Jedro

Za pogodbo, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, je sicer predpisana pisna oblika, vendar je tudi pogodba, ki ji manjka oblika, lahko veljavna, če je bila v celoti ali pretežno izpolnjena. Sodišče zato lahko ugodi tožbenemu zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižne listine (zemljiškoknjižnega dovolila) tudi na podlagi ustne pogodbe, ki ji prizna veljavnost na podlagi teorije o realizaciji. Ker zgoraj pojasnjenih materialnopravnih izhodišč sodišče prve stopnje ni upoštevalo, tožnikovih trditev, iz katerih izhaja, da so bile glede deležev tožencev na nepremičnini sklenjene ustne prodajne pogodbe, ki so bile nato tudi realizirane (prepustitev nepremičnine v posest), ni štelo za pravno relevantne in se z njimi ni ukvarjalo.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da so toženci dolžni v roku 15 dni tožniku izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo pri solastniških deležih tožencev do 9/16 na parc. št. 234/3, k.o. .... (ID 000), mogoča vknjižba lastninske pravice v korist tožnika do 9/16 do celote, sicer bo to listino nadomestila sodba, in da so toženci dolžni v roku 15 dni od izdaje sodbe tožniku povrniti vse pravdne stroške, po preteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Odločilo je še, da je tožnik dolžan v roku 15 dni od prejema sodbe tožencem povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 669,55 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje tožnik iz pritožbenega razloga po 1. in 2. točki prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje pred drugim sodnikom. Uveljavlja kršitev prvega odstavka 5. člena ZPP in prvega odstavka 4. člena ZPP, ker ga na naroku za glavno obravnavo z dne 13. 6. 2016, ki se ga je udeležil na podlagi vabila na zaslišanje, sodišče ni zaslišalo, čeprav se je na ta narok pripeljal iz N., kjer živi. Naroka za glavno obravnavo z dne 14. 11. 2016 se nato ni udeležil, saj bi imel s tem velike stroške in bi moral koristiti dopust, je pa predložil dodatno izjavo z dne 28. 6. 2016, ki bi jo sodišče moralo upoštevati kot dokaz. Zaključki sodišča so arbitrarni in nasprotujejo izvedenim dokazom. Sodišče je zgolj na podlagi dejstva, da nepremičnina s parc. št. 234/3 ni izrecno navedena v prodajnih pogodbah, zaključilo, da ni bila predmet prodaje. Takšen pristop v obravnavanem primeru ni pravilen. Iz izvedenih dokazov izhaja, da so po ogledu stanja v naravi pravdne stranke dosegle soglasje o prodaji solastniških deležev tožencev na zemljiščih vse do asfaltirane ceste, katere lega se ni spreminjala več desetletji, ob tem pa so v rokah držale mapno kopijo, ki ni pravilno odražala stanja v naravi in iz katere je izhajalo, da nepremičnini s parc. št. 235/0 in 233/1 segata vse do ceste. Iz izpovedbe druge toženke izhaja, da so stali ob asfaltirani cesti in rekli, da je meja cesta. Njeni izpovedbi, da nepremičnine s parc. št. 234 niso prodali, ker jo potrebujejo za dostop, sodišče ne da pravega pomena. Ne upošteva namreč, da je izpovedala, da ta nepremičnina leži južno od ceste. Takšno stanje je prikazovala tudi s strani pravdnih strank uporabljena mapna kopija, glede katere sodišče zaključuje, da so jo upravičeno in v dobri veri upoštevale. Ob upoštevanju slednjega je razumljivo, da ta nepremičnina ni bila navedena v prodajnih pogodbah. Na podlagi izvedenih dokazov izhaja, da je bilo med pogodbenimi strankami doseženo soglasje volj, da tožnik postane solastnik nepremičnin, ki segajo do asfaltirane ceste, kar pomeni, da je bila prodajna pogodba sklenjena tudi glede solastniških deležev tožencev na novo nastali nepremičnini s parc. št. 234/3, ki sedaj leži severno od ceste. Ugotovitev, da se površina nepremičnine s parc. št. 234 po parcelaciji ni spremenila, ni pomembna. Stroškovna odločitev ni obrazložena, zato je ni mogoče preizkusiti. Tožnik ni priglasil pritožbenih stroškov.

3. Toženci niso odgovorili na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. S tožbenim zahtevkom na izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere se bo pri nepremičnini s parc. št. 234/3 vpisal kot lastnik, tožnik zahteva od tožencev izpolnitev obveznosti iz prodajnih pogodb kot zavezovalnega pravnega posla. Kot bo podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju, je bil med pravdnimi strankami sporen obstoj veljavnih prodajnih pogodb glede solastniških deležev tožencev na nepremičnini s parc. št. 234/3. Nična prodajna pogodba ne more predstavljati podlage za prodajalčevo obveznost izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, saj nima pravnega učinka.

