Jedro

Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od etažnih lastnikov (tudi tistih, ki mu ugovarjajo), mora imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča. Trditveno in dokazno breme glede pravne podlage je bilo na tožnici, ki pa mu ta ni zadostila.

Toženka je v tem sporu ugovarjala višini stroškov, tožnica pa bi morala pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanega zneska. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja (kljub toženkinemu ugovoru) ni predložila.

Izrek

I. Toženkini pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek za plačilo 237,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 4. 2020 do plačila, zakonskih zamudnih obresti od zneska 1.414,11 EUR od 25. 4. 2020 do 28. 7. 2020, 128,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2020 do plačila in zakonskih zamudnih obresti od zneska 1.023,11 EUR od 25. 5. 2020 do 28. 7. 2020. II. V preostalem delu (za plačilo 1.174,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 4. 2020 do plačila, zakonskih zamudnih obresti od zneska 896,37 EUR od 25. 4. 2020 do 28. 7. 2020, 1.174,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2020 do plačila in zakonskih zamudnih obresti od zneska 896,37 EUR od 25. 5. 2020 do 28. 7. 2020) se toženkina pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožnica mora v roku 15 dni povrniti toženki njene stroške pritožbenega postopka v znesku 92,41 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom z dne 5. 5. 2021 odločilo, da je dolžna toženka tožnici v roku 15 dni plačati 1.411,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 4. 2020 dalje, zakonske zamudne obresti od 2.310,48 EUR od 25. 4. 2020 do 28. 7. 2020, 1.302,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2020 dalje in zakonske zamudne obresti od 1.919,48 EUR od 25. 5. 2020 do 28. 7. 2020 (I. točka izreka), zavrnilo pa je tožbeni zahtevek za plačilo 1.240,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 4. 2020, zakonskih zamudnih obresti od 186,48 EUR od 25. 4. 2020 do 3. 8. 2020, 1.212,49 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2020 in zakonskih zamudnih obresti od 180,46 EUR od 23. 5. 2020 do 28. 7. 2020 (II. točka izreka). Sklenilo je, da se v preostalem delu postopek zaradi umika tožbe ustavi (III. točka izreka) in da vsaka stranka krije svoje stroške tega postopka (IV. točka izreka).

2. Zoper I. točko izreka (ugodilni del) navedene sodne odločbe se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožuje toženka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožnici pa naloži v plačilo tudi stroške pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka osemdnevnega roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožnica je kot upravnica poslovne stavbe na naslovu A. v B., od toženke kot lastnice poslovnega prostora v tej stavbi iztoževala stroške rednega upravljanja (obratovanja in vzdrževanja) in stroške opravljanja upravniških storitev za marec in april 2020.1

6. Pravilno je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da je aktivna legitimacija tožnice podana na podlagi določbe 3. člena Pogodbe o opravljanju upravniških storitev v poslovnem kompleksu A. v B. in vzdrževanju poslovnega kompleksa (v nadaljevanju Pogodba o opravljanju upravniških storitev), s katero so etažni lastniki na tožnico prenesli svoja materialnopravna upravičenja za izterjavo obratovalnih stroškov in stroškov posameznega poslovnega prostora.2 Navedeni člen namreč določa, da etažni lastniki upravnika s to pogodbo pooblaščajo, da od vsakokratnega etažnega lastnika izterja dolgovane obratovalne stroške, stroške upravljanja in vplačila v rezervni sklad in mu s tem podajajo aktivno legitimacijo za izterjavo le-teh. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da bi bili lahko upniki kvečjemu posamezni dobavitelji, ki bi edini lahko svoje upravičenje za izterjavo prenesli na tožnico, ter da bi imela lahko tožnica aktivno legitimacijo le, če bi dokazala, da je terjatev plačala iz lastnih sredstev. Pritožbena navedba, da je tožnica predložila le nepodpisano pogodbo o opravljanju upravniških storitev, pa ne predstavlja tudi konkretiziranega očitka o tem, da je bila ta pogodba neveljavno sklenjena.

