Jedro

Toženec je ves čas vedel in imel namen, da proda stavbo kot celoto s posameznimi stanovanjskimi enotami izraženimi v deležih, vedel, da ima ustrezna dovoljenja zgolj za izgradnjo enostanovanjske hiše, ob tem pa je v prodajni pogodbi opredelil kot predmet prodaje stanovanje in tako tudi oglaševal svojo ponudbo. Kupljena stanovanja so torej obremenjena s stvarno napako, ker nimajo ne dogovorjenih lastnosti in tudi ne tistih lastnosti, ki so potrebne za njihovo običajno rabo in promet (kar izhaja iz odrejenih ukrepov in upravnih odločb). Kupci se ne bodo mogli vpisati v zemljiško knjigo kot lastniki točno določenih delov stavbe (stanovanj), ki so v kupoprodajnih pogodbah izrecno opisana in je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje o obstoju pravnih napak.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka), odločilo, da je toženec dolžan tožnikom plačati posamezne zneske (kot izhajajo iz izreka), z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 7. 2008 dalje do plačila (II. točka izreka) in tožencu naložilo, da je dolžan tožnikom povrniti stroške postopka v znesku 11.423,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila, vse pod izvršbo (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožil toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) (1) in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbene zahtevke tožnikov zavrne, s stroškovno posledico, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da so tožniki 13. 12. 2011 spremenili tožbeni zahtevek in namesto prvotnega, da je toženec dolžan plačati 700.673,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje do plačila, zahtevali, da sodišče odloči o povrnitvi dela kupnine vsakemu tožniku posebej. Toženec je spremembi nasprotoval, saj bi sodišče moralo tožbo (že pred spremembo) zaradi nesklepčnosti zavreči na prvem naroku. Ne strinja se z odločitvijo sodišča glede ugovora pasivne legitimacije, saj toženec ni bil nikoli lastnik zadevne nepremičnine. Nastopal je zgolj kot posrednik oziroma pooblaščenec dejanskega zemljiškoknjižnega lastnika, G. L., d. o. o.. To so tožniki vedeli, saj izhaja iz kupoprodajnih pogodb. Glede na to, da mora zahtevati znižanje kupnine zaradi domnevnih stvarnih in pravnih napak vsak kupec posebej zase, sodišče ne bi smelo ugoditi zahtevkom tožnikov, ki niso bili zaslišani v postopku, saj zaslišanje drugih tožnikov ne more nadomestiti izostanka zaslišanja posameznih tožnikov. Vsak tožnik je podpisoval pogodbo zase, vsakemu so bili posebej predstavljeni dokumenti, ki so navedeni v prodajnih pogodbah. Konkretno je pomembno, ali so bili tožniki seznanjeni z dejanskim stanjem objekta, navedbe ne morejo nadomestiti neizvedbe zaslišanja posameznih strank. Tožniki, ki niso bili zaslišani, niso pristopili na sam narok, svojih izostankov niso opravičili, zato jih sodišče v nadaljevanju ne bo smelo zaslišati. V času prodaje notranji prostori objekta niso bili v celoti zgrajeni in je zmoten zaključek, da se je v konkretnem primeru prodajal objekt, ki je bil v času prodaje že zgrajen. Pritožnik z izpostavljanjem delov izpovedb V. Ž., R. P., F. Š., M. M. G., G. Č., A. G. in M. R. utemeljuje, da so kupci vedeli, kaj kupujejo, objekt so si ogledali na kraju samem, seznanjeni so bili z gradbenim in uporabnim dovoljenjem, znano jim je bilo tako dejansko kot tudi pravno stanje nepremičnine in so prostovoljno prevzeli morebiten riziko. Na slednje kaže tudi to, da niso vsi solastniki vložili tožbe, iz ugotovitev