Jedro

Pritožbeno sodišče resno dvomi v pravilnost ugotovitve, da etažni lastniki niso vedeli, o čem so glasovali, oziroma da niso izglasovali (niti) nižje izmed obeh ponudb, do česar bi pripeljala že uporaba pravil o dokaznem bremenu. Namreč, ker se je moglo glasovati bodisi o višji bodisi o nižji tožničini ponudbi in če tožnica ne uspe dokazati, da se je glasovalo o višji, potem se je pač o nižji.

O tem, katere postopkovne nedoslednosti pri odločanju etažnih lastnikov pomenijo takšno oblikovno hibo, da je treba zato izreči ničnostno sankcijo v smislu prvega odstavka 55. člena OZ, se sodna praksa še oblikuje. Če je toženka vedela za odločanje oziroma potek glasovanja in imela v njem realno možnost sodelovati (ki jo je izkoristila, ko je odrekla soglasje), tako sprejeti sklep etažnih lastnikov ne more biti ničen zaradi kršitve pravil o obliki (prvi odstavek 55. člena OZ).

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek. Z njim je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnica) zahtevala delno spremembo sklepa o izvršbi, izdanega na podlagi verodostojne listine, tako da mora toženka plačati 3.913,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Ker je tožnica - izvajalka zaračunanih del - med pravdo odstopila svojo terjatev, zahteva, naj toženka terjatev po enakih delih plača trem prevzemnikom terjatve. Nosilno stališče sodbe je, da toženka - ena od etažnih lastnic - tožnici ni dolžna plačati opravljenega dela (zamenjave plinskega kotla), ker sklep etažnih lastnikov zaradi napak pri njegovem sprejemanju ni veljavna podlaga za to. Veljavna podlaga ni zato, ker toženki ni bila zagotovljena možnost glasovanja o sklepu, in zato, ker glasujoči etažni lastniki niso vedeli, o kateri izmed tožničinih ponudb glasujejo. Zraven tega je prvostopenjsko sodišče utemeljilo, da zamenjava plinskega kotla ni bila neodložljiva nujna zaščita pred pretečo neposredno in konkretno škodo in tako tožnica do plačila ni upravičena niti na podlagi zakonskih določb o poslovodstvu brez naročila.

2.Zoper sodbo se pritožuje tožnica iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Tako v dejanskem kot materialno pravnem pogledu nasprotuje stališču o neveljavnosti sklepa etažnih lastnikov. Tožnica izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da etažni lastniki niso vedeli, o kateri ponudbi tožnice glasujejo. Iz njihovih izpovedi in elektronske komunikacije naj bi izhajalo nasprotno. Tožnica opozarja, da sta obstajali dve verziji tožničine ponudbe, ki imata skupni imenovalec. Prva - preliminarna z dne 22. 10. 2019 (A31), in druga, končna z dne 22. 5. 2020 (B13). Razlikujeta se po prepričanju tožnice le v tem, da vsebuje prva še šest ločenih obtočnih črpalk, v preostalem delu pa sta identični. Tako naj bi bil 31. 8. 2020 s predpisano večino izglasovan sklep o zamenjavi plinske peči, ki naj jo izvede tožnica skladno s posredovano ponudbo, katere končna verzija je 22. 5. 2020. To po prepričanju tožnice izhaja tudi iz izpovedi etažnih lastnikov, ki so glasovali za sprejetje sklepa. Od tam po njeno še izhaja, da je v končni ponudbi (B13) napaka glede količine obtočnih črpalk in da je večina etažnih lastnikov želela njihovo vgradnjo. Pravno nepravilno se zdi tožnici stališče sodišča, da pomenijo spremembe podrobnosti v verzijah ponudbe ali celo v pogajanjih doseženo znižanje cene ravnanje mimo pravil Stanovanjskega zakona. Ker sta se torej verziji ponudbe razlikovali le v obtočnih črpalkah in je večina etažnih lastnikov izpovedala, da želi izbiro z več obtočnimi črpalkami, naj bi torej večina etažnih lastnikov izbrala to verzijo ponudbe. Da je tako, po tožničinem mnenju potrjuje tudi dejstvo, da je večina etažnih lastnikov sprejela takšno izpolnitev in zanjo plačala. Vsebina sklepa (zamenjava sporne peči) - ta se je skliceval tudi na celotno korespondenco med etažnimi lastnimi od 29.10.2019 do 26. 8. 2020 - je izpolnjevala pogoje iz drugega odstavka 34. in 38. člena Obligacijskega zakonika, saj je bila določljiva. Tožnica se ne strinja s stališčem o izključenosti toženke iz odločanja in opozarja na procesno gradivo - tako toženkine trditve kot zapise elektronske komunikacije med etažnimi lastniki - o nasprotnem (da je tožnica menjavo peči celo sama predlagala; da je sodelovala pri pogovorih o vsebini tožničine ponudbe in sama posredovala dve ponudbi; da je, potem ko je večina že glasovala za sprejeti sklep in je bilo glasovanje načeloma še odprto, z ostalimi etažnimi lastniki razpravljala o vsebini tega sklepa). Tožnica utemeljuje, zakaj po njenem niti hipotetična izključitev etažnega lastnika iz odločanja, potem ko potrebna večina sklep že izglasuje, ni pravno pomembna. V polemiki s presojo sodišča, da ni bilo pogojev za t. i. nujno gestijo, poudarja, da se je peč že več let redno in pogosto kvarila, obenem pa je bila zaradi prekoračenih mejnih vrednosti njena uporaba celo nezakonita. Škoda naj bi etažnim lastnikom nastala vsako leto, ko zaradi izpada ogrevanja in tople vode niso mogli normalno uporabljati stanovanj. S tem v zvezi oporeka še procesnemu stališču sodišča prve stopnje, da ne upošteva njenih trditev (o dotrajanosti plinskih gorilnikov in razliki o horizontalne ogretosti radiatorjev), danih po prvem naroku. S tem naj bi sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, pravico do enakega varstva pravic iz 22. člena URS in do poštenega sojenja po 6. členu EKČP.

