Jedro

V stečajnem postopku je kljub nesodelovanju dolžnika treba prodati vse premoženje, ki sodi v stečajno maso, iz tega pa se nato poplačajo upniki, kar je tudi namen vsakega stečajnega postopka. Nesodelovanje stečajnega dolžnika pa nikakor ne pomeni, da nepremičnine sploh ni mogoče oceniti. Cenilec je za oceno vrednosti uporabil na donosu zasnovan način in poleg tega še način tržnih primerjav.

Izrek

I. Pritožba zoper II. točko izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje se zavrže. II. V preostalem delu (glede I. točke izreka) se pritožba zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se poslovni prostor na naslovu P., ID znak 000, proda na podlagi javne dražbe za izklicno ceno v višini 120.000,00 eurov, varščina pa se določi v višini 12.000,00 eurov (I. točka izreka), poleg tega je stečajni dolžnici tudi naložilo izpraznitev prostorov v roku treh mesecev po prejemu sklepa (II. točka izreka).

2. Zoper navedeni sklep se je upnik pravočasno pritožil. Navaja, da je ločitveni upnik na stanovanju na naslovu C.. Sodni cenilec si ni osebno ogledal nepremičnine. Poslovni prostori se nahajajo v centru M., v bližini stavbe sodišča in so idealni za opravljanje mirne dejavnosti. Ocenjena vrednost je 122.774,00 eurov, kar je le 1.360,00 eurov na m2, stečajni upravitelj pa je predlagal celo nižjo izklicno ceno od ocenjene. Na stanovanju je vpisan kot drugi upnik, pred njim je upnik, ki mu je stečajni upravitelj v celoti priznal terjatev, zato bo lahko ostal delno nepoplačan. Ob tem se nepremičnine nikoli ne prodajo na prvi dražbi, na drugi dražbi bo cena še nižja. Na poslovnih prostorih je N. vpisana na prvem mestu. S posrednim ocenjevanjem, brez ogleda nepremičnine, je zmotno in nerealno ugotovljena vrednost nepremičnine. Zato naj višje sodišče izpodbijani sklep razveljavi in naloži stečajnemu upravitelju, da se vrednost poslovnih prostorov oceni v skladu s predpisi, opravi naj se osebni ogled in neposredna cenitev, določi naj se pravilna tržna vrednost poslovnih prostorov.

3. Stečajni upravitelj je v zvezi s pritožbo navedel (r. št. 78 spisa), da so ravnanja stečajne dolžnice nedopustna zaradi nedosegljivosti in onemogočanja ogleda nepremičnin s strani cenilcev. Stečajna dolžnica pa hodi na sodišče in vpogleduje v spis. Cenilec je vrednosti nepremičnin ocenil pošteno. Če je cena res prenizka, bo na dražbi velik interes kupcev in bo cena samo rasla. Če bi sodišče smatralo, da je pritožba utemeljena, naj naloži pritožniku založitev stroškov cenitve, saj stečajne mase še ni, stečajno dolžnico pa naj pozove, da izroči ključe stanovanja in pisarne.

4. Pritožnik je v pritožbi navedel, da izpodbija celotni sklep. II. točka izpodbijanega sklepa se nanaša le na stečajno dolžnico in v ničemer ne posega v pravni položaj pritožnika – upnika. Zato je višje sodišče pritožbo v tem delu, torej v delu, ki se nanaša na nalog stečajni dolžnici, da izprazni nepremičnino, ki se prodaja, zavrglo.

5. Pritožba zoper I. točko izpodbijanega sklepa ni utemeljena.

6. Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da pritožnik ni ločitveni upnik na poslovnih prostorih, kar pomeni, da se zanj v obravnavanem primeru ne uporablja 345. člen Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP). Izklicna cena tudi v celoti zadošča za poplačilo terjatev ločitvenega upnika na tej nepremičnini N. d.d., ki mu je priznana ločitvena pravica za poplačilo terjatve v višini 88.254,85 eurov (primerjaj končni seznam preizkušenih terjatev na r. št. 59 in sklep o preizkusu terjatev na r. št. 62 ter dodatni končni seznam preizkušenih terjatev na r. št. 67 in dodatni sklep o preizkusu terjatev na r. št. 68 spisa). Zato se tudi zanj ne uporablja 2. odstavek 345. člena ZFPPIPP.

