Jedro

V splošnem drži, da je pogodbena kazen za zamudo z izročitvijo najetega stanovanja, ki je domovanje družine, v višini trikratnika najemnine visoka. A poleg te okoliščine ima sodišče pred seboj le še dejstvo, da toženka z izročitvijo stanovanja ni zamudila zgolj zaradi nezakrivljenega razloga iz svoje sfere ali vsaj le minimalne stopnje neskrbnosti. Glede na to in ker je namen pogodbene kazni tudi pritisk k spoštovanju pogodbene zaveze oziroma preprečitev, da bi se toženki kot najemnici kršitev najemne pogodbe splačala, dogovorjena kazen ni nesorazmerna.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v I. točki izreka glede plačila 7.672,50 EUR in zakonskih zamudnih obresti iz 2. in 5. alineje te točke ter v II. in IV. točki izreka) potrdi.

II.Prva in peta tožena stranka morata tožeči stranki v 15 dneh od prejema te odločbe povrniti 373,32 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da mora prva toženka tožniku v 15 dneh plačati 10.324,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izrecno opredeljenega datuma zapadlosti posameznih zneskov (I. točka izreka) in da morata prva toženka in peti toženec tožniku v istem roku nerazdelno plačati 1.242,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 5. 2022 (II. točka izreka). V preostanku je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Odločilo je tudi, da morata prva toženka in peti toženec tožniku povrniti 78 % njegovih pravdnih stroškov, tožnik pa njima 22 % njunih pravdnih stroškov (IV. točka izreka).

2.Prva toženka in peti toženec1 vlagata pritožbo zoper I. točko izreka (v delu, ki se nanaša na prisojeno pogodbeno kazen2 ), II. in IV. točko izreka. Uveljavljata vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku.3 Predlagata razveljavitev izpodbijanega dela sodbe in vračilo v novo sojenje. Grajata zaključek sodišča prve stopnje o nepravočasnosti navajanja dejstev, pomembnih za presojo ugovora znižanja pogodbene kazni. Ta naj bi bila bodisi nesporna bodisi zatrjevana v tožbi in odgovoru na tožbo. Edini pravno pomembni dejstvi za presojo nesorazmernosti dogovorjene pogodbene kazni sta po njunem mnenju višina najemnine (ki je nesporno znašala 775 EUR) in to, da je bil razlog za zamudo tožencev v iskanju nove nepremičnine, ki je niso mogli najti v danem času (kar so toženci trdili že v odgovoru na tožbo, tožnik pa tega ni prerekal). Iz tožnikove nepremičnine so se prostovoljno odselili 1. 8. 2022. Dogovorjena pogodbena kazen je prima facie previsoka in nesorazmerna že zato, ker znaša 2.325 EUR na mesec, medtem ko dejanska škoda, ki predstavlja izgubljeni dobiček iz naslova najemnine, znaša le 775 EUR. Izpodbijana sodba naj bi bila v tem delu očitno napačna in materialnopravno zmotna. Ker je navedeno jasno že zgolj na podlagi nesporne višine dogovorjene najemnine, po mnenju tožencev niso jasni razlogi sodbe, da naj toženci ne bi navajali okoliščin, ki vplivajo na presojo nesorazmernosti dogovorjene pogodbene kazni. V zvezi z odškodnino pritožba opozarja, da tožnik ni dokazal stanja stvari (njihove nepoškodovanosti), glede katerih zahteva plačilo odškodnine za poškodbe, ki naj jih ne bi bilo mogoče pripisati normalni, redni rabi. Ni dovolj, da je sodni cenilec upošteval, da stvari niso nove, ker sta pomembni tako starost stvari kot njihovo prvotno stanje. Da je cenilec brez osnovnih vhodnih parametrov določal ceno domnevno poškodovanih predmetov, naj bi nasprotovalo 7. členu ZPP. Sodba naj bi bila "preuranjena", ker v njej ni (pravilno) ugotovljeno relevantno dejansko stanje, njeni razlogi naj ne bi bili jasni.