3.Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Tožnica je trdila, da je v večstanovanjski stavbi zamenjala plinsko peč. To je storila na podlagi sklepa dejanskih etažnih lastnikov, sprejetega 31. 8. 2020 s 57,21 % lastniško večino. Toženka kot solastnica preostalega solastninskega deleža kot edina etažna lastnica ni glasovala za sklep. Med pravdo je tožnica svojo terjatev prenesla na druge dejanske etažne lastnike in tožbo prilagodila, tako da naj toženka terjatev plača njim (po enakih delih). Vse to med strankama ni bilo sporno.

6.Sodišče prve stopnje je poleg tega ugotovilo, da iz listine o glasovanju z dne 31. 8. 2020 (A13) izhajata dva sklepa. To sta: sklep št. 1, da se "zamenja plinski kotel s podobnim plinskim kotlom najkasneje do 15. 9. 2020", in sklep št. 2, da se "za zamenjavo plinskega kotla izbere A., d. o. o., v skladu s posredovano ponudbo". Oba imata podpise lastnikov, ki so glasovali ZA in katerih solastninski deleži presegajo 50 % (v nadaljevanju obrazložitve pritožbeno sodišče za oba sklepa uporablja pojem sklep). Ugotovilo je prvostopenjsko sodišče tudi to, da iz sklepa izhaja le zamenjava kotla s podobnim sodobnim, ne pa tudi druga dela, ki jih je izvedla in z obračunom (A33) zaračunala tožnica (to so prenova celotne inštalacije oziroma vgraditev ločenih obtočnih črpalk za vsako stanovanje posebej). Prav tako je ugotovilo, da iz sklepa ne izhaja, katera izmed tožničinih ponudb je bila predmet glasovanja. Opozorilo je, da je tožnica sama navajala, da sta obstajali dve verziji njene ponudbe (ena iz oktobra 2019 v višini 10.343,31 EUR, ki je vsebovala tudi ločene obtočne črpalke - A31 in druga iz maja 2020 v višini 8.476,71 EUR, ki je brez ločenih obtočnih črpalk - B13) in spreminjala trditve o tem, katero izmed njiju so izglasovali etažni lastniki. Naslednja ugotovitev sodišča je, da toženka ponudbe iz oktobra 2019 (A31) ni prejela, pred odločanjem pa je bila seznanjena s ponudbo iz maja 2020 (B13).