upravnega organa pa izhaja, da je bila objektu spremenjena namembnost. Izpovedbe toženca ni potrdila le priča S. M., ampak tudi priči R. R. in D. N. K. Sodišče se ni opredelilo do navedb prič in tožnikov, iz katerih izhaja, da so bile seznanjene tako z uporabnim kot gradbenim dovoljenjem in da jim je toženec pokazal notranjost objekta. Priča D. I. J. ni izpovedala, da ji tožena stranka ni pojasnila, da stavba nima popolnega gradbenega dovoljenja. Če toženec kupcem ne bi dal na vpogled gradbenega in uporabnega dovoljenja, kupci zagotovo ne bi podpisali kupoprodajne pogodbe, oziroma bi jih na to opozoril notar, saj so bile pogodbe overjene pri notarju. Izpoved priče A. S. ne pripelje do zaključka, ki ga je sprejelo sodišče, da so se dejansko prodajala stanovanja. Stanovanja v času ogleda še niso bila dokončana, kar je mogoče izluščiti tudi iz izpovedi tožnikov. Tožniki so vedeli, da kupujejo solastniške deleže in ne točno določenega stanovanja. Ne drži zaključek, da je toženec tožnike zavedel, saj so bili ti prepričani, da bodo lahko postali lastniki stanovanja, kaj takega tožniki niso izpovedali. Iz kupoprodajnih pogodb in zemljiškoknjižnega dovolila izhaja, da so kupci vedeli, kaj kupujejo. Jasno je, da je moralo iz kupoprodajnih pogodb tudi izhajati, kaj natančno v naravi predstavlja solastniški delež, sicer bi bilo nedoločno, kateri del nepremičnine bo kdo uporabljal. Etažna lastnina ni bila vzpostavljena, kar so tožniki vedeli, stanovanja niso imela oznak. Tožniki za potrebe postopka prilagajajo dejansko stanje z namenom, da bi prišli do znižanja kupnine. Zemljiška knjiga je javna, velja načelo zaupanja v zemljiško knjigo, tožniki bi se sami lahko prepričali, da stavba ni etažno razdeljena in torej niso bili zavedeni. Sodišče je s stališčem, da četudi bi tožniki kot kupci izpodbijali odločitev inšpekcije, da je bila stanovanjska hiša pravilno zgrajena, ne bi uspeli, saj je jasno, da za objekt ni bilo izdano gradbeno dovoljenje, prekoračilo svoje pristojnosti (ugovor stvarne pristojnosti). Tožniki niso izkoristili vseh pravnih sredstev in niso poskušali legalizirati objekta. Tožniki bodo na ta način neupravičeno obogateni na račun toženca. Sodišče ugotovitev o teku upravnih postopkov ni oprlo na dokazila, saj jih tožniki niso predložili, toženec se je tem navedbam na naroku 13. 12. 2011 upiral. Tožniki niso izkazali, da v predmetni stavbi ne morejo živeti. Glede odločbe MOP z dne 19. 9. 2011 je sodba pomanjkljiva. Tožniki so s svojimi navedbami na naroku 13. 12. 2011 prekludirani, sodišče pa jim je navkljub temu sledilo. Objekta ni po nobeni inšpekcijski odločbi potrebno rušiti in je izračun izvedenca, ki mu je sodišče sledilo, neupošteven. Sodba je zmotno oprta na približne podatke, ki jih je izračunal sodni izvedenec. Sodišče bi moralo upoštevati, da znašajo stroški prenove največ 300,00 EUR/m². Tudi ni mogoče mimo ugotovitve izvedenca, da bi se objekt lahko legaliziral, če bi se spremenil tako, da bi bilo manj stanovanj. Zmoten je zaključek sodišča, da ima stvar pravne napake, ker se tožniki ne bodo mogli vpisati v zemljiško knjigo kot lastniki stanovanj. Sodišče očitno pozablja, da so tožniki vpisani v zemljiški knjigi kot solastniki z določenim solastniškim deležem na celotni stavbi. Zmotna je odločitev sodišča o glavni stvari, posledično je zmotna tudi v stroškovnem delu. Stranka je upravičena do plačila zakonskih zamudnih obresti šele po izteku paricijskega roka dalje in ne naslednji dan od vročitve sodbe.

