Jedro

Tudi iz predloga ZVEtL-1 izhaja, da za urbanistične standarde oziroma prostorske akte ni nujno, da se nanašajo na obravnavano nepremičnino, v vsakem primeru pa se upoštevajo (le) kot dopolnilno merilo (glej pojasnila k 43. členu v Predlogu ZVEtL-1, EVA: 2015-2030-0002, prva obravnava). Sodišče prve stopnje pa je pred tem obseg pripadajočega zemljišča utemeljilo že na dveh drugih kriterijih (kaj zemljišče predstavlja v naravi in njegova pretekla redna raba), ki sta v konkretnih okoliščinah odločilnega pomena.

Ugotovljeno skupno pripadajoče zemljišče ne obsega nobenih javnih površin, ki bi bile namenjene vsem pod enakimi pogoji.

Nasprotna udeleženka ni dokazala, da bi šlo po namenu in dejanski uporabi za javno površino, namenjeno splošni rabi vseh in vsakogar (ne le predlagateljev oziroma udeležencev, to je lastnikov obeh stavb oziroma nepremičnin, na katerih ti dve stojita). Ugovor javnega dobra zoper obseg pripadajočega zemljišča bi lahko bil utemeljen le v primeru, če bi bil podkrepljen z dejansko namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine, namenjene splošni rabi. Zato je ugovor nasprotne udeleženke, da gre za javno dobro, neutemeljen.

Izrek

I. Pritožbi predlagateljev se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v I. točki izreka spremeni tako, da se glasi: „Ugotovi se, da je parcela št. 839/14 k. o. X skupno pripadajoče zemljišče k stavbi ID znak 0000-001 z naslovom A. 1, stoječi na parceli št. 839/6 k. o. X, in k stavbi ID znak 0000-002 z naslovom A. 2, stoječi na parceli št. 839/2 k. o. X, in je v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe ID znak 0000-001 in vsakokratnih lastnikov nepremičnine parc. št. 839/2 k. o. X“

II. Pritožba nasprotne udeleženke se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem a ne spremenjenem delu potrdi.

III. Nasprotna udeleženka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da je parcela št. 839/14 k. o. X skupno pripadajoče zemljišče k stavbi ID znak 0000-001 z naslovom A.1, stoječi na parceli št. 839/6 k. o. X, in k stavbi ID znak 0000-002 z naslovom A. 2, stoječi na parceli št. 839/2 k. o. X, ter je v skupni lastnini vsakokratnih etažnih lastnikov teh dveh stavb (I. točka izreka). Odredilo je, da se parcela št. 839/14 k. o. X. v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča po uradni dolžnosti v zemljiški knjigi vpiše kot splošni skupni del stavbe ID znak 0000-001 in stavbe ID znak 0000-002 ter je v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov teh dveh stavb (II. točka izreka).

2. Pritožujejo se predlagatelji in nasprotna udeleženka.

3. Predlagatelji vlagajo pritožbo zaradi napačne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V njej opozarjajo, da je izrek sklepa v delu ugotovitve oblike lastninske pravice lastnikov udeleženih stavb nepravilen, glede na uveljavljeno sodno prakso in delovanje elektronske zemljiške knjige pa tudi neizvršljiv v smislu vpisa v zemljiško knjigo. Na stavbi na naslovu A. 2 po zemljiškoknjižnem stanju ne obstoji etažna lastnina, zato je ugotovitev, da je obravnavano zemljišče v skupni lastnini (tudi) vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe na A. 2, materialnopravno zmotna in zemljiškoknjižno neizvršljiva. Po mnenju predlagateljev bi se morali kot skupni lastniki obravnavanega zemljišča navesti vsakokratni etažni lastniki stavbe z ID znakom 0000-001 (stavba na A. 1, ki je v etažni lastnini) in lastniki zemljiške parcele, na kateri stoji stavba A. 2. Predlagajo, da pritožbeno sodišče sklep ustrezno spremeni.

