Jedro

Zavod, ki je upravljavec nepremičnega premoženja, je aktivno legitimiran tudi za vložitev tožbe za izpraznitev poslovnega prostora in njegovo izročitev v posest.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve v I. in III. točki izreka potrdi.

II. Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov opr. št. Plg 14/2016 Okrožnega sodišča v Ljubljani z dne 28. 1. 2016 v veljavi tako, da se glasi: "Toženi stranki A. d.o.o. se naloži, da najkasneje v roku 8 dni izprazni vse prostore, ki jih zaseda v gostinskem montažnem objektu Z., na naslovu L., na zemljišču s parc. št. 001, k.o. X v skupni izmeri 141,5 m² (to je gostinski paviljon v izmeri 51 m², hodnik s stopnicami za goste v izmeri 13 m², hodnik za osebje v izmeri 7,5 m², gostinska ploščad v izmeri 70 m²) in v veznem hodniku kleti P., na naslovu L., k.o. X, številka stavbe 01 na zemljišču s parc. št. 002, v izmeri 10,5 m² ter jih proste oseb in stvari izroči tožeči stranki kot najemodajalki in upravljalki ali lastniku RS" (I. točka izreka). Nalog za razveljavitev poslovnih prostorov je razveljavilo v delu, kjer vsebuje zapis: "(prej parc. št. 003, vl. št. 000, k.o. X)" in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v višini 405,00 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka paricijskega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo je vložila pravočasno pritožbo tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne. Podrejeno predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi, zadevo pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Pritožbeno sodišče je štelo, da tožena stranka sodbo sodišča prve stopnje s pritožbo izpodbija v delu, ki se pokriva z njenim pritožbenim interesom (prvi odstavek 350. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato opravilo preizkus izpodbijane sodbe v I. in III. točki izreka izpodbijane sodbe.

4. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo, saj je ugotovilo, da so tožnica, toženka in RS sklenile Najemno pogodbo št. 465-68/98 z dne 1. 6. 2000 (A2, v nadaljevanju: Najemna pogodba), predmet katere je bil najem površine atrija med dvema traktoma P., na kateri je toženka smela postaviti montažni gostinski paviljon v skupni izmeri 141,5 m², poleg tega pa je imela tudi pravico uporabe prostorov v veznem hodniku kleti P. v izmeri 10,5 m². V Najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas desetih let, je bila RS označena kot "najemodajalka", tožnica kot "upravljavka" in toženka kot "najemnica". Iste osebe so k Najemni pogodbi sklenile še Dodatek št. 2 z dne 18. 12. 2009 (A4), s katerim so najemno razmerje podaljšale do 15. 1. 2015. Dva nadaljnja dodatka k Najemni pogodbi pa sta sklenili le tožnica in toženka, in sicer sta z Dodatkom, sklenjenim 14. 1. 2015 (A5), podaljšali najemno razmerje do 14. 7. 2015, z Dodatkom, sklenjenim 1. 7. 2015 (A8), pa še do 15. 12. 2015 (v nadaljevanju: Dodatka). Ugotovilo je še, da obstaja tudi volja RS, da toženka izprazni sporno nepremičnino, saj je zoper njo za isti prostor tudi sama vložila predlog za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora v postopku pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani (opr. št. VII Pg 815/2015), v katerem pa je bil tožbeni zahtevek RS zavrnjen.

7. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da je tožnica aktivno legitimirana v tej pravdi, saj je kot javni zavod upravičena razpolagati z nepremičnino, ki je predmet najema in je njen upravljavec, njeno upravičenje pa zajema tudi oddajanje v najem. Ker se je najemno razmerje po sklenjeni Najemni pogodbi v zvezi z navedenimi Dodatki izteklo 15. 12. 2015, tožnica pa je zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora vložila 11. 1. 2016, se najemno razmerje tudi ni transformiralo v najemno razmerje za nedoločen čas. Toženka je bila torej najkasneje do 15. 12. 2015 dolžna izprazniti poslovni prostor in ga izročiti tožnici. Sodišče prve stopnje je zato nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v pretežnem delu vzdržalo v veljavi.

