Jedro

Izjava o sprejemu ponudbe je pravilno podana in veljavna, če se v bistvenih sestavinah sklada s ponudbo, tako da se z vsebino, kot izhaja iz ponudbe, in izjavo o sprejemu take ponudbe lahko sklene pogodba za nakup zemljišč. Temu pa tožnikova izjava ni ustrezala, saj se ponudba prodajalcev in tožnikov sprejem ponudbe v delu, ki se nanaša na prodajno ceno, ne krijeta. To pa pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev.

Vprašanje pravice razpolaganja z nepremičninami je odvisno od trenutka sklenitve pravnega posla, tedaj pa v zemljiški knjigi ni bila vpisana oziroma ni učinkovala zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve predmetnih nepremičnin. Glede na datum sprejema ponudbe, torej sklenitve pravnega posla in datum učinkovanja vpisa o začasni odredbi v zemljiški knjigi so se lahko ponudniki in sprejemnik ponudbe utemeljeno zanesli na podatke v zemljiški knjigi.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Stroškovni zahtevki tožeče stranke in strank z interesom A.A., B.B., C.C., D.D., E.E. in F.F. se zavrnejo.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel, sklenjen med A.A. kot kupcem ter C.C., D.D., B.B., E.E. in F.F. kot prodajalci, katerega predmet je med drugim delež v višini do 3/5 na kmetijskih oziroma gozdnih zemljiščih s parcelnimi številkami 465, 466, 467, 468, 471, 476, 477, 483, 485, 460/1, 461/1, 475/1, 482/1 in 482/2, vse k.o. ... Prodajna cena znaša za delež na navedenih parcelah skupaj z deležem na stavbnih zemljiščih s parcelnimi številkami *162, *164, *66 in 475/2, vse k.o. ..., 205.219,58 EUR (1. točka izreka). Pravni posel med tožnikom kot kupcem ter C.C., D.D., B.B., E.E. in F.F. kot prodajalci, katerega predmet je med drugim delež v višini do 3/5 na kmetijskih oziroma gozdnih zemljiščih, navedenih v 1. točki izreka, pa je zavrnil (2. točka izreka). Odločil je še, da stroški postopka niso nastali (3. točka izreka). Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da so prodajalci skladno z 20. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) podali vlogo za prodajo deleža na prej navedenih zemljiščih. Prvostopenjski organ je med 7. 10. 2015 in 6. 11. 2015 ponudbo javno objavil na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprava. V roku sta se kot kupca oglasila tožnik in A.A. A.A.je ponudbo sprejel v celoti, po ceni, kot je bila navedena v prodajni ponudbi, tožnik pa jo je sprejel po ceni 3/5 od objavljene cene 205.219,58 EUR, to je po ceni 123.131,74 EUR. Oba sta na podlagi 22. člena ZKZ vložila tudi zahtevi za odobritev pravnega posla in med postopkom priložila pravnomočni odločbi o priznanju statusa kmeta. V zvezi z ugovorom tožnika o nejasnosti ponudbe je prvostopenjski organ navedel, da ponudba ni bila sporna, da je tožnik tekom postopka dobil točno informacijo, da na ponudbi navedena cena predstavlja ceno za delež, ki se prodaja, ter da bi se o ceni lahko še dodatno prepričal pri prodajalcih. Prvostopenjski organ je še pojasnil, da zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve predmetnih nepremičnin, vpisana v zemljiško knjigo na podlagi sklepa Okrožnega sodišča v Kranju I P 473/2015 z dne 14. 12. 2015, ne predstavlja predhodnega vprašanja za ta postopek, saj prodaja kmetijskih zemljišč poteka skladno z ZKZ in je določitev predkupnega upravičenca v pristojnosti upravnega organa. Glede na navedeno je prvostopenjski organ odločil, da predmetni pravni posel odobri A.A., saj pravni posel med tožnikom in prodajalci niti ni bil pogojno sklenjen, ker tožnik ponudbe prodajalcev dejansko ni sprejel, ampak je dal svojo ponudbo z nižjo ceno.

2. Drugostopenjski organ je zavrnil tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano prvostopenjsko odločbo in odločil, da stroške postopka nosijo stranke same.

