Jedro

Toženka bi lahko svojo terjatev uveljavljala v pobot vse do trenutka, ko sta tožnici s tožbo zahtevali odpoved najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni v IV. točki izreka tako, da se znesek „1.327,40 EUR“ nadomesti z zneskom „1.228,24 EUR“.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno odločbo je sodišče prve stopnje odpovedalo najemno pogodbo, ki sta jo pravdni stranki sklenili 15. 4. 2014, za stanovanje ID znak X-28-12, posamezni del št. 12 v stavbi št. 28 k.o. P. (ID X), to je stanovanje št. 12 v II. nadstropju stavbe M., in sicer za določen čas do 1. 6. 2020, s pravico do souporabe stanovanja s strani sina tožene stranke (v nadaljevanju toženke) M.T. (I. točka izreka). Toženki je naložilo, da je dolžna izprazniti v I. točki izreka navedeno stanovanje in ga prostega oseb, ki z njo prebivajo v njem, ter stvari, ki so njena last, izročiti v posesti tožeči stranki (v nadaljevanju tožnicama) v roku 90 dni (II. točka izreka). V delu za izpraznitev stanovanja v roku 60 dni je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Odločilo je še, da je toženka dolžna tožnicama povrniti pravdne stroške v znesku 1.327,40 EUR, na roke njunega pooblaščenca, v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestno od dneva zamude dalje do plačila. Nato je sodišče prve stopnje še s sklepom zavrglo pobotni ugovor v zvezi z obstojem terjatve toženke do tožnic v znesku 135,16 EUR.