4. Nasprotna udeleženka se zoper sklep pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče predlog predlagateljev zavrne, podredno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Navaja, da sta primarni merili za ugotovitev pripadajočega zemljišča prostorski akti in upravna dovoljenja, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena. Iz prošnje za izdajo gradbenega dovoljenja je razvidno, da se je nanašala zgolj na parc. št. 778 in 798. Investicijski program za rekonstrukcijo Ceste 1 iz odločbe z dne 3. 6. 1960 je zajel tudi parc. št. 778/2 in 798 k. o. X. Na navedenih parcelah je bila predvidena vrtna ureditev, cestna kanalizacija, javna razsvetljava, elektro napeljava in vodovodne instalacije. Iz tehnične dokumentacije je razvidno, da bi morala biti Cesta 1 skupaj s pločniki široka 12 metrov. Zaradi tega je bil od prvotno predvidenega stanovanjskega bloka zgrajen objekt le v razmerju do ene tretjine prej načrtovane stavbe, saj je bila takratna parcela 778/1 k. o. X namenjena javni površini in gre za grajeno javno dobro. Gradbeno dovoljenje, na podlagi katerega je bil delno zgrajen objekt na navedenih zemljiščih, tako ni moglo šteti, da bi bilo sporno zemljišče namenjeno potrebam za redno rabo hiše na naslovu A. 1. Lastnica parc. št. 778 k. o. X je bila pred gradnjo fizična oseba, od katere je pravni prednik nasprotne udeleženke del parcele odkupil. V letu 1963 je bila izvedena razlastitev parc. št. 778/1 zaradi rekonstrukcije Ceste 1 in Ceste 2, torej z namenom, da postane javno dobro. Parceli, na katerih ležita stavbi A. 2 in A. 1, nista med seboj povezani, iz upravne odločbe pa tudi ni razvidno, da bi se dovoljene za gradnjo nanašalo oziroma raztezalo na zemljišče, ki ga je sodišče določilo kot skupno pripadajoče zemljišče k obema stavbama. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo ugovora nasprotne udeleženke, da je del zemljišča na južni strani javna površina in da ga je potrebno šteti kot del Ceste 1. Sodišče pri presoji ne bi smelo upoštevati osnutka pravilnika za izvajanje zazidalnega načrta med Cesto 3 in Cesto 4 iz petdesetih let prejšnjega stoletja, saj ne gre za prostorski akt, ki bi bil dejansko sprejet in v veljavi, poleg tega ureja drugo območje. Cesta 1 je danes zgolj povezovalna pot in odcep od Ceste 5, pri čemer je od nje ločena s pločnikom in zelenim pasom, ki predstavlja hortikulturno ureditev obeh robov Ceste 1 in je enak hortikulturni ureditvi zemljišča s parc. št. 839/14 k. o. X. Sodišče prve stopnje je v celoti sledilo izvedenskemu mnenju, čeprav je izvedenka kot pravno podlago za utemeljitev svojega mnenja citirala določila Stanovanjskega zakona, ki so v letu 2003 prenehala veljati. Izvedenka in sodišče prve stopnje nista pravilno uporabila določb Zakona o graditvi objektov in Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor o grajenem javnem dobrem in javnih površinah. Na podlagi vsega navedenega bi moralo sodišče predlog predlagateljev zavrniti.

5. Predlagatelji v odgovoru na pritožbo nasprotne udeleženke predlagajo njeno zavrnitev.

6. Pritožba nasprotne udeleženke ni utemeljena, pritožba predlagateljev je utemeljena.

**O pritožbi nasprotne udeleženke**

7. V tem postopku je sodišče ugotavljalo skupno pripadajoče zemljišče stanovanjskih stavb z naslovoma A. 1 in A. 2. Skupno pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003 postalo last lastnikov teh stavb (prvi in drugi odstavek 42. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, v nadaljevanju ZVEtL-1). Za skupno pripadajoče zemljišče se smiselno uporabljajo pravila 43. do 56. člena ZVEtL-1 o pripadajočem zemljišču k posamezni stavbi, če ni določeno drugače (tretji odstavek 42. člena ZVEtL-1).

