Jedro

Pritožnik je bil seznanjen z dejansko in pravno podlago predkupne pravice (solastnina - tretji odstavek 66. člena SPZ) in s tem, da je bila pogodba z njim sklenjena pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupna upravičenka uveljavi predkupno pravico.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na nepremičninah, last dolžnika do ½: 1. sklop: 000-31/4, k. o. ... (ID ...); 3. sklop: 001-99/1, k. o. ... (ID ...), 001-99/3, k. o. ... (ID ...); 4. sklop: 002-87/0, k. o. ... (ID ...); 5. sklop: 003-00/5, k. o. ... (ID ...), 003-01/5, k. o. ... (ID ...), v korist osebe: A. A. (I. točka izreka). Odločilo je (II. točka izreka), da so na zgoraj navedenih nepremičninah prenehale pravice tretjih na premoženju, ki je bilo predmet prodajne pogodbe in sicer: a) zastavna pravica ali hipoteka ali zemljiški dolg; b) pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve ter c) naslednje osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica: - če je lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet prodajne pogodbe, omejena s hipoteko ali zemljiškim dolgom: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga v zemljiško knjigo; - v drugih primerih: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega po 244. členu ZFPPIPP učinkuje začetek stečajnega postopka (15. 12. 2015).

2. B. B. je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Iz vsebine pritožbe je razvidno, da se pritožuje zoper tisti del izpodbijanega sklepa, ki se nanaša na nepremičnini 003-00/5 in 003-01/5, obe k. o. ... Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, sklep sodišča prve stopnje (v izpodbijanem delu) razveljavi in zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Upravitelj je na pritožbo odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnik navaja, da je dne 13. 10. 2022 na podlagi objavljenega razpisa z dne ... 7. 2022 na spletni strani AJPES in izvedenega odpiranja ponudb sklenil prodajno pogodbo za nepremičnini ID znak 003-87/12, k. o. ... in ID znak 003-87/13, k. o. ... za ceno 3.108,00 EUR ter prodajno pogodbo zanepremičnini ID znak 003-00/5, k. o. ... in 003-01/5, k. o. ... za ceno 1.368,00 EUR. Dne 25. 10. 2022 pa mu je stečajni upravitelj posredoval dopis, da naj bi predkupna upravičenka izkoristila zakonito predkupno pravico po obeh pogodbah in zato pogodbi, sklenjeni z njim naj ne bi bili več veljavni. Navaja, da iz dopisa stečajnega upravitelja in tudi iz obrazložitve izpodbijanega sklepa ni mogoče ugotoviti, na kakšni dejanski in pravni podlagi naj bi obstajala predkupna pravica ter tako ni mogoče preveriti navedb o domnevnem obstoju predkupne pravice. Sodišču prve stopnje očita, da je storilo bistveno kršitev določb postopka, ker izpodbijane odločbe ni obrazložilo. S tem naj bi kršilo tudi ustavni pravici iz 22. člena Ustave RS (pravico do izjave) in 25. člena Ustave RS (pravico do pritožbe), saj stranka lahko šele po tem, ko izve, na podlagi katerih dejstev ter z uporabo katerih pravnih norm je sodišče prve stopnje izdalo svojo odločbo, učinkovito uresniči svojo pravico do pritožbe. Pritožnik nadalje citira odločitve Ustavnega sodišča, ki naj bi to potrjevale. Odločitev upravitelja in sodišča prve stopnje naj bi zato v tem delu odstopala od ustaljene sodne prakse, kar pomeni, da je bilo kršeno načelo enakosti pred zakonom (14. člen Ustave RS) in načelo enakega varstva pravic v postopku pred sodiščem (22. člen Ustave RS). Odločitev pa naj bi bila tudi arbitrarna, s čimer naj bi bilo kršeno določilo 23. člena Ustave RS ter določilo 6. člena Evropske konvencije o človekovih pravicah, ki vsakomur zagotavlja pravico do poštenega postopka.