6. Iz ugotovitev sodišče prve stopnje izhaja, (1) da je prvi toženec sklenil s tožnikom prodajno pogodbo dne 8. 8. 2005 (A3), druga toženka je s tožnikom sklenila prodajno pogodbo dne 13. 9. 2005 (A4), tretja toženka pa je s tožnikom sklenila prodajno pogodbo dne 30. 1. 2007 (A11), (2) da so toženci z navedenimi pisnimi prodajnimi pogodbami tožniku prodali svoje deleže na nepremičninah s parc. št. 233/1, parc. št. 235, parc. št. 232/1 in parc. št. 230, in sicer so mu prodali vsak svoj 3/16 delež na teh nepremičninah, (3) da se kvadratura zgoraj navedenih nepremičnin, ki je navedena v prodajnih pogodbah, ne razlikuje od njihove dejanske kvadrature, (4) da se navedene nepremičnine nahajajo nad nepremičnino parc. št. 432, na kateri je bila v tedaj veljavni mapni kopiji vrisana javna cesta, pri čemer ne tožniki ne toženci niso vedeli, da se katastrsko stanje ne ujema z dejanskim stanjem (5) da je bilo kasneje ugotovljeno, da javna cesta v resnici poteka nekoliko nižje in seka nepremičnino s parc. št. 234, zato se je ta nepremičnina razdelila na tri nove parcele: 234/1 (parcela, ki leži južno od javne ceste), 234/2 (javna cesta) in 234/3 (parcela, ki leži severno od javne ceste oziroma nad javno cesto), (6) da se je dotedanja parcela s št. 432 razdelila na parc. št. 432/1 in parc. št. 432/2, (7) da v nobeni od zgoraj navedenih pisnih prodajnih pogodb ni izrecno navedeno, da je tožnik kupil deleže tožencev na nepremičninah, ki se nahajajo nad obstoječo asfaltirano cesto S. - D. (in tudi ni naveden kakršen koli pridržek lastninske pravice v primeru nastanka novih parcel kot posledice naknadnih razmeritev zemljišč).

7. Pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje izvesti dokaz z zaslišanjem tožnika, ni utemeljen. Na naroku za glavno obravnavo z dne 13. 6. 2016 je bil tožnik seznanjen, da se bo dokaz z zaslišanjem strank izvajal na naroku za glavno obravnavo z dne 14. 11. 2014, opozorjen pa je bil tudi na posledice izostanka. Ob tem tožnik ni vztrajal, da se dokaz z njegovim zaslišanjem izvede že na tem naroku in sodišča prve stopnje tudi ni seznanil s tem, da prebiva v tujini in da se naslednjega naroka ne bo mogel udeležiti. Ker se naroka za glavno obravnavo z dne 14. 11. 2014 tožnik ni udeležil, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko dokaza z njegovim zaslišanjem ni izvedlo in ko v dokazne namene ni upoštevalo niti dodatne izjave z dne 1. 7. 2016. Gre za vlogo, ki jo je tožnik predložil po prvem naroku za glavno obravnavo, v njej pa je podajal navedbe1 in se skliceval na že predložene dokaze.

8. Na podlagi ugotovitve, da novo nastala nepremičnina s parc. št. 234/3 ni zajeta v zgoraj navedenih pisnih prodajnih pogodbah niti na opisni način (na način, da bi bilo navedeno, da toženci prodajajo nepremičnine do oziroma nad obstoječo javno cesto S. - D.), je sodišče prve stopnje zaključilo, da toženci niso prodali tožniku svojih deležev na tej nepremičnini. O tem, ali je bil med tožnikom in toženci sklenjen zavezovalni pravni posel glede solastniških deležev tožencev na nepremičnini s parc. št. 234/3, je torej zaključilo le ob upoštevanju vsebine pisnih prodajnih pogodb. Glede na takšno obrazložitev je očitno štelo, da je zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine utemeljen le v primeru obstoja pisne prodajne pogodbe.

9. Dejstvo, da nepremičnina s parc. št. 234/3 ni ne izrecno ne opisno navedena v pisnih prodajnih pogodbah, niti ni bilo sporno. Glede na to, da so bile pisne prodajne pogodbe sestavljene ob upoštevanju tedaj veljavne mapne kopije, po kateri se v prodajnih pogodbah navedene nepremičnine nahajajo (neposredno) nad vrisano cesto s parc. št. 432, je tudi logično in razumljivo. Na to, da se stanje, ki ga je izkazovala mapna kopija, ni ujemalo s stanjem v naravi (za kar pa pogodbene stranke niso vedele), se je skliceval tudi tožnik, ko je trdil, da so mu toženci v resnici prodali več kot izhaja iz pisnih prodajnih pogodb. Tožnik je navajal in dokazoval, da se je s toženci na kraju samem ustno dogovoril2 za prodajo deležev tožencev na zemljiščih vse do asfaltirane ceste S .- D., torej tudi za prodajo deležev na zemljišču, ki je bilo glede na tedanje katastrske podatke del parc. št. 234, po sedanjih katastrskih podatkih pa predstavlja parc. št. 234/3, ki ga od nakupa dalje tudi uporablja. Toženci so ugovarjali, da za obveznost izstavitve zemljiškoknjižne listine ne obstaja veljavna pogodbena podlaga (veljaven zavezovalni pravni posel), kar so utemeljevali z navedbami, da v pisnih prodajnih pogodbah ni ne izrecno ne opisno navedeno, da prodajajo tudi deleže na sporni nepremičnini, in da glede tega ni bila sklenjena niti ustna prodajna pogodba.

