Jedro

Zakon nadaljevanja najema poslovnih prostorov v primeru, ko ta poslovni prostor pridobi tretja oseba, predvideva le v določenih primerih. Tožnik je lastninsko pravico pridobil s priposestvovanjem; z najemodajalcem ni sklenil niti prodajne pogodbe niti kakšnega drugega pravnega posla, na podlagi katerega bi lastninsko pravico pridobil od najemodajalca.

Izrek

I.Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi, izpodbijana sodba se v I. točki izreka v 1. odstavku in v II. točki izreka v delih, ki se nanašajo na prvo toženo stranko, razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne ter se sodba v izpodbijanem in nerazveljavljenem delu (v celoti pritožba zoper drugo toženo stranko in pritožba zoper 2. odstavek I. točke izreka) potrdi.

III.Tožeča stranka mora drugi toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 1.855,62 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje.

IV.Odločitev o pritožbenih stroških tožeče stranke in prve tožene stranke se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje

1.Prva toženka je z družbo A, d. o. o., v letu 2013 sklenila najemno pogodbo za prostore, v katerih je opravljala svojo gospodarsko dejavnost. Tožnik je prostore priposestvoval, kar izhaja iz zamudne sodbe iz leta 2018. Med postopkom je zatrjeval, da je ob priposestvovanju vstopil v najemno razmerje kot najemodajalec s prvo toženko kot najemnico. Zahteval je plačilo zapadlih najemnin oziroma uporabnine ter plačilo najemnine tudi za prihodnje obdobje. Druga toženka odgovarja za škodo, ki jo je povzročila s kršitvijo obveznosti pri opravljanju svoje dejavnosti.

2.Sodišče prve stopnje je zahtevek v celoti zavrnilo. Ugotovilo je, da tožnik s priposestvovanjem ni postal najemodajalec poslovnih prostorov. Druga toženka najemne pogodbe ni mogla odpovedati, ker ta sploh ni bila sklenjena, zato tožniku tudi ne more odškodninsko odgovarjati.

Pritožbeni postopek

3.Zoper sodbo se pritožuje tožnik in izpostavlja, da izvirni način pridobitve lastninske pravice na nepremičnini v ničemer ne posega v najemno razmerje. Kdor pridobi nepremičnino na izviren način, stopi v pravice in obveznosti najemodajalca. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih1 sploh ne ureja izvirnega načina pridobitve lastninske pravice. Obligacijski zakonik2 v 125. členu določa, da ima pogodba učinek tudi za univerzalne pravne naslednike pogodbenih strank. Druga toženka je najemno pogodbo ves čas štela za veljavno. Sodišče se ni opredelilo do njegovih navedb glede plačila uporabnine. Nikoli ga ni nihče vprašal, ali se strinja z nadaljnjo uporabo njegovih nepremičnin. Prva toženka je zasedala njegove prostore vse do 10. 8. 2021.

4.Toženki sta na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

5.Pritožba je delno utemeljena.

Najemnina

6.Sodišče prve stopnje je - sklicujoč se na pravno podlago v 22. in 23. točki obrazložitve - ustrezno pojasnilo, da tožnik ni vstopil v najemno razmerje z najemnikom nepremičnine, ki jo je tožnik priposestvoval. Novi lastnik bi s pridobitvijo lastninske pravice postal najemodajalec le, če bi lastninsko pravico pridobil z nakupom ali kako drugače od najemodajalca.3 Tožnik je lastninsko pravico pridobil s priposestvovanjem; z najemodajalcem ni sklenil niti prodajne pogodbe niti kakšnega drugega pravnega posla, na podlagi katerega bi lastninsko pravico pridobil od najemodajalca. Prav zato, ker obstoji izrecno določilo o tem, kdaj se najem nadaljuje, je jasno, da v vseh drugih primerih (torej ko novi lastnik lastninske pravice ni pridobil od najemodajalca) najem preneha.4

7.Tožnik v pritožbi pavšalno zatrdi, da obstoji izrecno pravilo, da izvirni način pridobitve lastninske pravice ne posega v najemno razmerje, pri čemer sploh ne pojasni, kaj je točna vsebina tega pravila in kje je določeno. Tožnik ni postal univerzalni pravni naslednik družbe A, d. o. o., ker ni vstopil v celoten pravni položaj te osebe in od nje ni pridobil vseh pravic in obveznosti, ampak je neodvisno od navedene družbe pridobil le lastninsko pravico na nepremičnini, ki je pripadala njej. Prvi odstavek 125. člena OZ jasno določa, da pogodba ustvarja pravice in obveznosti za pogodbeni stranki, tožnik pa s prvo toženko nikoli ni sklenil najemne pogodbe. Drugi odstavek istega člena sicer širi učinke pogodbe tudi na univerzalne pravne naslednike, kar pa tožnik ni. Ob vsem tem je nepomembno, ali je druga toženka štela, da najemna pogodba zavezuje tudi tožnika: zakonski pogoji za to niso bili podani, tožnik in prva toženka pa najemne pogodbe nista sklenila. Pritožbeno sodišče ob tem opozarja, da ZPSPP v drugem odstavku 12. člena določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer ni veljavna. Navedeno pomeni, da morebitna druga oblika sklenitve najemne pogodbe (ustno, konkludentno) med tožnikom in prvo toženko ne bi bila veljavna.