3.Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožnik je v tem postopku zahteval plačilo neplačanih najemnin in stroškov, pogodbene kazni in odškodnine za premoženjsko škodo. Bistveno dejansko stanje izpodbijane sodbe je naslednje:

-tožnik kot najemodajalec in prva toženka kot najemnica sta sklenila najemno pogodbo za najem tožnikovega stanovanja, ki ga je najemnica z družino uporabljala za bivanje (dom), za določen čas od 11. 6. 2020 do 1. 6. 2021 z možnostjo podaljšanja, nato z aneksom ta čas podaljšala do 1. 5. 2022, po tem datumu najemno razmerje ni bilo podaljšano;

-z najemno pogodbo je bilo, med drugim, dogovorjeno: (i) da se oddaja komunalno opremljeno stanovanje, primerno za bivanje; (ii) plačilo pogodbene kazni v višini 10 % mesečne najemnine (torej 77,5 EUR4 ) za vsak dan zamude za primer zamude z izročitvijo stanovanja in (3) da prva toženka odgovarja za škodo, nastalo zaradi nepravilne oziroma malomarne rabe stanovanja in skupnih prostorov;

-stanovanje je bilo ob predaji prvi toženki čisto, urejeno, funkcionalno, primerno za bivanje, oprema v njem ni bila poškodovana;

-tožnik je prvi toženki 1. 3. 2022 poslal dopis, s katerim jo je obvestil, da najema ne bo podaljšal in jo pozval k vrnitvi stanovanju v stanju, kakršno je bilo ob začetku najemnega razmerja;

-toženci so stanovanje zapustili šele avgusta 2022, pri čemer so tožniku ponudili izročitev stanovanja na dan 9. 8. 2022, a jo je tožnik zaradi lastne odsotnosti zavrnil, zato toženci od tega dne dalje niso bili več v zamudi;

-toženci tožniku stanovanja niso vrnili v stanju, kakršno je bilo ob predaji v najem, temveč so ga vrnili s poškodbami, ki glede na njihovo naravo in/ali obseg niso posledica normalne, redne rabe stanovanja oziroma opreme v njem.

6.Na tej podlagi je sodišče prve stopnje presodilo, da je zamuda prve toženke z izročitvijo stanovanja trajala od 2. 5. 2022 do 8. 8. 2022 (99 dni), zato je dolžna tožniku plačati pogodbeno kazen v skupni višini 7.672,50 EUR. Prvo toženko in petega toženca5 je obsodilo k solidarnemu plačilu 1.242,94 EUR odškodnine za povzročeno škodo na stanovanju in opremi (gre za manjvrednost stvari oziroma strošek odprave poškodb), višji odškodninski zahtevek je zavrnilo.

Glede pogodbene kazni

7.Upnik in dolžnik se lahko dogovorita, da bo dolžnik plačal upniku določen denarni znesek ali mu preskrbel kakšno drugo premoženjsko korist, če ne izpolni svoje obveznosti ali če zamudi z njeno izpolnitvijo (pogodbena kazen) (prvi odstavek 247. člena Obligacijskega zakonika6 - OZ). Upnik ima pravico zahtevati pogodbeno kazen, tudi če presega škodo, ki mu je nastala, in celo če mu ni nastala nobena škoda; če je škoda, ki je upniku nastala, večja od pogodbene kazni, ima pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine (253. člen OZ). Sodišče zmanjša na dolžnikovo zahtevo pogodbeno kazen, če spozna, da je glede na vrednost in pomen predmeta obveznosti nesorazmerno visoka (252. člen OZ).

8.Tipični namen pogodbene kazni je torej dvojen. En vidik je poenostavitev upnikovega varstva pred morebitnim prikrajšanjem zaradi dolžnikove kršitve pogodbe. Poleg tega je namen pogodbene kazni ustvariti dodatni pritisk na dolžnika, da bo obveznosti pravilno izpolnil in da se mu kršenje pogodbe ne izplača. Institut znižanja pogodbene kazni je namenjen zaščiti dolžnika, ki je ob sklenitvi pogodbe verjel, da bo sposoben izpolniti obveznosti in da ga kazen ne bo doletela. Ker je kazen obljubljena vnaprej, ko se še ne ve, kakšno bo morebitno kasnejše kršenje pogodbe, in ker se plača dodatno k utrpljeni škodi in tudi če škode ni, je zakonodajalec predpisal sodno preveritev njene sorazmernosti. Čeprav obstaja pravica do pogodbene kazni tudi, če škodo presega ali ta sploh ni nastala, je vprašanje upnikove izgube (škode) pomemben, praviloma izhodiščni, gradnik ocene (ne)sorazmernosti pogodbene kazni. Dokazno breme za nesorazmernost dogovorjene pogodbene kazni nosi, kdor je dolžan plačati kazen.