8. Tožena stranka v pritožbi izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje glede aktivne legitimacije tožeče stranke v tem sporu. Po presoji pritožbenega sodišča pa je pritožba neutemeljena, saj je sodišče prve stopnje kot pravno odločilno za presojo ugovora ugotovilo, da sta pravdni stranki pravno veljavno (dvopartitno) sklenili Dodatek z dne 14. 1. 2015 in Dodatek z dne 1. 7. 2015, katerih predmet je bil najem opisanega poslovnega prostora za določen čas. Ne glede na poimenovanje tožeče stranke, kot „upravljavke,“ je ta v navedenih Dodatkih nastopala v vlogi najemodajalke. Iz vsebine navedenih Dodatkov je namreč razvidno, da je tožeča stranka v njih nastopala kot najemodajalka, saj je toženki za določen čas, to je do 15. 12. 2015, prepustila v najem sporni poslovni prostor. Ne drži torej navedba tožene stranke v pritožbi, da iz Dodatkov z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015 ne izhaja, da bi se Najemna pogodba z Dodatkoma v vpogledu pogodbenih strank ne spremenila, saj je to razvidno že iz dejstva, da sta bila sopogodbenika zgolj pravdni stranki, ne pa tudi RS

9. Tudi po presoji pritožbenega sodišča je tožeča stranka kot upravljavec veljavno sklenila Dodatka z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015. Takšna ureditev namreč izhaja iz Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS št. 86/2010; ZSPDSLS), ki je bil v veljavi v času sklepanja navedenih Dodatkov. Postopke upravljanja nepremičnega premoženja države in samoupravnih lokalnih skupnosti tako izvaja upravljavec (drugi odstavek 26. člena ZSPDSLS), upravljanje nepremičnega premoženja pa obsega tudi oddajo v najem (4. alineja prvega odstavka 26. člena ZSPDSLS). Dodatka z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015 je, v skladu z drugim odstavkom 14. člena ZSPDSLS, tako za upravljavca sklenil njegov predstojnik.1 V času sklenitve Dodatkov z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015 je torej veljavna zakonodaja določala, da pripada upravljavcu tudi pravica oddati nepremičnino v najem. Ker je bila na podlagi ZSPDSLS upravičena oddati sporne prostore toženi stranki v najem, je tožnica v času sklenitve Dodatkov z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015, tudi upravičeno nastopala kot (edina) najemodajalka. Tožeča stranka je zato pravilno utemeljevala, da je najemno razmerje med pravdnima strankama v letu 2015 izhajalo iz veljavno sklenjenih Dodatkov. Glede na navedeno ni utemeljen ugovor pomanjkanja aktivne legitimacije, saj tožeča stranka kot najemodajalka, na podlagi drugega odstavka 29. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS št. 18/74 s spremembami; ZPSPP), po preteku najemnega razmerja upravičeno zahteva izpraznitev poslovnega prostora in njegovo izročitev v posest. 10. Stališču, da je bil položaj upravljavcev glede oddajanja nepremičnega premoženja v najem z ZSPDSLS jasno opredeljen pritrjuje tudi tožena stranka v pritožbi, opozarja pa, da določbe tega zakona ne veljajo retroaktivno. Navaja tudi, da so vsi zakoni in uredbe, sprejeti s področja stvarnega premoženja države (tožena stranka se sklicuje na ZJF iz leta 1999, ZIPro iz leta 1996 in na njuni podlagi sprejete Uredbe), v prehodnih določbah izrecno določali, da se začeti postopki ravnanja s stvarnim premoženjem končajo po prejšnjih predpisih. Navedeno res izhaja tudi iz tretjega odstavka 41. člena ZSPDSLS. Vendar pa je treba pri presoji tega vprašanja upoštevati tudi, da se je najemno razmerje po Najemni pogodbi z dne 1.6. 2000 z Dodatkom št. 2, z dne 18. 12. 2009, izteklo dne 15. 1. 2015. „Začeti postopek“ je bil s tem zaključen. Dodatka z dne 14. 1. 2015 ter 1. 7. 2015 sta bila torej sklenjena na podlagi zakonodaje, ki je veljala v času njune sklenitve. Po presoji pritožbenega sodišča zato očitek prepovedane retroaktivnosti ni utemeljen. Pritožbeno sodišče pa se iz tega razloga ni nadalje podrobneje ukvarjalo s pritožbenimi navedbami tožene stranke, ki se nanašajo na določbe zakonodaje, veljavne v času sklenjene Najemne pogodbe z Dodatkom št. 2 (ZJF, ZIPRO, Uredbe, …), saj ta za odločitev v zadevi ni relevantna.