3. Tožniki na pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je utemeljeno dopustilo spremembo tožbe, saj je (pravilno) ocenilo, da je to smotrno za dokončno ureditev razmerja med strankama (4. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Smisel zakonske določbe 185. člena ZPP je, da se celovito uredijo sporna razmerja. Pritožnikove navedbe o nesklepčnosti zahtevka niso na mestu, saj (ne)sklepčnost ne vpliva na presojo smotrnosti spremembe zahtevka v smislu 185. člena ZPP.

6. V odgovor ponovljenim pritožbenim navedbam glede pasivne legitimacije toženca se sodišče druge stopnje sklicuje na obrazložitev sodišča prve stopnje (6. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), kjer je pravilno pojasnjeno, da je navedeni ugovor neutemeljen, saj lastništvo nepremičnine v konkretnem primeru nima nobenega vpliva na uveljavljanje zadevnih (stvarnih in pravnih) napak, ki jih tožniki kot kupci uveljavljajo zoper toženca kot prodajalca (slednje namreč ni bilo sporno in izhaja tudi iz samih kupoprodajnih pogodb).

7. Sodišče druge stopnje potrjuje ugotovitve, razloge in zaključke sodišča prve stopnje, ki temeljijo na celoviti in prepričljivi dokazni oceni (8. člen ZPP), in sicer: - toženec je že prvotno hotel izgraditi večstanovanjsko stavbo, čeprav za to ni imel gradbenega dovoljenja; - toženec (prodajalec) je zagotavljal, da bodo tožniki (kupci) lahko postali tudi lastniki tistega dela stavbe, ki so ga kupili; - toženec se je zavezal, da ima zadevna stavba napake, ki jih je potrebno sanirati; - toženec ni vsem kupcem dal gradbenega in uporabnega dovoljenja, kot je zatrjeval in kot je navedeno v kupoprodajni pogodbi, ampak je njena določila celo spremenil, kar dokazuje trditve tožnikov, da je ravnal nepošteno; - toženec tožnikom, če slednji tega izrecno niso potrebovali za pridobitev kredita, sploh ni hotel izročiti gradbenega in uporabnega dovoljenja; - tudi v primeru, ko je toženec tožnikom izročil uporabno in gradbeno dovoljenje, je toženec glede prodaje deležev zagotavljal, da se bodo vpisali kot lastniki stanovanj v zemljiško knjigo po tem, ko bodo vsa stanovanja prodana, saj se bo šele takrat izdelal etažni načrt in bo sama etažacija stavbe tudi izvedena; - oglaševana je bila prodaja stanovanj in ne enostanovanjske hiše, toženec je dejansko prodajal stanovanja, tožniki pa so dejansko kupovali stanovanja, torej točno določene dele stavbe, ne pa enostanovanjske stavbe; - da so se dejansko prodajala stanovanja izhaja tudi iz 2. člena vseh kupoprodajnih pogodb, kjer je navedeno, kolikšen je solastniški delež in kaj v naravi ta delež predstavlja (natančen opis stanovanja), vsako stanovanje je imelo svojo oznako; - ob ogledu so bila stanovanja (ki so zaključene celote, ki imajo vhod s skupnega hodnika) v celoti izdelana, kupci niso v stanovanjih ničesar dograjevali; - toženec