Jedro

Upravitelj v predlogu za izdajo soglasja ni navedel vseh okoliščin, ki so pomembne za odločitev sodišča o predlogu, pri čemer pa sodišče prve stopnje niti ni moglo preveriti, ali je bil izbrani najemnik tudi najugodnejši ponudnik. Sodišče tako ni popolno ugotovilo relevantnega dejanskega stanja, saj mu ga upravitelj ni predstavil. Ni res, da bi moralo sodišče prve stopnje preverjati bodočega najemnika. To je namreč dolžnost upravitelja, ki mora ravnati skrbno, vestno, pošteno in mora varovati in uresničevati interese upnikov, sicer upnikom odgovarja za škodo, ki jim jo povzroči s kršitvijo svojih obveznosti.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom upravitelju izdalo soglasje za oddajo v najem proizvodnih in skladiščnih prostorov ter stacionarne proizvodne opreme na lokaciji L., z najemnikom M. d.o.o., za mesečno najemnino v višini najmanj 10.250,00 eurov s pripadajočimi davčnimi obveznostmi za obdobje šestih mesecev od 1.10.2012 dalje z možnostjo podaljšanja do enega leta. Upravitelju je izdalo tudi soglasje za ustanovitev predkupne pravice na predmetu najema v korist najemnika.

Zoper navedeni sklep se je upnik pravočasno pritožil. Navaja, da upravitelj ni pojasnil, s kom poleg izbranega ponudnika je opravil razgovore, ali so bili to resni interesenti in zakaj ni drugih ponudb, k temu ga tudi ni pozvalo sodišče, ki bi moralo preveriti, če je bil še kak ponudnik. Resen interesent je bilo tudi podjetje Z. d.o.o., ki je na sestanku z upraviteljem 18. 9. 2012 izrazil resen interes za najem predmeta najema. Kasneje ta upnik ni mogel več priti do upravitelja, pripravljen pa je bil ponuditi višjo najemnino, gre pa za uspešno podjetje. Glede na navedeno je sodišče nepopolno in zmotno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče je tudi napačno uporabilo materialno pravo. V skladu z načelom omejevanja tveganj ni preverilo poslovnih in finančnih podatkov najemnika. Poleg tega sodišče ne bi smelo soglašati z ustanovitvijo predkupne pravice, saj pri najemniku obstajajo ovire za sklenitev kupne pogodbe iz 337. člena ZFPPIPP. O tej presoji v izpodbijanem sklepu tudi ni razlogov.

Pritožba je utemeljena.

Višje sodišče ugotavlja, da je glede na vsebino predloga za izdajo soglasja za oddajo dela premoženja v najem, ki ga je upravitelj predložil v spis, sodišče prve stopnje upravičeno menilo, da je bil izbrani najemnik tudi edini ponudnik. Iz pritožbe pa izhaja, da temu ni tako, to pa potrjuje tudi po izdaji izpodbijanega sklepa predložena upraviteljeva vloga z dne 11. 10. 2012 (r. št. 37 in 38 spisa), ki jo je sodišče prve stopnje tudi objavilo kot redno poročilo. Gre za dodatno obrazložitev predloga za izdajo soglasja, in to potem, ko je sodišče sklep že izdalo, upravitelj pa je očitno pričakoval pritožbo, saj iz vloge izhaja, da je povod zanjo zahteva ene od zainteresiranih strank za vpogled v spis. Višje sodišče glede na pritožbene navedbe in ravnanje upravitelja po izdaji izpodbijanega sklepa ugotavlja, da upravitelj v predlogu za izdajo soglasja ni navedel vseh okoliščin, ki so pomembne za odločitev sodišča o predlogu, pri čemer pa sodišče prve stopnje niti ni moglo preveriti, ali je bil izbrani najemnik tudi najugodnejši ponudnik. Ker tako sodišče prve stopnje ni popolno ugotovilo relevantnega dejanskega stanja, saj mu ga upravitelj ni predstavil, je višje sodišče izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Pri tem bo moral upravitelj svoj predlog dopolniti z vsemi pravno pomembnimi dejstvi, da bo sodišče prve stopnje lahko presodilo, ali je izbrani najemnik dejansko najugodnejši. Pri tem pa sodišče še opozarja, da pritožnik ni navedel nobenih konkretnih in upoštevnih dejstev, iz katerih bi izhajalo, zakaj naj bi bilo z izdajo izpodbijanega sklepa kršeno načelo omejevanja tveganj. Dejstvo, da je imela družba M. d.o.o. v letu 2011 356.887,00 eurov prihodkov, pri čemer je bila ustanovljena 11.9.2011, ne kaže, da bi bilo karkoli narobe s to družbo. Ta dohodek ni tako majhen, da družba ne bi mogla plačevati po 10.250,00 eurov mesečne najemnine, ob dejstvu, da je tak prihodek dosegla v roku malo več kot treh mesecev. Tudi dejstvo, da neka družba nima zaposlenih, ne samo zase ne v povezavi z višino doseženega dohodka ne kaže, da bi bilo to načelo iz 228. člena ZFPPIPP kršeno. Vsekakor pa je treba upoštevati tudi načelo zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov iz 47. člena ZFPPIPP, kar za obravnavani primer pomeni, da je za upnike ugodnejše, če se doseže višja najemnina za predmete, ki predstavljajo stečajno maso, seveda pa je treba pri tem ravnati previdno in dobro preveriti morebitnega najemnika. Pritožnik pa nima prav, ko trdi, da bi moralo sodišče prve stopnje preverjati bodočega najemnika. To je namreč dolžnost upravitelja, ki mora ravnati skrbno, vestno, pošteno in mora varovati in uresničevati interese upnikov (2. odstavek 98. člena ZFPPIPP), sicer upnikom odgovarja za škodo, ki jim jo povzroči s kršitvijo svojih obveznosti (102. člen ZFPPIPP). Pri izdaji sklepa o soglasju za oddajo v najem pa sodišče preverja zgolj to, ali je na podlagi podatkov, ki jih sodišču predstavi upravitelj, taka odločitev v korist za stečajno maso in upnike. Ali so ti podatki kakorkoli napačni ali pomanjkljivi, pa morajo preverjati tudi upniki, v korist katerih se vodi stečajni postopek, kar je v obravnavanem primeru pritožnik tudi storil. Glede na to, da je višje sodišče razveljavilo sklep o soglasju k sklenitvi najemne pogodbe, je razveljavilo tudi del sklepa, ki se nanaša na soglasje k ustanovitvi predkupne pravice. Kljub temu pa opozarja, da je bil sklep v tem delu tudi sicer neobrazložen, nobenih razlogov v zvezi s tem pa ne vsebuje niti upraviteljev predlog. Višje sodišče se pri tem strinja s pritožnikovim stališčem, da je treba pred sprejetjem takega sklepa preveriti tudi, ali obstajajo pri najemniku ovire za sklenitev kupne pogodbe iz 337. člena ZFPPIPP, kar mora storiti že upravitelj in to jasno obrazložiti že v svojem predlogu. Ta mora vsekakor vsebovati tudi utemeljene razloge za ustanovitev predkupne pravice, ki že sama po sebi pomeni oviro za druge morebitne kupce, zato je treba biti pri tem še posebej previden.