Jedro

Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (1. odstavek 30. člena SZ-1). Plačilo stroškov upravljanja je torej njihova obveznost, ki temelji na zakonu. Ne more biti dvoma o pravilnosti presoje, da sodijo stroški sanacije fasade med stroške upravljanja oziroma vzdrževanja večstanovanjske stavbe (4. odstavek 25. člena SZ-1).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožena stranka sama trpi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ohranilo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 6730/2013 z dne 18.1.2013 v točki 1., 2. in 3. izreka, s katerim je bilo toženi stranki naloženo plačilo 663,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.6.2012 vnaprej ter izvršilni stroški v višini 56,48 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženi stranki je naložilo v plačilo nadaljnje pravdne stroške v višini 103,40 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Pritožbo vlaga tožena stranka, in sicer zaradi absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in zaradi napačne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodbe z zavrnitvijo celotnega tožbenega zahtevka in plačilom njenih pravdnih stroškov. Podrejeno se zavzema za razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da je napačno zavrnjen ugovor aktivne legitimacije, češ da tožena stranka ni predložila sklepa etažnih lastnikov o odstopu pogodbe o upravljanju, sklenjene s tožečo stranko, in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom. Slednje ni relevantno. Spor se nanaša na plačilo stroškov za novo fasado in izolacijo po gradbeni pogodbi in ne po pogodbi o upravljanju. Gradbeno pogodbo so sklenili etažni lastniki stavbe na ..., zastopani po tožeči stranki kot zakonitem zastopniku. Tožeča stranka je nastopala kot podpisnica na podlagi zakonskega pooblastila po 50. členu Stanovanjskega zakona (SZ-1). Prenehalo je 5.1.2014 na podlagi odločbe ... št. 35204-45/2011. Drugega pooblastila ni imela. Napačno je interpretirana vsebina 212. člena ZPP o dokaznem bremenu v zvezi z neobstojem veljavne pogodbe o upravljanju. Na tožeči stranki je bilo breme dokaza, da je bila pogodba o upravljanju v kritičnem času še vedno v veljavi. To niti ni bilo del tožbene trditvene podlage. To dejstvo je bilo glede na listine v spisu med strankama nesporno. V nasprotju z vsebino predloženih dokazov je zaključek, da ni mogoče trditi, da v času organizacije in izvajanja del pogodba o upravljanju s tožečo stranko ni bila več v veljavi, oziroma da tožeča stranka ni bila več upravnik. Vpis upravnika v register je splošno znano dejstvo, ki ga ni treba dokazovati. Sodišče je prezrlo 9. člen gradbene pogodbe. Za primer, da naročniki ne poravnajo svoje obveznosti, je dogovorjeno, da bo račun plačan le do višine zbranih sredstev iz rezervnega sklada, upravnik pa bo izvajalca seznanil z višino neplačanih obveznosti s strani etažnih lastnikov in s podatki o konkretnem neplačniku. Za izterjavo neporavnanih obveznosti je aktivno legitimiran izvajalec storitve in ne upravnik. Tudi, če bi pogodba o upravljanju še veljala, tožeča stranka ne bi bila pooblaščena za zastopanje. Izdelava fasadnega ovoja ne sodi med vzdrževalna dela. V tem delu je sodba v nasprotju z izrekom, ugotovitve sodišča pa v nasprotju z listino (gradbeno pogodbo). Odločitev je napačno oprta na 190. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Prezrto je določilo 191. člena OZ. Tožeča stranka je vedela, da ni dolžna plačati več, kot je bilo zbranih sredstev rezervnega sklada. Tudi, če je izvajalcu dejansko plačala dela, tega ne more zahtevati nazaj. Tožeča stranka ni izkazala dejanskega plačila. Tožena stranka ne more biti protipravno obogatena za znesek, ki je bil plačan v njenem imenu in za njen račun. Napačno je uporabljeno materialno pravo, ker sodišče ni uporabilo 9., 25., 61., 50. člena SZ-1 in 118. člena SPZ. Manjkajo ugotovitve o pravnorelevantnih dejstvih: ali je izgradnja fasade posel rednega ali izrednega upravljanja, o obstoju pooblastila upravniku za zastopanje etažnih lastnikov pri takih gradbenih poslih. Izrek je v nasprotju z obrazložitvijo, razlogi so nejasni in sami s seboj v nasprotju. Tožena stranka je dokazala obstoj in veljavnost nove pogodbe o upravniških storitvah z odločbo MOP z dne 5.1.2012. Dejstva o izbrisu iz registra upravnikov in vpisu novega upravnika tožeča stranka ni prerekala. S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa upravičenja iz te pogodbe in zastopniška pooblastila. Tožeča stranka s 1.5.2012 ni bila več upravičena obračunavati stroškov in upravljati drugih upravniških storitev. Zaradi zamenjave upravnika ne prenehajo pogodbe z tretjimi, spremeni pa se zastopnik dolžnikov, ki je zaradi specifičnosti ureditve poslov upravljanja tudi operativni zavezanec za plačilo terjatev iz teh pogodb.