je vedel za napake na prodanih stanovanjih (da gre za črno gradnjo) in je kljub temu zagotavljal, da bodo kupci lahko pridobili lastninsko pravico na stanovanju, torej na tistem delu, ki so ga dejansko kupili in tudi če je bilo v kupoprodajni pogodbi zapisano, da se prodaja delež na stavbi, slednje toženca ne odveže odgovornosti; - toženec tožnikov ni seznanil z dejstvom, da ne bi smel izdelati večstanovanjske stavbe, oziroma je slednji v nasprotju z inšpekcijsko odločbo izdelal iz enostanovanjske večstanovanjsko stavbo in s tem zavedel kupce glede tega dejstva; toženec je vedel, da ne bi smel izdelati večstanovanjske stavbe in je kot take prodajati, kupcem je zagotavljal, da je s stavbo vse v redu; - toženec je na vprašanja kupcev, zakaj se prodajajo deleži, zagotavljal, da je s stanovanji vse v redu, da je že narejena rekapitulacija, da bo etažni načrt izveden, ko bodo stanovanja prodana in da se bodo takrat lahko vpisali kot lastniki stanovanj v zemljiško knjigo; - glede zadevne stavbe so bile izdane upravne odločbe, ki nalagajo odstranitev nelegalne gradnje in vzpostavitev prejšnjega stanja (enostanovanjske stavbe), odklopljeni so bili elektrika, vodovod in kanalizacija, posledično v stavbi ni več mogoče prebivati.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno izhajalo iz 459. člena, prvega in tretjega odstavka 460. člena ter 488. člena Obligacijskega zakonika (OZ) (2) in prepričljivo zaključilo, da je toženec vedel za napake in kljub temu izjavil, da stvar nima napak in da bodo kupci pridobili lastništvo na stanovanjih, oziroma se vpisali kot etažni lastniki v zemljiški knjigi. Tudi sodišče druge stopnje ne dvomi, da je toženec kot prodajalec pri sklepanju pogodb kupce zavedel glede bistvenih okoliščin predmeta nepremičnine, in sicer tako glede predmeta prodaje (ki je bila enostanovanjska in ne večstanovanjska stavba), kot tudi glede pravnega stanja nepremičnine glede na dejansko stanje, in sicer da ne gre za stanovanja, katerih lastniki bi lahko postali kupci (in je zato tudi vrednost stavbe bistveno manjša). Toženec je ves čas vedel in imel namen, da proda stavbo kot celoto s posameznimi stanovanjskimi enotami izraženimi v deležih, vedel, da ima ustrezna dovoljenja zgolj za izgradnjo enostanovanjske hiše, ob tem pa je v prodajni pogodbi opredelil kot predmet prodaje stanovanje in tako tudi oglaševal svojo ponudbo. Kupljena stanovanja so torej obremenjena s stvarno napako, ker nimajo ne dogovorjenih lastnosti in tudi ne tistih lastnosti, ki so potrebne za njihovo običajno rabo in promet (kar izhaja iz odrejenih ukrepov in upravnih odločb). Kupci se ne bodo mogli vpisati v zemljiško knjigo kot lastniki točno določenih delov stavbe (stanovanj), ki so v kupoprodajnih pogodbah izrecno opisana in je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje o obstoju pravnih napak.