6. Če se premoženje, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom katere se javno objavi pridobitev te pravice, prodaja na podlagi zbiranja ponudb ali neposrednih pogajanj, se prodajna pogodba s kupcem sklene pod odložnim pogojem, da predkupni upravičenec ne bo uveljavil predkupne pravice in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico (1. točka tretjega odstavka 347. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju - ZFPPIPP). V takšnem primeru mora upravitelj predkupnemu upravičencu poslati besedilo pogodbe s smiselno enako vsebino, kot jo ima pogodba, ki jo je poslal ponudniku, ki je uspel v postopku zbiranja ponudb po petem odstavku 335. člena ZFPPIPP, ali sklenil s kupcem na podlagi neposrednih pogajanj, predkupnega upravičenca pa mora pozvati, da mu v petnajstih dneh po prejemu vrne podpisan izvod pogodbe in plača celotno kupnino v skladu s pogodbo ter ga opozoriti, da bo predkupna pravica prenehala, če je ne uveljavi tako, da v petnajstih dneh po prejemu besedila pogodbe in poziva upravitelja vrne podpisan izvod pogodbe in plača celotno kupnino v skladu s pogodbo (2. točka tretjega odstavka 347. člena ZFPPIPP).

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je upravitelj v danem primeru tako tudi postopal. Ker je predkupna upravičenka A. A. uveljavila predkupno pravico za nepremičnini ID znak 003-00/5 in 003-01/5, obe k. o. ... in upravitelju v danem roku poslala podpisano ogodbo ter v celoti plačala kupnino, so bili izpolnjeni pogoji za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu (drugi odstavek 342. člena ZFPPIPP).

8. V prodajni pogodbi, katere predmet sta bili zgoraj navedeni nepremičnini, je navedeno, da je bila s pravnomočno in izvršljivo sodbo Okrožnega sodišča v Murski Soboti I Pg 00/2016 z dne 25. 2. 2021 na navedenih nepremičninah priznana izločitvena pravica v obsegu ½ solastnici A. A., ki pa še ni vpisana v zemljiško knjigo (I. točka pogodbe). V XI. točki pogodbe pa je zapisano, da pogodba stopi v veljavo z dnem podpisa ter da se sklepa pod odložnim pogojem, da predkupna upravičenka ne bo uveljavila predkupne pravice in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupna upravičenka uveljavi predkupno pravico (347. člen ZFPPIPP). Pritožnik je bil torej seznanjen z dejansko in pravno podlago predkupne pravice (solastnina - tretji odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika) in s tem, da je bila pogodba z njim sklenjena pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupna upravičenka uveljavi predkupno pravico. Če je pogodba sklenjena pod razveznim pogojem, neha veljati, če se pogoj izpolni (tretji odstavek 59. člena Obligacijskega zakonika). Ker je v danem primeru predkupna upravičenka uveljavila predkupno pravico, je tako pogodba, sklenjena s pritožnikom, prenehala veljati. Upravitelj je že v objavi prodaje z zbiranjem zavezujočih ponudb (p.d. 301) navedel, da se bodo prodajne pogodbe sklenile pod odložnim in razveznim pogojem iz 347. člena ZFPPIPP v primeru uveljavitve predkupnih pravic. Razpis je bil objavljen na spletnih straneh AJPES ... 7. 2022. Da ima A. A. predkupno pravico na zgoraj navedenih nepremičninah, pa se je pritožnik lahko seznanil tudi z vpogledom v redna poročila upravitelja, ki so bila objavljena na spletnih straneh AJPES.

9. Očitki pritožnika o kršitvah 14., 22., 23. in 25. člena Ustave RS ter člena 6 Evropske konvencije o človekovih pravicah, so ob povedanem neutemeljeni. Pritožnik je bil seznanjen z obstojem predkupne pravice A. A. in s podpisom prodajne pogodbe soglašal, da se pogodba sklepa pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupna upravičenka uveljavi predkupno pravico. Seznanjen je bil z vsemi relevantnimi dejstvi, ki mu omogočajo učinkovito uresničitev pravice do pritožbe. Obrazložitev izpodbijanega sklepa je zadostna in v skladu z določbo drugega odstavka 342. člena ZFPPIPP. Pritožniku ni bila kršena pravica do izjave niti ni bilo kršeno načelo enakosti pred zakonom. Navedba pritožnika, da odločitev upravitelja in sodišča prve stopnje odstopa od ustaljene sodne prakse, pa je neutemeljena in neobrazložena.

10. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je ta uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

11. Pritožbeno sodišče je odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).