Jedro

Vprašanje lastništva nepremičnine in s tem pravice razpolaganja je odvisno od trenutka sklenitve pogodbe. V tem trenutku pa je bil v skladu s podatki zemljiške knjige prodajalec lastnik spornih nepremičnin. Prav tako tedaj v zemljiški knjigi ni bila vpisana nobena omejitev razpolaganja s spornim zemljiščem. Glede na navedeno so se lahko ponudnik in sprejemnika ponudbe utemeljeno zanesli na podatke, vpisane glede lastništva v zemljiški knjigi.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Upravna enota Murska Sobota odobrila pravni posel za promet s kmetijskimi zemljišči parc. št. 1648/1 in 1631/1 sklenjen med družbo A. d.o.o. kot prodajalcem ter B.B. kot kupcem (1. točka izreka) ter zavrnila odobritev pravnega posla za iste nepremičnine, ki se nanaša na kupca C.C. V obrazložitvi odločbe navaja, da je družba A. d.o.o. dne 25. 2. 2015 objavila ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč. V predpisanem roku sta ponudbo sprejela B.B. (27. 2. 2015) ter C.C. (19. 3. 2015). Oba sta tudi pravočasno vložila vlogo za odobritev pravnega posla. Tekom postopka je D.D. (tožnik) priglasil udeležbo v postopku kot stranski udeleženec. Upravni organ je s sklepom z dne 11. 8. 2015 imenovanemu priznal lastnost stranskega udeleženca in s tem pravico udeleževati se postopka. Dne 15. 9. 2015 je nato upravni organ opravil ustno obravnavo, na katero je bil vabljen tudi tožnik in njegov pooblaščenec, ki pa se obravnave ni udeležil ter je zaprosil za njeno preložitev. Iz razloga ekonomičnosti upravni organ ni ugodil navedenemu predlogu, je pa zapisnik vročil pooblaščencu. Ta je v vlogi ugovarjal kršitev načela kontradiktornosti in pravice do izjave. Navedene ugovore upravni organ zavrača, saj je ravnal v skladu z določili 9. člena ZUP s tem, ko je dal stranki možnost, da se izjavi o vseh dejstvih in okoliščinah, ki so pomembne za odločitev. Iz zemljiške knjige je razvidno, da je lastnik obravnavanih nepremičnin A. d.o.o., kakor tudi, da je vpisana zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin v korist D.D., vendar pa to ne vpliva na obravnavani postopek odobritve pravnega posla oziroma na presojo izpolnjevanja pogojev določenih v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Prepoved odtujitve in obremenitve po mnenju upravnega organa učinkuje na razpolagalni del pravnega posla neodvisno od odobritve upravnega organa in kot taka onemogoča izvedbo prenosa lastninske pravice na nepremičninah. Upravni organ pa lahko zavrne odobritev pravnega posla le iz razlogov, ki so taksativno našteti v tretjem odstavku 19. člena ZKZ, ki pa v konkretni zadevi ne obstajajo. Nadalje je upravni organ v postopku ugotovil, da oba sprejemnika ponudbe štejeta za kmeta, ki jima kmetijska dejavnost pomeni edino in glavno dejavnost, da zemljišča obdelujeta sama ter sta za to ustrezno usposobljena. Ker je prodajalka na ustni obravnavi dala prednost B.B., je upravni organ odobril pravni posel z imenovanim.