7.Sodišče prve stopnje je štelo, da sklep zaradi nespoštovanja postopkovnih (obličnostnih) zahtev iz 35. člena SZ-1 toženke ne zavezuje. Prvo neskladje je videlo v premajhni jasnosti oziroma določnosti predmeta sklepa. Drugo v nemožnosti toženke sodelovati pri glasovanju. Pritožbeno sodišče se strinja s tožnico, da je sodišče prve stopnje pravna pravila o obveznih formalnih sestavinah predloga sklepa prestrogo razlagalo in s to strogostjo pred očmi pretogo vrednotilo dokaze, ko je ugotavljalo, o čem so etažni lastniki glasovali in kaj je potemtakem predmet izglasovanega sklepa.

8.SZ-1 v 35. členu določa, da se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini morajo biti navedeni predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Obličnost, ki jo predpisuje 35. člen SZ-1, ne pomeni, da sklep ni veljaven, če v listini za glasovanje nista zapisana datum ali številka izvajalčeve ponudbe, o kateri se glasuje, ali če ponudba v njej ni povzeta ali če v njej ni zapisana ponudbena cena. Listina, kakršno je predložila tožnica (A13) in je povzeta v 6. točki te obrazložitve, dovolj določno opredeljuje predmet odločanja in zato na njeni podlagi izglasovani sklep ni a priori neveljaven. Če se pojavi spor o istovetnosti na glasovanje dane oziroma izglasovane ponudbe, ga je pač treba rešiti z dokazovanjem. Tega se je prvostopenjsko sodišče lotilo, ko je s preučitvijo pisnih tožničinih ponudb (A31 in B13) ter z zaslišanji etažnih lastnikov ugotavljalo, o kateri od njiju so glasovali etažni lastniki.

9.Pritožbeno sodišče po preučitvi zapisnikov zaslišanj (in njihovih povzetkov v prvostopenjski sodbi) ter obeh tožničinih pisnih ponudb (A31 in B13) resno dvomi v pravilnost ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da etažni lastniki niso vedeli, o čem so glasovali oziroma o kateri tožničini ponudbi so glasovali. Najprej: drži pritožbena teza, da sta tožničini ponudbi (A31 in B13), ki sta mogli biti predmet glasovanja, v razmerju več (A31) - manj (B13). Obe namreč vsebujeta dobavo in montažo enakega plinskega kotla in nekaterih s tem povezanih postavk po določenih cenah. Razlikujeta se le v tem, da je ena (A31) višja, ker zajema še obtočne črpalke za vsako stanovanje posebej (količina 6, cena 1080,00 EUR), medtem ko nižja (B13) teh črpalk ne vsebuje (količina 0, cena O EUR).

10.Pravkar opisani listini pritožbeno sodišče lahko vrednoti enakovredno s prvostopenjskim, ker je z njim v enakem spoznavnem položaju. Drugače velja za zapisnike zaslišanj. V okviru kontrolne funkcije pa se pritožbeno sodišče ob branju teh zapisnikov strinja s pritožbeno kritiko o resni dvomljivosti dokazne ocene prve stopnje. Že prvostopenjsko sodišče sámo je v sodbi povzelo, da sta dve od treh zaslišanih prič - etažnih lastnikov, to sta B. B. in C. C., izpovedali, da sta glasovali o nižji ponudbi (B13), medtem ko tretji - D. D. ni vedel, o kateri ponudbi se s sklepom odloča. Da bi izpričana nevednost D. D. lahko spodjedla izpovedi drugih dveh in zakaj, sodišče prve stopnje ni pojasnilo. Iz zapisnika o zaslišanju te priče pa izhaja, da se je priča pri odločanju prepustila večini, ker je "[...] zaupal sosedom" in "nima[...] pojma o tehniki in ne zna[...] brati ponudb". Pritožbeno sodišče tako resno dvomi v pravilnost ugotovitve, da etažni lastniki niso vedeli, o čem so glasovali, oziroma da niso izglasovali (niti) nižje izmed obeh ponudb (B13) - do česar bi pripeljala že uporaba pravil o dokaznem bremenu. Namreč, ker se je moglo glasovati bodisi o višji (A31) bodisi o nižji (B13) tožničini ponudbi in če tožnica ne uspe dokazati, da se je glasovalo o višji, potem se je pač o nižji. To je ponudba, ki jo je pred sprejetjem sklepa nesporno prejela tudi toženka.