2. Zoper sodbo in sklep sodišča prve stopnje se pravočasno po pooblaščenki pritožuje toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).V zvezi z zavrženim pobotnim ugovorom uveljavlja zmotno in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Navaja, da je toženka v pobot uveljavljala nasprotno denarno terjatev iz naslova vplačil v rezervni sklad (135,16 EUR) in preveč plačanih zneskov najemnin (250,00 EUR) ter poudarja, da na dan poziva tožnicama dejansko ni dolgovala ničesar. Terjatve veljajo za pobotane s trenutkom, ko je pooblaščenec tožnic toženki poslal dopis, s katerim je zahteval plačilo zneska 524,68 EUR, saj posledice pobotanja skladno z drugim odstavkom 312. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) učinkujejo ex tunc od trenutka, ko so se stekli pogoji za pobot. Toženka je tekom postopka večkrat navedla, da v pobot uveljavlja svojo nasprotno terjatev, kar pomeni, da je izrecno želela pobot in ga je tudi izjavila. Iz sklepa sodišča prve stopnje ne izhaja, da bi se sodišče opredelilo tudi glede preplačila najemnin, zato uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 339. člena ZPP. Nasprotuje prvostopenjskemu zaključku, da so bile kršitve iz naslova neplačevanja obratovalnih stroškov za najemniško stanovanje takšne, da so pogojevale odpoved najemne pogodbe. Ob ustreznem upoštevanju toženkinih preplačil, ki so bila na dan 13. 5. 2016 v višini 213,97 EUR, je ugotoviti, da je toženka zamudila zgolj s plačilom dela ene položnice v znesku 36,03 EUR. Obveznost plačil v rezervni sklad pa je dolžnost lastnika stanovanja ne najemnika. Graja prvostopenjski zaključek o obstoju ustnega dogovora pravdnih strank, da je dolžnost toženke zraven vplačil obratovalnih stroškov še plačevanje rezervnega sklada. Takšnega dogovora pravdne stranke niso sklenile, tudi pogodba ne vsebuje takšnega določila. S pisno najemno pogodbo sta se pravdni stranki dogovorili, da se tudi vse spremembe najemne pogodbe sklepajo v pisni obliki. S tem pa je izkazano, da sta svoje razmerje urejali pisno. Toženka je laik in je iz nevednosti plačala nekaj, česar ni bila dolžna plačati, posledično pa sta tožnici neupravičeno obogateni brez pravdnega temelja. Dejstvo, da je toženka plačala nekaj, česar ni bila dolžna, še ne pomeni, da je med strankama obstajal ustni dogovor o plačevanju v rezervni sklad. Sodišču prve stopnje očita, da je v zvezi z dokazno oceno izpovedbe priče M.K.R. zašlo v nasprotje, ko je navedlo, da je izjava priče v nasprotju z izpovedbo druge tožnice in toženke. Poudarja, da je toženka v lastni izpovedbi potrdila, da plačilo rezervnega sklada ni bilo dogovorjeno, to pa je dokazovala tudi s pričo M.K.R. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 41686/2015 je bil izdan le zaradi neplačevanja rezervnega sklada, ne pa tudi zaradi obratovalnih stroškov, saj se je glede plačil obratovalnih stroškov toženka z upravnikom Staninvest d.o.o. dogovorila za plačilo na obroke, zaradi česar izvršba iz tega naslova ni bila vložena. Zaradi napačno ugotovljenega stanja je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in v nasprotju z listinsko dokumentacijo v spisu razsodilo, da je toženka kršila najemno pogodbo, kršitve pa imajo naravo krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe. Še zlasti pa odpoved ni utemeljena, ker je toženka o zamudi obvestila drugo tožnico in se je z upravnikom dogovorila za plačilo na obroke oziroma plačilo z zamudo. Uveljavlja še bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP in sicer v zvezi z nasprotjem v sodbi pri dokazni oceni izpovedbe priče M.K.R. Sodišče prve stopnje tudi ni pojasnilo zakaj ni upoštevalo pisne izjave navedene priče. Prav tako se ni opredelilo do toženkinih navedb, da je med pravdnima strankama obstajal dogovor, da se najemna pogodba ne bo odpovedala v času trajanja odkupne pravice, to je v roku 6 let od sklenitve najemne pogodbe. Graja še stroškovno odločitev in izrecno nasprotuje naslednjim postavkam tožnicama priznanih stroškov: 100 točk za opomin pred tožbo, ker je ta storitev zajeta že v osnovni nagradi za sestavo tožbe, 150 točk za sestavo pritožbe zoper procesni sklep, pri čemer ni obrazloženo zakaj naj bi bil ta strošek potreben, strošek urnine 50 točk za dne 6. 7. 2016 in 100 točk za dne 7. 9. 2016, ker jih je sodišče v nasprotju s prvim odstavkom 6 člena Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT) priznalo v celotnem trajanju naroka. Neutemeljeno naj bi bili priznani tudi stroški četrte in pete pripravljalne vloge tožnic, saj bi navedbe v njih lahko podali že v tožbi oziroma najkasneje v prvi pripravljalni vlogi. Posledično je pretiran tudi strošek materialnih stroškov in strošek zastopanja več strank, ki ni bil priglašen. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni, tako da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožnicama pa naloži povrnitev priglašenih pritožbenih stroškov toženke z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Tožnici sta po pooblaščencu podali odgovor na pritožbo, v katerem pritrjujeta prvostopenjski odločitvi, nasprotujeta pritožbi toženke in se zavzemata za njeno zavrnitev ter potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Zahtevata povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena glede odločitve o stroških pravdnega postopka (IV. točka izreka), v preostalem delu pa ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je sodbo sodišča prve stopnje preizkusilo v izpodbijanem delu in sicer v okviru presoje utemeljenosti pritožbenih navedb, kot tudi v okviru uradnega pritožbenega preizkusa zadeve po drugem odstavku 350. člena ZPP. Pri tem ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni storilo po uradni dolžnosti upoštevnih, kakor tudi ne v pritožbi izpostavljenih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, sodba sodišča prve stopnje vsebuje razloge o odločilnih dejstvih, ki so ustrezno obrazloženi in pri tem ne zahaja v nasprotja. Sodišče prve stopnje je ob upoštevanju trditev strank in zanje ponujenih dokazov v zadostni meri razjasnilo relevantne okoliščine ter na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo določbe materialnega prava. Le pri odločitvi o stroških pravdnega postopka je sodišče napačno uporabilo določbe materialnega prava in tožnicama neutemeljeno priznalo stroške pritožbe zoper procesni sklep.