3. Tožnik je v tožbi navedel, da je glede na vsebino ponudbe utemeljeno predvideval, da se delež 3/5 na predmetnih nepremičninah prodaja po ceni 3/5 od skupne cene 205.219,58 EUR, to je po ceni 123.131,74 EUR. Ponudbo je sprejel v celoti, kot se je glasila oziroma kot jo je razumel, zato je napačen zaključek prvostopenjskega organa, da je dal svojo ponudbo. Na pravo ponudbeno ceno kaže tudi realna tržna vrednost prodajanega deleža nepremičnin, kot je razvidna iz Poročila o oceni tržne vrednosti z dne 4. 5. 2015. Če je organ menil, da cena za delež 3/5 znaša 205.219,58 EUR, pa je bila ponudba nejasna in sprejemniku ponudbe ne sme iti v škodo. Tudi dejstvo, da je uradna oseba dvakrat preverila vsebino ponudbe oziroma ceno, kaže na nejasnost ponudbe. Izpodbijana odločba je tudi v nasprotju z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin, ki je na podlagi sklepa Okrožnega sodišča v Kranju, I P 473/2015 z dne 14. 12. 2015, zaznamovana v korist tožnika v zemljiški knjigi pri predmetnih nepremičninah. Upravni organ bi skladno s to zaznambo lahko odobril pravni posel le s tožnikom. Ker je ponudba skupna, zaznamba vpliva tudi na ostale prodajalce in ne učinkuje le med pravdnima strankama, ampak tudi zoper tretje. Izpodbijana odločba je zato v nasprotju z 22. členom Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava RS), kršeno je tudi načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Tožnik je še navedel, da je organ v izpodbijani odločbi glede sprejema ponudbe zavzel stališče, da so se nepremičnine prodajale kot celota, glede predkupne pravice pa, da se parcele prodajajo vsaka posebej, zato je obrazložitev sama s seboj v nasprotju in se je ne da preizkusiti. Če organ šteje, da se parcele ne prodajajo skupaj, bi moral za vsako parcelo odobriti ločen pravni posel. V zvezi s predkupno pravico je tožnik še navedel, da mu je bila kršena pravica do izjave, saj mu organ ni predočil stališča, da šteje, da se prodaja vsaka parcela posebej, zato se do tega ni argumentirano opredelil. Predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo odpravi in vrne zadevo v ponovni postopek ter toženki naloži povrnitev stroškov postopka v 15 dneh od prejema sodbe, po poteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

4. Toženka je v odgovoru na tožbo navedla, da v konkretnem primeru ponudba ni bila nejasna. V skladu s 17.a členom ZKZ je lahko predmet prodaje le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča in prodajalci ne morejo postaviti cene za delež, ki ni v njihovi lasti. Na jasnost ponudbe kaže sprejem ponudbe kupca A.A. s ceno, postavljeno za 3/5 delež zemljišč. Navedbe tožnika glede previsoke cene in ocena cenilca so brezpredmetne, saj lahko prodajalci v ponudbi prosto določijo ceno. V zvezi s sklepom o začasni odredbi je toženka navedla, da ta samo začasno ureja stanje med strankami pravdnega postopka glede povrnitve vlaganj v tujo nepremičnino, medtem ko je določitev kupca in odobritev pravnega posla poseben upravni postopek, ki se vodi po ZKZ. Predlaga, naj sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

5. Stranke z interesom A.A., B.B., C.C., D.D., E.E. in F.F. so v odgovorih na tožbo navedle, da je bila ponudba jasna, nedvoumna ter da je objavljena cena predstavljala ceno za 3/5 delež na nepremičninah, ki se prodajajo, ne pa za celotne nepremičnine. Tožnik je bil tudi na ustni obravnavi seznanjen s pravo ceno, to je s ceno 205.219,58 EUR. Odločilna je volja prodajalcev, ki lahko ceno prosto določijo, zato bi bilo nadomeščanje njihove volje glede določitve prodajne cene poseg v njihovo ustavno zagotovljeno pravico do zasebne lastnine. V zvezi z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin so navedli, da je bila kupoprodajna pogodba med prodajalci in A.A. sklenjena že pred začetkom učinkovanja začasne odredbe, izdane v pravdi Okrožnega sodišča v Kranju, I P 473/2015. Obveznosti prodajalcev ne more izključiti kasneje izdana začasna odredba. Glede napačne presoje upravnega organa, da tožnik ne bi bil predkupni upravičenec glede vseh parcel v primeru, če bi upravni organ štel, da je tožnik sprejel ponudbo, pa so irelevantne, saj do te faze v konkretnem postopku ni prišlo in upravnemu organu tega niti ni bilo treba razlagati. Predlagajo, naj sodišče tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožniku pa naloži stroške tega postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

6. Tožnik je v pripravljalnih vlogah v bistvenem ponovil tožbene navedbe ter prerekal navedbe toženke in strank z interesom. Dodal je, da dejstvo, da je upravnemu organu ponudba postala jasna šele po najmanj dveh poizvedovanjih, po naravi stvari kaže, da se takšna ponudba ne more šteti za jasno.

