Jedro

Tožnica s tem, ko je namesto imetnika stanovanjske pravice plačala kupnino za odkup stanovanja, na stanovanju ni pridobila nobene stvarne pravice. Pridobiti je ni mogla niti z naknadno sklenitvijo predpogodbe o prodaji stanovanja, pri čemer glavna (prodajna) pogodba nikoli ni bila sklenjena. Tedanja lastnica je zato lahko veljavno razpolagala s stanovanjem tako, da ga je prodala tožencu.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnici morata v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti prvima dvema tožencema njune pritožbene stroške v znesku 351,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Tožnici sta s tožbo zahtevali ugotovitev, da je razdrta in neobstoječa pogodba z dne 1. 4. 1995 o prodaji stanovanja in o služnostni pravici dosmrtne uporabe stanovanja, ki so jo sklenili L.L. kot prodajalka ter tretji toženec in četrta toženka kot kupca, nadalje, da je nična kupoprodajna pogodba z dne 5. 8. 2002 med tretjim tožencem in četrto toženko kot prodajalcema ter prvima dvema tožencema kot kupcema, ter še, da je neveljavna tudi vknjižba lastninske pravice na nepremičnini 242.E in 243.E vl. št. 2827/123 k.o. X., ki je bila dovoljena na podlagi navedenih dveh pogodb. Obenem sta tožnici zahtevali vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja na ime L.L. Sodišče prve stopnje je njun tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo, tožnici pa naložilo, da mora tožencem povrniti njihove stroške postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi za primer zamude s plačilom.

2. Tožnici se v pritožbi sklicujeta na vse zakonske pritožbene razloge. Predlagata razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Sodišču prve stopnje očitata, da ni zaslišalo tretjega toženca, čeprav se tožnici izvedbi tega dokaza nista odpovedali, ampak sta se, nasprotno, hoteli z njim soočiti. Dvomita, da tretji toženec zaradi svojega zdravstvenega stanja ni sposoben dati izjave pred sodiščem. Sicer pa sodišče pri dokazovanju izpovedi strank sploh ni upoštevalo. Tudi v spis Dn 30197/2003 ni vpogledalo, da bi se prepričalo, kako je prišlo do vknjižbe prvih dveh tožencev. Tožnici vztrajata, da je vsak pravni prednik pasivno legitimiran za izbrisno tožbo, ko gre za večkratni prenos lastninske pravice. Sodišče ni ugotavljalo zatrjevane slabovernosti tretjega toženca in četrte toženke. Tudi prva dva toženca nista bila v dobri veri, saj sta vedela, da se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z izvenknjižnim. Napačno je stališče sodišča prve stopnje, da se dobra vera presoja na dan sklenitve pogodbe. Tudi ni relevantno, kdaj je bila sklenjena pogodba med tožnicama in L.L. o prodaji spornega stanovanja. Sodišče namreč ni upoštevalo, da je bila že 30. 5. 1994 sklenjena predpogodba in da je tožnica že leta 1992 za L.L. plačala kupnino. Ni res, da prva dva toženca nista vedela za začasno odredbo. Sklep je bil nabit na sodno desko, o njem pa je bila obveščena tudi davčna uprava, s čimer je izkazana javna objava prepovedi razpolaganja. Sodišče se do tega dejstva v izpodbijani sodbi ni opredelilo. Neutemeljeno je verjelo prvemu tožencu, ki je zanikal telefonski klic prve tožnice, čeprav ga je potrdila tudi druga tožnica. Ker kupnina po pogodbi z dne 1. 4. 1995 ni bila plačana, je bila ta pogodba razdrta po samem zakonu. Rok za plačilo kupnine je bil namreč fiksen. Kupnine L.L. nikoli ni prejela, kar dokazuje predložena notarska izjava. Tretji toženec in četrta toženka sta torej ravnala nepošteno, zato je navedena pogodba nična. Ko je bila 19. 12. 2003 predlagana vknjižba prvih dveh tožencev na spornem stanovanju, je že veljal SPZ, ki določa, da je pogojno zemljiškoknjižno dovolilo nično. Ker je prva tožnica že leta 1992 plačala kupnino L.L., ima med vsemi pogodbami za sporno stanovanje največjo moč tista, ki sta jo z njo sklenili tožnici. Sodišče bi torej moralo njunemu tožbenemu zahtevku ugoditi, zato je napačna tudi odločitev o stroških postopka.

