Jedro

Nima prav pritožba, češ da bi moralo sodišče iskati skupen namen pogodbenikov (le) pri posameznih izrazih, uporabljenih v 4. čl. pogodbe, ne pa iskati skupnega namena 4. čl. pogodbe, saj takšna interpretacija zakonskega določila iz 2. odst. 82. čl. OZ ne izhaja; tam je namreč določeno, da se razlagajo sporna določila, 4. čl. pogodbe pa v obravnavanem primeru predstavlja takšno sporno določilo.

Izrek

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je dolžna tožena stranka v roku 15 dni plačati tožeči stranki znesek 8.440.930,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe do plačila.

Hkrati je tožeči stranki naložilo, da mora v roku 15 dni toženi stranki povrniti stroške postopka v znesku 527.452,28 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.6.2004 do plačila.

Proti navedeni sodbi je tožeča stranka vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo tako, da sodišče druge stopnje ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi zatrjuje, da je sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi izhajalo iz napačne predpostavke, da mora imeti sporni 4. člen najemne pogodbe nujno drugačen namen kot zapisan. Bistveno vprašanje pri pričujočem sporu je ustrezna razlaga 4. čl. sporne najemne pogodbe. Temeljno pravilo pri razlagi pogodbenih določil je določeno v 82. čl. OZ, ki določa, da se določila pogodbe uporabljajo kot se glasijo, pri tem pa se ni potrebno držati dobesednega pomena posameznih uporabljenih izrazov. Torej je potrebno pri iskanju skupnega namena pogodbenikov posamezne izraze določb pogodbe razlagati v skladu z namenom. Sodišče prve stopnje pa je zelo jasno dikcijo 4. čl. najemne pogodbe povsem drugače interpretiralo, torej ni iskalo skupnega namena pri posameznih izrazih, temveč je iskalo drugačen pomen celotnega 4. čl. najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je 4. čl. najemne pogodbe, ki se glasi: "Glede na dejstvo, da najemodajalec v trenutku sklenitve te pogodbe ni zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, najemodajalec pa zagotavlja, da razpolaga z vsemi potrebnimi listinami, sposobnimi za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, sta stranki sporazumni, da bo v primeru, da se najemodajalec ne bo uspel vknjižiti v zemljiško knjigo kot lastnik, najemniku vrnil znesek, ki ga je prejel po tej pogodbi skupaj z obrestmi po obrestni meri zakonskih zamudnih obresti", interpretiralo kot varstvo pred evikcijo najetih površin. To pa je nesprejemljivo, saj je določba jasna.

Tožena stranka želi zgolj zaradi izognitve vračilu dobljenih najemnin zamegliti pomen 4. čl. najemne pogodbe. Pravdni stranki sta gospodarski družbi, iz določbe 4. čl. izhaja, da poznata zemljiškoknjižno stanje in obligacijskopravno stanje. Najemodajalec (tožena stranka) se v 4. čl. izrecno strinja, da bo vrnil plačane najemnine, v kolikor se ne bo vpisal v zemljiško knjigo. Tožena stranka je s tem prevzela obligacijsko zavezo, da bo nekaj storila, v kolikor tega ne bo izpolnila, bo morala vrniti prejeta plačila. Morebiti je določba res nekoliko nenavadna za najemne pogodbe, vendar je tožeča stranka predstavila sodišču tudi druge pogodbe med pravdnima strankama, ki imajo nenavadne določbe, saj je bilo to v duhu takratnih odnosov med strankama. Stranki sta se strinjali, da bo tožeča stranka plačevala najemnine toženi stranki pod pogojem, da se bo slednja vpisala v zemljiško knjigo. Ker tožena stranka pogoja ni izpolnila in ga sedaj tudi ne more več izpolniti (predmetno nepremičnino je prodala), je tožeča stranka upravičena zahtevati plačano nazaj. Določbe o varstvu pred morebitno evikcijo najetih nepremičnin imajo povsem drugačno obliko in dikcijo. Določba