8. ZVEtL-1 v 43. členu določa, da sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: - katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno, - katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, - preteklo redno rabo zemljišča in - merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Če se z uporabo navedenih meril ne dokaže drugače, se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe. V primeru, ko ni mogoče zanesljivo ugotoviti, ali je določen del zemljišča pripadajoče zemljišče ene stavbe ali skupno pripadajoče zemljišče več stavb, pa sodišče sporni prostor razdeli po prostem preudarku. Pri tem pravično oceni zlasti predloge udeležencev, prostorsko pogojenost in funkcionalno povezanost zemljišča s posamezno stavbo.

9. Zmotno je stališče pritožbe, da sta primarni merili za določitev pripadajočega zemljišča prostorski akti in upravna dovoljenja, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena. ZVEtL-1 meril za določitev obsega pripadajočega zemljišča ne obravnava izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih našteva primeroma. Sodišču omogoča, da s sočasno uporabo vseh naštetih enakovrednih meril na najprimernejši način določi obseg pripadajočega zemljišča.1

10. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo vsa zgoraj našteta merila. Ugotovilo je, da je bila v odločbi za gradbeno dovoljenje prvotno predvidena gradnja objekta v večjih gabaritih s tremi vhodi, vendar je bil nato (leta 1951) zgrajen le eden od njih (stavba z naslovom A. 1), kasneje pa je bila prizidana še stavba z naslovom A. 2. Zato ni mogoče neposredno iz upravnih dovoljenj oziroma posameznih aktov za načrtovano gradnjo ugotoviti, katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo konkretno teh dveh stavb. Sodišče prve stopnje je zato pripadajoče zemljišče ugotovilo s pomočjo preostalih treh primeroma naštetih meril. 11. Ugotovilo je, da sporno zemljišče (zdaj parcela št. 839/14) v naravi predstavlja zemljišče z drevesi in da bi v razmerju do predmetnih stavb predstavlja emisijsko zaščito (naravno senčenje), protihrupno pregrado (omilitev hrupa z javne ceste) in zaščito zasebnosti stanovanj. Zato ga obe stavbi potrebujeta za svojo redno rabo in normalno funkcioniranje. To velja ne glede na to, da se sporno zemljišče neposredno ne dotika stavbe z naslovom A. 2 oziroma nepremičnine, na kateri ta stoji. Poleg tega ugotovitev pripadajočega zemljišča ni nujno omejujoča v smislu, da bi bilo treba kot pripadajoče zemljišče ugotoviti le toliko, kot je nujno potrebno za rabo stavb.2

12. Predlagatelji so zatrjevali, da so sporno zemljišče ves čas uporabljali sami, medtem ko nasprotna udeleženka nasprotnega ni zatrjevala niti izkazala. Sklicevala se je sicer na to, da je bila na delu zemljišča predvidena širitev Ceste 1, vendar pa samo načrtovanje drugačne uporabe zemljišča še ne pomeni njegove dejanske pretekle redne rabe. Tako so predlagatelji izkazali tako potrebnost oziroma namembnost spornega zemljišča za redno rabo obeh stavb, kot tudi preteklo redno rabo s strani stanovalcev.

