Jedro

Glede pritožbeno izpostavljene časovne oddaljenosti od oprave cenitve izvedenca gradbene stroke do izdaje izpodbijanega sklepa in drugačnem stanju nepremičnine ter v zvezi s tem predlaganih dokazih, pa je pojasniti, da to ne vpliva na pravilnost ugotovljene tržne vrednosti nepremičnin, saj sodišče po drugem odstavku 178. člena ZIZ ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Lahko pa sodišče na predlog in ob izpolnjevanju pogojev iz četrtega odstavka 178. člena ZIZ pred oziroma na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II.Dolžnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnine del stavbe 7, stavba 1599, katastrska občina ... na dan 9. 7. 2018 znaša 65.057,00 EUR (I. točka izreka), vlogo dolžnika z dne 25. 10. 2018 pa je v delu, v katerem je zahteval odpravo nezakonitosti oziroma nepravilnosti pri opravljanju izvršbe zavrnilo (II. točka izreka).

2.Dolžnik vlaga zoper sklep sodišča prve stopnje pravočasno pritožbo po pooblaščeni odvetnici iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP, oboje v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Uveljavlja, da je ugotovljena tržna vrednost nepremičnine prenizka, nepravilna, neresnična, nezakonita in neustavna (sklicuje se na 67. člen Ustave RS). Na površnost cenilca kaže napaka v datumu cenitve (na prvi strani ima datum 25. 5. 2017, na končni strani pa 9. 7. 2018). Ne strinja se z odgovorom cenilca z dne 23. 1. 2019, kjer gre ponovno za površnost cenilca glede datumov, saj navaja, da je ponovni ogled opravil 10. 1. 2020, njegov odgovor pa ima datum 23. 10. 2019. Cenilec je napačno ugotovil dejansko stanje v letu 2019 oziroma 2020, ki se je v času do 26. 2. 2024 konkretno spremenilo, saj je bila nepremičnina očiščena in obnovljena (v zvezi s tem predlaga ogled nepremičnine), notranji del je tudi adaptiran. Ne drži, da bo legalizacija objekta zahtevna, saj Gradbeni zakon omogoča lažjo legalizacijo starejših objektov. V petih letih in pol od cenitve so se cene nepremičnin povečale, sodišče prve stopnje mora upoštevati cene nepremičnin na trgu v času prodaje, zaradi lokacije nepremičnine je ta vredna več, kot je bilo ugotovljeno. Vztraja, da notranje izmere nepremičnin niso ugotovljene pravilno, ampak so večje, kot je ocenil cenilec, ki ni upošteval dejanskih podatkov, ampak le podatke GURS. Prav tako ni upošteval, da gre za dve parceli, saj je okoli parcele, ki je predmet izvršbe, še ena zunanja parcela, ki ni bila predlagana v izvršbo in je nujna in nedeljiva celota ter se mora prodajati skupaj z ocenjenim stanovanjem. Dodaja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do dolžnikove izjave z dne 25. 10. 2018 o cenilnem poročilu cenilca in bi sodišče prve stopnje moralo obseg parcele zaobseči v celoti, česar cenilec v ponovljeni cenitvi ni upošteval. Prilaga stopnje rasti cen stanovanjskih nepremičnin od leta 2018 do leta 2024 (graf) in vpogled glede indeksov rasti cen nepremičnin v Sloveniji in zemljiško knjigo ter ogled nepremičnine. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3.Pritožba je bila v skladu s prvim odstavkom 344. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oboje v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), vročena upniku, ki nanjo ni odgovoril.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Predmet tega pritožbenega preizkusa je sklep sodišča prve stopnje o tržni vrednosti dolžnikovih nepremičnin, na katerih je bila s sklepom o izvršbi dovoljena izvršba.

6.Po 167. členu ZIZ je ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino. Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Po drugem odstavku 178. člena ZIZ sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Po prvem odstavku 179. člena ZIZ sodišče ugotovi vrednost nepremičnine s sklepom. Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence.

