Jedro

Sporno pogodbo so podpisali etažni lastniki, katerih solastniški deleži so predstavljali več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše, zato je pravilen materialnopravni zaključek sodišča, da je pogodba veljavna.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 27. 12. 2012, opr. št. VL 197205/2012, ohranilo v veljavi v 1. in 3. odstavku izreka v celoti ter tožencema naložilo, da tožeči stranki plačata 397,83 EUR pravdnih stroškov.

2. Toženca v pravočasni pritožbi kot bistveno navajata, da tožeča stranka ni sklenila pogodbe o upravljanju in da ni legitimni upravnik, saj lastniki stanovanj niso sklenili pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij. Tožeča stranka je s ponareditvijo dokumentov k 22 stanovanjem, ki se nahajajo na H. 8, dodal še tri poslovne prostore, ki se nahajajo na V. 29 in s tem dosegla, da je pridobila dovolj podpisov lastnikov za vpis v register upravnikov, ki ga vodi MOL. Sedaj pa trdi, da je na H. samo še 19 stanovanj v skupni neto površini 1.913,19 m2, s tem pa se delež stroškov, ki odpadejo na toženca, poveča s pravilnih 1,94 % na 2,139 %. K neto površini prišteva še površino kleti v tretji etaži in tako povečuje stroške obratovanja na 2,448 %, deliti pa bi jih moral med vseh 22 lastnikov. Sodišče je napačno odločilo, da se obratovalni stroški delijo samo med stanovanja, medtem ko dobijo račune za obratovalne stroške lastniki poslovnih prostorov posebej. Ne M. ne tri stanovanja, ki so se povezala s poslovnimi prostori na V., ne plačujejo nobenih stroškov za svoje prostore. Ne strinjata z ugotovljenim številom oseb in psov, ki bivajo v stavbi. Teh oseb naj bi bilo (glede na seznam) 49, medtem ko se strošek odvoza smeti deli na 36 oseb. V poslovnih prostorih namreč ne biva nihče, zato jim tožeča stranka teh stroškov ne more zaračunati. Ta napačno deli stroške ogrevanja glede na število stanovanj in ne glede na toplotno moč vgrajenih radiatorjev. Stroški vode se nepravilno delijo na 65 oseb, ki živijo na H. 6 in 8, čeprav toženčevi števci kažejo dvakrat manjšo porabo. Stroški elektrike bi se morali deliti med vse uporabnike skupnih prostorov (delež tožencev bi znašal 1,94 % in ne 2,139 %). Prebivalci H. 4, 6, in 8 imajo svoje toplotne postaje, zato ni pojasnjen strošek dodatne postaje, ki porabi petkrat več električne energije. Nasprotujeta še strošku celodnevnega dežurstva, saj ne poznata kriterija, po katerem je obračunan. Stroški vode se delijo povsem nepregledno in so 200 % višji kot tisti, ki jih beležijo števci vode v garsonjeri. Nepregledni so tudi stroški parkirnega mesta, saj parkirišča v tretji etaži ne potrebujejo takega servisa kot javne garaže T. Toženca tudi navajata, da tožnik stroškov ne obračunava skladno s Pravilnikom o upravljanju. Predlagata spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. Tožeča stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavanem primeru gre za spor majhne vrednosti, v katerem so pritožbeni razlogi omejeni. Sodba, izdana v takem postopku, se sme izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je tako vezano na dejansko stanje, kot ga je v razlogih izpodbijane sodbe ugotovilo sodišče prve stopnje.

6. Toženca sta tekom celotnega postopka, kar na več mestih ponavljata v pritožbi, ugovarjali upravičenosti tožeče stranke (upravnika) do obračunavanja obratovalnih stroškov. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so Pogodbo št. 2/98 o opravljanju storitev upravljanja in obratovanja stanovanjske hiše na H. 8 z dne 23. 8. 1999 podpisali etažni lastniki, katerih solastniški deleži so predstavljali več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Navedbe tožencev o tem, da je tožeča stranka umetno povečal površino in število etažnih lastnikov samo zato, da bi bila podpisana Pogodba št. 2/98, postavljajo pod vprašaj ugotovitev dejanske narave, ki je, kot rečeno, v pritožbi v sporu majhne vrednosti ni dopustno izpodbijati. Ker je pritožbeno sodišče vezano na dejansko ugotovitev, da so sporno pogodbo podpisali etažni lastniki, katerih solastniški deleži so predstavljali več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše, je pravilen materialnopravni zaključek sodišča, da je Pogodbe št. 2/98 veljavna.

7. Toženca nadalje navajata, da Pogodba št. 2/98 ni zavezujoča, saj ni bila sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih. Sodišče se je glede tega pravilno opredelilo v 20. točki sodbe, saj veljavnost Pogodbe št. 2/98 ni odvisna od obstoja pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki jo morajo skleniti etažni lastniki med sabo.(1) Prav tako se toženca plačilu stroškov ne moreta izogniti s sklicevanjem na to, da Pogodba št. 2/98 določa samo upravnika, ne pa tudi razmerij med etažnimi lastniki. Tožeča stranka je stroške obratovanja upravičena obračunati na podlagi Pogodbe št. 2/98, a ker etažni lastniki niso sklenili posebnega dogovora o delitvi stroškov, se ti delijo skladno z veljavnim pravom (kot je razloženo v nadaljevanju te sodbe).