6. Pravno podlago za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov predstavlja določilo 17. člena najemne pogodbe (priloga spisa A 4) in 4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1. Najemna pogodba v 17. členu določa, da lahko lastnik odpove pogodbeno razmerje iz krivdnih razlogov, določenih v 103. členu SZ-1: če najemnik redno ne plačuje najemnine oziroma rednih stroškov, če dela kakršnokoli škodo, ali če tretjič zamudi s plačilom najemnine in drugih stroškov in o tem ne obvesti lastnika stanovanja. Po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 pa je eden izmed krivdnih razlogov, zaradi katerih lahko lastnik odpove najemno pogodbo, podan, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa. V skladu s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1 pa najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši pogodbo, pri čemer mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

7. Iz pravilnih dejanskih zaključkov sodišča prve stopnje izhaja, da je bila toženka, ko je bila po pooblaščencu tožnic dne 28. 5. 2015 opozorjena na kršitev in pozvana k plačilu obratovalnih stroškov in rezervnega sklada, v zamudi s plačili obratovalnih stroškov za štiri mesece in vplačil v rezervni sklad za obdobje petih mesecev. Opomin je toženka prejela 29. 5. 2015, v postavljenem 15 dnevnem roku za odpravo odpovednega razloga, ki se je iztekel 13. 6. 2015, pa slednjega ni odpravila. Tožnici sta tako ob ustrezni izvedbi predhodnega postopka opominjanja s tožbo (vloženo dne 19. 6. 2015) zahtevali odpoved najemne pogodbe.

8. Že zamuda pri plačilu obratovalnih stroškov za štiri mesece (december 2014, januar 2015, marec 2015, april 2015) predstavlja takšno kršitev toženkinih pogodbenih obveznosti, zaradi katere ji tožnici lahko iz krivdnih razlogov odpovesta najemno pogodbo. Okoliščine na toženkini strani, s katerimi slednja pojasnjuje zakaj je prišlo do zamude pri plačevanju, na obstoj krivdnega odpovednega razloga ne vplivajo. Ne glede na to, kakšen dogovor je z upravnikom sklenila toženka ter o njem obvestila tožnici, je bila toženka v zamudi s štirimi plačili obratovalnih stroškov in to samo po sebi predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe.

9. Glede obveznosti vplačevanja v rezervni sklad pa sodišče druge stopnje soglaša s prvostopenjskim zaključkom, ki je ob presoji vseh izvedenih dokazov posebej in rezultata celotnega dokaznega postopka, opravljeni v skladu z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP(1) zaključilo, da so se pravdne stranke ustno dogovorile, da je dolžnost toženke zraven ostalih stroškov stanovanja tudi plačevanje v rezervni sklad. SZ-1 v 84. členu predpisuje pisnost najemne pogodbe, oblikovno nepopolna pogodba oziroma ustni dogovori ob sklenjeni pisni najemni pogodbi, pa so lahko veljavni, če so realizirani. Načeloma bi bilo pritrditi stališču pritožbe, da zgolj dejstvo plačila ne omogoča sklepanja o obstoju dogovora o plačevanju. Vendar pa je na podlagi specifičnih okoliščin konkretnega primera zaključiti, da je med pravdnima strankama od sklenitvi najemne pogodbe obstajal ustni dogovor o toženkinem plačevanju rezervnega sklada, ki je bil realiziran, saj je toženka več mesecev zaporedoma to tudi izpolnjevala. Toženka je v začetku najemnega razmerja kar štiri mesece zapored (zraven drugih stroškov) plačevala tudi rezervni sklad. Sodišče druge stopnje se pridružuje prvostopenjski oceni, da ni mogoče slediti njenim trditvam, da bi ta plačila kar štiri mesece zapored opravila pomotoma, še posebej ob upoštevanju njene izpovedbe, da je še pred sklenitvijo najemne pogodbe bila s strani bivšega najemodajalca seznanjena kaj pomeni vplačevanje v rezervni sklad, ter da je to dolžan plačevati lastnik stanovanja(2), in ugotovitev, da je vplačila opravila po posebnih položnicah, izdanih zgolj za plačilo v rezervnih sklad (torej ločenih od položnic za plačilo obratovalnih stroškov), z izrecno navedenim namenom plačila. Glede na navedeno ni slediti trditvam toženke, da bi kar štiri krat zaporedoma šlo za pomoto pri plačilu, oziroma, da je mislila, da plačuje obratovalne stroške. Pritožba prihaja v nasprotje, ko zapiše, da je sodišče obrazložilo izjavo priče M.K.R. v povezavi z izpovedbo toženke in druge tožnice, v nadaljevanju pa sodišču prve stopnje očita, da ob tem, ko je zavrnilo dokaz z zaslišanjem navedene priče, ni pojasnilo zakaj ni upoštevalo njene pisne izjave. Sodišče prve stopnje je ustrezno obrazložilo razloge za zavrnitev dokaznega predloga z neposrednim zaslišanjem priče M.K.R.(3), je pa v okviru dokazne ocene upoštevalo njeno pisno izjavo ter se v razlogih sodbe do nje tudi opredelilo in pojasnilo zakaj njeni pisni izjavi ni sledilo(4). Obrazložitev v tem delu je razumljiva in skladna z pisno izjavo navedene priče (priloga spisa B 12), zato ji pritožba neutemeljeno očita bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. oziroma 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Priča v pisni izjavi sicer potrjuje trditev toženke, da so se pravdne stranke ob sklepanju najemne pogodbe dogovorile, da rezervni sklad plačujeta tožnici, vendar pa je njena izpovedba v nasprotju z izpovedbo toženke, ki je povedala, da se ob sklepanju najemne pogodbe o rezervnem skladu niso pogovarjali (s katero toženka nasprotuje svojim lastnim trditvam) in v nasprotju z opravljenimi toženkinimi štirikratnimi plačili v rezervni sklad, v zvezi s katerimi sodišča prve stopnje (in prav tako ne sodišča druge stopnje) ni uspela prepričati, da so bila zgolj posledica nepazljivosti. Toženkino plačevanje v rezervni sklad v prvih štirih mesecih najemnega razmerja predstavlja realizacijo ustnega dogovora tožnic s toženko ob sklenitvi najemne pogodbe, da bo toženka to plačevala. V skladu s teorijo realizacije iz 58. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)(5) je glede ustno dogovorjene obveznosti toženke za vplačevanje v rezervni sklad zaključiti, da predstavlja realiziran ustni dogovor, ki je veljaven in katerega je toženka prenehala izpolnjevati.

