Jedro

Splošni skupni deli stavbe v etažni lastnini ne morejo biti samostojen predmet razpolaganja v pravnem prometu. Takšen pravni posel je ničen.

Obveznost tožene stranke, da spremeni etažni načrt tako, da bo hišniški prostor predstavljal samostojen del stavbe, na katerem bo možen vpis etažne lastnine, sama po sebi še ni nedopustna, saj je pod določenimi pogoji izvedljivo, da pride do takšne spremembe. Pri odgovoru na vprašanje, ali gre za nemogoč predmet obveznosti, pa je treba upoštevati, da mora biti predmet izpolnitvenega ravnanja objektivno mogoč. Pri tem je treba izhajati samo iz tiste vsebine izpolnitvenega ravnanja, ki je določena v pogodbi.

Ob sklenitvi pogodbe je bil hišniški prostor že v solastnini posameznih etažnih lastnikov stavbe. Za spremembo skupnega dela v posamezni del v etažni lastnini je potreben ustrezen sporazum etažnih lastnikov (113. člen SPZ). Zgolj sprememba etažnega načrta stavbe v takšni situaciji (glede na pogodbeno opredeljeno vsebino toženkinega izpolnitvenega ravnanja) še ne more privesti do tega, da bi se hišniški prostor iz splošnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini „prelevil“ v samostojen oziroma posamezen del stavbe (ali njegov del), na katerem bi bilo mogoče vknjižiti etažno lastnino.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna plačati tožnikoma znesek 8.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 12. 2011 do plačila. Zavrnilo je tudi zahtevek, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni doseči spremembo etažnega načrta stavbe št. 4917 k.o. X, tako da bo posamezni del stavbe št. 15 (v naravi gre za hišniški prostor) predstavljal samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, na kateri bo možen vpis lastninske pravice v korist posameznega etažnega lastnika, v istem roku bodisi doseči vpis lastninske pravice v svojo korist bodisi tožečima strankama izročiti listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo lastninske pravice na tem delu v korist tožene stranke ter v istem roku izstaviti tožečima strankama zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo pri tem delu vpisala lastninska pravica v korist prvega tožnika do 6/10, v korist drugega tožnika pa do 4/10. Prvo sodišče je še naložilo tožnikoma, da sta dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 947,09 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka, ki uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka ter predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni sodbo tako, da ugodi zahtevku, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je zmotno stališče prvega sodišča o ničnosti pogodbe zaradi nedopustnosti njenega predmeta. Ne gre za to, da bi pravni promet s skupnim delom bil absolutno nemogoč. Je mogoč, vendar z bistvenim pogojem, da morajo solastniki prej soglašati z njegovo spremembo v posamezni del etažne lastnine. Predmet postopka ni vprašanje, ali je mogoč oziroma dopusten pravni promet s splošnim skupnim delom stavbe, ampak vprašanje, ali je mogoča oziroma dopustna sprememba etažnega načrta stavbe tako, da se namembnost dela stavbe, ki je dotlej predstavljal splošni skupni del stavbe spremeni tako, da po spremembi etažnega načrta stavbe predstavlja posamezni del etažne lastnine, s katerim pravni promet ni nemogoč ali nedopusten. Prvo sodišče se ne bi smelo spuščati v vprašanje dopustnosti pravnega prometa s splošnim skupnim delom stavbe, saj to ni predstavljalo predmeta pogodbe. Zmotno je stališče prvega sodišča, da izpolnitveno ravnanje tožene stranke predstavlja zgolj izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za splošni skupni del stavbe. To je bilo zgolj končno izpolnitveno ravnanje, saj bi pred njim moral biti spremenjen etažni načrt stavbe. Predmet pogodbe ni bil prenos solastninske pravice na splošnem skupnem delu stavbe, ampak prenos lastninske pravice na posameznem delu stavbe v etažni lastnini v korist tožnikov, kar je mogoče storiti tako, da se pred tem pravni status hišniškega prostora spremeni iz splošnega skupnega dela stavbe v posamezni del stavbe v etažni lastnini. Tožena stranka se je zavezala najprej doseči tudi spremembo etažnega načrta stavbe. Takšno obligacijsko terjatev sta tožnika tudi vtoževala v pravdi. Prvo sodišče se je prehitro postavilo na zmotno stališče, da se je tožena stranka zavezala samo k izdaji zemljiškoknjižnega dovolila za hišniški prostor. Tožena stranka se je zavezala k ustrezni spremembi etažnega načrta, za kar ni nobenih ovir. Izpolnitveno ravnanje, h kateremu se je zavezala tožena stranka (obveznost doseči ustrezno spremembo etažnega načrta) ne nasprotuje kogentnim določbam SPZ in SZ-1. Iz sodbe ni razvidno, zakaj naj bi obveznost doseči ustrezno spremembo etažnega načrta stavbe predstavljala nedopustno izpolnitveno ravnanje, zato je podana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, razen tega pa tudi pritožbeni razlog nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, saj se prvo sodišče s tem vprašanjem ni ukvarjalo. Obveznost doseči ustrezno spremembo etažnega načrta stavbe ni nedopustna in ni nemogoča. Etažni načrt stavbe je popolnoma odvisen od volje etažnih lastnikov. Izpolnitveno ravnanje še ni nemogoče, če etažni lastniki niso podali svojih soglasij v smislu 113. člena SPZ. Pogodba je nična le v primeru, če je izpolnitveno ravnanje objektivno nemogoče, za kar pa v predmetnem primeru ne gre. Izpolnitveno ravnanje je v celoti odvisno samo od volje etažnih lastnikov v stavbi, ki jih mora tožena stranka pripraviti do tega, da z njo sklenejo ustrezen sporazum. Predmet pogodbe o prodaji je lahko tudi bodoča ali pa tuja stvar, zato pogodba v delu, ki se nanaša na hišniški prostor, ni nična. Prvo sodišče je kršilo tudi tretji odstavek 180. člena ZPP in načelo materialnega procesnega vodstva. Če se je sodišče postavilo na stališče, da je pogodba v delu, ki se nanaša na hišniški prostor, nična, bi moralo denarni zahtevek tožnikov presojati tudi z vidika drugih pravnih podlag, kot na primer neupravičena obogatitev. Denarni zahtevek je utemeljen vsaj na tej pravni podlagi.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Prvo sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek, ker je zavzelo stališče, da je pogodba nična v delu, ki se nanaša na prvi odstavek 4. člena prodajne pogodbe z dne 25. 11. 2009 (Pogodba), in sicer zato, ker je razpolaganje s hišniškim prostorom kot splošnim skupnim delom stavbe nedopustno, ker ni v samostojnem pravnem prometu. Zaradi tega nedopustnega predmeta obveznosti je pogodba po stališču prvega sodišča v tem delu nična (35. člen in 37. člen OZ).

