Na podlagi drugega odstavka 146. člena ZUP sme stranka navajati dejstva, ki utegnejo vplivati na rešitev zadeve, in izpodbijati pravilnost navedb, ki se ne ujemajo z njenimi navedbami. Vse do izdaje odločbe ima pravico dopolnjevati in pojasnjevati svoje trditve.
Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Novo mesto št. 330-822/2022-6232-14 z dne 23. 6. 2022, se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.
1.Upravna enota Novo mesto (prvostopenjski oziroma upravni organ) je z izpodbijano odločbo odobrila pravni posel, sklenjen med A. A. kot prodajalko in B. B. ter C. C. kot kupovalkama, za lastniški delež na tam navedeni nepremičnini, ter zavrnila vlogo tožnikov za odobritev pravnega posla za isto nepremičnino. Odločila je še, da se vlogi tožnikov ter druge in tretje stranke z interesom za odobritev pravnega posla za tam navedeno stavbno zemljišče zavržeta.
2.Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je upravni organ vlogo tožnikov zavrnil iz razloga, ker sta v svoji izjavi o sprejemu ponudbe z dne 3. 3. 2022 navedla drugačno ceno (29.000,00 EUR) od cene, določene v ponudbi (28.000,00 EUR). To pa po civilnopravnih pravilih (29. člen Obligacijskega zakonika - OZ) pomeni, da sta prvotno ponudbo zavrnila in podala novo, bistveno spremenjeno ponudbo. Takšno stališče naj bi bilo potrjeno tudi v sodni praksi Upravnega sodišča (npr. sodba I U 268/2011). S tem pa vloge tožnikov ni bilo mogoče obravnavati pri ugotavljanju vrstnega reda predkupnih upravičencev po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), saj promet s kmetijskim zemljiščem ni potekal po postopku in načinu, določenima z ZKZ.
3.Drugostopenjski organ je pritožbo tožnikov zoper izpodbijano odločbo zavrnil. V obrazložitvi svoje odločitve ugotavlja, da v obravnavanem primeru ni mogoče ugotoviti, da je promet med prodajalko in tožnikoma potekal dosledno po postopku in načinu, določenima v prvem in tretjem odstavku 21. člena ZKZ, saj je posel sklenjen le, če se volji pogodbenih strank prekrivata tudi glede cene, ki je bistvena sestavina pogodbe. Odločitev prvostopenjskega upravnega organa je zato pravilna.
4.Tožnika se z izpodbijano odločbo ne strinjata in vlagata tožbo smiselno iz razlogov po 1., 2. in 3. točki prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1). Pojasnjujeta, da ju je nepremičninska agencija, ki je vodila postopek prodaje izločila iz prodajnega postopka, kljub temu, da sta ponujala višjo ceno. Povedano jima je bilo, da naj počakata na objavo ponudbe na Upravni enoti. Pojasnjujeta, da sta podala izjavo in na njej navedla obe ceni, višjo iz razloga, ker sta samo tako lahko sporočila, da sta pripravljena ponuditi tudi višjo ceno. Poudarjata, da je upravni organ napačno razumel njuno izjavo, saj sta želela le sporočiti, da sta bila pripravljena sprejeti obe ceni (torej tudi ceno iz ponudbe - 28.000,00 EUR). Tožnika predlaga sodišču, naj njuni tožbi ugodi, izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne v ponovno reševanje prvostopenjskemu organu.
5.Toženka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih že v upravnih odločbah. Dodaja, da po stališču sodne prakse (npr. sodbi I U 2362/2018 in I U 1844/2016) ima lahko le popolno ujemanje ponudbe in izjave o sprejemu ponudbe glede obveznih sestavin ponudbe - med katere sodi tudi cena - za posledico sklenitev pravnega posla in s tem odločanje o odobritvi pravnega posla. Sodišču predlaga, da tožbo zavrne kot neutemeljeno.
6.Prva stranka z interesom je v odgovoru na tožbo navedla le, da sama težav v Republiki Sloveniji nima in da meni, da je nepremičninska agencija ni pravilno zastopala.
7.Druga in tretja stranka z interesom na tožbo nista odgovorili.
8.V pripravljalni vlogi z dne 9. 9. 2025 sta tožnika sodišče obvestila, da so v vmesnem času stranke z interesom odstopile od prodaje sporne nepremičnine. Predlagata, naj jima sodišče prizna status kupcev že v tem postopku.
9.Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo v listine, ki so priloga tožbe in kasnejših vlog tožnikov na list. št. od A1 do A9 ter v vse listine v upravnem spisu zadeve. Sodišče je o tožbi skladno s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave, saj so se stranke, ki so sodelovale v postopku upravnega spora, njeni izvedbi v svojih pisnih vlogah izrecno odpovedale.
10.Tožba je utemeljena.
11.V zadevi je spor glede vsebine podane izjave tožnikov o sprejemu ponudbe, objavljene na oglasnih deskah Upravne enote Novo mesto, pristojne občine in na enotnem državnem portalu eUprava, od 4. 2. 2022 do 6. 3. 2022. Predvsem ali sta z njo sprejela ceno, navedeno v ponudbi, ali pa sta z dopisom višje cene ponudbo zavrnila in podala novo ponudbo z drugo (višjo) ceno.
