Jedro

Če upravnik vtožuje stroške na podlagi pravila o neupravičeni obogatitvi, mora splošno predstavljen ključ delitve založenih stroškov (ob ustreznih ugovorih nasprotne strani) konkretizirati.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama krije stroške za odgovor na pritožbo.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka kot upravnik večstanovanjske zgradbe v tej pravdi uveljavlja stroške upravljanja in obratovanja. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo ter sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. I 2000/00757 z dne 15. 11. 2000 razveljavilo tudi v 1. in 3. točki izreka. Tožečo stranko je obsodilo na plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 1.560,40 EUR z obrestmi.

2. Proti sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge ter sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da bo zahtevku ugodeno. Podredno predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev le-te v ponovno sojenje sodišču prve stopnje. Pritožba ne soglaša s tem, da pogodba o upravljanju ni bila veljavno sklenjena. Naslovi D. 56, D. 58 in K. 3 so dejansko trije vhodi v isti objekt. Tožeča stranka je po mnenju pritožbe dokazala, da je pogodba sklenjena vsaj za objekt D. 56, 58 in K. 3. Tožeča stranka meni, da toženec ni ugovarjal dejstvu, da je bila pogodba sklenjena za ta objekt, marveč je ugovarjal le dejstvu, da je pogodba sklenjena za celotno sosesko. Pritožba meni, da solastniškega deleža družbe I. d.d. ni mogoče zanemariti. Pri ugotavljanju veljavnosti pogodbe je namreč treba upoštevati kavzo pogodbe, ta pa je bila, da družba I. sklene pogodbo o upravljanju tako, da bo omogočeno nemoteno obratovanje objektov soseske in da se bodo kupci in bodoči kupci lahko vselili v stanovanja oziroma pričeli z dejavnostjo v poslovnih prostorih. Namen pogodbenikov je bil jasen. Ker je bil I. d.d. v času sklepanja pogodbe še solastnik soseske, bi bilo njegov delež treba upoštevati pri presojanju, ali je bila pogodba sklenjena s soglasjem zadostne večine etažnih lastnikov. Ker že sam zakon določa obveznost etažnih lastnikov do plačila stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe sledi, da je bila po plačilu s strani upravnika tožena stranka neupravičeno obogatena. Vtoževani stroški predstavljajo stroške upravljanja in obratovanja, ki odpadejo na toženca kot etažnega lastnika. Zato jih je ta dolžan plačati, saj jih je tudi koristil. Upravnik ni dolžan „častiti“ etažnih lastnikov. Ključ delitve stroškov je bila pri višini stroškov bruto površina. Podlaga za delitev ostalih vtoževanih stroškov pa je zakon.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ta je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka od tožene stranke uveljavlja plačilo stroškov upravljanja in obratovanja.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je pogodbo o upravljanju prek pooblaščenca I. d.d. sklenilo 41,667 % deleža etažnih lastnikov. Nadaljnja dejanska ugotovitev je, da je družba I. d.d. pri sklepanju pogodbe nastopala izključno kot pooblaščenec zgoraj navedenega deleža etažnih lastnikov, ne pa tudi v svojem lastnem imenu (kajti v času sklepanja pogodbe je bila ta družba lastnik še neprodanih stanovanj oziroma poslovnih prostorov v višini 20,149 %).

7. Zgornjim dejanskim ugotovitvam sodišča prve stopnje pritožba nasprotuje z navedbami v tretjem odstavku točke I. pritožbe. Vendar v graji dejanske podlage sodbe sploh ne postavi nasprotne trditve, to je, da je družba I. d.d. pogodbo o upravljanju sklenila tudi v lastnem imenu. Pritožba trdi zgolj to, da bi se moralo šteti, da je tudi družba I. d.d. stranka pogodbe. Kot argumente za takšno stališče pa navede: - da je treba upoštevati smisel pogodbe o upravljanju, ki je, „da bo omogočeno nemoteno obratovanje objektov soseske in da se bodo kupci in bodoči kupci lahko vselili v stanovanja oziroma pričeli z dejavnostjo v poslovnih prostorih.“ - da je bil ta namen jasen, to je, da je želel I. d.d. s soglasji nekaterih lastnikov urediti upravljanje soseske; -da je treba njegov (I. -ov) delež upoštevati pri presojanju, ali je bila pogodba sklenjena s soglasjem zadostne večine etažnih lastnikov in - da ni nobenega razloga, da družba I. ne bi imela pravice soodločanja.