11. Prav tako pa tožena stranka, po presoji pritožbenega sodišča, ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na delno ničnost Najemne pogodbe z dne 1. 6. 2000. Ugotovitve sodišča prve stopnje, da naj bi bila Najemna pogodba v obsegu, kot se nanaša na RS, delno nična, so namreč pravno nerelevantne za odločitev v tem sporu. Kot je bilo že povedano temelji zahtevek tožeče stranke najemnem razmerju (oziroma njegovem prenehanju), kot izhaja iz veljavno sklenjenih Dodatkov z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015, pri katerih RS ni bila pogodbena stranka. Tožena stranka zato ne more uspeti s pritožbeno uveljavljenimi procesnimi kršitvami (8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP), kot tudi ne s pritožbeno uveljavljenima razlogoma zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava, v zvezi z ugotovitvami v izpodbijani sodbi o delni ničnosti Najemne pogodbe.

12. Pritožbeno sodišče nadalje odgovarja še na druge pritožbene očitke. Tožena stranka v pritožbi očita sodišču prve stopnje, da bi moralo, glede na obstoj pravde v zadevi VII Pg 815/2015, najprej rešiti vprašanje obstoja najemnega razmerja v trenutku vložitve tožbe oz. datuma prenehanja najemnega razmerja. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je očitek neutemeljen, saj je to vprašanje, ki ga je sodišče prve stopnje obravnavalo in se do njega tudi določno opredelilo. Iz izpodbijane sodbe je razvidno pravilno stališče sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki veljavno sklenili Dodatka z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015 ter da se je najemno razmerje izteklo dne 15. 12. 2015. Tožena stranka zato v pritožbi nepravilno navaja, da naj bi sodišče prve stopnje ugotovilo, da je "najemno razmerje prenehalo najkasneje 15. 12. 2015." Iz obrazložitve izpodbijane sodbe (točka 13. obrazložitve) namreč izhaja, da se je najemno razmerje „izteklo 15. 12. 2015“ ter da je bila zato toženka "najkasneje 15. 12. 2015 dolžna izprazniti poslovni prostor in ga izročiti tožnici.“ Toženka je bila najkasneje z dnem prenehanja najemnega razmerja dolžna izprazniti poslovni prostor, kar pa ne pomeni, da je bil zaključek sodišča glede datuma prenehanja najemnega razmerja negotov.

13. Sodišče prve stopnje je nadalje tudi pravilno ugotovilo, da veljavnosti sklenjenih Dodatkov z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015 nobena od strank v tem postopku ni konkretizirano prerekala. Tožena stranka se je v tem sporu sicer sklicevala na obstoj pravde v zadevi VII Pg 815/2015, vendar pa je s tem utemeljevala svojo trditev, da sta nastopala v konkretnem najemnem razmerju dva najemodajalca, ki bi morala, po njenih navedbah, tudi glede prenehanja in izpraznitve nastopati usklajeno in soglasno. S sklicevanjem na obstoj druge pravde ter na listine drugem spisu pa tožena stranka ni razširila svoje trditvene podlage v sedaj obravnavanem sporu.2 Prav tako ne predstavljajo trditvene podlage v sedaj obravnavanem sporu navedbe RS zadevi VII Pg 815/2015. V sedaj obravnavanem sporu je, prav nasprotno, tožeča stranka na podlagi Dodatkov z dne 14. 1. 2105 in z dne 1. 7. 2015 utemeljevala svoj položaj najemodajalke, tožena stranka pa trditev o veljavnosti navedenih dveh Dodatkov ni prerekala. Drugačne pritožbene trditve pa toženi stranki tudi niso v prid, saj ni mogoče spregledati, da bi sicer morala poslovni prostor izprazniti že do dne 15. 1. 2015. Tako pa tudi ne drži trditev tožene stranke, da sklenjena Dodatka z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015 zanjo nista imela pravnega učinka, saj je tako lahko (na pogodbeni podlagi) poslovni prostor uporabljala še do 15. 12. 2015. 14. V zvezi z navedenim pa je nenazadnje treba še dodati, da je bil tožbeni zahtevek tožeče stranke RS za ugotovitev neveljavnosti Dodatkov z dne 14. 1. 2015 in 1. 7. 2015 ter za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora v zadevi VII Pg 815/2015 zavrnjen s sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani, z dne 15. 7. 2016, ki je sedaj tudi že pravnomočna. Zato se izkažejo kot nerelevantne tudi pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje ni presojalo obstoja pravo varstvenega interesa tožeče stranke za tožbo v tem sporu. To stališče tožene stranke pa je tudi zmotno, saj se pravni interes kot procesna predpostavka pri oblikovalni in dajatveni tožbi domneva in ga ni treba posebej izkazovati.3

