Jedro

V sodni praksi je bilo že zavzeto stališče, da najboljši ponudnik ne more poseči v razmerje med predkupnim zavezancem in predkupnim upravičencem v smislu zatrjevanja, da predkupni upravičenec ni resnični predkupni upravičenec, čeprav potrdilo o namenski rabi zemljišča potrjuje nasprotno.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 8. 11. 2021, katere predmet je prodaja nepremičnine ID znak: parcela 000 539/1 do celote (1/1) in premičnin v poslovnem delu nepremičnine, ki je predmet prodaje (podrobneje specificiranih v prilogi - tabeli, ki je sestavni del izreka tega sklepa in je bila objavljena dne 23. 2. 2021 pod PD - 297), za ceno v višini 580.000,00 EUR, kupcu Občina B. 2. Najboljši ponudnik A. d. o. o. je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

3. Občina B. je kot predkupna upravičenka na pritožbo odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo: - da je upravitelj v predlogu za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 8. 11. 2021 navedel, da je na podlagi pravnomočnega sklepa o prodaji objavil vabilo za nezavezujoče zbiranje ponudb, pri čemer je bila na neposrednih pogajanjih, ki so se odvijala dne 28. 9. 2021, najboljši ponudnik družba A. d. o. o., ki je za nakup premoženja ponudila 580.000,00 EUR, - da je predkupno upravičenko, Občino B., ki ima v skladu s potrdilom o namenski rabi zemljišča na predmetnem nepremičnem premoženju zakonito predkupno pravico, pozval na uveljavitev predkupne pravice po tretjem odstavku 347. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), - da je Občina B. uveljavila predkupno pravico in v roku vrnila podpisano pogodbo, - da je družba A. d. o. o. kot najboljši ponudnik vložila predlog za zadržanje soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe in vložila obvestilo o vloženi tožbi, s katero zahteva ugotovitev neobstoja predkupne pravice Občine B. ter pri tem trdila, da Občina B. zgoraj navedene nepremičnine ne kupuje zase, ampak za z njo povezano javno podjetje, tako da družba A. d. o. o., v kolikor bi Občina B. to nepremičnino odtujila, ne bi mogla uveljaviti nobenih pravic zoper pridobitelja nepremičnine, Občini B. pa v primeru zadržanja soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe do pravnomočne odločitve sodišča v zadevi II Pg 132/2021 ne bo nastala nobena škoda, ker nepremičnine ne potrebuje, saj jo očitno kupuje za drugo osebo, - da je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 21. 1. 2022 prekinilo odločanje o predlogu za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 8. 11. 2021 do pravnomočne rešitve zadeve Okrožnega sodišča v Murski Soboti II Pg 132/2021, vendar je Višje sodišče v Ljubljani po pritožbah Občine B. (predkupne upravičenke) in Banke C. d. d. (ločitvenega upnika), predmetni - izpodbijani sklep s sklepom Cst 99/2022 z dne 30. 3. 2022 razveljavilo z napotilom, da naj sodišče prve stopnje pri ponovnem odločanju upošteva, da so sodišča k spoštovanju in doslednemu udejanjanju načel smotrnosti in ekonomičnosti še toliko bolj zavezana v stečajnem postopku, ki mora biti še posebej hiter in učinkovit in da je že iz tega razloga uporaba 1. točke prvega odstavka 206. člena ZPP v postopkih zaradi insolventnosti lahko le izjemoma smiselna.