10. Pritožba izpostavlja še obstoj domnevnega dogovora pogodbenih strank, da tožnici toženki najemne pogodbe ne bosta odpovedali v času trajanja odkupne pravice za stanovanje. Tovrstnega določila najemna pogodba ne vsebuje. Toženka pa v pritožbi prihaja v nasprotje, saj najprej zatrjuje, da sta pravdni stranki pogodbeno razmerje urejali pisno ter zanika obstoj ustnega dogovora (glede vplačevanja v rezervni sklad), kasneje pa v nasprotju z s pravkar navedenim zatrjuje obstoj (ustnega) dogovora o tem, da se najemna pogodba ne bo odpovedala v času trajanja odkupne pravice. Kot je sodišče druge stopnje že pojasnilo, so ustni dogovori ob sklenjeni pisni najemni pogodbi lahko veljavni, če so realizirani. Tega pa o dogovoru, na katerega se v pritožbi sklicuje toženka, ni mogoče zaključiti. Realizacija takšnega dogovora bi namreč pomenila, da tožnici kljub obstoju pogojev za odpoved, ne bi opravili aktivnosti, potrebnih za odpoved najemne pogodbe, saj bi sledili ustnemu dogovoru. Prav nasprotno pa je v obravnavanem primeru, ko sta tožnici storili vse potrebno in sta toženko opozorili na kršitev najemne pogodbe, jo pozvali k plačilu zapadlih a neplačanih obveznosti v postavljenem 15 dnevnem roku za odpravo odpovednega razloga ter jo opozorili na odpoved najemnega razmerja. Toženka svojih obveznosti kljub temu ni poravnala (sklicujoč se na slabo premoženjsko stanje) in tudi ni uveljavljala ugovora o obstoju dogovora, da se najemna pogodba v obdobju odkupne pravice ne bo odpovedala. Po poteku 15 dnevnega roka od vročitve opomina toženki sta tožnici s tožbo zahtevali odpoved najemne pogodbe. Vse navedeno jasno kaže na to, da do realizacije domnevnega dogovora ni prišlo, zato toženka njegove veljavnosti ni izkazala.