10. Za pogodbo, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, je sicer predpisana pisna oblika (52. člen OZ), vendar je tudi pogodba, ki ji manjka oblika, lahko veljavna, če je bila v celoti ali pretežno izpolnjena (58. člen OZ).3 Sodišče zato lahko ugodi tožbenemu zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižne listine (zemljiškoknjižnega dovolila) tudi na podlagi ustne pogodbe, ki ji prizna veljavnost na podlagi teorije o realizaciji. Ker zgoraj pojasnjenih materialnopravnih izhodišč sodišče prve stopnje ni upoštevalo, tožnikovih trditev, iz katerih izhaja, da so bile glede deležev tožencev na nepremičnini s parc. št. 234/3 sklenjene ustne prodajne pogodbe, ki so bile nato tudi realizirane (prepustitev nepremičnine v posest), ni štelo za pravno relevantne in se z njimi ni ukvarjalo.

11. Na teorijo o realizaciji pa se ni mogoče uspešno sklicevati, če je bila nepremičnina, ki je bila predmet ustne prodajne pogodbe, kmetijsko zemljšče, gozd ali kmetija. Če kogentne določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), ki urejajo postopek prodaje kmetijskega zemljšča, gozda ali kmetije pred upravno enoto (javna objava ponudbe za prodajo, sprejem ponudbe), pri sklenitvi prodajne pogodbe niso bile spoštovane, je prodajna pogodba nična.4 V obravnavanem primeru se sicer nobena od pravdnih strank ni sklicevala na to, da je bila sporna nepremičnina kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija.

12. Ker je pritožba utemeljena že iz navedenega razloga, se pritožbeno sodišče ni opredeljevalo do preostalih pritožbenih navedb (prvi odstavek 360. člena ZPP).

13. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP), saj bo sodišče prve stopnje, ki je že izvedlo dokazni postopek, lažje in hitreje ugotovilo pravno relevantna dejstva. Pri tem zadeve ni dodelilo v reševanje drugemu sodniku (356. člen ZPP), saj nič ne kaže na to, da je razpravljajoči sodnik že zavzel dokončno stališče v obravnavani zadevi.

14. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ob upoštevanju zgoraj navedenih materialnopravnih izhodišč ugotoviti vsa pravno relevantna dejstva ter ponovno odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka. Upoštevajoč trditve pravdnih strank bo tako moralo ugotoviti, ali je tožnik s toženci sklenil ustne prodajne pogodbe glede solastniških deležev tožencev na sporni nepremičnini. V ta namen bo moralo opraviti popolno in celovito oceno vseh izvedenih dokazov, med njimi tudi izpovedb in pisnih izjav tožencev. V primeru pritrdilnega odgovora bo moralo ugotoviti še, ali so bile sklenjene ustne prodajne pogodbe kasneje v celoti ali pretežno realizirane. Opredeliti se bo moralo tudi do ugovora, da je bil tožbeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine zoper prvega toženca in drugo toženko ob vložitvi tožbe že zastaran. Zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine (zemljiškoknjižnega dovolila) je kot obligacijskopravni zahtevek podvržen zastaranju. V skladu s 350. členom OZ zastara v desetih letih. Tožnik kot podlago vtoževane terjatve zoper prvega toženca in drugo toženko navaja ustni prodajni pogodbi, zato je za presojo utemeljenosti ugovora zastaranja relevanten datum sklenitve ustnih (in ne pisnih) prodajnih pogodb s prvim tožencem in drugo toženko. Ugotoviti bo moralo tudi, ali ima nepremičnina status kmetije ali gozdnega zemljišča, ker v tem primeru veljajo zakonske določbe ZKZ.

1 V kolikor je šlo za nove navedbe, je bil z njimi prekludiran, saj se obenem ni skliceval na to, da jih prej ni mogel podati. 2 Navajal je, da je bilo doseženo soglasje volj. 3 Primerjaj VS RS sodba in sklep II Ips 728/2008 z dne 19. 1. 2012, VSL sklep II Cp 2700/2016 z dne 4. 1. 2017. 4 Namen teh določb je zaščita splošnega interesa, zato ima po stališču sodne prakse njihovo neupoštevanje za posledico ničnost prodajne pogodbe (primerjaj VS RS sodba in sklep II Ips 791/2009 z dne 21. 2. 2013, VSL sodba II Cp 1306/2013 z dne 2. 10. 2013.