Jedro

Določba 40. čl. ZSR je kogentne narave, zato je najemnik stanovanja, ki ne izpolnjuje pogojev iz te zakonske določbe, pridobil s sklenitvijo najemne pogodbe stanovanjsko pravico, čeprav mu ni bila izdana odločba o dodelitvi stanovanja.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba v ugotovitvenem delu spremeni tako, da se glasi: "Ugotovi se, da je tožeča stranka imetnik stanovanjske pravice na enosobnem stanovanju, obstoječem iz sobe, kuhinje, kopalnice, predsobe, lože in pripadajoče kleti v skupni izmeri 45,94 m2, št. 17 v V. nadstropju stanovanjskega bloka v K. 12 A v L.."; v ostalem pa se razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo zahtevek, naj se ugotovi, da je tožnik imetnik stanovanjske pravice na enosobnem stanovanju v L., K. 12 a, in da mora tožena stranka skleniti z njim prodajno pogodbo za to stanovanje. Ugotovilo je namreč, da gre za službeno stanovanje, na katerem tožnik ni pridobil stanovanjske pravice in ki je v neposredni bližini njegovega delovnega mesta.

Tožeča stranka izpodbija sodbo iz vseh treh pritožbenih razlogov in predlaga njeno razveljavitev, podrejeno pa njeno spremembo. Trdi, da je obrazložitev sodbe sama s seboj v nasprotju in da ne razlikuje med kadrovskim in službenim stanovanjem. Opredelitev službenosti stanovanja ne more temeljiti na pogodbi, saj 40. člen ZSR in načela jasno določajo merila za to. Bistveni kriterij službenega stanovanja je opravljanje dolžnosti zvezano s stavbo, za kar pa v tem primeru ne gre. Ni pomembna bližina stanovanja in delovnega mesta. Sicer pa sodišče samo ugotavlja, da je ponujeno kadrovsko stanovanje. Opozarja na sklep tožene stranke z dne 28.1.1993, ki opredeljuje stanovanje kot kadrovsko. Tako je tožena stranka opredelila tudi dvoje stanovanj v isti stolpnici, kot je tožnikovo.

Pritožba je utemeljena.

Očitane kršitve postopka, češ da je obrazložitev sodbe sama s seboj v nasprotju, ni podana, saj ne gre za takšna nasprotja, marveč le za nepravilno uporabo materialnega prava, kot bo razloženo pozneje. Tudi pritožbeno sodišče samo ni odkrilo po uradni dolžnosti kakšne takšne kršitve absolutne narave.

Stanovanjski zakon (Ur. l. RS 18/91-I - SZ) določa v poglavju o lastninjenju in privatizaciji stanovanj, da morajo lastniki prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico imel na dan uveljavitve tega zakona stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico (I. odst. 117. čl.. Zakon predpisuje le nekaj izjem te splošne obveznosti prodaje stanovanj, in med slednjimi tudi to, da lasniki niso dolžni prodati stanovanj, namenjenih osebam za opravljanje službene dolžnosti, na katerih je bila dodeljena stanovanjska pravica (tretji odst. 129. člena SZ). V zvezi s slednjim zakon posebej omenja 40. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS 35/82 in 14/84 - ZSR). Jedro spora v tej pravdi je, ali je bil tožnik ob času uveljavitve SZ imetnik stanovanjske pravice na obravnavanem stanovanju in ali je na tem stanovanju sploh lahko pridobil stanovanjsko pravico, ker naj bi šlo po stališču tožene stranke za službeno stanovanje. Ta pojem se ujema s pojmom stanovanja, namenjenega osebam za opravljanje službene dolžnosti, iz tretjega odst. 129. člena SZ oziroma funkcijskega stanovanja ali točneje stanovanja, namenjenega osebi, ki opravlja službeno dolžnost zvezano s stavbo, v kateri je stanovanje, iz prvega odst. 40. člena ZSR. Za presojo o tem, ali je imel tožnik ob uveljavitvi SZ stanovanjsko pravico, je potrebno uporabiti določbe ZSR. Ta stanovanjske pravice ni opredeljeval kot premoženjskopravne pravice, marveč kot posebno pravico kot podlago celotnega sklopa upravljalskih upravičenj (prvi odst. 1. člena ZSR). Postavil pa je tudi načelo trajnosti stanovanjske pravice (drugi in tretji odst. 1. člena ZSR).

Izjem tega načela je bilo malo in so natančno določene (39., 40., 42. do 44. člen ZSR). Iz povedanega izhaja dvoje: zakonske določbe o teh izjemah je potrebno razlagati restriktivno in so kogentne narave. To pomeni, da stranke ne morejo mimo zakonskih določb spreminjati pogojev, ki morajo biti izpolnjeni, da se lahko uporabijo te izjeme.

V obravnavanem primeru to pomeni, da stranki nista mogli mimo pogojev iz 40. člena ZSR s pogodbo določiti pravno naravo spornega stanovanja kot službenega. Tožena stranka ni dokazala, še več, niti ni zatrjevala, da ima stanovanje lastnosti iz 40. člena ZSR, se pravi, da bi lahko pridobila pravico do njegove začasne uporabe le oseba, ki opravlja službeno dolžnost, zvezano s stavbo, v kateri je stanovanje.

Ne gre za stanovanje, ki bi bilo nujen pogoj za uspešno opravljanje tožnikovega dela pri toženi stranki, niti ne trdi tožena stranka, da bi tožnikov položaj vodje odseka L. terjal, da stanuje prav v stavbi, v kateri je sporno stanovanje (potrdilo tožene stranke z dne 25.2.1993). Ko torej stranki spričo kogentnosti določbe 40. člena ZSR nista mogli s pogodbo spremeniti pravne narave stanovanja v službeno, pomeni tudi, da nista mogli spremeniti tožnikove stanovanjske pravice v najemno pravico, in to s sklenitvijo pogodbe o oddaji in prepustitvi v začasno uporabo stanovanja namesto odločbe o dodelitvi stanovanja. Res se je stanovanjska pravica pridobila z odločbo o dodelitvi stanovanja (10. člen ZSR), ki je tožniku toženka ni izdala, vendar zaradi opisanih razlogov zaradi ravnanja toženke v nasprotju z zakonom, kot je bilo razloženo, ne sme biti tožnik prikrajšan za pravico, ki mu jo zakon daje, se pravi za stanovanjsko pravico.

Sodišče prve stopnje je vse relevantne dejanske okoliščine pravilno ugotovilo, ni pa uporabilo materialnega prava, na način, kot je bilo povedano, zaradi česar je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in po pooblastilu in 4. tč. 373. člena sodbo v zavrnilnem ugotovitvenem delu spremenilo tako, da je zahtevku za ugotovitev stanovanjske pravice ugodilo. V ostalem zavrnilnem delu v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe pa je moralo sodbo razveljaviti, ker v zvezi s tem še niso ugotovljene dejanske okoliščine, na podlagi katerih bi bilo mogoče razsoditi o zahtevku za sklenitev pogodbe (prvi odst. 370. člena ZPP).

Takšen razplet zadeve je terjal tudi razveljavitev odločbe o pravdnih stroških, saj zaradi razveljavitve postopek še ni končan (četrti odst. 164. člena ZPP).

Odločitve o pritožbenih stroških tožeče stranke ni, ker jih ta ni opredeljeno navedla v pritožbi (drugi odst. 164. člena ZPP.