Jedro

Tudi če bi bilo šteti, da pravdni stranki nista zapisali posebne glavne pogodbe, pač pa sta se o njej le ustno dogovorili, je pomanjkanje sicer obvezne pisne oblike glede na 73. člen ZOR konvalidiralo zaradi celotne obojestranske realizacije oblično pomanjkljivo sklenjene pogodbe.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, da mora izstaviti tožniku za zemljiško knjigo sposobno listino, na podlagi katere se bo pri stanovanju št. 1 v stavbi I. v L., ki leži na parc. št..., vl. št... k.o... vknjižila lastninska pravica na tožnika, sicer bo tako listino nadomestila sodba. Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Toženec v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga razveljavitev sodb obeh nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pravdni stranki sta 12.10.1994 sklenili predpogodbo, po kateri naj bi glavno kupno pogodbo sklenili do 5.3.1996, vendar do tega ni prišlo niti v tem roku niti v nadaljnjem 6 mesečnem roku, čeprav si je toženec za sklenitev glavne pogodbe prizadeval. S tožnikove strani pripravljene kupne pogodbe ni podpisal, ker se je razlikovala od dogovora, da bo vse davke plačal kupec in ker je bila v njej kot kupec navedena tudi tožnikova žena, ki pri predpogodbi ni sodelovala. Toženec z njo zaradi kasnejšega dogajanja ni hotel skleniti pogodbe. Pogodbeni namen pravdnih strank je bil skleniti predpogodbo v skladu s 45. členom Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89; v nadaljevanju: ZOR). Zaradi kasnejših groženj tožnikove žene in siljenja k podpisu drugačne pogodbe pa je toženec z dopisom z dne 2.12.1996 sporočil tožniku, da ga predpogodba ne veže več.

Podrobnejši potek dogajanja je razviden iz toženčevih pisem, ki so v spisu in ki naj se jih upošteva. Toženec še opisuje dogajanje v pisarni tožnikovega pooblaščenca dne 27.12.1994, ko sta tožnik in njegov pooblaščenec izhajala iz predpostavke, da je pravni posel končan in nato vložila tožbo zaradi izstavitve listine. Toženec vztraja, da sta pogodbeni stranki imeli pravico skleniti predpogodbo, da je bil glavni razlog za sklenitev take pogodbe neurejeno stanje v zemljiški knjigi, zaradi česar pa toženec niti ne more izpolniti obveznosti o izdaji take listine, ki je sposobna za vpis v zemljiško knjigo. V zemljiški knjigi je kot lastnik nepremičnin še vedno vpisan G. z. L., na podlagi Stanovanjskega zakona (Ul. RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96; v nadaljevanju: SZ) pa so to hišo po delih kupili trije novi lastniki. Ureditev zemljiškoknjižnega stanja ni odvisna le od toženčeve volje. Sodišče bi moralo upoštevati z grožnjami podkrepljene zahteve tožnikove žene za vrnitev kupnine.

Revizija je bila vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Revizijsko sodišče ne more upoštevati tistih toženčevih trditev, ki merijo na izpodbijanje ugotovljenega dejanskega stanja in tudi ne tistih, ki predstavljajo nedovoljene revizijske novote. Po izrecni določbi tretjega odstavka 385. člena ZPP revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Med take nedovoljene trditve spadajo toženčeve navedbe o tem, da je bil vzrok za sklenitev predpogodbe z dne 12.10.1994 prav neurejeno zemljiškoknjižno stanje. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je bil razlog za sklenitev predpogodbe zmanjšanje fiskalnih obveznosti toženca, ker od njegovega nakupa stanovanja po določbah SZ še niso pretekla 3 leta. Neupoštevne revizijske novote predstavljajo tudi toženčeve trditve o odklonitvi podpisa kasneje pripravljenega zapisa kupne pogodbe zaradi drugačnega zapisa o prevzemu obveznosti plačila davka in o priključitvi tožnikove žene kot pogodbene stranke, pa tudi trditve o kasnejšem dogajanju v pisarni tožnikovega pooblaščenca tik pred vložitvijo tožbe.

