Jedro

Ker SZ varuje pridobljene pravice bivših imetnikov stanovanjske pravice in imetnikov pravice uporabe glede upravičenja do nadaljnje uporabe stanovanja, ne bi bilo prav, da bi se obseg varstva v konkretnem primeru bistveno razlikoval za tožečo stranko in pravnega prednika tožene stranke: stanovanji sta zamenjala pod predpostavko enakovrednosti stanovanjske zaščite za obe pogodbeni stranki, t.j. trajna in neovirana uporaba stanovanja proti plačilu stanarine - najemnine, ki ni profitna.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge razveljavi ter se zadeva vrne temu sodišču v ponovno odločanje. Revizijski stroški so nadaljnji stroški postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku ter toženi stranki naložilo sklenitev najemne pogodbe za stanovanje na Prijateljevi 14 v Ljubljani, katere bistvena elementa sta, da se sklene najemna pogodba za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Tožeča stranka vlaga proti sodbi sodišča druge stopnje pravočasno revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da zavrne pritožbo tožene stranke. V reviziji poudarja, da je imela tožnica stanovanjsko pravico na stanovanju v Ljubljani na Prešernovem trgu. S trojno menjavo je to stanovanje zamenjala z M. M. in J. Č., ki je pravni prednik tožene stranke. Zato meni, da je na spornem stanovanju pridobila enake pravice kot imetniki stanovanjske pravice. Sicer pa se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, po katerem velja določilo 1. odst. 150. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) le za tiste primere, ko stanarina pred uveljavitvijo SZ ni bila določena administrativno.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in toženi stranki, ki je nanjo odgovorila (3.odst.390.čl.Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Revizijskemu sodišču predlaga, da revizijo zavrne kot neutemeljeno. Revizija je utemeljena.

Tožeča stranka je zatrjevala, da je bila pred preselitvijo v sporno stanovanje imetnica stanovanjske pravice ter da je pravni prednik tožene stranke z zamenjavo stanovanj sam ustvaril najemno razmerje, katerega prilagoditev SZ je predmet spora v obravnavanem primeru. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bila stanovanjska pogodba sklenjena med tožečo stranko in pravnim prednikom tožene stranke 1.1.1967. Takrat veljavni Zakon o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR/66; Ur.l. SFRJ 11/66) je ob soglasju stanodajalcev (oz. lastnikov stanovanj) dopuščal zamenjavo stanovanj in pri tem ni ločeval med stanovanji v zasebni in družbeni lastnini (25. čl. cit. zakona). Stranki pogodbe o zamenjavi stanovanj sta na podlagi takšne pogodbe pridobili stanovanjsko pravico na zamenjanih stanovanjih. Če bi se izkazalo, da so resnične tožničine navedbe o zamenjavi stanovanj, bi pravni prednik tožene stranke lahko pridobil stanovanjsko pravico na (bivšem tožničinem) družbenem stanovanju, tožeča stranka pa na njegovem lastniškem stanovanju. V zameno za prostovoljno prepustitev trajne in neovirane uporabe svojega stanovanja proti plačilu stanarine bi si v takšni situaciji pravni prednik tožene stranke, upoštevaje takrat veljavni ZSR/66, zagotovil enako stanovanjsko zaščito na družbenem stanovanju.

SZ je res postavil nove temelje stanovanjskim razmerjem, toda pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice oz. imetnikov pravice uporabe do nadaljnje uporabe stanovanja. Na kakšen način in v kakšnem obsegu je razvidno iz prehodnih in končnih določb SZ. Med slednje sodi tudi 156. čl. SZ, ki zavezuje lastnika stanovanja, da uskladi že sklenjeno stanovanjsko pogodbo z določili novega zakona.

Odgovora na vprašanje, kaj pomeni uskladitev konkretne stanovanjske pogodbe z določili SZ, po presoji revizijskega sodišča v konkretnem primeru ni moč obravnavati ločeno od vprašanja podlage za sklenitev stanovanjske pogodbe, ki sta jo po ugotovitvah sodišča prve stopnje sklenila tožeča stranka in pravni prednik tožene stranke 1.1.1967. Če bi se namreč izkazalo, da se je pravni prednik tožene stranke prostovoljno odpovedal uporabi svojega stanovanja, zato da je pridobil stanovanjsko pravico na družbenem stanovanju, obveznost sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino, zanj ne pomeni nedopustne omejitve lastninske pravice. Ne gre namreč prezreti, da bi si v takšni situaciji v zameno za pravkar opisano omejitev, z uveljavitvijo SZ pridobil pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino na bivšem tožničinem stanovanju oz. celo pravico do nakupa pod ugodnimi pogoji (prim. 117. čl. in nasl. SZ). Ker SZ varuje pridobljene pravice bivših imetnikov stanovanjske pravice in imetnikov pravice uporabe glede upravičenja do nadaljnje uporabe stanovanja, ne bi bilo prav, da bi se obseg varstva v konkretnem primeru bistveno razlikoval za tožečo stranko in pravnega prednika tožene stranke: stanovanji sta vendar zamenjala pod predpostavko enakovrednosti stanovanjske zaščite za obe pogodbeni stranki, t.j. trajna in neovirana uporaba stanovanja proti plačilu stanarine - najemnine, ki ni profitna. Zmotno je zato stališče pritožbenega sodišča, da je po uveljavitvi SZ, bivši imetnik pravice uporabe lastniku stanovanja vselej dolžan plačevati profitno najemnino.

Če bi se v nadaljevanju postopka izkazalo, da so pravilne tožničine trditve o podlagi za stanovanjsko pogodbo z dne 1.1.1967, bi šla tožnici podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice na družbenem stanovanju (anal. s 1. in 2. odst. 147. čl. in 1. odst. 150. čl. SZ). To pa pomeni, da bi bilo potrebno njen položaj glede pravice do nadaljnje uporabe spornega stanovanja po uveljavitvi SZ primerjati s položajem imetnika stanovanjske pravice.

Sodišče druge stopnje je tako zmotno uporabilo materialno pravo (sodišče ni uporabilo določb 1. in 2. odst. 147. čl. ter 1. odst. 150.čl. SZ - 356. čl. v zvezi s 399. čl. ZPP). To je imelo za posledico, da je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. S tem pa je podan razveljavitveni razlog iz 2. odst. 395. čl. ZPP. Revizijsko sodišče je zato odločilo, kot je razvidno iz izreka sklepa. Napotki za nadaljnji postopek pa so razvidni že iz dosedanje obrazložitve.