13. Sodišče je na podlagi izvedenskega mnenja ugotovljeni obseg pripadajočega zemljišča utemeljilo tudi na urbanističnih standardih iz Osnutka pravilnika za izvajanje zazidalnega načrta med Cesto 3 in Cesto 4 iz 50. let prejšnjega stoletja. Čeprav se osnutek nanaša na drugo krajevno področje in ne gre za uveljavljen predpis, je izvedenka na naroku za glavno obravnavo pojasnila, da urbanistični standardi, ki se uporabljajo, niso nujno zapisani v obliki zakonov ali pravilnikov, temveč lahko tudi v obliki priročnikov. Ni nujno, da so sploh javno objavljeni, temveč gre za dejanske smernice, na podlagi katerih je potem tudi izdelan prostorski akt, ki pa je potem javno objavljen. Konkretno za to območje oziroma za predmetni stavbi obstajata odločba o gradbenem dovoljenju in projektna dokumentacija, a iz njiju ni bilo mogoče povzeti urbanističnih standardov, prav tako po navedbah izvedenke ni bilo mogoče takšnih standardov pridobiti iz Zgodovinskega arhiva RS. Urbanistični standardi iz navedenega osnutka pa se nanašajo na isto časovno obdobje in okolje (Občino), v katerem je bila zgrajena stavba z naslovom A. 1. Tudi iz predloga ZVEtL-1 izhaja, da za urbanistične standarde oziroma prostorske akte ni nujno, da se nanašajo na obravnavano nepremičnino, v vsakem primeru pa se upoštevajo (le) kot dopolnilno merilo (glej pojasnila k 43. členu v Predlogu ZVEtL-1, EVA: 2015-2030-0002, prva obravnava). Sodišče prve stopnje pa je pred tem obseg pripadajočega zemljišča utemeljilo že na dveh drugih kriterijih (kaj zemljišče predstavlja v naravi in njegova pretekla redna raba), ki sta v konkretnih okoliščinah odločilnega pomena.

14. Očitki nasprotne udeleženke, da se je izvedenka sklicevala na neveljaven zakon, niso pravno pomembni. Sodni izvedenec je zgolj pomočnik sodišča, vsebino prava pa ugotavlja sodišče samo. Mnenje postavljene izvedenke je tudi po presoji pritožbenega sodišča strokovno, popolno in v skladu z dokumentacijo v spisu.

15. Srž pritožbenih navedb nasprotne udeleženke je v tem, da je bila na delu spornega zemljišča predvidena gradnja oziroma širitev javne ceste (Ceste 1). Kot izhaja že iz navedb same nasprotne udeleženke in kot se je sodišče prve stopnje tudi prepričalo na ogledu na kraju samem, širitev ceste na ta del zemljišča nikoli ni bila izvedena. Iz obsega ugotovljenega skupnega pripadajočega zemljišča so izvzeti Cesta 1, pločnik ob njej ter še 1,50 širok pas zemljišča severno od pločnika, kjer se nahajata javna razsvetljava in ostala javna napeljava. Ugotovljeno skupno pripadajoče zemljišče tako ne obsega nobenih javnih površin, ki bi bile namenjene vsem pod enakimi pogoji. Celo morebitna razglasitev javnega dobra po določbah Zakona o graditvi objektov, ne da bi bila namenjenost splošni rabi konkretno izkazana že za čas pred nastopom lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini, še ne bi pomenila, da tako zemljišče ni pripadajoče zemljišče stavbe (glej Predlog ZVEtL-1, EVA: 2015-2030-0002, prva obravnava, pojasnila pod točko 2.3.4.8). Nasprotna udeleženka ni dokazala, da bi šlo po namenu in dejanski uporabi za javno površino, namenjeno splošni rabi vseh in vsakogar (ne le predlagateljev oziroma udeležencev, to je lastnikov obeh stavb oziroma nepremičnin, na katerih ti dve stojita). Ugovor javnega dobra zoper obseg pripadajočega zemljišča bi lahko bil utemeljen le v primeru, če bi bil podkrepljen z dejansko namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine, namenjene splošni rabi. Zato je ugovor nasprotne udeleženke, da gre za javno dobro, povsem neutemeljen.