11.Prvostopenjsko sodišče je oblikovno pomanjkljivost, ki ima za posledico neveljavnost (ničnost?) sklepa etažnih lastnikov, prepoznalo tudi v izključenosti toženke iz možnosti odločanja. O tem, katere postopkovne nedoslednosti pri odločanju etažnih lastnikov pomenijo takšno oblikovno hibo, da je treba zato izreči ničnostno sankcijo v smislu prvega odstavka 55. člena OZ, se sodna praksa še oblikuje. Za obravnavani primer je pomembno pritožbeno opozorilo, da je toženka v postopku trdila, da je sama predlagala menjavo peči, da je sodelovala pri pogovorih o vsebini tožničine ponudbe (in ji odrekla svoje soglasje) ter sama posredovala dve drugi ponudbi, ponudbo (B13) pa je prejela pred glasovanjem. Te trditve o dejstvih so pravno pomembne, ker pomenijo, da je toženka vedela za odločanje oziroma potek glasovanja in imela v njem realno možnost sodelovati (ki jo je izkoristila, ko je odrekla soglasje), tako sprejeti sklep etažnih lastnikov pa ne more biti ničen zaradi kršitve pravil o obliki (prvi odstavek 55. člena OZ).

12.Predpisanih formalnosti odločanja etažnih lastnikov ni prav razlagati tako sproščeno, kot si prizadeva tožnica, da bi uspela z zahtevkom za plačilo višje ponudbe z ločenimi obtočnimi črpalkami. Pritožbeno sodišče opaža določeno mero protislovja v pritožbeni naraciji. Tožnica namreč na eni strani trdi, da je bila izglasovana nižja ponudba, ki ne vsebuje ločenih obtočnih črpalk (B13). Na drugi strani skuša to relativizirati, sklicujoč se na željo večine etažnih lastnikov in na njihovo konkludentno ravnanje - sprejem izpolnitve z ločenimi obtočnimi črpalkami.

13.Pritožbeno sodišče materialno pravno pojasnjuje, da je za odločanje etažnih lastnikov, ki se ne odvija na zboru, z zakonom predpisana pisna oblika oziroma njej smiselno podobna elektronska (35. in 35.a člen SZ-1). Zato morebitni (sočasni) ustni dogovori posameznih etažnih lastnikov (čeprav ti tvorijo lastniško večino) o dodatnem predmetu, ki je onkraj v odločanje predloženega predloga sklepa, niso veljavni (primerjaj 56. člen OZ). Če izvajalec preseže v sklepu etažnih lastnikov obseženo naročilo in torej izvede ter nato zaračuna več, ima presežek pravno naravo poslovodstva brez naročila. Do plačila tega presežka izvajalec na podlagi sklepa etažnih lastnikov ni upravičen (do plačila bi lahko bil upravičen le ob izpolnjenih zahtevnih zakonskih pogojih za gestijo). Posamezni etažni lastniki lahko konkludentno - denimo s plačilom svojega deleža - odobrijo prekoračitev le vsak zase, ne pa za skupnost etažnih lastnikov. Zato ni utemeljena pritožbena teza, da je s tem, ko je večina etažnih lastnikov izvajalcu plačala dela iz obračuna z dne 14. 9. 2020 (A33), ki zajema tudi ločene obtočne črpalke, k temu zavezala še preostalo etažno lastnico (toženko).

14.Pritožbeno sodišče se strinja z izčrpnimi razlogi prvostopenjskega sodišča o tem, zakaj tožnica do plačila ni upravičena na podlagi določb o nujni gestiji iz 199. člena OZ. Prav je ocenilo, da domnevne dotrajanost peči, njene redne in pogoste okvare ter izpuščanje čezmernih emisij v ozračje, tožnici ne dovoljujejo svojevoljnega vmešanja (tj. brez sklepa etažnih lastnikov ali odločitve sodišča) v lastninsko avtonomijo imetnikov take peči, tako da bi opravila njeno zamenjavo. Kot je prav pojasnilo prvostopenjsko sodišče, sklicujoč se pri tem na precedenčno stališče Vrhovnega sodišča,

to niso dejanske okoliščine, zaradi katerih bi bila menjava peči - ki v trenutku zamenjave ni bila nedelujoča - tako nujna, da je ni bilo mogoče odložiti (tj. ni bilo mogoče čakati na sodno varstvo v nepravdnem postopku), ker je pretila neposredna in konkretna škoda oziroma je ta že nastajala. Nič drugače ne bi bilo, če bi sodišče pri tem upoštevalo še trditve (in dokaze) o dotrajanosti plinskih gorilnikov in horizontalni ogretosti radiatorjev, ki jih je tožnica dala po prvem naroku in ki jih prvostopenjsko sodišče ni upoštevalo, ker bi po njegovi oceni zavlekle reševanje spora.