7. Stranka z interesom A.A. je v pripravljalni vlogi še dodal, da dejstva, da so bile v predmetni zadevi tri obravnave pred upravnim organom, ni mogoče povezovati z nejasnostjo ponudbe, ker obravnave niso bile namenjene obravnavanju tega vprašanja.

8. Tožba ni utemeljena.

9. V obravnavani zadevi je sporna odobritev pravnega posla med A.A. kot kupcem ter C.C., D.D., B.B., E.E. in F.F. kot prodajalci, katerega predmet je med drugim delež v višini do 3/5 na kmetijskih oziroma gozdnih zemljiščih s parcelnimi številkami 465, 466, 467, 468, 471, 476, 477, 483, 485, 460/1, 461/1, 475/1, 482/1 in 482/2, vse k.o. ... ter zavrnitev odobritve pravnega posla med tožnikom kot kupcem in navedenimi prodajalci za isti predmet. Prvostopenjski organ je svojo odločitev sprejel po ugotovitvi, da je ponudbo prodajalcev pravilno sprejel le kupec A.A. in da je ta pravni posel v skladu z ZKZ, medtem ko pravni posel med tožnikom in prodajalci niti ni bil pogojno sklenjen, ker tožnik ponudbe prodajalcev ni sprejel. 10. Po prvem odstavku 20. člena ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, predložiti ponudbo upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti upravno enoto pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe.

11. Kot izhaja iz podatkov upravnega spisa in razlogov izpodbijane odločbe, so prodajalci B.B., C.C., D.D., E.E. in F.F. pri prvostopenjskem organu vložili ponudbo za prodajo zemljišč s parcelnimi številkami 465, 466, 467, 468, 471, 476, 477, 483, 485, 460/1, 461/1, 475/1, 482/1 in 482/2, *162, *164, *66 in 475/2, vse k.o. ... in s skupno prodajno ceno 205.219,58 EUR, kot prodajni pogoj pa so navedli, da se prodaja delež 3/5. Ponudba je tako vsebovala vse sestavine po drugem odstavku 20. člena ZKZ, ki so tudi po presoji sodišča povsem jasno in določno navedene. Iz ponudbe jasno izhaja, da se predmetne nepremičnine prodajajo po ceni 205.219,58 EUR, zato ni dvoma o tem, kolikšna je v obravnavanem primeru cena v prodajo ponujenih zemljišč. Prav tako ne more biti nobenega dvoma o tem, da ta cena predstavlja ceno za delež 3/5 ponujenih zemljišč, saj je v rubriki prodajni pogoj jasno opredeljeno, da se prodaja 3/5 zemljišč. Sodišče se zato strinja s toženko, da je v konkretnem primeru ponudba jasna in nedvoumna. Kakršnokoli drugačno sklepanje tožnika glede prodajne cene v povezavi s prodajnim pogojem in predmetom prodaje ter s tem posledično z njegove strani določanje nove prodajne cene, pa ne more samo po sebi kazati na nejasnost ponudbe. V tej zvezi so nerelevantne tudi tožnikove navedbe glede preverjanja vsebine ponudbe s strani uradne osebe ter ocena tržne vrednosti predmetnih nepremičnin, saj je določanje prodajne cene v domeni prodajalcev, ki predložijo ponudbo za prodajo zemljišč.

12. Po prvem in drugem odstavku 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, upravna enota pa po poteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalce o tem, kdo je sprejel ponudbo. Kot izhaja iz podatkov upravnega spisa je tožnik v svoji izjavi z dne 6. 11. 2015 navedel, da sprejema ponudbo po ceni 3/5 od skupne cene 205.219,58 EUR, to je po ceni 123.131,74 EUR, medtem ko je v ponudbi prodajalcev, kot že navedeno, jasno navedena prodajna cena v znesku 205.219,58 EUR za tudi nesporen predmet prodaje. Glede na to sodišče pritrjuje ugotovitvi toženke, da v obravnavanem primeru tožnik ponudbe prodajalcev ni sprejel, ampak je dal svojo ponudbo z nižjo ceno, kot je izhajala iz ponudbe, zato pravni posel med njim in prodajalci ni bil pogojno sklenjen. Izjava o sprejemu ponudbe je namreč pravilno podana in veljavna, če se v bistvenih sestavinah sklada s ponudbo, tako da se z vsebino, kot izhaja iz ponudbe, in izjavo o sprejemu take ponudbe lahko sklene pogodba za nakup zemljišč. Temu pa tožnikova izjava ni ustrezala, saj se ponudba prodajalcev in tožnikov sprejem ponudbe v delu, ki se nanaša na prodajno ceno, ne krijeta. To pa pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev. Morebitno drugačno tožnikovo razumevanje vsebine ponudbe in njegovo tolmačenje (po njegovem mnenju prave) prodajne cene zato v tej zvezi, kot obrazloženo, ne more biti pravno upoštevno.

