Jedro

Izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje temelji na določbi četrtega odstavka 31. člena ZVEtL-1, po kateri se ne glede na določbo drugega odstavka 31. člena ZVEtL-1 izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti. Ta določba je odraz stališč Ustavnega sodišča RS, da prisilna hipoteka nima prednosti pred izvenknjižno pridobljeno lastninsko pravico. V sodni praksi je (bilo) v tovrstnih primerih zato ključno, ali so bili pred trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba sklepa o zavarovanju, izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice. To je subjekt pridobil tudi, če je imel na nepremičnini pravico, ki je ni vpisal, pod pogojem, da je pred trenutkom nastanka prisilne hipoteke že razpolagal z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom. Določba petega odstavka 31. člena ZVEtL-1, po kateri se v primerih iz četrtega odstavka 31. člena ZVEtL-1 šteje, da je pravni naslov pridobljen takrat, ko je bila listina o pravnem poslu po zakonu overjena, je ustrezno usklajena s takšnimi stališči in odločitvami sodne prakse.

ZVEtL-1 ne nudi podlage za odločitev o neobstoju in izbrisu hipoteke, ampak le za to, da se izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (VIII. točka izreka) razveljavi in se zadeva v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je vzpostavilo etažno lastnino na stavbi z naslovom Ulica (ID znak 0001), ki stoji na parcelah št. 3335, 3306/5, 3334 in 3336, vse k. o. X in ugotovilo pripadajoča zemljišča. 2. Z izpodbijanim delom sklepa je ugotovilo, da vknjižena stvarna pravica z ID 0002, pri parcelah 3334, 3335, 3336, vse k. o. X, vpisana v korist družbe A., d. o. o., ne obstoji na nobenem posameznem delu stavbe ali na zemljišču pod stavbo in ne preide na noben del stavbe, pač pa se izbriše. 3. Zoper takšno odločitev se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje družba A., d. o. o. Predlaga spremembo sklepa.

4. Prva in druga predlagateljica predlagata zavrnitev pritožbe.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje temelji na določbi 4. odstavka 31. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), po kateri se ne glede na določbo 2. odstavka 31. člena ZVEtL-1 izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti. Ta določba je odraz stališč Ustavnega sodišča RS, da prisilna hipoteka nima prednosti pred izvenknjižno pridobljeno lastninsko pravico. V sodni praksi je (bilo) v tovrstnih primerih zato ključno, ali so bili pred trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba sklepa o zavarovanju, izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice.1 To je subjekt pridobil tudi, če je imel na nepremičnini pravico, ki je ni vpisal, pod pogojem, da je pred trenutkom nastanka prisilne hipoteke2 že razpolagal z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom. Določba 5. odstavka 31. člena ZVEtL-1, po kateri se v primerih iz 4. odstavka 31. člena ZVEtL-1 šteje, da je pravni naslov pridobljen takrat, ko je bila listina o pravnem poslu po zakonu overjena, je ustrezno usklajena s takšnimi stališči in odločitvami sodne prakse.3

7. Pritožnica utemeljeno izpostavlja, da je sodišče prve stopnje določbo 5. odstavka 31. člena ZVEtL-1 očitno spregledalo, saj je v izpodbijanem sklepu ugotovilo le, kdaj so bili pravni posli, na podlagi katerih je bila pridobljena lastninska pravica na petnajstih posameznih delih stavbe, sklenjeni, kar za pravilno uporabo določb 4. in 5. odstavka 31. člena ZVEtL-1 ni pravno odločilno. Ugotoviti bi moralo, če so bile listine o pravnih poslih po zakonu overjene, in če so bile, kdaj je do tega prišlo. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je dejansko stanje o odločilnih dejstvih (trenutku pridobitve pravnih naslovov) napačno ugotovljeno oziroma to, ali in kdaj so bile listine o pravnih poslih overjene, sploh ni bilo ugotovljeno.

8. Višje sodišče še dodaja, da v izpodbijanem sklepu ni razlogov za odločitev sodišča prve stopnje, da hipoteka ne obstoji na nobenem posameznem delu stavbe ali na zemljišču pod stavbo in se izbriše (14. točka 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku; ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku; ZNP). Ne glede na to višje sodišče pritrjuje pritožnici, da ZVEtL-1 ne nudi podlage za odločitev o neobstoju in izbrisu hipoteke, ampak le za to, da se izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti.4

9. Višje sodišče je zaradi opisanega na podlagi 1. odstavka 355. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo, zadevo pa vrača sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je namreč ostal neugotovljen obsežen sklop dejstev. Ugotavljanje, če in kdaj so bile listine o kar petnajstih pravnih poslih po zakonu overjene, na pritožbeni obravnavi bi pomenilo prvo obravnavo teh odločilnih vprašanj pred sodiščem druge stopnje, kar je nedopustno in bi predstavljalo poseg v ustavno pravico do pritožbe. Napotki za nadaljnje delo sodišču prve stopnje so razvidni iz gornje obrazložitve. Po ugotovitvi, če in kdaj so bile listine o pravnih poslih za vsakega od posameznih delov stavbe po zakonu overjene, naj odloči v skladu z določbo 31. člena ZVEtL-1, odločitev pa obrazloži tako, da jo bo mogoče preizkusiti.

1 V odločbi II Ips 475/2008 s 5. 4. 2012 jih je Vrhovno sodišče strnilo takole: Za učinkovit prenos in pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla morajo biti kumulativno izpolnjeni štirje pogoji: 1) obstoj veljavnega zavezovalnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, 2) odsvojitelj mora imeti razpolagalno sposobnost, 3) obstoj razpolagalnega pravnega posla, 4) izpolnjeni morajo biti drugi, z zakonom določeni pogoji. Dodaten zakonski pogoj za pridobitev lastninske pravice je vpis v zemljiško knjigo (33. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ZTLR, in 40. in 49. člen Stvarnopravnega zakonika, SPZ). Iz odločbe Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2. 12. 2010 izhaja, da začne v razmerju med prenositeljem in pridobiteljem prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati že s tem, ko prenositelj izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je prenositeljev podpis notarsko overjen (41. člen Zakon o zemljiški knjigi, ZZK-1). Prim. sodba VSL II Cp 1645/2015. 2 Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 78/2010 s 13. 9. 2012. 3 Seveda pa jo je treba razlagati v skladu z zahtevami ob sklenitvi pravnega posla veljavnih predpisov. 4 Prim. Jure Likar, ZVEtL v praksi sodišč in predvidene zakonske spremembe, Odvetnik št. 2/2016 in odločbe VSL I Cp 1526/29014, I Cp 2222/2016, II Cp 301/2020 in I Cp 1778/2020.