15. Tožena stranka v pritožbi nadalje napada ugotovitev sodišča prve stopnje o aktivni legitimaciji tožeče stranke za tožbo tudi iz razloga, ker meni, da po tretjem odstavku 65. člena Zakona o zavodih (Ur. l. RS, št. 12/91 s spremembami; ZZ) obdobje pred 1. 4. 1991 ni relevantno obdobje ter da upravljanje z nepremičnino pred 1. 4. 1991 ni bil (edini) pogoj za prehod premoženja v upravljanje zavodu. Po presoji pritožbenega sodišča pa ni mogoče pritrditi stališču pritožnice, da naj bi bil pogoj za upravljanje s premoženjem, nadaljnje opravljanje dejavnosti na tem premoženju. Iz določbe tretjega v zvezi s prvim odstavkom 65. člena ZZ4 namreč izhaja, da s premoženjem, ki postane s 1. 4. 1991 lastnina ustanovitelja, še naprej upravlja zavod. Zakon zavodu sicer hkrati nalaga, kako naj to premoženje uporablja, vendar pa iz zakona ne izhaja, da bi morebitna drugačna uporaba sama po sebi pomenila prenehanje pravice do upravljanja s premoženjem. Sicer pa tudi ni mogoče spregledati, da je tožeča stranka tudi v Najemni pogodbi z dne 1. 6. 2000 opredeljena kot upravljavec predmetne nepremičnine. Enako izhaja tudi iz dopisov RS, Ministrstva za javno upravo, Direktorata za investicije in nepremičnine z dne 30. 12. 2014 (A 6) in 8. 1. 2015 (A 7). Da je bila tožeča stranka upravljavec tega poslovnega prostora torej za RS, kot lastnico spornega premoženja, v času sklepanja Najemne pogodbe, kot tudi v času sklepanja Dodatkov, očitno ni bilo sporno Enako pa velja tudi za toženo stranko, kot je navedlo že sodišče prve stopnje.

16. Pritožbeno sodišče še dodaja, da tudi sicer ne bi bilo mogoče pritrditi stališču tožene stranke, da naj bi se najemno razmerje transformiralo v najemno razmerje za nedoločen čas. Namen drugega odstavka 27. člena ZPSPP je namreč varstvo najemnika zaradi pasivnosti najemodajalca. Če slednji s svojimi aktivnim ravnanjem (vložitvi zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora) ne poskrbi za varstvo svoje pravice, se torej najemno razmerje za določen čas transformira v najemno razmerje za nedoločen čas. Do takšnega varstva pa najemnik ni upravičen v primeru, kot je obravnavani, ko sta tako lastnik kot upravljavec vložila vsak svojo zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora. Tako je RS štela, da je najemno razmerje prenehalo dne 15. 1. 2015, tožeča stranka pa, da je najemno razmerje na podlagi sklenjenih Dodatkov prenehalo 15. 12. 2015. Posledično sta obe, vsaka od njiju znotraj enomesečnega roka iz 27. člena ZPPS, pravočasno vložili vsaka svojo sodno zahtevo za izročitev in izpraznitev istega poslovnega prostora zoper najemnika. Pogoji za transformacijo najemnega razmerja za določen čas v najemno razmerje za nedoločen čas torej niso izpolnjeni, saj sta tako lastnik kot upravljavec aktivno postopala za varstvo svojih pravic. Ne glede na različno stališče glede datuma prenehanja najemnega razmerja je namreč mogoče skleniti, da sta soglasna, da tožena stranka poslovni prostor neupravičeno uporablja ter ga je zato dolžna izprazniti in izročiti.