3. Toženci v odgovorih na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev in pritrjujejo razlogom izpodbijane sodbe. Prva dva toženca poudarjata, da ob sklepanju pogodbe s tretjim tožencem in četrto toženko nista mogla vedeti za pogodbo, na katero se sklicujeta tožnici, saj ta takrat sploh še ni bila sklenjena. Tudi če bi vedela za predpogodbo, to ne bi moglo vplivati na njuno dobrovernost, saj bi morala biti kupoprodajna pogodba sklenjena v osmih mesecih od sklenitve predpogodbe, kar pa ni bila. Prva dva toženca tudi nista mogla vedeti za začasno odredbo, ki je bila izdana v letu 1997, saj nista bila stranki postopka. Tretji toženec in četrta toženka pa se dodatno sklicujeta tudi na zdravstveno dokumentacijo, iz katere izhaja, da tretji toženec ni sposoben dati izjave pred sodiščem, saj je po možganski kapi časovno in krajevno neorientiran.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Odločilna dejstva, ki izhajajo iz trditvenega in dokaznega gradiva, s katerim je razpolagalo sodišče prve stopnje, so naslednja: - 31. 12. 1991 je zdaj pok. L.L. kot takratna imetnica stanovanjske pravice sklenila pogodbo o prodaji stanovanja, kupnino zanj pa je prodajalcu nakazala prva tožnica; - 30. 5. 1994 je L.L. s tožnicama sklenila predpogodbo o prodaji spornega stanovanja, po kateri bi glavna pogodba morala biti sklenjena v naslednjih osmih mesecih, torej do 30. 1. 1995; - 1. 4. 1995 je L.L. isto stanovanje prodala tretjemu tožencu in četrti toženki ter si obenem izgovorila dosmrtno brezplačno pravico uporabe stanovanja, kupnino pa bi morala kupca plačati po sklenitvi pogodbe; - 12. 3. 1997 je sodišče v pravdi, ki sta jo začeli tožnici istega leta, izdalo začasno odredbo, s katero je L.L. prepovedalo obremenjevanje ali razpolaganje s spornim stanovanjem ter odredilo, da se prepoved nabije na sodno desko, o prepovedi pa obvesti Ministrstvo za finance, RUJP, Izpostava Ljubljana, z nalogom, da do pravnomočnega zaključka pravde ne sme odmeriti davka ali registrirati pogodb, ki se nanašajo na sporno stanovanje; - 5. 8. 2002 sta tretji toženec in četrta toženka prodala sporno stanovanje prvemu tožencu in drugi toženki; - 12. 8. 2003 je L.L. sporno stanovanje prodala tožnicama; - 15. 10. 2003 je L.L. pri notarju podala pisno izjavo, da od tretjega toženca in četrte toženke nikoli ni prejela nobenega zneska v zvezi s prodajo stanovanja; - 19. 12. 2003 sta prvi toženec in druga toženka predlagala vknjižbo svoje lastninske pravice na stanovanju, vknjižba pa je bila izvršena 17. 3. 2005. 6. Pritožbeni preizkus je pokazal, da je glede na navedena dejstva, ki med pravdnima strankama niso bila sporna, odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna. Z izbrisno tožbo po 243. členu Zakona o zemljiški knjigi (1) (ZZK -1) lahko zahteva ugotovitev neveljavnosti vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov tisti, čigar pravice na nepremičnini so kršene zaradi vknjižbe določene pravice, ki je iz materialnopravnega razloga neveljavna. Tega dejstva tožnicama, ki sta bili zadnji v verigi prodaj spornega stanovanja, ni uspelo dokazati.