7. Pritožnica nadalje neutemeljeno nasprotuje višini solastniškega deleža. Nesporno je, da je bil ta določen s pravnomočnim sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. N 715/2013.3 Ker je bilo torej o višini solastniškega deleža (ki predstavlja predhodno vprašanje v tej zadevi) že pravnomočno odločeno, je to sodišče vezano na tako odločitev in o tem ne sme ponovno odločiti (prvi odstavek 13. člena ZPP). Neutemeljene so zato pritožbene navedbe, da izmere v javnih evidencah (GURS in zemljiški knjigi) niso usklajene. Tudi sicer pa so bili toženkini očitki o višini solastniškega deleža prepavšalni. Toženka namreč ni povedala, kakšen naj bi bil pravilen solastniški delež oz. kakšne naj bi bile pravilne kvadrature, ki so podlaga za izračun solastniškega deleža. V svojih vlogah je celo izrecno trdila, da solastniški deleži niso sporni, temveč je sporna zgolj osnova za izračun stroškov obratovanja in vzdrževanja – obstoj posebnih skupnih delov in pravna podlaga za posle. Pritožbene navedbe, ki se nanašajo na tožničino neupoštevanje solastniških deležev, določenih v sklepu opr. št. N 715/2013, pri drugih etažnih lastnikih, pa niso pravno odločilne.

8. Pritožnica nadalje utemeljuje, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo posebnih skupnih delov, ki naj bi bili ustanovljeni s Pogodbo o medsebojnih razmerjih. Skupne dele stavb v etažni lastnini urejata Stvarnopravni zakonik (SPZ) in Stanovanjski zakon (SZ-1).4 Slednji zakon sicer ureja razmerja v večstanovanjskih stavbah, a je uporaba določb o (posebnih) skupnih delih smiselna in mogoča tudi v primeru, ko se spor nanaša na stanovanjsko-poslovne ali poslovne stavbe, za kakršno gre v obravnavanem primeru.5 Skupni deli zgradbe so v tretjem odstavku 105. člena SPZ opredeljeni kot drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Skupni deli so v skladu s prvim odstavkom 105. člena SPZ v solastnini vseh etažnih lastnikov. Tretji odstavek 3. člena SZ-1 določa, da so skupni deli stavbe skupni prostori, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave in oprema. Lahko so v solastnini vseh etažnih lastnikov (v tem primeru gre za t. i. splošni skupni del) ali le nekaterih etažnih lastnikov (v tem primeru gre za posebni skupni del). Podrobneje skupne dele (ki so torej lahko splošni ali posebni) opredeljuje 5. člen SZ-1. Posebne skupne dele urejajo določila 20. do 22. člena SZ-1. V skladu s prvim odstavkom 20. člena SZ-1 lahko etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih določijo, da imajo nekateri skupni deli status posebnih skupnih delov. V skladu z 21. členom SZ-1 pa so posebni skupni deli solastnina le tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. Solastniški delež vsakega od njih pa se prav tako določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih.6

9. Višje sodišče pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da Pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa posebnih skupnih delov in deležev na njih, temveč je v 8. členu te pogodbe podana le pravna podlaga (ki je sicer podana tudi v SZ-1) za ustanovitev teh delov. Navedeni člen namreč zgolj splošno (tako kot zakon) določa, da „v primeru, ko skupni deli ali naprave služijo le nekaterim izmed etažnih lastnikov, se ti deli obravnavajo kot posebni skupni deli, zaradi česar so ti posebni deli in naprave solastnina samo tistih etažnih lastnikov, katerim služijo“. Nadalje primeroma določa še, v katerih primerih _se ustanovi_ poseben skupni del. Pogodba torej ne določa izrecno, kateri od skupnih delov ali naprav predstavlja posebni skupni del. V zvezi s tem ne drži pritožbeni očitek, da Pogodba o medsebojnih razmerjih „določa splošne skupne dele (hodniki, stopnišča …) z enako mero natančnosti kot posebne skupne dele stavbe“. Splošni skupni deli so namreč izrecno opredeljeni v 8. členu te pogodbe. Glede na navedeno je neutemeljen tudi pritožbeni očitek o zagrešitvi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ker naj sodišče prve stopnje ne bi izvedlo ogleda nepremičnine, na katerem bi lahko preverilo, kaj so posebni skupni deli stavbe (to naj bi bila skoraj povsem ločena stolpnica, kjer naj bi bila skoraj povsem izključna lastnica C., d. d., čiščenje in recepcijo pa naj bi plačevala tudi toženka).