17. Iz odločbe Vrhovnega sodišča v zadevi RS III Ips 48/2007, na katero se sklicuje tožena stranka, pa tudi izhaja, da je šlo v bistvenih okoliščinah za drugačen primer od sedaj obravnavanega. Kot izhaja iz obrazložitve navedene odločbe, je ena izmed najemodajalk (stranska intervenientka) prenehanju najemne pogodbe izrecno nasprotovala. V konkretnem primeru pa se je zgodilo prav nasprotno; RS je tudi sama zahtevala izpraznitev in izročitev sporne nepremičnine. Tožena stranka pa tudi s sklicevanjem na določbo drugega odstavka 416. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS št. 83/2001 s spremembami; OZ) ne more uspeti. Iz navedene določbe namreč ne izhaja, da bi več upnikov nedeljive obveznosti moralo skupaj zahtevati izpolnitev,5 temveč lahko vsak upnik zahteva od dolžnika, da jo izpolni vsem skupaj.

18. Tožeča stranka je tako aktivno legitimirana za tožbeni zahtevek za izpraznitev poslovnih prostorov, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Tako stališče pa izhaja tudi iz sodne prakse. Zavodu je z zakonom priznana pravica, da s premoženjem upravlja in ga uporablja, kar zajema tudi upravičenje zahtevati izpraznitev spornih prostorov.6 Upravljavcu stvarnega premoženja države (zavodu) tako pripada aktivna legitimacija za vložitev tožbe za izpraznitev in izročitev nepremičnine (stanovanja), ki jih ima v upravljanju.7

19. Pravno neodločilne pa so navedbe tožene stranke, da je sodišče prve stopnje opustilo presojo razlage najemne pogodbe glede volje obeh pogodbenih strank v zvezi z razmejitvijo med upravičenji upravljavca in lastnika. Položaj in upravičenja zavoda (kot upravljavca) in RS (kot lastnika premoženja), so namreč določena z zakonom. Pri presoji vprašanja aktivne legitimacije zato določba drugega odstavka 82. člena OZ ne pride v poštev.

20. Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zasledilo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, zato je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v I. in III. točki izreka) potrdilo (355. člen ZPP).

21. Tožena stranka, ki s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP).

1 Ne glede na prvi odstavek tega člena o pravnem poslu ravnanja s stvarnim premoženjem države, ki ga upravljajo drugi državni organi, odloči in sklene pravni posel predstojnik upravljavca ali oseba, ki jo predstojnik za to pooblasti (drugi odstavek 14. člena ZSPDSLS). 2 Primerjaj II Ips 110/2014. 3 Primerjaj Aleš Galič: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, 2006, stran 148. 4 Premoženje, ki je družbena lastnina v upravljanju delovne organizacije iz prvega odstavka 62. člena ZZ, ki nadaljuje delo kot zavod, postane s 1. aprilom 1991 lastnina ustanovitelja te organizacije, če ni s tem zakonom drugače določeno (prvi odstavek 65. člena ZZ). S premoženjem iz prvega odstavka tega člena upravlja zavod in ga uporablja za opravljanje dejavnosti, za katero je zavod ustanovljen, premoženje stanovanjskega sklada in sklada skupne uporabe pa za osebne in skupne potrebe delavcev (tretji odstavek 65. člena ZZ). 5 Sodna praksa je izoblikovala tudi stališče, da ni nujnega sosporništva na aktivni strani. Ni mogoče odreči pravnega varstva enemu izmed udeležencev v pravni skupnosti, če so drugi pasivni (Nina Betetto: Procesni inštitut sosporništva glede na učinke, Pravnik, Ljubljana, let. 50, 1995, 1-3 stran 98). 6 Primerjaj II Ips 674/1994. 7 Primerjaj II Ips 28/2016. Okoliščina, da je bil v tej zadevi predmet najema stanovanje, se ne kaže kot bistvena razlikovalna okoliščina. V obeh primerih je odločilno vprašanje, kaj obsega pojem upravljanja, torej ali zajema tudi pravico zahtevati prenehanje stanja neupravičene uporabe prostorov z njihovo izročitvijo.