Jedro

Pravo daje sodno varstvo pošteni stranki, zato tožnica kot slaboverna graditeljica ne sme priti v boljši (stvarnopravni) položaj kot ga imata prva in druga toženka, ki sta ohranili položaj dobrovernih (so)lastnic. Četudi je tretja toženka dovolila gradnjo (kar pojmovno izključuje možnost upiranja gradnji), je obravnavani spor glede na vsebino in naravo tožbenega zahtevka mogoče rešiti le na enak način za vse toženke.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

-v I. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki glasi:

"Tožeča stranka A. A., ..., je lastnica tistega dela parcel 26/3 in 26/6, obe k. o. ..., ki predstavlja stavbišče in pripadajoče funkcionalno zemljišče k stanovanjskemu objektu, zgrajenemu na podlagi gradbenega dovoljenja z dne 14. 6. 1989, ki ga je pod opr. št. 351-14/89-1 izdala Občina ..., ki je v izvedeniškem mnenju izvedenca B. B. z dne 27. 3. 2023 ter dopolnitvi I izvedenca B. B. z dne 16. 5. 2023 in priloženi skici z dne 2. 3. 2023 označen z rezerviranima parcelnima številkama 26/12 in 26/13, obe k. o. ... ter se v zemljiški knjigi pri vsakokratnem lastniku prej navedenih parcelnih številk vpiše lastninska pravica na ime tožnice A. A., ..."

-v II. točki izreka tako, da je tožeča stranka dolžna toženim strankam povrniti njihove pravdne stroške, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom.

II.Tožeča stranka je dolžna prvi in drugi toženi stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti 2.149,23 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnica lastnica tistega dela parcel 26/3 in 26/6, obe k. o. ..., ki predstavlja stavbišče in pripadajoče funkcionalno zemljišče k stanovanjskemu objektu, ki je v izvedeniškem mnenju in v skici z dne 2. 3. 2023 označen z rezerviranima parcelnima številkama 26/12 in 26/13, obe k. o. ..., ter se v zemljiški knjigi pri vsakokratnem lastniku prej navedenih parcelnih številk vpiše lastninska pravica na ime tožnice (I. točka izreka). Toženke morajo tožnici povrniti njene pravdne stroške, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom (II. točka izreka).

2.Zoper sodbo se prva in druga toženka pritožujeta iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP1 ter zaradi kršitve ustavnih in konvencijskih pravic. Pritožbenemu sodišču predlagata, da sodbo ustrezno spremeni (zavrne tožbeni zahtevek) s stroškovno posledico.

Trdita, da sta bili ob začetku gradnje (1989) stari 14 oziroma 19 let in da nista imeli možnosti sodelovanja v upravnem postopku (dovoljenja so bila izdana tožnici in tretji toženki). Tožnica in tretja toženka sta vedeli, da sta prva in druga toženka v zemljiški knjigi vpisani kot solastnici in da solastnina ni razdeljena. Tožnica je vedela, da z gradnjo posega v delež toženk, upravni postopek je zlorabila in poskušala toženki izigrati. Prva in druga toženka nista vedeli, da sta po očetu podedovali vsaka tretjino nepremičnine. Nista prejeli sklepa o dedovanju, niti zemljiškoknjižnega sklepa. Ravnanje sestre in mame je dajalo vtis, da gre za njun skupni projekt. Do prejema poziva GURS v letu 2019 nista vedeli, da sta solastnici, ali da bi bilo z gradnjo karkoli narobe. Prva in druga toženka sta bili objektivno in subjektivno nezmožni upreti se gradnji - kako naj bi se 14 in 19 letnica, finančno odvisni od mame, uprli gradnji sestre in mame? Izbire iz 25. člena ZTLR dejansko nista imeli. Sodišča se nepravilno sklicuje na publicitetno načelo. Toženki nista vedeli za svoje solastništvo, poleg tega se na načelo ne more sklicevati tožnica, ki je poznala zemljiškoknjižno stanje, pa toženki, za kateri je vedela, da ga ne poznata, ni seznanila z njim. Tretja toženka je dovolila gradnjo, kar pomeni, da je sodelovala pri gradnji. Pogodbeni odnos izključuje uporabo pravil o gradnji na tujem zemljišču - dogovor o gradnji ne more privesti do originarne pridobitve lastninske pravice. Prvotna stavba in prizidek sta ena stavba, na enem naslovu, s skupnim pripadajočim zemljiščem - z odmero zemljišča k prizidku je bilo poseženo v funkcionalno zemljišče nove hiše, pri čemer tudi prostorski predpisi prepovedujejo takšno parcelacijo.