16. Ugotovljeno pripadajoče zemljišče ob zgoraj navedenem ne predstavlja javnega dobra, nasprotna udeleženka pa tudi ni uveljavljala pridobitve stvarnih oziroma obligacijskih pravic na tem zemljišču na drugih podlagah.3 Funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi, saj se je pridobilo in prenašalo le skupaj z njo. Glede na ugotovitev, da je sporno zemljišče že vse od izgradnje obeh stavb funkcionalno povezano s stavbama ter je bilo že od takrat dejansko namenjeno redni rabi obeh stavb ter potrebam njunih stanovalcev, so imeli lastniki pravico uporabe, ki je z nakupom posameznih delov stavbe oziroma nepremičnin nanje prešla ex lege na podlagi zakona. Domneva iz prvega odstavka 44. člena ZVEtL-1 ni bila izpodbita in je torej pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da so lastniki obravnavanih stavb oziroma nepremičnin, upoštevajoč načelo akcesornosti, solastniki parcele, za katero je ugotovilo, da predstavlja skupno pripadajoče zemljišče po določbah 43. člena ZVEtL-1. Ker cesta ni bila nikoli zgrajena, niti niso izkazane druge okoliščine, ki bi utemeljevale sklep o izgubi te pravice, je tako pravilno stališče sodišča prve stopnje, da so bili lastniki (posameznih delov) obeh stavb oziroma nepremičnin ob uveljavitvi Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (leta 1997) imetniki pravice uporabe na tem zemljišču, ki se je transformirala v lastninsko pravico (skupno lastnino) vsakokratnih lastnikov obeh stavb.

**O pritožbi predlagateljev**

17. Utemeljena pa je pritožba predlagateljev, da izrek v I. točki ni oblikovan (materialnopravno) pravilno, saj se glasi na lastnike posameznih delov obeh stavb, stavba ID znak 0000-002 z naslovom A. 2, stoječa na parceli št. 839/2 k. o. X, pa takšnih posameznih delov, ki bi lahko bili predmet lastninske pravice, nima (na njej ni oblikovana etažna lastnina).

18. Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03) je v petem odstavku 23. člena določal, da če skupni del, ki ima samostojno zemljiško parcelo, služi več večstanovanjskim stavbam, je ta skupni del skupna lastnina vseh lastnikov nepremičnin in etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen skupni del služi. Določba sicer ureja le skupne dele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, vendar pa je potrebno takšno pravno praznino zapolniti s smiselno uporabo pravila tudi za enostanovanjske stavbe.4

19. Skladno z zgoraj navedenim je sodišče druge stopnje pritožbi predlagateljev ugodilo in izpodbijani sklep v tem delu spremenilo tako, da se I. točka njegovega izreka glasi tako, da je parcela št. 839/14 k. o. X kot skupno pripadajoče zemljišče v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe ID znak 0000-001 in vsakokratnih lastnikov nepremičnine parc. št. 839/2 k. o. X. 20. Ker pritožbeni razlogi, ki jih je navajala nasprotna udeleženka, niso podani in ker višje sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je ob zavrnitvi pritožbe nasprotne udeleženke sklep v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 42. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP-1, in 3. členom ZVEtL-1).

**Stroški pritožbenega postopka**

21. Nasprotna udeleženka s pritožbo ni uspela in sama krije svoje stroške pritožbe, saj ZNP-1 v prvem odstavku 40. člena določa, da vsak udeleženec krije svoje stroške postopka, če zakon ne določa drugače. Predlagatelji stroškov za pritožbo niso priglasili.

1 Tako tudi VSL Sklep I Cp 1997/2020 z dne 5. 1. 2021 in VSL Sklep I Cp 1255/2021 z dne 15. 9. 2021. 2 VSL Sklep I Cp 812/2019 z dne 22. 1. 2020. 3 V pritožbi sicer navaja, da je zemljišče s takratno parc. št. 778/1 odkupila od fizične osebe, a teh navedb podrobneje ne pojasni niti jih z ničemer ne izkaže (npr. s prodajno pogodbo), temveč v nadaljevanju govori o razlastitvi zaradi javnega interesa. 4 Glej tudi predlog spremembe Stvarnopravnega zakonika, osnutek 18. 6. 2019, EVA 2018-2030-0047, str. 56.