9.Tožena stranka je postavila ugovor zmanjšanja pogodbene kazni (252. člen OZ)- Sodišče prve stopnje je ocenilo, da ugovor ni konkretiziran in ne omogoča presoje. Toženka naj namreč ne bi pojasnila, kako/če višina te kazni upošteva vrednost in pomen predmeta obveznosti, kakšen namen sta stranki zasledovali ob določitvi pogodbene kazni, kakšni so bili razlogi za zamudo in s tem stopnja krivde prve toženke. Zato je sorazmernost dogovorjene pogodbene kazni presojalo, kot je zapisalo, glede na navedbe tožnika,7 in izpodbijano odločitev sprejelo ob upoštevanju pogodbeno dogovorjene višine pogodbene kazni.

10.Pritožba s tem polemizira. Trdi, da so bila pravno pomembna dejstva za presojo nesorazmernosti višine pogodbene kazni bodisi nesporna (višina najemnine in dogovorjene pogodbene kazni) bodisi ustrezno in pravočasno zatrjevana (to, da je bil razlog za zamudo tožencev v iskanju nove nepremičnine, ki je niso mogli najti v danem času).

11.Pritožbeno sodišče se strinja s toženko. Njen ugovor je bil dovolj konkreten. Rekla je, da je višina pogodbene kazni glede na vrednost in pomen predmeta obveznosti nesorazmerna in predlagala njeno znižanje na 30 EUR dnevno. Res ni istočasno izrecno izjavila še očitnega: da znaša višina pogodbene kazni 10 % mesečne najemnine za vsak dan zamude, za vrednost in pomen predmeta obveznosti pa, da gre za zamudo z vrnitvijo stanovanja, najetega za 775 EUR mesečno. Ključno je, da je bilo to troje res očitno in nesporno. Pritožba zdaj isto ubesedi na drug način. Zato ne pove ničesar pomensko novega in s tem nedovoljenega, ko pravi: pogodbena kazen za zamudo z izpraznitvijo najetega stanovanja, ki znaša trikratnik dogovorjene najemnine, je nesorazmerna.8 Tak ugovor je po presoji pritožbenega sodišča dovolj, da more in mora sodišče presojati njegovo utemeljenost. Da mora sodišče pri presoji sorazmernosti višine pogodbene kazni upoštevati vse trditve, ki po svoji naravi utemeljujejo znižanje pogodbene kazni, četudi se ne nanašajo neposredno na ugovor po 252. členu OZ oziroma jih je mogoče ugotoviti iz konteksta in vsebine celotnega spora, je tudi stališče Vrhovnega sodišča.9 S tem ko sodišče prve stopnje tega ugovora ni vsebinsko presojalo, je poseglo v pravico prve toženke do izjave in kršilo 8. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Gre za kršitev, ki jo pritožbeno sodišče lahko odpravilo samo (šesta alineja 358. člena ZPP v zvezi s prvo alinejo 347. člena ZPP). Pravdni stranki sta se o vidikih ustreznosti pogodbene kazni pred sodiščem prve stopnje (in v pritožbi ter odgovoru nanjo) izrekli. Glede na to in ker so v prvostopenjski sodbi ugotovljena dejstva ter tista, ki so bila na prvi stopnji nesporna, zadostna, je pritožbeno sodišče samo opravilo materialnopravno presojo nesorazmernosti pogodbene kazni.