6. Sodišče prve stopnje je na podlagi ponovne presoje predloga za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe zaključilo, da peti odstavek 342. člena ZFPPIPP vsem udeležencem stečajnega postopka, ne glede na to, ali so imeli položaj stranke stečajnega postopka, izrecno odreka kakršnokoli sodno varstvo v postopku prodaje dolžnikovega premoženja tudi izven stečajnega postopka ter da je sodna praksa od teh strogih omejitev odstopila le v primeru hudih in namernih zlorab postopka prodaje v stečajnem postopku, tako s strani upravitelja kot tudi kupca ter da je nedobrovernost sama po sebi premalo in mora biti podana kvalificirana nedobrovernost, to je zlonamernost obeh, stečajnega upravitelja in kupca (prim. sodba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 19/2020 z dne 17. 7. 2020). Navedlo je, da družba A. d. o. o. kvalificirane nedobrovernosti, to je zlonamernosti obeh, stečajnega upravitelja in kupca (predkupnega upravičenca) niti ne zatrjuje, posledično pa tudi ne izkazuje. Ugotovilo je, da je upravitelj predkupni upravičenki omogočil predkupno pravico v skladu s posebnimi pravili, urejenimi v 347. členu ZFPPIPP ter da ta izhaja iz Potrdila o namenski rabi zemljišč Občinske uprave Občine B. št. 00-1/2019 z dne 8. 10. 2019, ki se nanaša na parc. št. 1140 in 539/1 k. o. 000. Na podlagi listin, priloženih upraviteljevemu predlogu, je sodišče prve stopnje nadalje ugotovilo, da je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji z dne 23. 2. 2021, da je upravitelj predkupni upravičenki na podlagi Potrdila o namenski rabi zemljišč z dne 8. 10. 2019 omogočil uveljavljanje predkupne pravice v skladu s posebnimi pravili, urejenimi v 347. členu ZFPPIPP in da je predkupna upravičenka s tem, ko je izpolnila pogoje, navedene v 3. točki tretjega odstavka 347. člena ZFPPIPP, tudi relevantno uveljavila predkupno pravico. Glede na navedeno in ker je vsebina prodajne pogodbe, ki jo je sklenil upravitelj, v skladu s 337. do 343. členom ZFPPIPP in ker sta pozitivno mnenje k sklenitvi predmetne prodajne pogodbe podala upniški odbor in ločitveni upnik Banka C. d. d., je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe.

7. Pritožnik trdi, da je Višje sodišče v Ljubljani v predmetni zadevi v sklepu Cst 99/2022 z dne 30. 3. 2022 sprejelo stališče, da je vprašanje obstoja zakonite oziroma vknjižene predkupne pravice lahko predhodno vprašanje v postopku prodaje premoženja stečajnega dolžnika, ki ga sodišče preizkuša v postopku izdaje soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe ter da je najboljši ponudnik upravičen sodelovati v stečajnem postopku in vlagati pravna sredstva glede prodaje ter nasprotovati obstoju predkupne pravice. Sodišču prve stopnje očita, da je ne glede na spornost obstoja predkupne pravice in pravde v zvezi s tem izdalo soglasje k sklenitvi sporne prodajne pogodbe, s sklicevanjem na načelo smotrnosti, ekonomičnosti in hitrosti stečajnega postopka in to utemeljilo s tem, da ne obstajajo izjemne okoliščine, ki bi opravičevale prekinitev postopka odločanja o soglasju k sklenitvi predmetne prodajne pogodbe s predkupno upravičenko zaradi reševanja predhodnega vprašanja - (ne)obstoja predkupne pravice. Takšno stališče naj bi bilo napačno, saj obstajajo izjemne okoliščine, ki utemeljujejo prekinitev predmetnega postopka in sicer potek pravdnega postopka med najboljšim ponudnikom in predkupno upravičenko o (ne)obstoju predkupne pravice ter dejstvo, da upravitelj utemeljuje obstoj predkupne pravice z dokumentom, ki ga je izdal oziroma je lasten predkupni upravičenki. Trdi, da upravitelj kot strokovnjak ne more brez pomislekov oziroma zadržkov utemeljevati predkupne pravice predkupne upravičenke zgolj in samo na podlagi Potrdila o namenski rabi zemljišč z dne 8. 10. 2019, ki ga je izdala sama predkupna upravičenka, to je Občina B. Še posebej zato ne, ker je seznanjen, da najboljši ponudnik izpodbija obstoj predkupne pravice pred naslovnim sodiščem v pravdnem postopku in je upravitelj seznanjen s tožbo in njeno vsebino, saj jo je najboljši ponudnik predložil v stečajni spis, ko je predlagal sodišču zadržanje soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe s predkupno upravičenko. Trdi, da zato upravitelj ne more biti dobroveren pri sklenitvi prodajne pogodbe.