Uporabnina

8.Sodišče prve stopnje se o upravičenosti tožnika do uporabnine ni opredelilo in v zvezi s tem tudi ni ugotavljalo nobenih okoliščin, zato je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku.5 Zaradi narave kršitve - popolnega umanjkanja obrazložitve - je pritožbeno sodišče ne more odpraviti samo. Za odpravo bi moralo izvesti celoten dokazni postopek, prvič ugotavljati relevantna dejstva in nato samo odločiti o zahtevku iz naslova uporabnine, s čimer bi strankam dejansko odvzelo pravico do pritožbe. Zato je treba sodbo glede plačila denarnega zneska 291.616,58 EUR v delu, ki se nanaša na prvo toženko, razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

9.Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku ugotovi, ali je tožnik upravičen do plačila uporabnine. Pri tem naj predvsem upošteva specifičnost obravnavanega primera: tožniku, ki je bil v času sklenitve najemne pogodbe med prvo toženko in A, d. o. o., zastopnik obeh družb, je bilo ves čas (tudi v času teka priposestvovalne dobe in ob pridobitvi lastninske pravice) znano, da je prostore vsaj nekaj časa uporabljala tudi prva toženka in temu (kolikor je razvidno iz spisa) sam ni aktivno nasprotoval.6 Po preteku priposestvovalne dobe in pred vpisom svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo je kot zastopnik družbe A, d. o. o., sklenil najemno pogodbo z družbo B, d. o. o. Za sporne prostore je bilo sklenjenih več najemnih pogodb,7 prva toženka pa v odgovoru na pritožbo trdi, da je stroje v prostoru uporabljala druga gospodarska družba in da sama prostorov ni imela v posesti. Sodišče prve stopnje bo glede na spornost dejanske uporabe prostorov moralo za upravičenost do uporabnine ugotoviti tudi, v katerem obdobju je prva toženka prostore uporabljala oziroma ali jih je sploh uporabljala v času, ko je bil lastnik prostorov tožnik.

Odločitev pritožbenega sodišča in stroški

10.Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo zahtevek za plačilo bodočih najemnin (ker najemna pogodba s tožnikom ni bila sklenjena) in vse, kar tožnik zahteva od druge toženke. V povezavi z morebitnim plačilom uporabnine ni zatrjeval, da bi bila slednja uporabnica nepremičnine in ji v zvezi s samo uporabo ni očital kršitve njenih upraviteljskih obveznosti. V tem delu pritožbeno sodišče ni ugotovilo ne uveljavljanih ne zatrjevanih kršitev (tudi ne tistih, na katere pazi po uradni dolžnosti - drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo tožnika v tem delu zavrnilo in izpodbijano sodbo v I. točki izreka v 1. odstavku glede drugo toženke in v celoti v 2. odstavku; v II. točki pa glede stroškov, ki jih je dolžan tožnik povrniti drugi toženki in stranskemu intervenientu, ki nastopa na njeni strani, potrdilo (353. člen ZPP). Sodišče prve stopnje pa mora ugotoviti, ali prva toženka tožniku dolguje določen znesek iz naslova uporabnine. Zaradi bistvene kršitve določb postopka je tako pritožbeno sodišče razveljavilo sodbo v 1. odstavku I. točke v delu, ki se nanaša na prvo toženko, in odločitev v II. točki glede stroškov, ki jih je tožnik dolžan povrniti prvi toženki, ter zadevo v tem delu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

11.Ker tožnik s pritožbo nasproti drugi toženki ni uspel, ji mora povrniti stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP). Ti obsegajo nagrado za odgovor na pritožbo v višini 2.500 odvetniških točk, materialne stroške v višini 2 % od vrednosti storitve do 1.000 točk v višini 20 točk ter 1 % od presežka nad 1.000 točk (1.500 točk) v višini 15 točk, skupaj torej 2.535 točk, kar ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR znaša 1.521 EUR. K temu je treba prišteti še 22 % DDV (334,62 EUR), tako da celotni stroški, ki jih mora povrniti tožnik, znašajo 1.855,62 EUR. Stroške je dolžan povrniti drugi toženki v 15 dneh (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (378. člen OZ). Odločitev o pritožbenih stroških tožnika in prve toženke se skladno s tretjim odstavkom 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

-------------------------------

1Uradni list SRS, št. 18/74 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPSPP. ZPSPP ne velja več, vendar se uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 90/21), torej pred 19. 6. 2021.

2Uradni list RS, št. 83/01 in nadaljnji, v nadaljevanju OZ.

3Prim. 31. člen ZPSPP.

4To je tudi razlog za obstoj posebnega zakonskega določila, ki v postopkih prodaje nepremičnine v postopku izvršbe izrecno določa, da najemno ali zakupno razmerje ne preneha (prvi odstavek 175. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju) - če bi se najemno razmerje nadaljevalo v vseh primerih pridobitve lastninske pravice na nepremičninah, kot trdi pritožba, to določilo ne bi bilo potrebno. Ne drži torej, da zaradi izrecnega določila glede nadaljevanja najema ob pridobitvi lastninske pravice na dražbi enako velja tudi za druge izvirne oblike pridobivanja lastninske pravice, ampak velja ravno obratno.

5Uradni list RS, št. 26/99 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

6Tožnik v pritožbi napiše, da ga "nihče nikoli ni povprašal, ali se z nadaljnjo uporabo sedaj njegovih nepremičnin sam dejansko kakorkoli strinja", pri tem pa ne opiše, kdaj je (če je prva toženka prostore takrat še uporabljala) poskrbel za varstvo svojih lastninskih upravičenj.

7Poleg omenjenih pogodb, ki jih je sklenila družba A, d. o. o., ki jo je zastopal tožnik, je bila sklenjena najemna pogodba tudi med B, d. o. o., in C, d. o. o.