Odločitev obeh nižjih sodišč temelji na dejanskih ugotovitvah, da sta pravdni stranki v zapisu predpogodbe z dne 12.10.1994 navedli vse bistvene sestavine glavne pogodbe in da sta te obveznosti tudi v celoti realizirali, saj je bila dogovorjena kupnina 150.000 DEM plačana že do konca oktobra 1994, ko je tožnik tudi prevzel posest spornega stanovanja. V predpogodbi dogovorjene sestavine glavne pogodbe sta torej realizirala v slabih treh tednih po zapisu predpogodbe, čeprav naj bi glavno kupno pogodbo sklenila do 5.3.1996, ko bi res že poteklo tri leta od toženčevega nakupa spornega stanovanja po določbah SZ s pogodbo z dne 24.2.1993. Ob takih dejanskih ugotovitvah revizijsko sodišče pritrjuje tudi materialnopravnim razlogom obeh nižjih sodišč v zvezi z realizacijo bistvenih sestavin glavne pogodbe, kot so zapisane v predpogodbi. Tudi če bi bilo šteti, da pravdni stranki nista zapisali posebne glavne pogodbe, pač pa sta se o njej le ustno dogovorili, je pomanjkanje sicer obvezne pisne oblike glede na 73. člen ZOR konvalidiralo zaradi celotne (ali tudi le pretežne) obojestranske realizacije oblično pomanjkljivo sklenjene pogodbe. Vendar pa revizijsko sodišče k razlogom obeh nižjih sodišč še dodaja, da naziv pogodbe, torej predpogodba ali glavna pogodba, ni odločilen, ker je odločilna vsebina pogodbe. Iz razlogov obeh nižjih sodišč, temelječih na v dokaznem postopku vpogledani predpogodbi z dne 12.10.1994, pa izhaja, da ta pogodba vsebuje vse bistvene sestavine kupne pogodbe. Ker je sodišče prve stopnje kot vzrok za zapis take pogodbe ugotovilo namen doseči zmanjšanje fiskalnih obveznosti toženca (kar sta ob svoji izpovedi potrdili tudi obe pravdni stranki), je ob ugotovitvi o vseh bistvenih sestavinah kupne pogodbe v zapisani predpogodbi mogoče zaključiti, da gre glede na glavno in pretežno vsebino zapisa pogodbe dejansko za kupno pogodbo, da je torej predpogodba le navidezna. V njej je samo v 1. točki zapisana vsebina, ki bi lahko ustrezala vsebini predpogodbe, vse ostale točke pa v celoti ustrezajo zapisu kupne pogodbe. V njih je natančno opredeljen predmet prodaje, višina kupnine in način plačila do 27.10.1994, dogovorjena izročitev v last in posest, prevzem plačevanja vseh dajatev s prevzemom predmeta pogodbe itd. Taka celotna vsebina pogodbe ne ustreza vsebini predpogodbe, s katero se le prevzame obveznost kasneje skleniti drugo, glavno pogodbo (prvi odstavek 45. člena ZOR), kar naj bi bila v obravnavanem primeru kupna pogodba. Ta je že vsebovana v zapisu predpogodbe z dne 12.10.1994, zato njen kasnejši zapis (ne glede na njeno realizacijo) niti ni bil potreben.

Po določbi prvega odstavka 454. člena ZOR mora prodajalec kupcu prodano stvar izročiti tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico oziroma pravico razpolaganja. Ker gre za prodajo nepremičnine, je za pridobitev lastninske pravice potreben tudi vpis v zemljiško knjigo. Toženec se ne more uspešno braniti, da ureditev zemljiškoknjižnega stanja ni odvisna le od njegove volje. Tudi ob prodaji v zemljiški knjigi nevknjižene nepremičnine ima kupec pravico do listine, ki mora ustrezati vsem zahtevam za vpis v zemljiško knjigo. Zato se prodajalec ne more upirati, češ da njegova lastninska pravica še ni vknjižena. V obravnavani zadevi je glede na 118. člen SZ toženec postal lastnik stanovanja že na podlagi sklenjene kupne pogodbe. Zato bo ob predložitvi potrebne listine, ki izkazuje njegov nakup spornega stanovanja, toliko laže sam tožniku izstavil za zemljiškoknjižni vpis ustrezno listino.

Po vsem obrazloženem uveljavljani revizijski razlog ni utemeljen in ker v pravdi tudi ni prišlo do po uradni dolžnosti upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, je revizijsko sodišče na podlagi 393. člena ZPP toženčevo revizijo zavrnilo kot neutemeljeno.