3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Meni, da pritožnica izpodbija ugotovljeno dejansko stanje in navaja nova dejstva, kar ni dopustno. Očitki o procesnih kršitvah so nekonkretizirani. Sodišče se je opredelilo do vseh trditev pravdnih strank. Predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predmet tožbenega zahtevka je bilo povračilo na toženo stranko odpadlega deleža stroškov računa za sanacijo fasade večstanovanjske stavbe, za katerega je tožeča stranka trdila in dokazovala, da ga je poravnala izvajalcu del namesto tožene stranke kot etažne lastnice.

6. Ni bilo sporno, da je tožeča stranka kot upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklenila z izvajalcem del pogodbo za sanacijo fasade na večstanovanjski stavbi z dogovorjenim začetkom del s 17.8.2011 in zaključkom 31.10.2011 ter aneks z dne 28.10.2011 o podaljšanju roka za dokončanje del do 30.4.2012. Prav tako ni bilo sporno, da je bila med etažnimi lastniki in tožečo stranko sklenjena pogodba o upravljanju storitev upravljanja 29.2.1998. Sporno pa je bilo, ali je v času izvajanja naročenih del pri sanaciji fasade in izdaji spornega računa toženki, tožeča stranka še imela mandat v zvezi z naročilom oziroma sklenitvijo navedene pogodbe z izvajalcem.

7. Sodišče je ugotovilo, da je bila tožeča stranka kot upravnik 5.1.2012 izbrisana iz registra upravnikov in tedaj vpisan novi upravnik stavbe. Tožena stranka ni predložila sklepa lastnikov o odstopu od navedene pogodbe s tožnico, niti pogodbe o upravniških storitvah z novim upravnikom. Na podlagi zaslišanja prič in tudi tožene stranke je ugotovilo, da je tožeča stranka v celoti opravila naloge upravnika stavbe v funkciji zastopanja interesov etažnih lastnikov pri opravljanju, končanju in prevzemu naročenih del sanacije fasade, pa tudi pri razdelitvi stroškov med etažne lastnike. Po njegovih ugotovitvah so bila naročena dela sanacije pravilno opravljena dne 3.4.2012, prevzeta in z računom izvajalca z dne 5.4.2012 obračunana. Tožeča stranka je toženi stranki posredovala ustrezen razdelilnik stroškov z dne 15.5.2012, ki jo bremeni za navedene stroške v višini toženkinega solastniškega deleža. Po ugotovitvah sodišča je tožeča stranka toženo tudi celovito informirala o vodenju celotne sanacije fasade, o njenih finančnih bremenih ter dobroimetju. Izstavljeni račun izvajalca je plačala iz svojih sredstev v treh obrokih (2.7.2012, 20.4.2012 in 10.1.2013) in s tem poplačala tudi obveznosti tožene stranke, ki jih vtožuje v tem postopku.

8. Pritožbeno sodišče je na te dejanske ugotovitve vezano. Gre namreč za spor majhne vrednosti, v katerem je dovoljeno sodbo sodišča prve stopnje izpodbijati le zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP), zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter relativnih bistvenih kršitev pravil postopka pa ne. Zato pritožbeno sodišče ne more upoštevati pritožbenih navedb, da je tožena stranka dokazala, da tožeča stranka ob izdaji vtoževanega računa ni bila več upravnik stavbe, da ni bila več pooblaščena za zastopanje etažnih lastnikov, da je glede na določila gradbene pogodbe neupravičeno plačala račun izvajalcu in da plačila računa ni dokazala.

9. Prav tako ni upoštevno sklicevanje na kršitev 214. člena ZPP, češ da sodišče ni kot priznanih upoštevalo neprerekanih dejstev glede novega upravnika. Kršitev 214. člena ZPP je relativnega značaja, zato ni predmet pritožbenega preizkusa v sporu majhne vrednosti.

10. Enako velja za sklicevanje na kršitev 212. člena ZPP, češ da je sodišče napačno na toženo stranko preneslo dokazno breme o neobstoju veljavne pogodbe o upravljanju ter odsotnosti upravičenj tožeče stranke kot upravnika stavbe. Naziranje pritožbe, da je bilo nanjo nepravilno prenešeno dokazno breme za negativna dejstva, je tudi zmotno. Drži, da je bilo na tožeči stranki dokazovanje pozitivnih dejstev (tistih, na katere opira svoj zahtevek: o obstoju mandatnega razmerja). Toženi stranki pa je bilo naloženo breme dokazovanja, da trditve nasprotne stranke ne držijo (212. člen ZPP). Ne gre za prenos dokaznega bremena in za dokazovanje negativnih dejstev, pač pa za dolžnost oziroma možnost izpodbijanja navedb in dokazov nasprotnika, za katere je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da ga tožena stranka ni zmogla.