15.Prvostopenjsko sodišče torej zaradi zmotne uporabe materialnega prava (o formalnih zahtevah pri odločanju etažnih lastnikov) ni pravilno ugotovilo dejanskega stanja (o tem, kaj so etažni lastniki izglasovali). Pritožbeno sodišče ni izvedlo obravnave, na kateri bi s ponovitvijo dokazov sámo preverilo pravilnost ugotovljenega dejanskega stanja o vsebini glasovanja. Tega ni storilo, ker sodišče prve stopnje še ni presojalo dveh toženkinih ugovorov, ki pomenita samostojni pravni in dejanski celoti in sta opisani v nadaljevanju. Zaradi učinkovite pravice strank do pravnega sredstva se mora o teh celotah najprej izreči prvostopenjsko sodišče. Poleg tega je to tudi ekonomično, kajti prvostopenjsko sodišče lahko (ob upoštevanju v tem sklepu zasnovanih materialno pravnih izhodišč) dejansko stanje ugotavlja brez ponovne izvedbe zaslišanj, česar pritožbeno sodišče ne bi moglo. Pritožbeno sodišče je torej na podlagi 355. člena ZPP pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo. Zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje.

16.Sodišče prve stopnje bo moralo znova oceniti izvedene dokaze o tem, o kateri tožničini ponudbi so glasovali etažni lastniki. Pri tem naj ima pred očmi zgoraj opisana pravna izhodišča. Če bo v novem sojenju ugotovilo drugačno dejansko stanje, kot ga je prvič, bo med drugim moralo rešiti še toženkina ugovora: (i) da sklep o zamenjavi peči presega redno upravljanje in zato ni bil izglasovan z zadostno večino; (ii) o stvarnih napakah izpolnitve (če ga bo ocenilo za nesklepčnega, pa ravnati v okviru materialnega procesnega vodstva iz 285. člena ZPP). Prvega izmed ugovorov se je prvostopenjsko sodišče doslej dotaknilo, a ker za njegovo odločitev ni bil odločilen, je to storilo le plitvo in mimogrede (obiter dictum) v smislu rezervne argumentacije. Pritožbeno sodišče s tem v zvezi pritrjuje implicitni pritožbeni tezi, da je tožnica postavila trditve (in zanje predlagale dokaze) o naslednjih pravno pomembnih dejstvih: da je bila zamenjava plinskega kotla potrebna, ker je bil obstoječi "dotrajan" oziroma "amortiziran" (peč je presegla življenjsko dobo), se (zato) kvarila in presegala predpisane mejne vrednosti emisij. Take trditve, če se izkažejo za resnične, lahko pomenijo posel rednega upravljanja - torej posel, potreben za ohranjanje pogojev za bivanje (drugi, tretji in četrti odstavek 25. člena SZ-1).

17.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (165. člen ZPP).

-------------------------------

1Uradni list RS, št. 69/03 in nasl. - v nadaljevanju SZ-1.

2Uradni list RS, št. 83/01 in nasl. - v nadaljevanju OZ.

3Glej npr. VSL sodba I Cp 4460/2010, VSL sodba I Cp 2126/2015 in VSC sodba Cp 438/2020, VSL sodba II Cpg 440/2022 in VSL sodba I Cpg 42/2023.

4Primerjaj VSRS sklep II Ips 154/2018. Tam je šlo sicer za mandatno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom, a enaka zakonitost velja tudi med izvajalcem del (podjemnikom) in naročnikom - skupnostjo etažnih lastnikov.

5VSRS sklep II Ips 154/2018.

6Drugi odstavek 25a. člena SZ-1 določa a priorno veljavnost sklepa, ki ga sprejmejo etažni lastniki o poslu rednega upravljanja in se nanaša na nadomestitev naprav pred potekom pričakovane dobe trajanja, daje pa preglasovanemu etažnemu lastniku možnost v določenem roku predlagati sodno razveljavitev takšnega sklepa. Toda ta določba v času, ko so etažni lastniki iz obravnavane zadeve sprejemali sklep, še ni veljala.