12.Sodišče prve stopnje je korektno nanizalo številne okoliščine, ki glede na dognanja pravne teorije lahko vplivajo na (ne)sorazmernost dogovorjene pogodbene kazni. Tu je na prvem mestu poudarilo višino mogoče (potencialne) upnikove škode (in jo kontekstualiziralo glede na namen pogodbene kazni, ki je poleg odškodninskega tudi varstvo pogodbene discipline), potem vprašanje krivde oziroma nediscipline dolžnika ter njegovo korist zaradi kršitve pogodbe in premoženjsko stanje vsake od pogodbenih strank. Prav tako drži stališče prvostopenjskega sodišča, da je trditveno in dokazno breme za upravičenost znižanja pogodbene kazni na dolžniku (v našem primeru je to toženka).

13.Po presoji pritožbenega sodišča je toženka jasno zasnovala svojo ugovorno tezo, ko je opozorila, da je pogodbena kazen za nepravočasno vrnitev najetega stanovanja, do katere je prišlo zaradi iskanja drugega stanovanja za domovanje družine, trikratnik cene najema. Toda ni uspela utemeljiti, da je tak trikratnik izgube najemnine, povrh določen tako, da je porazdeljen po dnevih zamude, glede na pravno upoštevne okoliščine konkretnega primera neprimeren (nesorazmeren).

14.Toženka ni prerekala trditev tožnika, da je določilo o pogodbeni kazni v pogodbo vnesel nepremičninski posrednik in da je bila pogodbena kazen določena v višini, ki zasleduje njen namen in je običajna za tovrstne pogodbe.

15.Zakonodajalec v 252. členu OZ sodišču izrecno nalaga, naj pri presoji sorazmernosti ovrednoti tudi pomen predmeta obveznosti. V obravnavanem primeru stanovanjske najemne pogodbe je tako treba imeti pred očmi, da je pomen predmeta za tožnika čisto ekonomske narave (kot pravi odgovor na pritožbo, mu gre za korist od tržnega oddajanja nepremičnine), medtem ko je bilo toženi najemnici najeto stanovanje družinsko domovanje. Vrednotenje sorazmernosti mora biti zato odprto za razumevanje praviloma šibkega položaja najemnika, ki z vrnitvijo stanovanja zamuja, ker si išče drug dom. Ta kontekst govori, da je konkretna pogodbena kazen visoka.

16.Toda v obravnavanem primeru toženka ni utemeljila, da bi do zamude prišlo iz nezakrivljenih razlogov na njeni strani, niti da je ravnala z najnižjo stopnjo neskrbnosti (majhno malomarnostjo). Ostala je le pri pavšalni trditvi, da je iskala stanovanje. Toženka je ves čas pogodbenega razmerja vedela, da je v stanovanju le za določen čas - takšno pogodbo je pač sklenila. Štiri mesece pred iztekom pogodbenega razmerja jo je najemodajalec še izrecno opozoril, da ne bo podaljšal pogodbe. Toženka ni utemeljila - tega ni niti zatrjevala - da je primerno zgodaj začela z iskanjem drugega stanovanja in da ga zaradi upravičenih razlogov ni uspela pravočasno najti ipd.

17.Prav tako pritožnica ni navedla nobenih drugih okoliščin, ki bi mogle pripeljati do znižanja pogodbene kazni in jih je pravilno naštelo že sodišče prve stopnje (med njimi denimo premoženjske razmere ene in druge pogodbene stranke, ki sta obe fizični osebi). Glede na to in ker je namen pogodbene kazni tudi pritisk k spoštovanju pogodbene zaveze oziroma preprečitev, da bi se toženki kot najemnici kršitev najemne pogodbe splačala, dogovorjena kazen ni nesorazmerna. Zahteva za njeno znižanje zato ni utemeljena in je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

Glede odškodnine

18.Očitek o kršitvi 7. člena ZPP, ker naj bi sodni izvedenec sam, brez trditvene podlage, določal ceno domnevno poškodovane opreme, ni utemeljen. Vrednost posameznih kosov opreme namreč ni pomembna, bistvena je višina škode oziroma stroška, ki je potreben za odpravo povzročene škode. To je tožnik že v tožbi ustrezno zatrjeval, izvedenec pa ugotavljal v okviru naloge, da naj oceni višino stroška odprave te škode.