12.Sodišče uvodoma pojasnjuje, da se v celoti strinja s toženkinim stališčem, da je cena bistvena sestavina prodajne pogodbe, kar pomeni, da lahko pride do sklenitve prodajne pogodbe le, če sprejem ponudbe obsega soglasje strank o njej. V tem sodišče tudi ne odstopa od sodne prakse, ki jo je toženka citirala v svojem odgovoru na tožbo. Vendar pa sodišče opozarja, da je za pravilno presojo podanega soglasja in volje strank, ki je v njem izražena, bistveno, da se v celoti ugotovi resnična vsebina izjave, ki zajema sprejem ponudbe (še posebej, če je ta dvomljiva).
13.Upravni organ je v obravnavanem postopku na podlagi pisne izjave tožnikov o sprejemu ponudbe z dne 3. 3. 2022 (priloga A5), ugotovil, da sta tožnika z njo želela skleniti prodajno pogodbo za v ponudbi navedene nepremičnine le za višjo ceno 29.000,00 EUR in s tem nista sprejela objavljene ponudbe. Iz tega razloga upravni organ glede tožnikov ni nadaljeval postopka ugotavljanja vrstnega reda predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ. Sodišče sodi, da je bila takšna odločitev prvostopenjskega organa nepravilna.
14.Sodišče se ne strinja z upravnim organom in toženko, da je mogoče iz pisne izjave tožnikov o sprejemu ponudbe nedvoumno ugotoviti, da sta z njo želela zavrniti objavljeno ponudbo prve stranke z interesom in podati novo ponudbo z višjo ceno. Izjava je vsebovala navedbo dveh cen, zato bi moral upravni organ želeno vsebino takšne izjave preveriti v okviru ugotovitvenega postopka, ki ga je vodil. Denimo prav z izvedeno ustno obravnavo, pri kateri je upravni organ strankam pojasnil, kako sam razume dano izjavo, hkrati pa je pridobil tudi njihova pojasnila (ki jih nato ni upošteval). Iz teh je razvidno, da sta tožnika izrecno sprejela ceno iz ponudbe, višjo ceno pa navedla le zato, ker jima do podaje izjave ni bilo omogočeno seznaniti prodajalke, da lahko ponudita tudi višjo ceno. Ne glede na to sta na več mestih izrecno zagotovila, da sprejemata objavljeno ponudbo v celoti, kar je razvidno že iz povzetka opravljene ustne obravnave v izpodbijani odločbi. Po presoji sodišča bi moral upravni organ te izjave tožnikov upoštevati pri ugotavljanju vsebine sporne izjave o sprejemu ponudbe in ugotoviti, da sta pravilno sprejela ponudbo. Nenazadnje je ustna obravnava namenjena prav razjasnitvi dejanskega stanja, kamor sodi tudi ugotovitev resnične vsebine izjav strank.
15.Upoštevati je treba, da v upravnem postopku na podlagi drugega odstavka 146. člena ZUP sme stranka navajati dejstva, ki utegnejo vplivati na rešitev zadeve, in izpodbijati pravilnost navedb, ki se ne ujemajo z njenimi navedbami. Vse do izdaje odločbe ima pravico dopolnjevati in pojasnjevati svoje trditve.1 Ni razloga, da stranka ne bi smela pojasniti vsebine lastne izjave o sprejemu ponudbe.
16.Ker upravni organ ni upošteval izjav tožnikov, podanih na ustni obravnavi14. 6. 2022 po njunem pooblaščencu, ter izjav za ustno obravnavo, poslanih po elektronski pošti 13. 6. 2022, s katerimi sta pojasnila vsebino lastne izjave o sprejemu ponudbe (ki je vsebovala navedbo dveh cen), in je zmotno zaključil, da tožnika ponudbe prve stranke z interesom nista sprejela, je bilo dejansko stanje v zadevi nepravilno ugotovljeno.
17.Glede na navedeno je sodišče na podlagi 2. točke prvega odstavka 64. členaZUS-1 tožbi ugodilo, izpodbijano odločbo odpravilo in v skladu s tretjim odstavkom istega člena ZUS-1 zadevo vrnilo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek (četrti odstavek 64. člena ZUS-1). V ponovljenem postopku mora upravni organ upoštevati, da sta tožnika pravilno sprejela ponudbo o prodaji nepremičnin parcelna številka 1256, 1257 in *142, vse k. o. ..., ki je bila objavljena na oglasnih deskah Upravne enote Novo mesto, pristojne občine in na enotnem državnem portalu eUprava od 4. 2. 2022 do 6. 3. 2022 in izvesti postopek ugotavljanja vrstnega reda predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ.
18.Sodišče v tej zadevi ni odločalo v sporu polne jurisdikcije, kot sta to predlagala tožnika, saj v konkretnem primeru podatki postopka (ob nepravilno ugotovljenem dejanskem stanju) za to ne dajejo zanesljive podlage, tožnika pa tudi z ničemer ne izkažeta, da so za takšno odločanje sodišča izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 65. člena ZUS-1. Sodišče še pojasnjuje, da v tem postopku ne more upoštevati dejstva, da so stranke z interesom v času odločanja sodišča v tem upravnem sporu odstopile od sklenitve prodajne pogodbe, saj se lahko v upravnem sporu upoštevajo le dejstva, ki so obstajala v času odločanja prvostopenjskega upravnega organa (52. člen ZUS-1).
-------------------------------
1Tako Vrhovno sodišče v sodbah X Ips 15/2023 in X Ips 9/2025.