7. V skladu s 3. odstavkom 327. člena ZFPPIPP mora biti ocena vrednosti izdelana na podlagi tržne vrednosti in likvidacijske vrednosti v skladu s standardi ocenjevanja vrednosti, določenimi z zakonom, ki ureja revidiranje. Višje sodišče ugotavlja, da predložena cenitev (vložena je bila skupaj s predlogom za prodajo na r. št. 70 spisa) vsebuje le oceno tržne vrednosti, ne pa tudi oceno likvidacijske vrednosti. Vendar pa glede na dejstvo, da je likvidacijska vrednost tako ali tako nižja od tržne, izklicna cena pa je določena v višini tržne vrednosti, ta pomanjkljivost na obravnavano zadevo ne vpliva, pomembna bo le pri morebitnih dodatnih prodajah, ki brez ocene likvidacijske vrednosti ne bodo mogoče. 8. Tudi iz v spis predložene cenitve izhaja, da si cenilec ni mogel ogledati nepremičnine, saj mu stečajna dolžnica tega ni omogočila. V stečajnem postopku je kljub nesodelovanju dolžnika treba prodati vse premoženje, ki sodi v stečajno maso, iz tega pa se nato poplačajo upniki, kar je tudi namen vsakega stečajnega postopka. Nesodelovanje stečajnega dolžnika pa nikakor ne pomeni, da nepremičnine sploh ni mogoče oceniti. Cenilec je za oceno vrednosti uporabil na donosu zasnovan način in poleg tega še način tržnih primerjav. Cenitev je zelo podrobna, na podlagi prodaj primerljivih nepremičnin pa je cenilec določil ceno v višini 119.952,00 eurov, kar pomeni 1.360,00 EUR/m2. Po oceni na donosu zasnovanega načina pa je kot vrednost navedel 122.774,00 eurov. Kot tržno vrednost je nato ocenil 120.000,00 eurov. To pa pomeni, da se nepremičnina prodaja točno po ocenjeni tržni vrednosti. Pritožnik navaja, da je taka cena prenizka, pri tem pa niti ne navede, kakšna bi bila pravilno določena izklicna cena, kaj šele, da bi podal dokaze, da je možno doseči višjo ceno. Navaja le, da je poslovni prostor v središču M., nasproti stavbe sodišča, česa drugega pa ni navedel. Njegove trditve so zato zgolj pavšalne. Cenilec je tudi navedel tri primere prodaje primerljivih prostorov v M., kar je tudi upošteval v svoji cenitvi. S svojimi navedbami pritožnik tako ni vzbudil niti dvoma v pravilnost ocene tržne vrednosti nepremičnine.

9. Ob tem pa se bo nepremičnina prodajala na javni dražbi. Izklicna cena je zato le izhodišče za določitev prodajne cene, samo prodajno ceno pa bo na koncu oblikovala ponudba zainteresiranih kupcev na javni dražbi. Če je torej nepremičnino mogoče prodati za višjo ceno, se bo to tudi zgodilo, zagotovo pa višje dosežene kupnine ni mogoče doseči z višjo izklicno ceno. Pri tem za obravnavano prodajo ni pomembno, kaj se bo dogajalo na morebitnih dodatnih prodajah, zato so pritožbene navedbe v zvezi s tem nerelevantne.

10. Odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna, pritožba je neutemeljena, zato je višje sodišče pritožbo zoper I. točko izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje od dodatni ugotovitvi, da tudi niso podani razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 1. odstavkom 121. člena ZFPPIPP) zavrnilo in izpodbijani sklep v tem delu potrdilo (128. člen ZFPPIPP).