9. Neutemeljeni so pritožbeni očitki o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ki naj bi jo sodišče prve stopnje storilo s tem, da je na podlagi izpovedi določenih tožnikov zaključilo, da je bilo pri ostalih tožnikih, ki v postopku niso bili zaslišani, dejansko stanje identično. Drži, da v postopku niso bili zaslišani prav vsi tožniki, vendar pa ni zgolj zaslišanje strank dokazno sredstvo za dokazovanje trditev. Iz dokaznega sklepa (5. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) izhaja, da je sodišče (med drugim) vpogledalo tudi v listine in poleg samih strank zaslišalo tudi priče. Dokazna ocena je celovita in izčrpno izhaja iz obrazložitve presojane odločitve. Kar zadeva pritožbene navedbe, da „je vsak kupec zahteval znižanje kupnine posebej zase, zase podpisoval kupoprodajno pogodbo in da so bili vsakemu posebej predstavljeni dokumenti“ in bi bilo zato potrebno zaslišanje vsakega tožnika posebej, velja odgovoriti, da toženec tekom postopka ni navajal (oziroma se branil zoper navedbe tožnikov), da je bil način njegovega poslovanja z vsakim od tožnikov oz. ravno s tistimi, ki niso bili zaslišani, drugačen, ampak je tožnike naslavljal kot celoto. Na tem mestu (glede toženčevega ravnanja) sodišče druge stopnje dodaja še, da iz ugotovljenega načina poslovanja tožnika (kot izhaja iz 7. točke obrazložitve te sodbe) veje nespoštovanje temeljnega načela, na katerega se redoma lahko zanesejo udeleženci obligacijskih razmerij, in sicer načela vestnosti in poštenja (5. člen OZ), katerega imperativ je v presojanem primeru (v veliki meri, če že ne popolnoma) izostal. 10. Na posamezne pritožbene graje pritožbeno sodišče odgovarja, da je pritožbeno izpostavljeno izpovedbo tožnika V. Ž. (pravilno) upoštevalo že sodišče prve stopnje, prav tako ni utemeljena pritožbena navedba, da je tožnica M. M. G. ravnala malomarno, ker ni pogledala vsebine dokumentacije, saj so bile pravilno ugotovljene vse pravno relevantne okoliščine s tem v zvezi, tudi okoliščina, da so bili kupci zavedeni. Sodišča druge stopnje ne prepričajo drugi pritožbeno izpostavljeni izseki zaslišanj prič, s katerimi pritožnik želi uveljaviti, da so kupci natančno vedeli, kaj kupujejo in so z nakupom prostovoljno prevzeli morebiten riziko, do zaslišanj se je namreč opredelilo že sodišče prve stopnje, o pravilnosti dokazne ocene pa pritožbeno sodišče nima pomislekov. Nevložitev tožbe s strani vseh solastnikov ne nakazuje, da so se tožniki zavedali, kaj kupujejo, saj gre v konkretnem primeru za medsebojno neodvisno odločitev tožnikov o tem. Sklicevanje na ugotovitve upravnega organa ni na mestu, saj je vsa pravno relevantna dejstva ugotovilo sodišče prve stopnje, ki je pristojno za reševanje zadevnega spora. Sodišče druge stopnje sprejema dokazno oceno tudi v delu glede izpovedi toženca ter prič S. M., R. R., D. N. K., D. I. J. ter A. S. (9., 10., 11. in 12. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) in ne sprejema očitkov, da argumenti sodišča prve stopnje niso tehtni. Dejstvo overitev (podpisov) pogodb pri notarju glede na ozke zakonsko predpisane obveznosti notarja v postopku overitev, ne izkazuje, da so bili kupci seznanjeni z dokumenti, kot to navaja pritožba. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki o neobrazloženosti navedb nekaterih tožnikov in prič o seznanjenosti z uporabnim in gradbenim dovoljenjem, saj je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da tudi v primeru, ko je toženec tožnikom izročil uporabno in gradbeno dovoljenje, je toženec glede prodaje deležev zagotavljal, da se bodo vpisali kot lastniki stanovanj v zemljiško knjigo po tem, ko bodo vsa stanovanja prodana, saj se bo šele takrat izdelal etažni načrt in bo sama etažacija stavbe tudi izvedena. Sodišče druge stopnje sprejema obrazložen dokazni zaključek, da so bila ob ogledu stanovanja v celoti izdelana (6., 10. in 14. točka obrazložitve) in da kupci niso v stanovanjih ničesar dograjevali in ne sledi pritožbenim navedbam, da nasprotno izhaja iz (pritožbeno nekonkretiziranih) izpovedb tožnikov. Sodišče prve stopnje je pravilno obravnavalo pritožbeno ponovljene navedbe glede zemljiške knjige (12. točka obrazložitve) in se višje sodišče v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Pritožbene graje, da je sodišče prve stopnje sledilo navedbam tožnikov, ki so jih ti podali na naroku 13. 12. 2011 in so bili z njimi prekludirani, sodišče druge stopnje iz razloga nekonkretiziranosti ni obravnavalo.