2. Tožena stranka je v pritožbenem postopku zavrnila pritožbo tožnika kot neutemeljeno. Zavrača pritožbeni ugovor bistvene kršitve pravil upravnega postopka iz 237. člena ZUP, saj je imel tožnik že tekom postopka možnost izjaviti se o vseh dejstvih, prav tako je že prvostopni organ navedeni očitek preizkusil in ga argumentirano zavrnil. Tožena stranka tudi zavrača pritožbeni ugovor, da bi moral upravni organ sodni postopek glede lastništva zemljišč šteti kot predhodno vprašanje v tej zadevi in postopek prekiniti. Pri tem se sklicuje na določbe ZKZ, OZ (pogodba je sklenjena takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke izjavo, da ponudbo sprejema) in Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Ta določa, da se stvarne pravice na nepremičninah pridobijo z učinkovanjem vpisa v zemljiški knjigi (člen 7), ter da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke, vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (8. člen). Vprašanje lastništva nepremičnin bi bilo mogoče šteti za predhodno vprašanje le, če ne bi bilo mogoče ugotoviti, ali je bila prodajalka ob objavi ponudbe lastnica prodajanih zemljišč s polno pravico razpolaganja z njimi. Po ustaljeni sodni praksi (načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS št. VS 040825 z dne 6. 4. 2012) je kupoprodajna pogodba pri prometu s kmetijskimi zemljišči sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. V obravnavanem primeru je bila izjava uspelega kupca vložena pri pristojni upravni enoti dne 27. 2. 2015, tedaj pa je bila prodajalka zemljiškoknjižna lastnica zemljišč, pri čemer pa iz zemljiške knjige ni razvidna kakršna koli zaznamba sodne prepovedi odtujitve ali obremenitve zemljišč. Je pa razvidno, da je z začetkom učinkovanja dne 3. 4. 2015 ob 15.41.08 uri zaznamovana prepoved odtujitve in obremenitve zemljišč na podlagi sklepa o zavarovanju Okrajnega sodišča v Murski Soboti v zadevi Z 28/2015 z dne 3. 4. 2015. Glede na navedeno tožena stranka ugotavlja, da je bila prodajalka ob objavi ponudbe in ob sklenitvi pravnega posla zemljiškoknjižna lastnica brez omejitve razpolaganja. Drugačna razlaga bi bila po mnenju tožene stranke sporna glede na določbo 8. člena ZZK-1, saj bi šla v škodo sprejemnikom ponudbe, ki so se ob sprejemu le-te zanesli na takrat učinkujoče zemljiškoknjižne podatke. Enako velja tudi za prodajalko, saj je ob objavi ponudbe ravnala skladno s takrat učinkujočimi zemljiškoknjižnimi vpisi glede lastništva in pravice razpolaganja. Zaradi navedenega tožena stranka pravdnega postopka glede lastništva prodajanih zemljišč (tožba je bila vložena 6. 5. 2015) ne šteje kot predhodno vprašanje v tem postopku.

3. Prvostopni organ se je v izpodbijani odločbi tudi opredelil do navedb tožnika glede zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin v korist tožnika, vendar se tožena stranka ne strinja z njegovim stališčem, da navedeno dejstvo ne vpliva na postopek odobritve pravnega posla, temveč učinkuje le na razpolagalni del pravnega posla neodvisno od odobritve upravnega organa in kot taka onemogoča izvedbo prenosa lastninske pravice na nepremičninah. Pri tem se tožena stranka opira na obstoječo sodno prakso, kot izhaja iz sodbe Upravnega sodišča U 2592/2005, po kateri se sklep o prepovedi odtujitve in obremenitve upošteva, če je le-ta začel veljati oziroma učinkovati pred sklenitvijo pravnega posla. V obravnavanem primeru pa zaznamba v času sklenitve pravnega posla še ni bila vpisana v zemljiški knjigi, prav tako je bila listina o pravnem poslu (notarski zapis) sestavljena dne 3. 4. 2015 ob 8.00 uri, med tem ko je zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve začela učinkovati istega dne ob 15:41:08 uri, torej kasneje, zato slednja ne more predstavljati ovire po 1. točki prvega odstavka 40. člena ZZK-1 za vpis pravic na podlagi navedene prodajne pogodbe.

4. Tožnik v tožbi navaja, da je bil v upravnem postopku odobritve pravnega posla udeležen kot stranski intervenient. V postopku je prišlo do bistvenih kršitev pravil postopka, kar je vplivalo na zakonitost odločitve, saj tožniku ni bila dana možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe. Prvostopni organ je kljub opravičilu pooblaščenca opravil ustno obravnavo, pri tem pa je zmotno stališče, da je bilo s tem, ko je pooblaščencu posredoval zapisnik o ustni obravnavi, zagotovljeno načelo kontradiktornosti postopka. Na ustni obravnavi namreč lahko stranke postavljajo vprašanja vsem udeležencem, kar pa tožniku ni bilo omogočeno. Tožnik je v postopku zatrjeval sporno lastništvo parcel, ki so predmet prodaje, o čemer teče tudi pravdni postopek na ugotovitev ničnosti pogodbe, s katero je E.E. parceli prenesla na družbo A. d.o.o. Prav tako je tožnik vložil izbrisno tožbo, izdana pa je bila tudi začasna odredba. A. d.o.o. tako ne more prodajati spornih nepremičnin. Hkrati pa to pomeni, da navedeno vprašanje predstavlja predhodno vprašanje, o katerem upravni organ ne more odločiti, temveč bi moral počakati, da se reši spor pred Okrožnim sodiščem v Murski Soboti. Prav tako je nepravilno razlagal učinke vknjižene prepovedi odtujitve in obremenitve spornih zemljišč, saj bi moral upoštevati dejansko stanje ob zaključku ustne obravnave oziroma ob izdaji odločbe. Takrat pa je bila že vpisana prepoved odtujitve v zemljiški knjigi, zaradi česar bi moral postopek prekiniti ali pa z odločbo zavrniti pravni posel. Prodajana zemljišča namreč predstavljajo skupno premoženje tožnika in njegove bivše žene E.E., lastnice in direktorice družbe A. d.o.o., o čemer pa teče pravdni postopek. Tožnik tudi meni, da je upravni organ nepravilno uporabil ZKZ, po katerem ima predkupno pravico tisti kmet, ki zemljišče obdeluje. Obravnavana zemljišča pa že nekaj let obdeluje C.C. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi ter toženi stranki naloži povrnitev stroškov postopka.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri svoji odločitvi in predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