7. Prodajalka L.L. je 1. 4. 1995 ob sklenitvi pogodbe z zakoncema G. imela pravico neomejenega razpolaganja s stanovanjem. Zaradi plačila kupnine, ki jo je po pogodbi z dne 31. 12. 1991 dolgovala L.L., opravila pa ga je prva tožnica, namreč ta na stanovanju ni pridobila nobene stvarne pravice, ki bi morebiti omejevala razpolagalno sposobnost L.L.. Predpogodba, ki jo je 30. 5. 1994 sklenila s tožnicama, jo je zavezovala samo do izteka dogovorjenega 8-mesečnega roka za sklenitev prodajne pogodbe, ta rok pa je potekel konec januarja 1995, torej pred sklenitvijo pogodbe z zakoncema G.. Tožnici bi v skladu s petim odstavkom 45. člena tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (2) (ZOR) lahko v nadaljnjih šestih mesecih od izteka dogovorjenega roka zahtevali sklenitev prodajne pogodbe, vendar tega nista storili. Tožbo zoper L.L. sta vložili šele v začetku leta 1997, ko je navedeni prekluzivni rok že zdavnaj iztekel. Začasna odredba, ki je L.L. prepovedovala razpolaganje s stanovanjem, pa je bila izdana šele 12. 3. 1997, torej po sklenitvi prodajne pogodbe z zakoncema G.. Pritožbeno vztrajanje pri njuni nedobrovernosti zato nima nobene podlage.

8. Iz pogodbe z dne 1. 4. 1995 ni razvidno, da bi bilo plačilo kupnine v določenem roku bistvena sestavina pogodbe. Morebitno neplačilo kupnine torej ni moglo povzročiti razdrtja pogodbe, kot si zmotno razlagata tožnici. Neizpolnitev pogodbene obveznosti sicer pomeni kršitev pogodbe in obenem tudi kršitev načela vestnosti in poštenja v pravnem prometu, ne more pa povzročiti ničnosti pogodbe. Če torej kupca res nista poravnala dogovorjene kupnine, kot izhaja iz izjave L.L. z dne 15. 10. 2003, bi prodajalka smela v predpisanem roku terjati izpolnitev njune pogodbene obveznosti, vendar tega ni storila. Tudi domnevno zvijačno ravnanje kupcev ob sklepanju prodajne pogodbe samo za sebe ni moglo povzročiti neveljavnosti prodaje, ampak bi morala prodajalka v skladu s 65. členom ZOR zahtevati razveljavitev pogodbe, pa tudi tega ni storila.

9. Prodajna pogodba z dne 1. 4. 1995 torej nikoli ni bila razdrta, niti ni razlogov za njeno ničnost. Ker je bilo zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga vsebuje ta pogodba, izstavljeno pred 1. 1. 2003, ko je začel veljati Stvarnopravni zakonik (3) (SPZ), zemljiškoknjižno sodišče pa je o vpisu odločalo po navedenem datumu, je moralo vsak morebitni odložni ali razvezni pogoj v zemljiškoknjižnem dovolilu šteti za nezapisanega. Odveč je zato pritožbeno vztrajanje pri ničnosti zemljiškoknjižnega dovolila prodajalke L.L.. Posledično ni bilo nobene ovire za veljaven prenos lastninske pravice na spornem stanovanju s pogodbo z dne 5. 8. 2002, ki sta jo zakonca G. sklenila z zakoncema Č.. Zatrjevani razlog za ničnost te pogodbe tako ni podan.

