Jedro

Kadar dolžnik zahteva ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, mora s cenilnim mnenjem sodnega cenilca izkazati, da je prav v obdobju od prejšnje cenitve do dneva prodaje zaradi določenih okoliščin prišlo do bistvene (precejšnje) spremembe v tržni ceni nepremičnine. Katere so okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne cene, je treba izkazati z obrazloženo primerjavo s prejšnjo cenitvijo sodnega cenilca. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da v predloženem mnenju sodnega cenilca niso navedene okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne vrednosti, prav tako pa ni opravljena primerjava s prvo cenitvijo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Upnik krije sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog dolžnika za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin ID znak: parcela ... 1331/116 in parcela ... 1331/118 (I. točka izreka) in dolžniku naložilo, da mora upniku v roku 8 dni povrniti 894,50 EUR nadaljnjih izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev sodišča prve stopnje se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik zaradi zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Navaja, da je za sodišče relevanten zaključek cenilca oziroma končna vrednost, ki jo cenilec določi, ob tem pa ni potrebno vrednotenje oz. specifikacija po posameznih postavkah kot to cenilcu zmotno očita sodišče prve stopnje. Pomembno je, da je cenitev mogoče preizkusiti ter da je način vrednotenja obrazložen, kar v obravnavanem primeru je. Izboljšave, ki so bile opravljene po cenitvi, na podlagi katere je bil izdan sklep o vrednosti nepremičnin, so navedene in opisane, ter izhajajo tudi k cenitvi priloženih fotografij. Dvig cen od maja 2021 do konca leta 2022 je notorno dejstvo. Cenilec je primerjalno tržni način vrednotenja obrazložil in nepremičnine primerjal med seboj ter zlasti z nepremičnino, ki je predmet prodaje, po vseh relevantnih postavkah, tudi če so v poštev prišle nepremičnine iz L. ali M. Sodišče nima kompetenc, da bi sklepalo, da so cene nepremičnin nižje na območju, kjer predmetna nepremičnina leži z območji, ki jih je primerjalno obravnaval sodni cenilec. Drži, da cenitev temelji na vrednotenju gostinskega lokala in pisarniških prostorov, to pa iz razloga, ker predmet cenitve dejansko ima gostinski lokal, v preostalem pritličnem delu so skladišča, pisarniški prostori pa v prvem nadstropju. Cenitev torej ustreza dejanskemu stanju. Stanje od cenitve v spisu se je spremenilo zaradi vlaganj dolžnika. Dodaja, da je s cenitvijo sodnega cenilca, ki je višja za 365.000,00 EUR oz. za več kot 33 % od cenitve, ki je bila napravljena pred časom, zapolnjen pravni standard verjetnosti, da se je tržna cena nepremičnine bistveno spremenila. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Upnik v odgovoru na pritožbo navaja, da so dolžnikovi očitki v celoti usmerjeni v procesno postopanje, nobena od napak oziroma kršitev, ki jih dolžnik opisno očita prvostopenjskemu sodišču, pa ne predstavlja takšne, na katero bi pritožbeno sodišče pazilo po uradni dolžnosti. Dvig cen od maja 2021 do konca 2022 ni notorno dejstvo in je napačno samo po sebi, ker se vse stvari v tem obdobju niso podražile, še manj to velja za stare stvari, katerih vrednost pada že s samim staranjem. Očitno je tudi, da dolžnik določila Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) o uveljavljanju novih vrednosti nepremičnin po tem, ko je sodišče izdalo sklep o vrednosti, razume napačno. Predlaga zavrnitev pritožbe. Priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ.

6. Skladno z drugim odstavkom 178. člena ZIZ se v postopku izvršbe na nepremičnine vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Skladno s četrtim odstavkom 178. člena ZIZ na predlog, ki mora biti vložen najpozneje dvajset dni pred prodajnim narokom, sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednostni nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. V primeru spletne javne dražbe sodišče z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine najkasneje en delovni dan pred začetkom spletne javne dražbe.