3.Tožnica je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev. Trdila je, da ne drži, da sta prva in druga toženka šele leta 2019 izvedeli, da sta solastnici sporne nepremičnine. GURS je že leta 2010 izvedel poskusni izračun vrednosti nepremičnin in o tem obvestil njihove lastnike. Toženki se ji nista pritoževali glede lastništva in tako je bilo tudi po letu 2010. Stroške vzdrževanja hiše, v kateri živi mama, je nosila tožnica. Toženke so vedele, da tožnica gradi na njihovi zemlji. Ob zaključku gradnje sta bili prva in druga toženka polnoletni in zato dolžni skrbeti za svoje pravice.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Tožnica, ki je v času veljavnosti ZTLR gradila na zemljišču (na parcelah 26/3 in 26/6, k. o. ...), ki je bilo v solasti toženk, zahteva ugotovitev lastninske pravice na podlagi pravila o gradnji na tujem zemljišču iz 25. člena ZTLR. Ta je v prvem odstavku določal, da če je graditelj vedel, da gradi na tujem zemljišču, ali če tega ni vedel, pa se je lastnik temu takoj uprl, lahko lastnik zemljišča zahteva, naj mu pripade lastninska pravica na gradbenem objektu, ali naj graditelj poruši gradbeni objekt in mu zemljišče vrne v prvotno stanje, ali naj mu graditelj izplača prometno ceno zemljišča. Pravico izbire iz prvega odstavka 25. člena ZTLR je moral lastnik zemljišča uveljaviti najpozneje v treh letih od dneva, ko je bila končana gradnja gradbenega objekta. Z iztekom triletnega prekluzivnega roka, če lastnik svoje izbirne pravice ni uveljavil, je nedobroverni graditelj originarno pridobil lastninsko pravico na zazidanem zemljišču in gradbenem objektu ter na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo tega gradbenega objekta, lastnik pa je lahko zahteval le izplačilo prometne vrednosti zemljišča.

6.Izpodbijana sodba temelji na naslednjih dejanskih ugotovitvah:

-tožnica, prva toženka in druga toženka so sestre, tretja toženka pa je njihova mati. Toženke so leta 1983 po možu (tretje toženke) oziroma očetu (prve in druge toženke) podedovale vsaka tretjino sporne nepremičnine (prva in druga toženka sta imeli tedaj 8 in 13 let). Sklep o dedovanju je bil istega leta tudi zemljiškoknjižno realiziran.

-Tožnica je leta 1989 z materinim dovoljenjem začela z gradnjo samostojnega prizidka k obstoječi hiši (lokacijsko in gradbeno dovoljenje je bilo izdano tožnici in tretji toženki), z namenom, da bo tam živela (kar se zaradi spleta življenjskih okoliščin potem ni zgodilo). Prva toženka je tedaj živela doma, druga toženka pa se je šolala v Ljubljani. Tožnica je sočasno z gradnjo prizidka obnovila nekatere dele stare hiše (med drugim streho in fasado). Tretja toženka pri gradnji ni sodelovala. Gradnja prizidka je bila končana leta 1995 (prva in druga toženka sta imeli tedaj 20 in 25 let). Uporabno dovoljenje je bilo izdano leta 2003. V zgrajenem prizidku sta dva apartmaja, ki ju tožnica že vrsto let oddaja v turistični najem.

-Tožnica je vedela, da ne gradi na svojem. Tretja toženka ji je dovolila gradnjo v prepričanju, da ji je za gradnjo odstopila svoj lastniški delež in da drugi dve hčerki s tem ne bosta prikrajšani. Prva in druga toženka nista vedeli, da sta solastnici sporne nepremičnine.

7.Na povzete dejanske ugotovitve je oprta materialnopravna presoja sodišča prve stopnje, da so toženke vedela za gradnjo (tretja toženka jo je celo dovolila), vendar se ji niso uprle. Ker niso uporabile izbirne pravice, je tožnica po izteku triletnega roka po končani gradnji postala lastnica nepremičnine. Četudi prva in druga toženka nista vedeli za svoja lastninska upravičenja, ju zavezuje publicitetno načelo, ki pomeni, da se lahko vsakdo seznani s pravnim stanjem nepremičnine. Po dokazovanju z izvedencem geodetske stroke, ki je po ugotovitvi, da je prizidek funkcionalno in konstrukcijsko samostojen, izvedel parcelacijo sporne nepremičnine (parcela 26/3 se razdeli v parcele 26/10, 26/11 in 26/12, parcela 26/6 pa v parceli 26/13 in 26/14), je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnica lastnica parcel 26/12 in 26/13, obe k. o. ..., ki sta v naravi stavbišče s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem.