19. Ne drži, da tožnik ni dokazal, da stvari, glede katerih zahteva plačilo odškodnine, ob začetku najemnega razmerja niso bile poškodovane. Stanje stanovanja in opreme v njem je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi izvedenega dokaznega postopka, kakor je utemeljilo v 25. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Dokazna ocena je skladna z 8. členom ZPP. Vključuje skrben in prepričljiv preplet listinskih dokazov, izpovedi prič in tožnika. Pritožbeno sodišče jo kot pravilno in življenjsko logično v celoti sprejema. Očitki pritožnikov o nejasnosti razlogov v sodbi (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) in zmotnosti oziroma nepopolnosti ugotovitev dejanskega stanja niso neutemeljeni.

Sklepno

20. Preostale pritožbene navedbe, na katere pritožbeno sodišče ni izrecno odgovorilo, niso pravno odločilne (prvi odstavek 360. člena ZPP).

21. Kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je pritožbeno sodišče odpravilo. Drugi pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako sodišče druge stopnje ni našlo kršitev, na katere je pazilo po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbo tožencev zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

22. Toženca s svojo pritožbo, na katero je tožnik vsebinsko odgovoril, nista uspela. Zato svoje stroške pritožbenega postopka krijeta sama, tožniku pa morata povrniti njegove stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Ti obsegajo strošek storitve za sestavo odgovora po tarifni številki 22/1 Odvetniške tarife10 (500 odvetniških točk11 ali 300 EUR), pavšal za odvetnikove izdatke (2 % od 1000 točk ali skupno 6 EUR) in 22 % DDV (67,32 EUR). Stroške, ki skupaj znašajo 373,32 EUR, morata toženca tožniku povrniti v 15 dneh (313. člen ZPP). V primeru zamude sta dolžna plačati še zakonske zamudne obresti (prvi odstavek 378. člena OZ).

-------------------------------

1 Pritožbo sicer formalno vlaga vseh pet tožencev, ki jih zastopa isti pooblaščenec, vendar druga toženka, tretja toženka in četrti toženec za vložitev pritožbe nimajo pravnega interesa, peti toženec pa je nima zoper odločitev o pogodbeni kazni. Zato pritožbeno sodišče šteje, da jo vlagata zgolj prva toženka in peti toženec (v nadaljevanju poimenovana tudi toženca oziroma toženec in toženka in pritožnika), vsak zoper dele sodbe, za katerega ima pravni interes. 2 Gre za del I. točke izreka, ki nalaga plačilo 7.672,50 EUR pogodbene kazni ter zakonske zamudne obresti od zneska 7.285 EUR od 3. 4. 2023 (druga alineja I. točke) in od zneska 387,50 EUR od 9. 5. 2022 (peta alinejo I. točke izreka). 3 Uradni list RS, št. 37/07 in nasl. - v nadaljevanju ZPP. 4 Dogovorjena mesečna najemnina je znašala 775 EUR. 5 Preostali trije toženci so njuni mladoletni otroci, zato kot starša odgovarjata za škodo, povzročeno z njihove strani (prvi in četrti odstavek 142. člena OZ). 6 Uradni list RS, št. 83/01 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju OZ. 7 Ta je trdil le to, da je višino pogodbene kazni v znesku, ki je običajen za tovrstne pogodbe, določila nepremičninska agencija, sam na to ni vplival. 8 V pritožbi je pritožnica diskrepanco izrazila še na računsko drug način, ko je zapisala, da je tako mesečna vsota denarne kazni 2.325 EUR, dejanska škoda tožnika (mesečna izguba najemnine) pa le 775 EUR. 9 Tako VSRS sklep II Ips 34/2022 z dne 7. 9. 2022, 37., 46. in 48. točka obrazložitve. 10 Ur. l. RS, št. 24/2015, s spremembami in dopolnitvami; OT. 11 Ob upoštevanju vrednosti pritožbeno izpodbijanega dela sodbe (8.915,44 EUR).

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 247, 247/1, 247/2, 252, 253, 253/1, 253/2 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 7, 7/1, 8, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.