7. V danem primeru je sodišče zavrnilo dolžnikov predlog za ponovno ugotovitev vrednosti, saj nova cenitev, ki jo je predložil dolžnik, ne izkazuje spremenjenih okoliščin, kot jih le-ta uveljavlja. Sodišče prve stopnje namreč ugotavlja, da v novi cenitvi dodatna obsežna vlaganja v nepremičnino niso niti opisana niti ovrednotena, niti dodatna vlaganja niso razvidna iz cenilčevega opisa objekta ali priloženih fotografij, zato dolžnikova zatrjevanja o dodatnih izboljšavah ne morejo biti upoštevna. Cenilec nepremičnine neposredno sploh ni vrednotil v smeri dodatnih izboljšav in zgolj pavšalni opis objekta sodišču tudi ne omogoča, da bi v smislu ugotavljanja dodatnih vlaganj samo opravilo primerjavo s prejšnjim stanjem. Po prepričanju sodišča prve stopnje nova cenitev tako ne daje podlage za zaključek, da so bila dodatna dela, ki bi bistveno vplivala na že ugotovljeno vrednost nepremičnin, sploh opravljena. Na splošno podan povzetek o razmerah na trgu nepremičnin v Sloveniji v letu 2021, ki vsebuje predvsem podatke o obsegu gibanja prodaje nepremičnin in gibanju cen industrijskih objektov za leto 2020 v L. in M., ne zadostuje za zaključek, da so se v obdobju od maja 2021, ko je bila ugotovljena vrednost predmetnih nepremičnin, na trgu zgodile spremembe, ki so bistveno vplivale na vrednost le teh. Sodišče je ugotovilo še, da vrednotenje v novi cenitvi temelji na nepremičninah druge vrste (v novi cenitvi so za vrednotenje izbrani gostinski lokali in pisarniški prostori, v prejšnji cenitvi pa poslovno industrijski objekti) in na drugačnih predpostavkah glede potrebnih prilagoditev, zato brez prepričljive utemeljitve in potrebne konkretizacije spremenjenih tržnih razmer povezanih s predmetnimi nepremičninami, sodišče ne more ugotoviti bistvenega povišanja vrednosti nepremičnin in zgolj predložitev nove, višje cenitve ne zadošča. Prav tako sta predmetni nepremičnini v novi cenitvi ovrednoteni kot proste oseb, stvari in bremen, kar ne ustreza dejanskemu stanju, saj bo v primeru prodaje v izvršilnem postopku kupec prevzel zemljiško parcelo 1331/118 obremenjeno s stavbno pravico, vknjiženo v korist družbe I. d.o.o., za čas do 28. 2. 2047, kar tržno vrednost nepremičnine zagotovo znižuje.

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje odločitvi sodišča prve stopnje. Kadar dolžnik zahteva ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, mora s cenilnim mnenjem sodnega cenilca izkazati, da je prav v obdobju od prejšnje cenitve do dneva prodaje zaradi določenih okoliščin prišlo do bistvene (precejšnje) spremembe v tržni ceni nepremičnine. Katere so okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne cene, je treba izkazati z obrazloženo primerjavo s prejšnjo cenitvijo sodnega cenilca. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da v predloženem mnenju sodnega cenilca niso navedene okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne vrednosti, prav tako pa ni opravljena primerjava s prvo cenitvijo. Navedbe dolžnika, da se je stanje od cenitve v spisu spremenilo zaradi vlaganj dolžnika, so nezadostne, saj iz cenitve ni razvidno, da bi prišlo do kakšnih obsežnih sprememb na samih nepremičninah,1 medtem ko ugotovitve, ki jih v 7. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa povzema sodišče prve stopnje in se nanašajo na razmere na trgu, tudi po oceni pritožbenega sodišča ne predstavljajo takšnih okoliščin, ki bi nakazovale precejšnjo spremembo cen v obdobju od prejšnje cenitve. V obravnavani zadevi tako niso podane spremenjene okoliščine, ki bi opravičevale ponovno ugotovitev vrednosti.