11. Očitki o zatrjevanih absolutnih bistvenih kršitvah pravil postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP so neutemeljeni. Preko obeh skuša pritožnica v resnici izpodbijati sprejeto dokazno oceno o obstoju in veljavnosti pogodbe o upravljanju oziroma mandatnega razmerja za naročilo v zvezi s sanacijo fasade. Hkrati sodišču očita, da ni (pravilno) ugotovilo vseh pravno relevantnih dejstev. Pri tem prvič kot sporno izpostavlja dejstvo, ali je izgradnjo (sodišče je ugotovilo, da je šlo za sanacijo), fasade sploh mogoče šteti kot posel upravljanja ter ali gre za posel rednega ali izrednega upravljanja. Dejstva o tem na prvi stopnji sploh niso bila sporna. Toženka pa ne opraviči, zakaj teh navedb ni podala že tedaj. Zato jih sodišču prve stopnje ni bilo treba ugotavljati in se do njih opredeljevati, v pritožbenem postopku pa nanje ni treba odgovarjati (prvi odstavek 337. člena ZPP.

12. Nestrinjanje z dokazno oceno o obstoju mandatnega razmerja za zastopanje etažnih lastnikov pri izvajanju pogodbe o sanaciji fasade ne more prerasti v uveljavljeno postopkovno kršitev. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ima izrazito funkcionalen značaj. Podana je le takrat, ko sodbe zaradi formalnih napak ni pomanjkljivosti sploh ni mogoče preizkusiti. V sodbi jih ni. V točkah 24 do 30 so jasni, razumni in popolni razlogi o vseh pravno relevantnih dejstvih glede obstoja mandatnega razmerja med pravdnima strankama v zvezi z naročilom pogodbe za izvedbo sanacije fasade. Dovolj jasno je razloženo, da se je o njegovem obstoju ne glede na izbris tožeče stranke iz registra upravnikov prepričalo z zaslišanjem prič (stari in novi upravnik, predsednica nadzornega odbora stavbe in tudi toženke same – razlogi v točkah 29 in 30) in da tožena stranka niti z ustreznimi listinami (sklep etažnih lastnikov o odpovedi pogodbe o upravljanju upravniških storitev, pogodba z novim upravnikom) ni uspela omajati trditev tožeče stranke, da je imela slednja za izvedbo del v zvezi s sanacijo fasade ustrezen mandat etažnih lastnikov. Vse odločilne okoliščine so razumno in logično obrazložene. Obravnavana so vsa potrebna dejstva, listinski dokazi in izpovedbe strank ter prič pa pravilno ocenjeni. Končna dokazna ocena ni obremenjena s pomanjkljivostmi, niti z notranjimi nasprotji, kar bi lahko pomenilo očitano procesno kršitev.

13. Tudi pritožbeni očitki o protispisnosti (absolutna bistvena kršitev pravil postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP) z opozarjanjem na nasprotja med ugotovitvami sodišča v zvezi s statusom upravnika in dopisom z dne 10.6.2012, izpodbijajo zgolj dokazno oceno o obstoju mandatnega razmerja. Morebitnih napak sodišča pri povzemanju dokaznega gradiva v obrazložitev sodbe pa pritožba ne konkretizira. Protispisnost je napaka tehnične narave. Zagrešena je, če sodišče napačno prenese v obrazložitev sodbe tisto, kar je zapisano v listinah ali zapisnikih o izvedbi dokazov, oziroma če listinam ali zapisnikom pripiše drugačno vsebino od tiste, ki jo imajo v resnici. Kršitve pa ni, če vsebino teh dokumentov napačno dokazno tolmači. V takem primeru gre lahko le za zmotno dokazno oceno oziroma ugotovitev dejanskega stanja, česar pa, kot je bilo že povedano, v sporu majhne vrednosti pritožbeno ni mogoče izpodbijati.

14. Glede na zgoraj opisane dejanske ugotovitve, na katere je pritožbeno sodišče vezano, je sprejeta odločitev tudi materialnopravno pravilna. Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (prvi odstavek 30. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Plačilo stroškov upravljanja je torej njihova obveznost, ki temelji na zakonu. Ne more biti dvoma o pravilnosti presoje, da sodijo stroški sanacije fasade med stroške upravljanja oziroma vzdrževanja večstanovanjske stavbe (četrti odstavek 25. člena SZ-1). Na prvi stopnji o tem niti ni bilo spora. Tožeča stranka je trdila, sodišče pa ugotovilo, da je strošek izvedenih del sanacije fasade, ki glede na velikost solastniškega deleža odpade na toženko, zanjo poravnala tožeča stranka iz lastnih sredstev. Ob takih ugotovitvah je pravilna presoja, da je tožbeni zahtevek utemeljen. Kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima namreč od njega pravico zahtevati povračilo (197. člen Obligacijskega zakonika – OZ).

15. Pritožbeni razlogi torej niso podani. Sodba je pravilna v materialnopravnem in procesnem pogledu. Pritožbo je bilo treba zavrniti kot neutemeljeno in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP v zvezi s petim odstavkom 458. člena istega zakona).

16. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona. Ker pritožnica ni uspela s pritožbo, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičena. Tožeča stranka ni priglasila stroškov z odgovorom na pritožbo, zato je odločanje o njih odpadlo.