11. Tožnici s tožbenim zahtevkom ne zahtevata plačila, ampak odpoved najemne pogodbe. Terjatev tožnic tako več ne glasi na denar, zato ni več istovrstna z zatrjevano terjatvijo toženke, posledično pa je več ni mogoče pobotati (311. člen OZ)(6). Ugovor pobota v pravdnem postopku (ugovor procesnega pobotanja) bi zato sodišče prve stopnje moralo zavrniti, ne pa zavreči(7). Vendar pa ta odločitev ne vpliva na odločitev o tožbenem zahtevku, zato je sodišče druge stopnje ni spreminjalo. V pritožbi pa toženka poudarja, da je v postopku večkrat navedla, da v pobot uveljavlja svojo nasprotno terjatev iz naslova vplačil v rezervni sklad in preveč plačanih najemnin, s čimer je izrecno želela pobot in ga izjavila, pogoji zanj pa so se upoštevaje drugi odstavek 312. člena OZ stekli 29. 5. 2015, saj terjatve veljajo za pobotane s trenutkom, ko je toženka prejela dopis, s katerim jo je pooblaščenec tožnic pozval k plačilu 524,68 EUR. Njene trditve se nanašajo na predpravdno pobotanje, gre za materialnopravni ugovor ugasle terjatve in pomeni, da bi zaradi toženkine pobotne izjave terjatev tožnic prenehala že pred vložitvijo tožbe. V tej zvezi sodišče druge stopnje poudarja, da bi toženka lahko svojo terjatev uveljavljala v pobot vse do trenutka, ko sta tožnici s tožbo zahtevali odpoved najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja(8). Takrat so se stekli pogoji za to, da sta svojo terjatev na plačilo najemnine spremenili v terjatev na odpoved najemnega razmerja po določilu 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Toženka zato z pobotno izjavo v pravdnem postopku več ne more biti uspešna.

12. V okviru izpodbijanja stroškovne odločitve sodišča prve stopnje pa toženka izrecno nasprotuje posameznim postavkam stroškov, ki so bili na prvi stopnje odmerjeni tožnicama. Po presoji sodišča druge stopnje je bil tožnicama utemeljeno priznanih 100 točk za opomin pred tožbo (po tar. št. 38/4), saj je postopek opominjanja pred vložitvijo tožbe zaradi odpovedi najemne pogodbe iz krivdnega razloga obvezen in ni neposredno povezan z vložitvijo tožbe. Prav tako utemeljeno so bili priznani stroški četrte pripravljalne vloge v višini 225 točk po tar. 19/2 OT, saj je bila ta vloga podana v zvezi z zavezo tožnic, dano na naroku, da bosta v roku 15 dni predložili določene listine. Tudi po višini je sodišče prve prve stopnje nagrado za to vlogo pravilno odmerilo kot nagrado za drugo vlogo, saj stroškov druge in tretje pripravljalne vloge tožnicama ni priznalo. Utemeljeno in pravilno je bila odmerjena tudi nagrada za peto pripravljalno vlogo v višini 150 točk, ki je bila potrebna, ker sta tožnici z njo odgovorili na drugo pripravljalno vlogo toženke, v kateri je le-ta predložila dokazne listine (račune)(9). Skladno z določbo prvega odstavka 6. člena OT so bili odmerjeni tudi stroški urnine 50 točk za narok dne 6. 7. 2016 in 100 točk za narok dne 7. 9. 2016. Narok dne 6. 7. 2016 je trajal od 8.00 do 9.15 ure, torej 15 min več kot eno uro, narok dne 7. 9. 2016 pa je trajal od 13.00 do 14.45, torej 45 min več kot eno uro. Glede na to, da se urnina odmeri za vsake začete pol ure po poteku ene ure, jo je sodišče prve stopnje v obeh primerih pravilno odmerilo. Zmotno pa je sodišče prve stopnje tožnicama priznalo 150 točk za sestavo pritožbe za procesni sklep z dne 19. 8. 2015. Pritožba, ki jo je pooblaščenec tožnic vložil dne 19. 8. 2015 se nanaša na sklep izdan v zvezi s prošnjo tožnic za oprostitev plačila sodne takse za tožbo. S pritožbo je bilo tožnicama sicer delno ugodeno, vendar pa je sodišče druge stopnje že takrat odločalo o stroških te pritožbe, pri čemer je v obrazložiti pojasnilo, da je izrek o stroških odpadel, ker niso bili priglašeni(10). Stroški te pritožbe v sami pritožbi torej niso bi priglašeni(11), kar je ob odločanju o stroških pritožbe ugotovilo že sodišče druge stopnje, zato sta tožnici s priglasitvijo stroškov te pritožbe v stroškovniku ob koncu glavne obravnave prepozni in do njihove povrnitve nista upravičeni. Posledično je skupni seštevek tožnicama priznanih stroškov znižati iz 1.825 točk na 1.675 točk in na ta znesek odmeriti materialne stroške po 11. členu OT, kar predstavlja 26,75 točke, nato pa od skupnega zneska 1.701,75 točk, odmeriti še dodatek za zastopanje več strank, ki ga je pooblaščenec tožnic ustrezno priglasil v stroškovniku in znaša 170,175 točk. Tožnicama odmerjeni pravdni stroški postopka pred sodiščem prve stopnje tako znašajo 1.871,925 točk, ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,459 EUR), 22 % DDV ter po prištetju sodne takse za postopek na splošno v znesku 180,00 EUR pa v celoti znašajo 1.228,24 EUR. V posledici navedenega je bilo treba stroškovno odločitev (IV. točko izreka sodbe) sodišča prve stopnje ustrezno spremeniti.

13. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje delno ugodilo pritožbi toženke in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo v stroškovni odločitvi (IV. točka izreka) (peta alineja 358. člena ZPP), v preostalem delu pa je pritožbo toženke kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Toženka je s pritožbo uspela le v sorazmerno majhnem delu glede povračila pravdnih stroškov (znižanje povračila stroškov tožnicama za 99,16 EUR, iz 1.327,40 EUR na 1.228,24 EUR), medtem ko je bila njena pritožba glede glavne stvari neutemeljena, zato toženka ni upravičena do povračila stroškov pritožbe in ob analogni uporabi tretjega odstavka 154. člena ZPP sama krije stroške svoje pritožbe. Odgovor, ki sta ga na pritožbo vložili tožnici, pa ni dodatno prispeval k rešitvi zadeve, zato jima sodišče druge stopnje stroškov odgovora na pritožbo ni priznalo in jih ob uporabi 155. člen ZPP krijeta tožnici sami. Odločitev temelji na določbi prvega odstavka 165 člena ZPP.

Op. št. (1) : 8. člen ZPP določa: „Katera dejstva se štejejo za dokazana, odloči sodišče po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka.“.

Op. št. (2) : Toženka je v svoji izpovedbi (na list. št. 70) najprej povedala, da je bila z rezervnim skladom in lastnikovo obveznostjo plačila v rezervni sklad seznanjena že s strani prejšnjega najemodajalca, nato da je bila s tem seznanjena šele s strani Staninvesta d.o.o. (v času najemne pogodbe z tožnicama) opozorjena, da je plačevanje rezervnega sklada dolžnost lastnika stanovanja, v nadaljevanju pa , da je bila s tem seznanjena ob sestavi pogodbe.

Op. št. (3) : V 4. točki obrazložitve odločbe sodišča prve stopnje.

Op. št. (4) : V 11. točki obrazložitve odločbe sodišča prve stopnje.

Op. št. (5) : Besedilo 58. člena OZ: „Pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, je veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.“ Op. št. (6) : Besedilo311. člena OZ: „Dolžnik lahko pobota terjatev, ki jo ima nasproti upniku, s tistim, kar ta terja od njega, če se obe terjatvi glasita na denar ali na druge nadomestne stvari iste vrste in iste kakovosti in če sta obe zapadli.“.

Op. št. (7) : Iz sodne prakse izhaja, da se pobotni ugovor zavrže le v primerih, v katerih bi sodišče zavrglo tožbo (listispendenca, res iudicata, res transacta). Tako tudi VSL sodba in sklep II Cp 1610/98 z dne 24. 11. 1999, VSL sodba in sklep I Cpg 1449/2015 z dne 2. 3. 2016, VDSS sklep Pdp 1090/2015 z dne 19. 5. 2016. Op. št. (8) : Tako tudi VSRS v sodbi II Ips 336/1997 z dne 10. 9. 1998. Op. št. (9) : Sodišče prve stopnje jo je na prvem naroku za glavno obravnavo zavezalo na predložitev listin (list. št. 50).

Op. št. (10) : Točka 8. obrazložitve sklepa I Cp 913/2015 z dne 27. 1. 2016, na list št. 10-11. Op. št. (11) : Pritožba na list. št. 7.