10. Glede stroška električne energije pritožnica neutemeljeno navaja, da iz dokazil, ki jih je v spis vložila tožnica, izhaja, da gre za porabo za delovanje klimatskih naprav, ki so nameščene za posamezne lokale na terasi; da gre torej za porabo posameznih etažnih enot. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da Pogodba o medsebojnih razmerjih v 19. členu določa, da se stroški porabe električne energije delijo po solastniških deležih etažnih lastnikov. Drugačnega ključa delitve za stroške porabe električne energije za konkretno merilno mesto, ki je za toženko sporen, navedena pogodba ne določa. 11. Višje sodišče pa pritrjuje pritožnici, da tožnica ni niti pojasnila niti dokazala pravne podlage za posle rednega upravljanja poslovne stavbe. O poslih upravljanja večstanovanjske stavbe lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov (prvi odstavek 34. člena SZ- 1; podobno tudi 27. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih7). Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom (drugi odstavek 30. člena SZ-1; podobno tudi 40. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih). Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1; enako tudi 38. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih). Pravno podlago za izvedbo posla, ki bremeni vse etažne lastnike, lahko ustvari tudi sodišče z odločbo iz 28. člena SZ-1 (enako tudi 39. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih). V SZ-1 predpisani postopek odločanja je namenjen informiranju vseh etažnih lastnikov, ki morajo biti obveščeni o sprejemanju odločitev in imeti možnost v njem sodelovati ter s tem varovati svoje premoženjske interese.8

12. Toženka je v postopku na prvi stopnji trdila, da tožnica ni predložila podlage za sklenitev posameznih poslov (sklepov etažnih lastnikov, sprejetih na zboru etažnih lastnikov, s katerimi se je odločilo o poslu in izbiri izvajalca, načrta vzdrževalni del, če je potreben, pridobljenih treh ponudb, če znesek presega limit samostojnega odločanja, pogodb, sklenjenih z izvajalci). Tožnica je na ta očitek odgovorila le, da je sklep etažnih lastnikov v primeru, da gre za posle rednega upravljanja, nepotreben. Višje sodišče je že pojasnilo, da slednje ne drži. Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od etažnih lastnikov (tudi tistih, ki mu ugovarjajo), mora namreč imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča. Trditveno in dokazno breme glede pravne podlage je bilo na tožnici, ki pa mu ta ni zadostila.

13. Prav tako višje sodišče pritrjuje pritožnici, da tožnica ni dokazala višine posameznega stroška rednega upravljanja. Toženka je namreč v postopku na prvi stopnji ugovarjala višini stroškov in navajala, da mora tožnica za dokazilo o višini posameznega stroška na računu oz. delilniku stroškov predložiti račune izvajalcev oz. dobaviteljev. Sodišče prve stopnje je sicer navedlo, da ima posamezni lastnik možnost, da zahteva fotokopije računov dobaviteljev ter da toženka izrecne zahteve za predložitev računov _za potrošni material_, ki je bil zaračunan z iztoževanima računoma, ni izkazala, kar pa ni pravno odločilno. Toženka je v tem sporu ugovarjala višini stroškov, tožnica pa bi morala pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanega zneska. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja (kljub toženkinemu ugovoru) ni predložila.

14. V 24. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev je strošek opravljanja upravniških storitev določen kot pavšalni znesek. V četrtem odstavku tega člena je določeno, da so v to ceno vključene vse storitve upravljanja in vzdrževalna dela iz 7. člena te pogodbe, ki jih upravnik izvaja s svojimi delavci, vključno z intervencijami. Pritožnica ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je tožnica storitve po Pogodbi o opravljanju upravniških storitev opravljala z dvema namesto s petimi zaposlenimi. Toženka namreč ne trdi, da tožnica storitev ne bi izvajala. Zgolj zatrjevano dejstvo, da jih je izvajala z manj delavci, ni pravno odločilno. Tudi sicer pa 7. člen navedene pogodbe določa, da upravnik _praviloma_ zagotavlja prisotnost petih vzdrževalcev. Prav tako pritožnica ne more uspeti s pavšalnimi pritožbenimi očitki, da so določena dela, ki so taksativno našteta v navedeni pogodbi, prevaljena na zunanje izvajalce (npr. Sintal). Toženka niti ne pove, katera naj bi bila ta dela ter kje v pogodbi je navedeno, da spadajo pod strošek opravljanja upravniških storitev (da jih mora izvajati upravnik sam s svojimi delavci).