8. Toženca v pritožbi navajata, da je na H. 8 še vedno 22 stanovanj in ne 19(2). Sodišče prve stopnje je glede tega (ob upoštevanju navedb tožeče stranke in ob vpogledu v uradne evidence GURS) ugotovilo, da je na tem naslovu 19 stanovanj v več nadstropjih (v enem od teh stanovanj deluje odvetniška pisarna in je zato zaveden kot poslovni del), dva gostinska lokala in trgovina pa so v pritličju. V stavbi je torej 22 posameznih delov, 19 stanovanjskih enot s skupno površino 2.053,44 m2 in trije poslovni prostori v pritličju s skupno površino 926,87 m2. Sodišče je tudi ugotovilo (na podlagi obračuna tožeče stranke) so se stroški odvoza smeti za oktober 2011 delili na 41 oseb(3)). Vse gornje ugotovitve so dejanske narave, zato jih pritožnika ne moreta uspešno izpodbiti.

9. Sodišče prve stopnje je v 15. točki sodbe natančno navedlo, kako tožnik deli posamezne stroške in odločilo ter v 20. točki sodbe obrazložilo, da je delitev stroškov skladna s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb(4) (v nadaljevanju Pravilnik). To sicer ne drži popolnoma, vendar je sodišče v pravdi vezano na postavljeni zahtevek (2. člen ZPP)(5). Za navedbe tožencev o tem, da bi se morali vsi stroški deliti na 22 enot, ni pravne podlage, saj uporabnike poslovnih prostorov bremenijo le tisti stroški, ki dejansko nastanejo z uporabo teh prostorov (24. člen Pravilnika).

10. Toženca navajata, da tožnik površini njune garsonjere prišteva še površino njune kleti, pri tem pa ne navedeta, zakaj bi bilo tovrstno obračunavanje nepravilno. Tudi z vzdrževanjem shrambe v kleti nastanejo stroški, ki so jih lastniki dolžni kriti. Toženca nista podala nobenih dokazov, na podlagi katerih bi bilo moč ugotoviti, da se mora pri delitvi stroškov upoštevati le „neto“ površina stanovanja. Poleg tega je sodišče prve stopnje v 21. točki sodbe razložilo, da se pri obračunu upošteva „bruto“ površina vseh posameznih delov, zato je tak obračun pravilen (v pritožbi toženca navajata, da se pri obračunu upošteva skupna površina 1.918,43 m2, kar ne drži). Iz obračuna natančno izhaja, katere stroške lastniki krijejo glede na „bruto“ površino in katere se krije upoštevajoč zgolj „neto“ površino. Tak obračun je skladen s 25. členom Pravilnika.

11. Pritožnika navajata, da mora tožeča stranka ogrevanje obračunavati skladno s števci toplote oziroma kalorimetri, ki jih imajo v stanovanju. Sodišče prve stopnje je na podlagi obračuna ugotovilo, da tožeča stranka stroške vzdrževanja toplotne in hidrofne postaje ter priključne moči za ogrevanje ter ogrevanja in kemične priprave vode obračunava glede na neto površino stanovanja, stroške ogrevanja pa deli po porabi glede na vgrajene ekokanale. Napačna je navedba pritožnikov, da bi se stroški ogrevanja prostorov (priključna moč) morali delili na osnovi toplotne moči vgrajenih radiatorjev, saj se tudi te stroške obračunava upoštevajoč ogrevalno površino in skladno s 25. členom Pravilnika.

12. Navedbe pritožnikov, da bi se morala poraba vode odčitati z njihovih merilcev, so napačne, saj se (kot je pojasnilo sodišče na koncu 20. točke sodbe) pri njenem obračunu upošteva razlika med celotno porabo na glavnem števcu in porabami, ki jih lahko odčitajo lastniki na svojih internih števcih (na glavnem števcu je prikazana večja poraba od vsote vseh posameznih števcev, zato je potrebno to razliko skladno s 27. členom Pravilnika sorazmerno razdeliti na posamezne enote).

13. Navedbe pritožnikov glede obračunavanja elektrike skupne rabe, elektrike-toplotne postaje, celodnevnega dežurstva in stroškov parkirnega mesta so pritožbene novote, zato pritožbeno sodišče nanje ne bo odgovarjalo.

14. Pritožba tožencev ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni odkrilo pomanjkljivosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj sklep Višjega sodišča v Ljubljani z dne 29. 10. 2008, opr. št. I Cp 2183/2008. Op. št. (2): Za te navedbe nista podala nobenih dokazov.

Op. št. (3): Teh ugotovitev toženca nista izpodbija, saj sta se sklicevala na seznam za november 2012. Op. št. (4): Ur. list RS, št. 60/2009, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami.

Op. št. (5): Sodišče prve stopnje sledilo tožeči stranki, ki delež tožencev povsod obračunava glede na kvadraturo in ki znaša 0,023 % - 46,97/2.053,44 (na vrhu 8. strani izpodbijane sodbe). Vsakršno drugačno obračunavanje (glede na enote/glede na uporabnike) bi za toženca predstavljal višji delež (1/22 oziroma 1/19 vseh stroškov).