4. čl. najemne pogodbe pa ne omenja ne tretjih oseb ne njihovih pravic, temveč zgolj neko obvezo tožene stranke in pravico tožeče stranke v primeru, da tožena ne bi izpolnila prevzetih obveznosti. Glede zaslišanih prič je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je priča Z., ki jo kot ključno za odločitev izpostavlja sodišče prve stopnje, zaposlena pri pooblaščencu tožene stranke, vendar je zaključilo, da to dejstvo še ne pomeni, da sodišče njegovi izpovedi ne bi verjelo. Po drugi strani pa je za pričo K., ki je podal drugačno interpretacijo 4. čl. najemne pogodbe zaključilo, da je nelogična in življenjsko neprepričljiva, brez dodatne razlage. Ob tem je potrebno poudariti, da so nepremičninski spori zelo težavni, še posebej, če je zemljiškoknjižno stanje neurejeno. Odločitev tožeče stranke, da prisili toženo stranko, da uredi zemljiškoknjižno stanje, je zato smiselna in življenjska. V pričujoči situaciji ima namreč tožeča stranka možnost zahtevati solastnino na spornem parkirišču, vendar glede na to, da je zemljiškoknjižno stanje neurejeno, bi bila takšna tožba verjetno neuspešna.

Šele, ko bo to stanje urejeno in bo v zemljiški knjigi vpisan dejanski lastnik, bo možno tožbo vložiti zoper pravo osebo. Sodišče prve stopnje se je do teh ključnih navedb tako priče Z. kot priče K. premalo opredelilo. Pravdni stranki sta gospodarski družbi in tako ju ni mogoče šteti kot prava neuki stranki. V kolikor bi želeli v pogodbo vnesti določilo o pravnih napakah in varstvu pred njimi, bi to tudi storili. Pričanje Z. je v tem delu neprepričljivo.

Na izrecno vprašanje tožeče stranke, zakaj ni v pogodbo vnesel "klasične" določbe o varstvu pred evikcijo, temveč povsem drugačno dikcijo, je zgolj odgovoril, da je bil takrat "pač toliko pameten, da je napisal, kar je napisal".

To seveda ne more zdržati resne presoje. Tudi določila o neupravičeni obogatitvi ne pridejo v poštev, saj do neupravičene obogatitve lahko pride samo, če se nekdo obogati na račun drugega brez njegovega soglasja. Tožena stranka pa se je s pogojem, da v kolikor se ne bo vpisala v zemljiško knjigo, bo vrnila plačane parkirnine, strinjala.

Tožena stranka je po svojem pooblaščencu odgovorila na pritožbo, predlagala njeno zavrnitev in uveljavljala povrnitev stroškov pritožbenega postopka; v odgovoru izraža svoje strinjanje z odločitvijo sodišča prve stopnje.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Pravdni stranki sta 16.7.2001 sklenili najemno pogodbo, s katero je tožena stranka dala tožeči stranki v najem parkirne prostore pred trgovino N. v K.; najemnina je bila določena v SIT protivrednosti 3000 DEM mesečno. Navedena pogodba v 4. čl. določa: "Glede na dejstvo, da najemodajalec v trenutku sklenitve te pogodbe ni zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, najemodajalec pa zagotavlja, da razpolaga z vsemi potrebnimi listinami, sposobnimi za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, sta stranki sporazumni, da bo v primeru, če se najemodajalec ne bo uspel vknjižiti v zemljiško knjigo kot lastnik, najemniku vrnil znesek, ki ga je prejel po tej pogodbi skupaj z obrestmi po obrestni meri zakonskih zamudnih obresti", vsebina navedenega določila pa je med strankama sporna. Res je, kot pravilno opozarja pritožba, da je pravkar povzeta določba jasna sama po sebi (in iztrgana iz konteksta preostalega besedila pogodbe), in da 1. odst. 82. čl. Obligacijskega zakonika (OZ) določa, da se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Ker pa je ne glede na jasnost zapisa to določilo med strankama sporno, je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da je treba pri njegovi razlagi iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, določenim v obligacijskem zakoniku (2. odst. 82. čl. OZ). V zvezi s tem pa nima prav pritožba, češ da bi moralo sodišče iskati skupen namen pogodbenikov (le) pri posameznih izrazih, uporabljenih v 4. čl. pogodbe, ne pa iskati skupnega namena 4. čl. pogodbe, saj takšna interpretacija zakonskega določila iz 2. odst. 82. čl. OZ ne izhaja; tam je namreč določeno, da se razlagajo sporna določila, 4. čl. pogodbe pa v obravnavanem primeru predstavlja takšno sporno določilo.