7.Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje za ugotovitev tržne vrednosti dolžnikove nepremičnine s sklepom z dne 25. 5. 2018 imenovalo cenilca gradbene stroke, ki je izdelal pisno mnenje 9. 7. 2018. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da je relevanten datum na zadnji strani cenilnega poročila, datum na prvi strani istega poročila 25. 5. 2017 pa je očitno zmoten glede na čas postavitve cenilca s sklepom z dne 25. 5. 2018. Dolžnica zgolj s pritožbenim izpostavljanjem napačnega datuma, ki je posledica očitne cenilčeve napake, ne more vzpostaviti dvoma v pravilnost izdelanega mnenja, ki ga je sodišče ocenilo kot strokovno in prepričljivo, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da je dolžnik na pisno mnenje izvedenca z dne 9. 7. 2018 podal pripombe, ki jih je sodišče prve stopnje v bistvenem povzelo (glej 2. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa), na katere je cenilec z odgovorom, vloženim 27. 1. 2020, odgovoril (glej 3. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa). Pojasnilo je, da je cenilec v mnenju dovolj obrazložil uporabljeno metodo (primerljivih prodaj) ter podal konkreten opis nepremičnine in analizo trga nepremičnin, v odgovoru na dolžnikove pripombe pa mnenja ni spremenil, ampak je, potem ko je opravil ponoven ogled in izmere nepremičnine, ugotovil isto izmero površine (82 m2) ter vztrajal pri ugotovljeni vrednosti nepremičnin in pri že podanih ugotovitvah, da so dolžnikovi poslovni prostori v fazi adaptacije, ki še ni končana ter da je del poslovnih prostorov dograjen brez veljavnega gradbenega dovoljenja; dodal je še, da nepremičnina ni varna za ljudi v njej in njeni okolici, določeni deli so že v stanju rušenja ter da bo legalizacija objekta zahtevna. Sodišče prve stopnje je takšno mnenje sodnega cenilca v celoti sprejelo kot strokovno in argumentirano in zaključilo, da dolžnikove pripombe na podano cenilno poročilo ne predstavljajo oprijemljivih dejstev in dokazov, ki bi omajali njegovo strokovnost. Pojasnilo je, da kakršnekoli ponudbe za nakup nepremičnine in cena nakupa nepremičnine, razvidna iz notarskega zapisa SV 468/11, niso upoštevni podatki za potrebe tega izvršilnega postopka in je mnenju sodnega cenilca glede ugotovitve tržne vrednosti v celoti sledilo.

8.Ob povzetih razlogih sodišča prve stopnje ni pritrditi pritožbi, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje in dolžnik zgolj s pritožbenim vztrajanjem, da notranje izmere nepremičnine niso ugotovljene pravilno, ne more izpodbiti pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje o popolno, jasno in strokovno izdelanem cenilnem poročilu. Dolžnikove pritožbene navedbe o dveh parcelah (da je zunanja parcela, ki ni bila predlagana v izvršbo in je okoli nepremičnine, nujna in nedeljiva celota ter bi se morala prodajati skupaj z ocenjeno nepremičnino) predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oboje v zvezi s 15. členom ZIZ), saj jih dolžnik v pripombah na cenilno poročilo ni zatrjeval, ampak jih v pritožbi prvič zatrjuje.

9.Glede pritožbeno izpostavljene časovne oddaljenosti od oprave cenitve izvedenca gradbene stroke do izdaje izpodbijanega sklepa in drugačnem stanju nepremičnine ter v zvezi s tem predlaganih dokazih, pa je pojasniti, da to ne vpliva na pravilnost ugotovljene tržne vrednosti nepremičnin. Po drugem odstavku 178. člena ZIZ namreč sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Lahko pa sodišče na predlog in ob izpolnjevanju pogojev iz četrtega odstavka 178. člena ZIZ pred oziroma na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine.

10.Tudi ne drži pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do dolžnikove izjave z dne 25. 10. 2018 o cenilnem poročilu cenilca, saj se je sodišče do tega opredelilo v 3. točki izreka izpodbijanega sklepa.

11.Glede na navedeno je dolžnikova pritožba neutemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na obstoj katerih pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oboje v zvezi s 15. členom ZIZ). Pritožbo je zato kot neutemeljeno zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12.Kadar sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Dolžnik s pritožbo ni uspel, zato krije sam svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP in šesti odstavek 38. člena ZIZ).

-------------------------------

1Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 15, 178, 178/2, 178/4

2Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 365, 365-2