9. Zgolj dejstvo, da je nova cenitev višja od prejšnje ne zadošča za ugotovitev, da je sprememba vrednosti verjetno izkazana.2 Precejšnja sprememba vrednosti mora tako biti posledica določene spremembe na nepremičnini ali spremenjenih tržnih razmer, nikakor pa ne gre za spremembo v smislu četrtega odstavka 178. člena ZIZ, če drug cenilec, ki ga privatno angažira stranka, drugače ovrednoti nepremičnino, kot jo je vrednotil sodni cenilec v postopku, postavljen s strani sodišča.3 Na podlagi navedenega ne vzdrži pritožbena navedba, da je že s samo cenitvijo, ki je višja za 365.000,00 EUR oziroma za več kot 33% od cenitve, ki je bila podlaga za ugotovitev tržne vrednosti, avtomatično zapolnjen pravni standard verjetnosti, da se je tržna cena nepremičnine bistveno spremenila.

10. Pritožbeno sodišče dodaja, da je iz podatkov v spisu razvidno, da je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 10. 11. 2021 ugotovilo, da vrednost nepremičnin na dan 17. 5. 2021 znaša 720.000,00 EUR. Ta sklep je bil dne 25. 11. 2021 vročen dolžniku s pravnim poukom, da se lahko zoper sklep pritoži v roku osmih dni. Dolžnik se zoper sklep ni pritožil.4 Dolžniku je bila torej dana možnost, da izpodbija pravilnost ugotovitve tržne vrednosti nepremičnine, pa tega ni storil. 11. Pritožba tako ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v I. točki izreka potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Stroškovne odločitve dolžnik ne izpodbija. Ker je uradni preizkus pokazal, da je sodišče prve stopnje te odmerilo skladno z Odvetniško tarifo in jih ob pravilni oceni, da gre za stroške potrebne za izvršbo, naložilo v povrnitev dolžniku (peti odstavek 38. člena ZIZ), je sodišče druge stopnje potrdilo tudi II. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Odločitev o dolžnikovih stroških pritožbenega postopka je odpadla, ker jih dolžnik ni priglasil (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Upnik z navedbami v odgovoru na pritožbo k presoji pritožbenega sodišča ni pripomogel, zato v posledici nepotrebnosti stroškov le te nosi sam (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena istega zakona in 15. členom ZIZ).

1 Fotografije objekta v obeh cenitvah se bistveno ne razlikujejo. Že iz prejšnje cenitve je razvidno, da ima objekt kotlovnico, talno gretje, del elektroinštalacij, keramiko v sanitarnih prostorih (str. 14 cenitve cenilca A. A.), prav tako pa iz nove cenitve, ki jo je predložil dolžnik izhaja, da gre še vedno za nedokončan objekt, kjer so v pritličju zgolj predvideni postori za opravljanje dejavnosti (trgovina, avtomehanična delavnica, avtopralnica in gostinski lokal s pripadajočimi pomožnimi prostori, sanitarijami in kotlovnico), v 1. nadstropju predvideni konferenčna soba, čajna kuhinja, sanitarije in pisarniški prostori, ter v 2. nadstropju predvideni čajna kuhinja in pisarne s sanitarijami (str. 14 cenitve cenilca B. B.). 2 Glej A. Galič in ostali, Komentar k 178. členu ZIZ, GV, Ljubljana, 2002, str. 366, primerjaj sklep VSL III Cp 646/2006 z dne 11. 5. 2006 in VSL III Ip 3337/2016 z dne 28. 10. 2016. 3 VSM Sklep I Ip 293/2014 z dne 27. 8. 2014. 4 Sklep o ugotovitvi tržne vrednosti je postal pravnomočen dne 4. 12. 2021.