Sodišče prve stopnje je s ciljem ugotavljanja namena pogodbenic, ki sta ga ti zasledovali pri zapisu spornega 4. čl. pogodbe, zaslišalo osebi, ki sta neposredno sodelovali pri sestavi oz. podpisu najemne pogodbe (Š., Z.), ter pričo K., ki pa ni bil neposredno udeležen pri nastanku spornega pravnega posla. In četudi bi odmislili tudi po mnenju pritožbenega sodišča nelogičen in neživljenjski vidik izpovedbe priče K. (češ da je bil namen zapisa 4. čl. v pogodbo zavarovati tožeči stranki možnost uveljavljanja solastninske pravice na spornem zemljišču oz. parkirišču), je ne samo priča Z. (katerega verodostojnost postavlja pritožba pod vprašaj, ker je imenovani sedaj zaposlen pri pooblaščencu tožene stranke), ampak tudi priča Š. (podpisnik sporne pogodbe za tožečo stranko in tedaj njen direktor maloprodaje), potrdil, da je bil namen 4. čl. sporne pogodbe zaščititi tožečo stranko pred morebitnimi zahtevki tretjih oseb, ki bi uveljavljale lastninsko pravico na spornem parkirišču. Ker sta torej priči Š. in Z. izpovedala enako (izpovedbe prvonavedene priče pritožba ne postavlja pod vprašaj), se pokaže, da očitek neverodostojnosti priče Z. zaradi njegove zaposlitvene povezave s pooblaščencem tožene stranke, ne more biti utemeljen.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da se sodišče prve stopnje z vprašanjem podlage spornega posla ni izrecno ukvarjalo (39. čl. OZ); v zvezi s tem je pri obravnavi namena 4. čl. sporne pogodbe navedlo le, da takšna določila v najemnih pogodbah niso običajna. Podlaga (razlog) oz. kavza sklenitve zakupne oz. najemne pogodbe je v tem, da ena stranka (najemodajalec) omogoči drugi stranki (najemniku) uporabo predmeta najema, najemnik pa se zaveže za to uporabo najemodajalcu plačevati najemnino. Če torej v obravnavanem primeru tožeča stranka zatrjuje, da gre za drugačno kavzo pogodbe, torej da najemnina za sporna parkirišča ni predstavljala odmene za njihovo uporabo, ampak nekaj drugega, bi morala to dokazati ona sama, ob dejstvu, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožeča stranka ni dokazala svojih trditev, češ da spornih parkirišč nikoli ni uporabljala in da jih za opravljanje svoje trgovinske dejavnosti niti ne potrebuje. Ker je bil namen ureditve v 4. čl. sporne pogodbe varstvo tožeče stranke pred evikcijo, do nje pa ni prišlo, tožeča stranka v času trajanja pogodbe ni bila onemogočena v uporabi predmeta najema. Torej upoštevaje dejstvo, da je tožeča stranka uporabljala sporna parkirišča oz. ji je bila njihova uporaba omogočena, je sodišče prve stopnje zaključilo, da ne bi mogla zahtevati vrnitve toženi stranki plačanih najemnin, ker bi bila v nasprotnem primeru obogatena; ni pa sodišče prve stopnje sicer svoje odločitve oprlo na določila o neupravičeni pridobitvi, kot to zmotno zatrjuje pritožba.

Ker je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi dejansko stanje popolno in pravilno ugotovilo, nanj pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo nobene zatrjevane kršitve določb pravdnega postopka in niti nobene takšne, na katero pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Hkrati je odločilo, da nosi tožena stranka svoje stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, glede na to, da ni v njem navajala nič takšnega, kar bi prispevalo k odločitvi v obravnavani zadevi (1. odst. 155. čl. ZPP).