13. Po tretjem odstavku 21. člena ZKZ je pravni posel sklenjen (pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote), ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena. Če se izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno po pošti, se za dan, ko je upravna enota prejela izjavo o sprejemu ponudbe, šteje dan oddaje na pošto (četrti odstavek istega člena). Po 5. členu Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) pa vpisi pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti. Prvostopenjski organ je izjavo kupca A.A. o sprejemu ponudbe prejel 6. 11. 2015 (dan oddaje na pošto). Iz izpiska iz zemljiške knjige, ki se nahaja v upravnem spisu, pa izhaja, da je vpis zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve predmetnih nepremičnin na podlagi sklepa Okrožnega sodišča v Kranju, I P 473/2015 z dne 14. 12. 2015, začel učinkovati 13. 1. 2016, torej po tem, ko je bil sklenjen pravni posel (pod odložnim pogojem) med prodajalci in sprejemnikom ponudbe A.A. Vprašanje pravice razpolaganja z nepremičninami je namreč odvisno od trenutka sklenitve pravnega posla, tedaj pa - kot povedano - v zemljiški knjigi ni bila vpisana oziroma ni učinkovala zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve predmetnih nepremičnin. Glede na datum sprejema ponudbe, torej sklenitve pravnega posla in datum učinkovanja vpisa o začasni odredbi v zemljiški knjigi so se lahko ponudniki in sprejemnik ponudbe utemeljeno zanesli na podatke v zemljiški knjigi. Zato ne drži tožbeni očitek, da je izpodbijana odločba v nasprotju z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin ter da je bilo kršeno načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Organa glede na navedeno poznejša prepoved odtujitve in obremenitve ni zavezovala, da ne bi vodil postopka odobritve pravnega posla, ki je bil sklenjen pred vpisom zaznambe. Neutemeljen pa je tudi sicer pavšalen tožbeni očitek o kršitvi 22. člena Ustave RS.

14. Na zakonitost izpodbijane odločitve tudi ne morejo vplivati tožbene navedbe, da je prvostopenjski organ v izpodbijani odločbi glede sprejema ponudbe zavzel stališče, da so se nepremičnine prodajale kot celota, glede predkupne pravice pa, da se prodajajo vsaka posebej ter da je bila tožniku v zvezi s tem kršena pravica do izjave. Za konkreten primer je namreč bistveno, da je kupec A.A. edini pravilno sprejel ponudbo prodajalcev ter da je ta pravni posel potekal skladno z ZKZ. Zato navedbe glede presojanja višje predkupne pravice in ugotavljanja vrstnega reda predkupnih upravičencev niso pravno relevantne za ta postopek in tožniku v zvezi s tem ni bila kršena pravica do izjave.

15. Ker je bil glede na obrazloženo postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen, odločba pa je pravilna in na zakonu utemeljena, je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

16. Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka tožnika temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem, če sodišče postopek ustavi ali tožbo zavrne ali zavrže, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

17. Sodišče je zavrnilo tudi stroškovne zahtevke strank z interesom. Ker ZUS-1 ne ureja povrnitve stroškov postopka strankam z interesom, se uporablja 154. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1. Po prvem odstavku 154. člena ZPP mora stranka, ki v pravdi ne uspe, povrniti nasprotni stranki in njenemu intervenientu stroške. Ker so se stranke z interesom zavzemale za zavrnitev tožbe in je sodišče tako tudi odločilo, bi bile načeloma upravičene do povrnitve stroškov postopka. Vendar pa se po prvem odstavku 155. člena ZPP povrnejo le potrebni stroški, zato je treba ugotoviti, ali so navedbe strank z interesom v njihovih vlogah take, ki so bile pomembne za razjasnitev zadeve oziroma ki so vplivale na odločitev sodišča. Po presoji sodišča stranke z interesom takšnih navedb niso podale, saj je sodišče tožbo zavrnilo že na podlagi spisne dokumentacije, tako da pojasnila teh strank niso vplivala na odločitev sodišča. Stranke z interesom so v svojih vlogah pretežno povzele obrazložitev izpodbijane odločbe oziroma ponovile svoje navedbe iz postopka. Te navedbe pa glede na obrazloženo niso vplivale na odločitev sodišča, zato strankam z interesom stroškov postopka ni mogoče priznati. Tako stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v sklepu I Up 191/2015 z dne 1. 10. 2015.