6. Družba A. d.o.o., ki ima v tem postopku položaj prizadete stranke, se v odgovoru na tožbo sklicuje na navedbe, ki jih je podala v pritožbenem postopku. Glede tožbenega ugovora, da gre pri spornih parcelah za skupno premoženje nekdanjih zakoncev obširno pojasnjuje način pridobitve spornih zemljišč in prenos teh na družbo A. d.o.o. Zemljišča je E.E. pridobila na podlagi darilnih pogodb, torej gre za njeno posebno premoženje in ne za skupno premoženje zakoncev. Prav tako pa je zemljišča na družbo A. d.o.o. prenesla po tem, ko je zakonska zveza že prenehala, zato ne gre za oškodovanje tožnika. Zavrača tudi ugovor o kršitvi pravil postopka, saj je bil tožnik pravilno vabljen na ustno obravnavo, zato njegova odsotnost ne more biti razlog za kršitev pravice stranke do izjave. Sicer pa je upravni organ tožniku posredoval zapisnik v izjavo, na kar je le-ta odgovoril. V obravnavnem primeru tudi ni izkazana zakonska podlaga za prekinitev postopka, saj je bil A. d.o.o. ob sklenitvi pogodbe vknjižen v zemljiški knjigi kot lastnik brez omejitev razpolaganja. Zaradi navedenega pravdni postopek, ki je v teku pri Okrožnem sodišču v Murski Soboti, ne predstavlja predhodnega vprašanja za odločitev v tem postopku. V zvezi z ugovori tožnika glede kršitev določb ZKZ pa prizadeta stranka ugovarja pravni interes tožnika, saj odločitev o tem ne posega v tožnikove pravice. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne ter tožniku naloži povrnitev stroškov postopka.

7. B.B. v odgovoru na tožbo kot stranski intervenient navaja, da tožnik, ki v postopku ni bil stranka, ne more imeti več pravic, kot jih imajo stranke v tem postopku. Neizbrani ponudnik C.C. namreč ni vložil pritožbe in se je strinjal, da se zemljišča prodajo njemu, zato tožnik ni aktivno legitimiran za vložitev tožbe. Sicer pa zavrača tožbene ugovore o kršitvi pravil postopka, saj je bila tožniku dana možnost, da se izjasni o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe. Prav tako vložene tožbe med tožnikom in njegovo bivšo ženo E.E., ki je lastnica družbe A. d.o.o., ne predstavljajo predhodnega vprašanja, zaradi katerega bi bilo treba obravnavni upravni postopek prekiniti in počakati na odločitev sodišča. V času podaje in sprejema ponudbe, ko je bila sklenjena pogodba pod odložnim pogojem naknadne odobritve, namreč v zemljiški knjigi niso bile vpisane omejitve, prav tako z začasno odredbo upravni enoti ni bilo naloženo, da prekine ta postopek. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne ter tožniku naloži povrnitev stroškov postopka.

8. Tožba ni utemeljena.

9. Predmet obravnavanega postopka je odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem parc. št. 1648/1 in 1631/1 k.o. ... med prodajalcem družbo A. d.o.o. in kupcem B.B. V navedenem postopku je upravni organ tožniku priznal lastnost stranskega udeleženca in s tem pravico udeleževati se postopka, ker je izkazal, da je Okrajno sodišče v Murski Soboti dne 3. 4. 2015 izdalo začasno odredbo o prepovedi odtujitve in obremenitve navedenih parcel. Prav tako je pred pristojnim sodiščem vložil tožbo na ničnost pogodbe o prenosu teh parcel na družbo A. d.o.o. in izbrisno tožbo. S tem pa je po odločitvi prvostopnega organa izkazal pogoje iz 43. člena ZUP za priznanje statusa stranskega udeleženca v obravnavanem postopku odobritve pravnega posla.

10. Tožnik v tožbi ugovarja, da je v zadevi sporno lastništvo parcel, ki se prodajata, zato navedeno vprašanje predstavlja predhodno vprašanje v obravnavanem postopku odobritve pravnega posla. Ker o tem že teče sodni postopek pred pristojnim sodiščem, bi moral upravni organ postopek prekiniti ter počakati, da se navedeno predhodno vprašanje reši pred pristojnim sodiščem.

11. Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je zakonodajalec uredil z ZKZ. Tako je promet mogoč smo v skladu s pravili in pod pogoji, ki jih določa navedeni zakon. Po določbi 20. člena ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, objaviti ponudbo o prodaji. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, pa mora v roku 30 dni dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Po ustaljeni sodni praksi (enako izhaja tudi iz načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča) je pri tem pogodba v smislu zavezovalnega pravnega posla sklenjena s trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe. To pomeni, da je z iztekom roka za sprejem ponudbe sklenjenih toliko zavezovalnih pravnih poslov, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pa pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Upravna enota tako v skladu z ZKZ odobri pravni posel (s tem v bistvu določi kupca), sklenjen med prodajalcem in tistim sprejemnikom ponudbe (če jih je več), ki ima najmočnejšo predkupno pravico in je pravočasno vložil zahtevo za odobritev pravnega posla.

12. Glede na navedeno je torej vprašanje lastništva nepremičnine in s tem pravice razpolaganja odvisno od trenutka sklenitve pogodbe. V tistem trenutku (sprejem ponudbe B.B. je bil posredovan 27. 2. 2015, C.C. pa 19. 3. 2015) pa je bil v skladu s podatki zemljiške knjige prodajalec lastnik spornih nepremičnin. Prav tako tedaj v zemljiški knjigi ni bila vpisana nobena omejitev razpolaganja s spornim zemljiščem. Glede na navedeno so se tako lahko ponudnik in sprejemnika ponudbe utemeljeno zanesli na podatke, vpisane glede lastništva v zemljiški knjigi. V skladu z določbo 8. člena ZZK-1 pa kdor v pravnem prometu ravna pošteno in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.

13. Glede vpisov v zemljiški knjigi ZZK-1 tudi določa, da se stvarne pravice na nepremičninah pridobijo in prenehajo s trenutkom začetka učinkovanja vpisa v zemljiško knjigo, če zakon ne določa drugače (7. člen). Začasna odredba sodišča o prepovedi odtujitve in obremenitve sporne nepremičnine je tako začela učinkovati z vpisom dne 3. 4. 2015 ob 15:41:08 uri, torej po tem, ko je nastala domneva sklenitve prodajne pogodbe. Prav tako je bila listina z zemljiškoknjižnim dovolilom sestavljena v notarskem zapisu 3. 4. 2015 ob 8:00 uri, torej pred začetkom učinkovanja zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine. Z ozirom na takšno dejansko in pravno stanje zadeve sodišče zavrača tožbeni ugovor, da bi moral upravni organ prekiniti postopek do odločitve pristojnega sodišča o njegovih tožbah, v katerih izpodbija lastništvo prodajalca zemljišč, saj to v trenutku sklenitve pravnega posla ni bilo sporno.

14. Neutemeljen pa je tudi tožbeni ugovor glede kršitev pravil postopka. Kot je že pravilno navedla tožena stranka, je bil tožnik pravilno vabljen na obravnavo, ki pa se je ni udeležil, prav tako je bil seznanjen z vsebino zapisnika ter je tudi bil pozvan, da poda pripombe na zapisnik, česar pa ni storil. Tožniku je torej bilo omogočeno, da se lahko izjasni o vseh okoliščinah, relevantnih za zadevo, s tem pa je bilo zadoščeno načelu zaslišanja stranke. S tožbenimi ugovori, ki se nanašajo na pravilnost ugotovitve predkupnega upravičenca, pa tožnik ne varuje svojih pravic in pravnih interesov, zato jih sodišče ni obravnavalo.

15. Po vsem navedenem je sodišče zaključilo, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, zato je tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) kot neutemeljeno.

16. Odločitev o stroških temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, ki določa, da če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka. V postopku sta stroške postopka priglasili tudi obe prizadeti stranki. O navedenih stroških se odloča ob primerni uporabi določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Po prvem odstavku 154. člena ZPP mora stranka, ki v postopku ne uspe, nasprotni stranki in njenemu intervenientu povrniti stroške postopka. Pri odločanju pa je treba upoštevati tudi prvi odstavek 155. člena ZPP, ki določa, da se stranki povrnejo le stroški, ki so potrebni za postopek. Kot je pojasnilo Vrhovno sodišče RS dne 1. 10. 2015 v sklepu opr. št. I Up 191/2015, so stroški za posamezno vlogo potrebni, če so v vlogi navedbe, ki so pomembne za razjasnitev zadeve oziroma vplivajo na odločitev. Po presoji sodišča pa prizadeti stranki v obravnavani zadevi takšnih navedb v odgovoru na tožbo nista podali, zato je sodišče štelo, da priglašeni stroški niso bili potrebni v smislu prvega odstavka 155. člena ZPP, zaradi česar jih ni priznalo.