15. Glede na navedeno ni utemeljen tožbeni zahtevek za plačilo še neplačanih stroškov rednega upravljanja (čiščenja skupnih površin, električne energije in potrošnega materiala, in sicer 237,52 EUR za marec 2020 in 128,62 EUR za april 2020) s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi ter zakonskih zamudnih obresti od že plačanih stroškov rednega upravljanja (stroškov obratovanja in vzdrževanja). Utemeljen pa je tožbeni zahtevek za plačilo še neplačanih stroškov opravljanja upravniških storitev (1.174,26 EUR za marec 2020 in 1.174,26 EUR za april 2020) s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in zakonskih zamudnih obresti od že plačanih stroškov opravljanja upravniških storitev (od 896,37 EUR za marec 2020 in od 896,37 EUR za april 2020).

16. Višje sodišče je odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). Toženkini pritožbi je delno ugodilo ter sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka spremenilo (prvi odstavek 351. člena ZPP) tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 237,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 4. 2020 do plačila, zakonskih zamudnih obresti od zneska 1.414,11 EUR (2.310,48 EUR – 896,37 EUR) od 25. 4. 2020 do 28. 7. 2020, 128,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2020 do plačila ter zakonskih zamudnih obresti od zneska 1.023,11 EUR (1.919,48 EUR – 896,37 EUR) od 25. 5. 2020 do 28. 7. 2020. V preostalem delu je toženkino pritožbo zavrnilo (za plačilo 1.174,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 4. 2020 do plačila, zakonskih zamudnih obresti od zneska 896,37 EUR od 25. 4. 2020 do 28. 7. 2020, 1.174,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2020 do plačila ter zakonskih zamudnih obresti od zneska 896,37 EUR od 25. 5. 2020 do 28. 7. 2020) in sodbo sodišča prve stopnje v tem obsegu potrdilo (353. člen ZPP).

17. O stroških pritožbenega postopka je višje sodišče odločilo v skladu z drugim odstavkom 154. člena ZPP in 155. členom ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP ter določbami Zakona o sodnih taksah (ZST-1) in Odvetniške tarife (OT). Toženka je s pritožbo delno uspela (13,49 %), zato je v tem obsegu upravičena od tožnice zahtevati povrnitev pritožbenih stroškov. Višje sodišče je toženki v skladu s priglašenim stroškovnikom glede na vrednost izpodbijanega dela (2.714,66 EUR) priznalo nagrado za pritožbo v višini 375 točk (1. točka tar. št. 22 OT; v vrednosti nad priznano je stroškovna zahteva neutemeljena), materialne stroške v višini 2 % (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV, kar ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR (prvi odstavek 13. člena OT) skupaj znaša 279,99 EUR. K temu je prištelo še sodno takso za pritožbo v višini 405,00 EUR. Skupaj toženkini pritožbeni stroški znašajo 684,99 EUR. Glede na uspeh gre torej toženki 92,41 EUR pritožbenih stroškov postopka. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 15-dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena Obligacijskega zakonika ter 313. člen ZPP).

1 Določene stroške je toženka delno ali v celoti že plačala brez prejudica meritorne presoje. V tem delu je bil postopek zaradi umika tožbe tudi ustavljen. Od teh že plačanih stroškov pa je sporno še plačilo zakonskih zamudnih obresti. 2 Prim. sodni odločbi Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016 in II Ips 126/2001 z dne 24. 5. 2001. 3 S tem sklepom je sodišče v I. točki izreka ugotovilo, da je Pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki poslovne stavbe A. v B. (v nadaljevanju Pogodba o medsebojnih razmerjih), veljavno sklenjena na podlagi 32. člena Stanovanjskega zakonika v vseh delih, razen v delu glede določitve solastniških deležev, v II. točki izreka pa je določilo solastniške deleže etažnih lastnikov. 4 Višje sodišče se je pri svoji odločitvi oprlo na določbe Stanovanjskega zakona, ki so veljale v spornem obdobju. 5 Prim. sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 48/2017 z dne 13. 9. 2018 in M. Tratnik, Posebni skupni deli v etažni lastnini, Pravna praksa, 2004, št. 15–16, str. 18– 19. 6 Prim. M. Tratnik, prav tam, str. 18–20, in sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 203/2015 z dne 1. 4. 2015. 7 Ta določa, da lastniki posameznih delov sprejemajo sklepe o upravljanju skupnih delov z glasovanjem na zborih lastnikov, sejah nadzornega odbora ali s podpisovanjem listin, na katerih so zapisani predlogi sklepov. 8 Glej sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 154/2018 z dne 26. 9. 2019.