8. Kljub temu, da se je mogoče strinjati, da bi bilo smotrno, če bi družba I. sklenila pogodbo tudi v lastnem imenu, ko je že nastopala kot pooblaščenec 41,667 % solastnikov, pa to ne more pomeniti, da je pogodbo dejansko tudi sklenila. Pritrditi je mogoče tudi stališču, da je pogodbo kot solastnik imela pravico skleniti. A nič od navedenega ne spodbije dejanske ugotovitve, da izjava volje s strani družbe I. d.d. ni bila podana, s strani tožeče stranke pa ne sprejeta.

9. Ob takšni dejanski ugotovitvi pa je materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da pogodba o upravljanju ni bila veljavno sklenjena oziroma da ne more zavezovati nepodpisnikov pogodbe (in s tem tudi toženca) pravilna.

10. Tako ostane odprto vprašanje, ali bi tožeča stranka tožbeni zahtevek lahko uspešno oprla na pravila o neupravičeni obogatitvi. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožnikom, ko pravi, da ta njegova pravica ne more biti odvisna od tega, ali so solastniki (oziroma etažni lastniki) sklenili pogodbo o medsebojnih razmerjih. Tudi argumenti pritožbe so v tem delu več kot razumni. Vendar: ključ delitve stroškov mora biti razumen, konkreten in preverljiv. Le na ta način je mogoče namreč kondicijskemu ali verzijskemu zahtevku ugoditi po višini. V nasprotnem primeru je odločitev po višini arbitrarna in nepreverljiva.

11. Tisto, kar je ključno za obravnavano zadevo, je, da je tožeča stranka v svoji prvi pripravljalni vlogi z dne 7. 7. 2005 na splošni ravni podala merila za delitev stroškov. Vendar pa v svojih trditvah nato na konkretno raven ni nikdar prešla. Dejanske ugotovitve o manjku konkretnih trditev (in s tem o nesklepčnosti tožbe po njeni višini) je sodišče prve stopnje podalo na 9. in 10. strani sodbe. Te dejanske ugotovitve so, da ni mogoče ugotoviti, kakšna je višina solastniškega deleža tožene stranke na celotni soseski B. d., ter dalje, da ni mogoče ugotoviti, kako je glede na račune za celotno sosesko tožeča stranka obračunala stroške, ki odpadejo na posamezen objekt. 12. Bistvo pritožbe zoper ta del razlogov izpodbijane sodbe je: - da so se vsi vtoževani stroški delili izključno med lastnike objekta D. 56, D. 58 in K. 3; - da je bila ključ delitve pri večini stroškov bruto površina; - da je ključ delitve za nekatere stroške pogodba, za druge pa sam zakon.

13. Tako zasnovane pritožbene navedbe pa ostajajo na splošni metodološki ravni. Odgovora na konkretno vprašanje delitve stroškov ne podajo in v tem delu zato tudi v ničemer ne razgalijo sicer sklenjenih razlogov sodišča prve stopnje.

14. Tožeča stranka bi bila v navedbah dolžna podati razmeroma preprost delilni algoritem, katerega bistvo bi bilo v naslednjih trditvah: a) poravnala sem x stroškov po postavkah: y, z … b) od tega glede na ključ delitve x1, odpade na objekt y, v katerem ima lastniški delež toženec, z stroškov; c) od deleža na objektu y glede na ključ delitve x2, od stroškov z na toženca odpade znesek z2. 15. Dejanska podlaga sodbe sodišča prve stopnje gradi na tem, da tožeča stranka takšnih konkretnih navedb ni podala. Pritožba pa tudi ne trdi, da bi jih podala in še manj, kje oziroma kdaj jih je podala, kakor seveda tudi ne tega, kakšne te trditve so. Namesto tega ostaja na splošni ravni, pri čemer zagovarja tezo, da je toženec z neplačilom neupravičeno obogaten. To najverjetneje celo drži, vendar pa vprašanja višine tožbenega zahtevka v ničemer ne rešuje.

16. Ker pritožba ni utemeljena, podani pa tudi niso razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP (1)).

17. Ker tožena stranka z vložitvijo konkretnega odgovora na pritožbo ni mogla v ničemer spremeniti ne svojega procesnega in ne svojega materialnopravnega položaja, stroški za to vlogo niso bili potrebni. V skladu s 155. členom ZPP jih zato sodišče ni priznalo.

(1) Zakon o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007 in nadaljnji)