8. Zakonita predkupna pravica varuje interes predkupnega upravičenca za nakup predmeta prodaje, ki mu je zakonodajalec iz različnih razlogov dal takšen pomen, da mu je zagotovil predkupno upravičenje z zakonom. Predkupna pravica je obligacijska pravica, saj pravici ene stranke - imetniku pravice stoji nasproti obveza druge stranke - obligacija.1 Predkupni upravičenec ima namreč v primeru, ko se predkupni zavezanec odloči stvar prodati določeni osebi, po določeni ceni, terjatev do predkupnega zavezanca, da pod istimi pogoji stvar proda njemu, predkupni zavezanec pa obveznost, da stvar proda predkupnemu upravičencu, če ta pravilno sprejme ponudbo za isto ceno in pod istimi pogoji. Gre torej za obligacijsko, relativno razmerje med predkupnim upravičencem in zavezancem. Zato zakon s podelitvijo predkupne pravice v prvi vrsti varuje razmerje predkupnega upravičenca do predkupnega zavezanca, ne pa razmerja najboljšega ponudnika do prodajalca. Glede na navedeno je bilo v sodni praksi že zavzeto stališče, da najboljši ponudnik ne more poseči v razmerje med predkupnim zavezancem in predkupnim upravičencem v smislu zatrjevanja, da predkupni upravičenec ni resnični predkupni upravičenec, čeprav potrdilo o namenski rabi zemljišč potrjuje nasprotno.2 Ker gre za relativno razmerje, je edino pomembno stališče predkupnega zavezanca o tem, ali obstoji predkupni upravičenec. Zato (tudi) za sodišče povsem zadoščajo informacije iz potrdila o namenski rabi, ki ima naravo potrdila iz uradne evidence.3 Na tej podlagi lahko predkupni zavezanec zaupa, da je tako izkazanemu zakonitemu predkupnemu upravičencu dolžan ponuditi nakup stvari pod istimi pogoji in ceno kot najboljšemu ponudniku.

9. Sodišče prve stopnje je glede na navedeno in ker hudih in namernih zlorab postopka prodaje v stečajnem postopku s strani upravitelja in kupca ni ugotovilo, pravilno odločilo, da je upravitelj predkupni upravičenki utemeljeno omogočil uveljavljanje predkupne pravice na podlagi Potrdila o namenski rabi zemljišč z dne 8. 10. 2019. Pritožniku tako ni mogoče pritrditi, da stečajni upravitelj pri sklenitvi prodajne pogodbe ni bil dobroveren, ker ni imel objektivnega dokaza o obstoju predkupne pravice, saj je v danem primeru takšen dokaz obstajal. Prav tako njegove dobrovernosti ne more omajati vedenje, da glede (ne)obstoja predkupne pravice Občine B. teče pravdni postopek. Pritožnik pa tudi ni izkazal, da bi bilo ravnanje predkupne upravičenke, ki je, kot to navaja pritožnik, sama določila zakonito predkupno pravico in to dokazovala s svojim lastnim potrdilom o namenski rabi, brez pravnih podlag, saj je za to imela podlago v 189. členu ZureP-2, niti da bi bilo njeno ravnanje zlonamerno.

10. Poleg tega je pritožnik ob nakupu nepremičnine za zakonito predkupno pravico Občine B. vedel in na pogoj sklenitve pogodbe s predkupno upravičenko vezal tudi sklenitev svoje pogodbe. V skladu s tretjim odstavkom 347. člena ZFPPIPP se v primeru, če se prodaja premoženje, ki je predmet zakonite predkupne pravice, na podlagi zbiranja ponudb ali neposrednih pogajanj, prodajna pogodba s kupcem sklene pod odložnim pogojem, da predkupni upravičenec ne bo uveljavil predkupne pravice, in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico. Ker se je ta pogoj uresničil, pritožnik že zato ne more uspeti s trditvijo, da Občina B. nima predkupne pravice.

11. Pritožnik se tudi ne more sklicevati na določbo 2. točke drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP, ki v primeru, če predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico, daje dražitelju, ki je uspel v zadnjem rednem koraku dražbe, pravico, da ponudi višjo ceno, saj ta velja le, če se premoženje prodaja na javni dražbi. Dejstvo, da je upravitelj po uveljavljanju predkupne pravice predkupni upravičenki nemudoma posredoval prodajno pogodbo, zato ne kaže na neenako obravnavanje najboljšega ponudnika in predkupne upravičenke.

12. Sodišče prve stopnje je glede na navedeno pravilno odločilo, ko je k sklenitvi pogodbe s predkupno upravičenko Občino B. dalo soglasje. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je ta uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

1 Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 74. 2 Tako VSL sklep Cst 334/2018 z dne 17. 7. 2018. 3 To vsebuje podatek o namenski rabi prostora, kot jo določa OPN, ter podatek o začasnih ukrepih za zavarovanje prostorskega načrtovanja in predkupni pravici občine (260. člen ZUreP-2).