6. Splošni skupni deli stavbe v etažni lastnini res ne morejo biti samostojen predmet razpolaganja v pravnem prometu. Takšen pravni posel je ničen. Vendar tožeča stranka pri tem utemeljeno izpostavlja, da se je toženka v 4. členu Pogodbe zavezala izpolniti obveznost spremeniti etažni načrt stavbe tako, da bo hišniški prostor predstavljal samostojen del stavbe, na katerem bo možen vpis etažne lastnine, ter da prvo sodišče ni pojasnilo, zakaj bi obveznost spremeniti etažni načrt stavbe predstavljala nedopustno izpolnitveno ravnanje. Prvo sodišče je sicer navedlo (26. točka obrazložitve), da je pogodba, kolikor se nanaša na obveznost tožene stranke glede spremembe etažnega načrta, nična, vendar pa sodba v tem delu nima razlogov, kar predstavlja bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Slednje je narekovalo razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvemu sodišču v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

7. V ponovljenem postopku bo moralo prvo sodišče presoditi in obrazložiti, ali je predmet obveznosti tožene stranke iz prvega odstavka 4. člena Pogodbe (sprememba etažnega načrta stavbe tako, da bo hišniški prostor predstavljal samostojen del stavbe, na katerem bo možen vpis etažne lastnine) mogoč oziroma dopusten, kot trdi tožeča stranka, ali pa gre za nemogoč oziroma nedopusten predmet obveznosti, kot trdi tožena stranka. Obveznost tožene stranke, da spremeni etažni načrt, sama po sebi še ni nedopustna, saj je pod določenimi pogoji izvedljivo, da pride do takšne spremembe. Pri odgovoru na vprašanje, ali gre za nemogoč predmet obveznosti, pa bo moralo prvo sodišče upoštevati, da mora biti predmet izpolnitvenega ravnanja objektivno mogoč. Pri tem je treba izhajati samo iz tiste vsebine izpolnitvenega ravnanja, ki je določena v Pogodbi. Ob njeni sklenitvi je bil hišniški prostor že v solastnini posameznih etažnih lastnikov stavbe. Za spremembo skupnega dela v posamezni del v etažni lastnini je potreben ustrezen sporazum etažnih lastnikov (113. člen SPZ). Zgolj sprememba etažnega načrta stavbe v takšni situaciji (glede na pogodbeno opredeljeno vsebino toženkinega izpolnitvenega ravnanja) še ne more privesti do tega, da bi se hišniški prostor iz splošnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini „prelevil“ v samostojen oziroma posamezen del stavbe (ali njegov del), na katerem bi bilo mogoče vknjižiti etažno lastnino.

8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je bila pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).