nastali iz parcele 602/2) od ureditve okolice obravnavane stavbe po izgradnji do uveljavitve ZLNDL (in še sedaj) predstavljata v naravi zelenico z drevjem, ki se nahaja med dovozno potjo ob stavbi in cestnim svetom (pločnikom, kolesarsko potjo in cestiščem). Taka namembnost in raba zemljišča z enako močjo govorita v prid pripadnosti stavbi kot v prid pripadnosti občini. Pritožnica utemeljeno uveljavlja, da je vzdrževanje s strani občine lahko le indic v prid javni rabi, a za tak sklep ne zadostuje.

10.Ker obseg stavbnih zemljišč, oddanih za gradnjo, ni bil natančno opredeljen, je pravilna ugotovitev v izpodbijanem sklepu, da neizkazanost vrnitve spornih parcel občini ni pomembna. Drugače kot je ugotovljeno v sklepu, pa ni pomembno dejstvo, da sta bili sporni parceli vključeni v rezervat A. ceste. Kot je navedla nasprotna udeleženka, so bili dokumenti o širitvi trase pripravljeni že pred letom 1960, a do uveljavitve ZLNDL (niti kasneje) niso bili uresničeni. Glede na izrecno umestitev spornih parcel v zunanjo ureditev stavbe v upravnih aktih se argument nasprotne udeleženke, da v regulacijski širini ceste individualna raba ni mogla biti določena, pokaže kot neprepričljiv.

11.Pritožnica utemeljeno uveljavlja, da v teh okoliščinah pretehtajo okoliščine iz prve alineje prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Ob nedorečenosti splošnih aktov imajo prednost konkretni upravni akti, na podlagi katerih je bila izvedena zunanja ureditev, v teh pa je navedeno, da sporni parceli sodita v zunanjo ureditev obravnavane stavbe.

12.Nasprotna udeleženka je v odgovoru na pritožbo izpostavila ugotovitve izvedenke iz prvega mnenja: - da pripadajoče zemljišče ni bilo jasno definirano, - da to zemljišče ne sega v cestno telo, vključno z obcestno zelenico, - da je zazidalni načrt predvidel gosto zazidavo mešanega stanovanjskega in centralnega mestnega (oskrbnega in trgovinskega) programa, - da je bila zunanja ureditev urejena z ločenimi upravnimi dovoljenji in projektno dokumentacijo, ki je predvidela ureditev večje zelene površine in javno razsvetljavo, česar ne bi bilo, če ne bi bile načrtovane javne površine, - da so v grafičnem in tekstualnem delu prostorskih aktov zelene površine okrog blokov predvidene kot javne, hkrati pa kot zunanja ureditev, a njihov javni značaj ni omejen, - da iz upravnih dovoljenj ne izhaja, da bi bili sporni parceli nujno potrebni za redno rabo stavbe. Te ugotovitve so v mnenju res podane. Ne glede na to iz izvedenskega mnenja ne izhaja, da sta v splošnih aktih sporni parceli jasno opredeljeni kot javni. Izvedenka je jasno navedla nasprotno, tj. da v teh aktih zemljišča v javni rabi niso ločena od zemljišč v individualni rabi. Sklicevanje nasprotne udeleženke na izvedensko mnenje pa je neprepričljivo tudi iz naslednjega razloga: del zelenih površin iz prostorskih aktov, na katere se opira nasprotna udeleženka, je v tem postopku opredeljen kot pripadajoče zemljišče k stavbam, pa nasprotna udeleženka temu ne nasprotuje, niti ni ponudila argumentov, ki bi ob domnevno jasnih splošnih aktih dopuščali tako razlikovanje.

13.Zaradi nedorečenosti splošnih aktov je v presoji, ali in katere parcele v širšem območju, na katerega se ti akti nanašajo, so v javni rabi, katere pa pripadajo eni (ali več) stavbam, treba upoštevati vsebino posamičnih aktov - upravnih dovoljenj o gradnji in o zunanji ureditvi obravnavane stavbe. Ker je vsebina teh dovoljenj določna in ob (neizpodbiti) domnevi, da je skladna s hierarhično višjimi pravnimi akti, imajo ti odločilno težo v presoji o pripadnosti spornih parcel.

14.Zbrano procesno gradivo daje podlago za spremembo izpodbijanega dela odločitve sodišča prve stopnje. Izvedenka je podala mnenje o vseh pomislekih nasprotne udeleženke, ki sodijo v domeno stroke. Ostali so stvar pravne presoje v pristojnosti sodišča.

15.Zaradi ugotovljene zmotne uporabe materialnega prava je pritožbeno sodišče predlagateljičini pritožbi ugodilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremenilo tako, da sta tudi parceli 602/3 in 602/4 individualno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe na naslovu B. 4 v ... v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

16.Ker je predlagateljica s pritožbo uspela, nasprotna udeleženka ni upravičena do povrnitve stroškov, nastalih z odgovorom na pritožbo.

-------------------------------

1Vse parcele, navedene v odločbi so v k. o. 0000 ... Ta navedba bo zato v nadaljevanju opuščena.

2Kar je sodišče ugotovilo iz spisa druge zadeve in izvedenskega mnenja, pridobljenega v njej. V sklepu je še navedeno, da so se v tisti zadevi udeleženci strinjali z mnenjem, da so zemljišča z obcestnimi zelenicami v javni rabi.

Zveza:

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1 - člen 42, 42/1, 43, 43/1, 43/1-1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.