10. Tožnici neupravičeno očitata prvima dvema tožencema njuno nedobrovernost. Res je sicer, da mora biti dobra vera pridobitelja podana tudi ob vložitvi predloga za vknjižbo in ne le ob sklepanju posla, ki je podlaga za vknjižbo. Telefonično opozorilo prve tožnice, ki naj bi ga prvi toženec prejel v začetku oktobra 2003 še pred predlagano vknjižbo lastninske pravice, kljub temu ni imelo nobenih pravnih posledic. Četudi je bil prvi toženec seznanjen, da se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z dejanskim, bi se tožnici lahko na to okoliščino uspešno sklicevali le, če bi na spornem stanovanju sami imeli kakšno (izvenknjižno pridobljeno) pravico, tega pa nista dokazali. Njuna prodajna pogodba za stanovanje je več kot leto dni starejša od prodajne pogodbe prvih dveh tožencev, ki sta za razliko od tožnic po nakupu stanovanja nastopila tudi njegovo posest. Pravni položaj tožnic torej ne more biti enak pravnemu položaju tožencev, kot poskušata prikazati tožnici v pritožbi. Sicer pa je L.L. svojo lastninsko pravico na stanovanju že leta 1995 prepustila zakoncema G., zato stanovanja ni mogla znova veljavno prodati še tožnicama. Brez pomena je tudi njuno sklicevanje na izdano začasno odredbo, saj je ta prepovedovala razpolaganje s stanovanjem le L.L., ne pa tudi zakoncema G., od katerih sta prva dva toženca kupila stanovanje. Potemtakem ni relevantno, da je bila začasna odredba objavljena na sodni deski, saj je prva dva toženca nista bila dolžna upoštevati.

11. Tožnici torej v nobenem primeru ne moreta doseči drugačne odločitve o svojem tožbenem zahtevku. Izpodbijana vknjižba lastninske pravice tožencev ni materialnopravno neveljavna in tudi tožnici na spornem stanovanju nimata nobene pravice. Razpravljanje o sporni pasivni legitimaciji tretjega toženca in četrte toženke je zato odveč. Brez pomena pa je tudi pritožbeno nasprotovanje dokazni oceni sodišča prve stopnje. Izpovedi zaslišanih strank za odločitev niso bile bistvene. Zaslišanje tretjega toženca po navedenem niti ni bilo potrebno, zato sodišče prve stopnje, ki je (čeprav iz drugih razlogov) opustilo izvedbo tega dokaza, ni kršilo pravil postopka, niti ni s tem nedopustno poseglo v pravico tožnic do obravnavanja. Enako velja za zavrnitev dokaznega predloga z vpogledom v zemljiškoknjižni spis, posebej še, ker vložene izbrisne tožbe ni mogoče utemeljevati z morebitnimi formalnopravnimi napakami izpodbijane vknjižbe.

12. Pritožbeni razlogi, ki sta jih uveljavljali tožnici, torej niso podani. V postopku na prvi stopnji tudi ni bilo uradoma upoštevnih procesnih ali materialnih kršitev. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena Zakona o pravdnem postopku(4) (ZPP) potrdilo prvo sodbo. Takšna odločitev velja tudi za stroške prvostopenjskega postopka, ki jih tožnici dolgujeta tožencem, ker sta v pravdi propadli; sami odmeri stroškov v pritožbi niti nista oporekali.

13. Zaradi zavrnitve njune pritožbe morata tožnici svoje pritožbene stroške kriti sami, medtem ko sta prva dva toženca po prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP upravičena do povračila stroškov za odgovor na pritožbo. Po odvetniški tarifi (5) jima za sestavo odgovora pripada 625 točk (tar. št. 21/1), kar ob upoštevanju vrednosti točke (0,459 EUR), 2 % materialnih stroškov in 20 % DDV znaša skupaj 351,13 EUR. Nista pa upravičena do povračila za sodno takso, saj njenega plačila nista izkazala. Tožnici jima poleg prisojenih stroškov skladno z načelnim pravnim mnenjem občne seje VS RS z dne 13. 12. 2006 (Pravna mnenja I/2006) dolgujeta tudi zamudne obresti.

(1) Uradni list RS št. 57/2003, 45/2008 in 28/2009. (2) Uradni list SFRJ, 29/78, 39/85 in 57/89. (3) Uradni list RS, št. 87/2002. (4) Uradni list RS, št. 73/2007 – UPB3 in 45/2008. (5) Uradni list RS, št. 67/2003 in 70/2003.