11. V 13. točki obrazložitve je že sodišče prve stopnje pravilno obravnavalo vse navedbe toženca v zvezi z upravnimi postopki, ki jih ta obširno ponavlja na 7. strani pritožbe. Pravilno je bilo ugotovljeno, da je v konkretni zadevi ključno, da za zadevni objekt ni bilo izdano ustrezno gradbeno dovoljenje, oziroma da je toženec zgradil stavbo v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem, kar je tudi srž in izvor vseh nadaljnjih problemov (različnih upravnih postopkov), katerih posledic, ob ugotovljenem dejanskem stanju (predvsem, da legalizacija obstoječe stavbe oziroma stanovanj ni mogoča) in pravilnih pravnih zaključkih, zagotovo niso dolžni trpeti tožniki. Odgovornost za nastalo stanje ne bi prešla na tožnike tudi če ti ne bi izkoristili vseh pravnih sredstev zoper zadevne upravne odločbe (inšpekcijskih organov), kar smiselno želi uveljaviti pritožnik, saj, kot izpostavljeno, je ravnanje toženca in ne tožnikov tisto, ki je vzrok navedenemu stanju.

12. Sodišče prve stopnje je ob upoštevanju izvedenskega mnenja ugotovilo, da se zgrajenega objekta v obstoječem stanju (torej zgrajenih stanovanj) ne da legalizirati. Sodišče prve stopnje je pravilno sledilo izvedenskemu mnenju in v 15. in 16. točki obrazložitve pojasnilo izračun, ki mu sodišče druge stopnje v odgovor pritožbenim navedbam v celoti pritrjuje. Sodišče prve stopnje je izhajalo iz vrednosti enostanovanjske stavbe v višini 1.249.272,00 EUR, od te vrednosti pa pravilno odštelo ocenjeni strošek za prenovo oziroma vzpostavitev v prejšnje stanje, kot to zahteva inšpekcijska odločba, torej iz večstanovanjske v enostanovanjsko stavbo. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da sodba sloni na približnih podatkih, ki jih je izračunal izvedenec. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da toženec ni podal pripomb ne zoper primarno izvedensko mnenje in tudi ne zoper dopolnitev, sodišče prve stopnje pa je pravilno in temeljito v 17. točki obrazložitve pojasnilo tudi, zakaj ocenjuje, da je znesek stroškov prenove 600 EUR/m² realen. Pritožnik v okviru stroškov adaptacije izpostavlja še ugotovitve izvedenca, da bi se objekt lahko legaliziral, če bi se spremenil v objekt z manj stanovanj z vsemi potrebnimi sestavinami ločenega stanovanja s pomožnimi prostori, skupnimi prostori objekta in z ločenimi energetskimi in instalacijskimi odjemnimi mesti in zaključuje, da ni potrebno preadaptirati celotnega objekta, zato tudi stroški ne morejo biti tolikšni. Sodišče druge stopnje s tem v zvezi ponavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno upoštevalo izvedensko mnenje (na katerega toženec ni imel pripomb) in tako pravilno ugotovilo stroške predelave večstanovanjske stavbe v enostanovanjsko (torej v skladu z gradbenim dovoljenjem in inšpekcijskimi odločbami).

13. Sodišče prve stopnje je v III. točki izreka pravilno odločilo, da zakonske zamudne obresti od stroškov postopka začnejo teči od poteka izpolnitvenega roka (ki v skladu z drugim odstavkom 313. člena ZPP znaša 15 dni) dalje, do plačila (primerjaj načelno pravno mnenje VSRS z dne 13. 12. 2006).

14. Sodišče druge stopnje ni zasledilo kakšne od kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, zato je pritožbo toženca zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

15. Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP in prvi odstavek 154. člena ZPP).

(1) Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami.

(2) Uradni list RS,št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami.