Jedro

po prehodni določbi prvega odstavka 173. člena SZ-1, ostanejo določbe najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom – prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije oziroma njegovim pravnim naslednikom, vključno s kupci in prodajalci. Ta določba ureja popolno sukcesijo že obstoječih najemnih razmerij (smiselno enako je določal tudi prej veljavni 125. člen SZ).

To pomeni, da je toženka kot pravna naslednica denacionalizacijske upravičenke, v celoti vstopila v njen pravni položaj, ta pa je glede najemnih razmerij vstopila v položaj prejšnjih najemodajalcev. Zakon za takšen primer ne predpisuje obveznosti sklenitve najemne pogodbe z obstoječim najemnikom.

Zaradi zamenjave na strani lastnika – najemodajalca, pa se njegov položaj ne sme poslabšati. Gre za ex-lege prehod vsebine obstoječega najemnega razmerja na novega udeleženca oziroma pravice in obveznosti najemodajalca preidejo po samem zakonu na novega lastnika - toženko. Najemna pogodba se torej na podlagi samega zakona ne razveljavi, ne postane naknadno nična, niti ni odpovedana. Najemna pogodba velja naprej z vsemi dogovorjenimi pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, zatorej sklepanje nove pogodbe ni potrebno.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v stroškovni odločitvi, to je v II. točki izreka spremeni tako, da se znesek 892,14 EUR nadomesti z zneskom 333,56 (tristo triintrideset 56/100) EUR.

Sicer se pritožba zavrne in se v nespremenjenem, a izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama nastale ji stroške postopka s pritožbo.

Obrazložitev

1. Tožnik je s tožbo z dne 8. 4. 2008 zahteval zase in za družinske člane sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino za stanovanje na naslovu .

2.Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo in tožniku naložilo v plačilo 892,14 EUR pravdnih stroškov tožene stranke.

3. Zoper zavrnilno sodbo se je pritožil tožnik. Sodišču druge stopnje je predlagal, da pritožbi ugodi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje oziroma podredno, da odločitev sodišča spremeni in zahtevku ugodi. Pritožnik se sklicuje na pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Meni, da je glede na spremenjene okoliščine in upoštevajoč, da ne ve koliko znaša najemnina in kam naj jo plačuje, podan njegov interes, da se najemna pogodba s toženo stranko sklene. Glede na najemno pogodbo iz leta 1994 se je spremenilo število ožjih družinskih članov, ki z njim v stanovanju prebivajo, prav tako pa je v pogodbi najemnina določena še v SIT. Po njegovem je vprašljiva veljavnost najemne pogodbe, kakor tudi njeni elementi, ki so se bistveno spremenili od sklenitve leta 1994. Tožnik se je pritožil tudi zoper sklep o stroških, saj naj ne bi bil v skladu z odvetniško tarifo. Izrecno graja višino priznanih točk za opravljene odvetniške storitve, upoštevajoč vrednost spornega predmeta.

4. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba tožnika je delno utemeljena.

6. Glede na v postopku na prvi stopnji ugotovljena pravno pomembna dejstva : tožnik je na podlagi delovnega razmerja z odločbo, z dne 4. 9. 1979, pridobil stanovanjsko pravico za stanovanje v hiši na naslovu, tožnik je 26. 12. 1979 s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo Občine sklenil stanovanjsko pogodbo za predmetno stanovanje, tožnik je s pravnim naslednikom d.d. 7. 11. 1994 sklenil za predmetno stanovanje najemno pogodbo za nedoločen čas, tožnik je d.d. od 1994 do 1999 za stanovanje plačeval najemnino, tožnik in njegov sin B. A. sta 24. 11. 1999 z sklenila kupoprodajno pogodbo za stanovanje, nepremičnina je bila predmet denacionalizacijskega postopka, v katerem je bila vrnjena pravni naslednici denacionalizacijske upravičenke M. P. – toženki, toženka je pred Okrajnim sodiščem tožila na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe z dne 24. 11. 1999 in aneksa z dne 22. 8. 2002, sodišče je tožbenemu zahtevku ugodilo, sodbo je potrdilo tudi Višje sodišče, je kot materialno pravno podlago v predmetni pravdni zadevi, kakor je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, potrebno uporabiti določbe Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR), Stanovanjskega zakona (SZ in SZ-1) in Zakona o denacionalizaciji (Zden). Sodišče se je v sodbi sklicevalo tudi na določbe Obligacijskega zakonika, vendar je potrebno za sporno najemno razmerje (iz leta 1994) uporabiti pravila Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). V delu, v katerem sodišče citira določbo OZ (pri vprašanjih povezanih z obličnostjo najemne pogodbe in njeno veljavnostjo - 58. člen OZ), so določila ZOR identična (73. člen ZOR), zatorej zaradi same uporabe novejšega predpisa, do vsebinsko napačnih odločitev na prvi stopnji ni prišlo.

7. Zden v 24. členu določa, da vrnitev stvari v naravi ne vpliva na najemna razmerja, ki so bila ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli, če pravni posel ali zakon ne določata drugače. Kot je opozorilo že sodišče prve stopnje, po prehodni določbi prvega odstavka 173. člena SZ-1, ostanejo določbe najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja ( d.d.) in najemnikom – prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice (tožnikom), v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije oziroma njegovim pravnim naslednikom, vključno s kupci in prodajalci. Ta določba ureja popolno sukcesijo že obstoječih najemnih razmerij (smiselno enako je določal tudi prej veljavni 125. člen SZ).

To pomeni, da je toženka kot pravna naslednica denacionalizacijske upravičenke, v celoti vstopila v njen pravni položaj, ta pa je glede najemnih razmerij vstopila v položaj prejšnjih najemodajalcev – d.d.. Zakon za takšen primer ne predpisuje obveznosti sklenitve najemne pogodbe z obstoječim najemnikom. Tožnik je najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino sklenil, čeprav s prejšnim lastnikom, že leta 1994. Zaradi zamenjave na strani lastnika – najemodajalca, pa se njegov položaj ne sme poslabšati. Gre za ex-lege prehod vsebine obstoječega najemnega razmerja na novega udeleženca oziroma pravice in obveznosti najemodajalca preidejo po samem zakonu na novega lastnika - toženko. Najemna pogodba se torej na podlagi samega zakona ne razveljavi, ne postane naknadno nična, niti ni odpovedana. Najemna pogodba velja naprej z vsemi dogovorjenimi pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, zatorej sklepanje nove pogodbe ni potrebno. Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha veljati le pod pogoji, določenimi v zakonu.

8. Po tožnikovem je vprašljiva veljavnost najemne pogodbe, kakor tudi njeni elementi, ki so se bistveno spremenili od sklenitve pogodbe v letu 1994. Čeprav sodišče ugotavlja, da je v fazi sklepanja najemne pogodbe prišlo do napak, v smislu zahtevane obličnosti najemne pogodbe in zastopanja pri sklepanju pogodbe, pa je glede na 1. odstavek 88. člena ZOR in 73. člen ZOR, in nesporno dejstvo, da je tožnik od leta 1994 pa do leta 1999 za stanovanje plačeval najemnino, mogoče zaključiti, da je najemna pogodba s tem, ko je bila med strankama pogodbe realizirana, konvalidirala. V tem delu je pritrditi zaključku sodišča prve stopnje, ki je svojo odločitev pojasnilo s tehtnimi razlogi, in šteti, da je najemna pogodba veljavna.

9.Tako ugotovljena dejstva po opravljenem materialnopravnem preizkusu pokažejo, da tožbeni zahtevek s ciljem sklenitve nove najemne pogodbe, ni utemeljen.

10. Ker ima tožnik, glede na zgoraj omenjene določbe zakonov, veljavno sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas, nima pravnega interesa za sklenitev nove najemne pogodbe z enako vsebino. Po prepričanju sodišča je odločitev sodišča prve stopnje, ki se je pri tem oprlo na dejanske ugotovitve in posledično zavrnilo tožbeni zahtevek, materialnopravno pravilna.

Takšno pravno stališče izpodbijane sodbe je pravilno in zato uveljavljana razloga zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, nista podana.

11. Pritožnik opozarja tudi na spremenjene okoliščine, na dejstvo, da v stanovanju prebiva skupaj kar 13 oseb, da je najemnina v najemni pogodbi določena še v SIT, da je potrebno urediti medsebojna razmerja. Po prepričanju sodišča teh odprtih vprašanj in nejasnosti v zvezi s stanovanjem ni mogoče urediti z najemno pogodbo z vtoževano vsebino, ampak je dovolj sklenitev aneksa k že obstoječi in veljavno sklenjeni najemni pogodbi iz leta 1994. 12. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, nanj pravilno uporabilo materialno pravo in o spornem zahtevku pravilno odločilo. Svojo odločitev je pojasnilo v prepričljivih, konkretnih in jasnih razlogih sodbe, ki jih pritožbeno sodišče sprejema in se nanje v celoti sklicuje. Sodišče druge stopnje na podlagi 353. člena ZPP v delu o glavni stvari zavrača pritožbo kot neutemeljeno in potrjuje sodbo sodišča prve stopnje.

13. Pritožba graja tudi odločitev o pravdnih stroških.

Sodišče prve stopnje je o stroških postopka odločalo na podlagi 154. člena ZPP ter v skladu z veljavno Odvetniško tarifo (OT).

Glede na 42. člen ZPP, vrednost spornega predmeta (610, 32 EUR) in tar. št. 18, 19 in 20 OT, je potrebno pooblaščencu tožene stranke za odgovor na tožbo priznati 200 točk, za prvi narok za glavno obravnavo prav tako 200 točk, za narok za glavno obravnavo pa 100 točk. Upoštevajoč urnino v višini 50 točk, 2% materialnih stroškov, 20 % DDV in vrednost točke 0,459 EUR, znašajo stroški 309,20 EUR. Skupaj s takso za odgovor (24,36 EUR) pa znašajo stroški tožene stranke 333,56 EUR.

Ker je sodišče druge stopnje v stroškovnem delu, zaradi pravilne uporabe materialnega prava, pritožbi ugodilo, je potrebno II. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje spremeniti tako, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti nastale pravdne stroške v znesku 333,56 EUR, namesto v na prvi stopnji dosojenem znesku 892,14 EUR.

14. Ker tožnik s svojo pritožbo ni uspel, razen v sorazmerno majhnem delu (v odločitvi o pravdnih stroških), vsled česar niso nastali posebni stroški, sam nosi stroške pritožbenega postopka. Odločitev temelji na določbah tretjega odstavka 154. člena ZPP in drugega odstavka 165. člena ZPP.