8.Pritožbeni očitek o zmotni uporabi materialnega prava je utemeljen. Pravilo o pravnih učinkih gradnje na tujem zemljišču v primerih, ko graditelj ni dobroveren, ni ustrezno pravno pravilo za rešitev konkretne dejanske situacije. Pravilo iz 25. člena ZTLR gradi na predpostavki, da je lastnik vedel, da je lastnik (in da se je imel možnost upreti gradnji). Podlaga za uporabo pravila je lahko le zavedanje lastnika, da gradnja poteka na njegovem zemljišču. V tej zadevi je torej po presoji pritožbenega sodišča odločilno vprašanje, ali sta prva in druga toženka v obdobju 1989 - 1998 (od začetka gradnje do izteka treh let po gradnji) vedeli, da sta solastnici sporne nepremičnine (in se imeli posledično možnost upreti gradnji in v zakonskem roku uveljavljati izbirno pravico). Iz dokaznega postopka izhaja, da ne. Sklepa o dedovanju nista prejeli (ker sta bili ob očetovi smrti obe mladoletni, ju je v zapuščinskem postopku zastopala skrbnica), prav tako ne sklepa o vknjižbi lastninske pravice. V upravni dokumentaciji, ki je bila podlaga za gradnjo prizidka, nista bili navedeni kot solastnici. Védenja o lastnih upravičenjih tudi nista mogli graditi na ravnanju sestre in matere: o gradnji sta bili obveščeni kot o dejstvu, ne kot o nečem, s katerim bi morali soglašati ali pa se ravnanju upreti. Nista vedeli, da tožnica ne gradi na svojem zemljišču, oziroma da gradi na njunem zemljišču - njeno ravnanje je izkazovalo drugače. Mati ju ni nikoli odkrito seznanila z njunimi upravičenji. Zdi se celo, da jima je bilo namerno zamolčano, da sta solastnici sporne nepremičnine. Ob začetku gradnje (pa tudi kasneje) sta se obe šolali in bili finančno odvisni od matere.

9.Vse navedeno izhaja iz listinske dokumentacije v spisu ter prepričljivih izpovedi prve in druge toženke. Tem dokazom ne nasprotuje noben drug dokaz. Celo tožnica, ki v odgovoru na pritožbo zanika, da bi prva in druga toženka šele leta 2019 izvedeli, da sta solastnici sporne nepremičnine (lastniki so bili namreč s strani GURS že leta 2010 obveščeni o splošnem vrednotenju nepremičnin), ne trdi, da bi že v času gradnje oziroma tri leta po njej vedeli, da sta solastnici sporne nepremičnine.

10.Namen publicitetnega načela (načela javnosti), uzakonjenega v prvem odstavku 6. člena ZZK-1, je, da se lahko vsakdo seznani s pravnim stanjem nepremičnin. S sklicevanjem na to načelo je sodišče prve stopnje izrazilo svoje naziranje, da sta se imeli prva in druga toženka možnost seznaniti s svojimi lastninskimi upravičenji. Možnost - gotovo, glede na izpostavljene življenjske okoliščine pa ne tudi dolžnosti. Ob tem je sodišče prve stopnje tudi prezrlo, da se na omenjeno načelo lahko sklicuje le oseba, ki je poštena, kar tožnica ni bila.

11.Iz razlogov izpodbijane sodbe je razbrati napačno pravno stališče, da gre v obravnavanem primeru za pravni položaj obojestranske nedobrovernosti (ker se prva in druga toženka nista uprli gradnji, sta tudi onidve postali nedobroverni). Pravo daje sodno varstvo pošteni stranki, zato tožnica kot slaboverna graditeljica ne sme priti v boljši (stvarnopravni) položaj kot ga imata prva in druga toženka, ki sta ohranili položaj dobrovernih (so)lastnic. Četudi je tretja toženka dovolila gradnjo (kar pojmovno izključuje možnost upiranja gradnji), je obravnavani spor glede na vsebino in naravo tožbenega zahtevka mogoče rešiti le na enak način za vse toženke (196. člen ZPP).

12.Pritožbeni preizkus je pokazal, da je sodišče prve stopnje na sicer pravilno ugotovljeno dejansko stanje zmotno uporabilo materialno pravo. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo (5. alineja 358. člena ZPP). Sprememba odločitve o glavni stvari je terjala tudi spremembo stroškovne odločitve: stroške postopka toženk (ti bodo po višini odmerjeni s posebnim sklepom, izdanim po pravnomočnosti sodbe) je dolžna nositi tožnica.

13.Prva in druga toženka sta s pritožbo uspeli, zato jima je tožnica dolžna povrniti njune pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP). Ti zajemajo: 1237,5 točk (742,50 EUR) po tar. št. 22/1 OT, v zvezi s prvim odstavkom 7. člena OT, povečano za 1 % oziroma 2 % materialne stroške (13,43 EUR) po tretjem odstavku 11. člena OT, 22 % DDV in sodno takso za pritožbeni postopek v višini 1.227 EUR, skupaj 2.149,23 EUR, ki jih je tožnica dolžna povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 15 dnevnega paricijskega roka.

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami.

2Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6/1980, s spremembami in dopolnitvami.

3V nadaljevanju: sporna nepremičnina.

4Pravna razmerja, ki nastanejo zaradi gradnje na tujem zemljišču, se po določbah ZTLR praviloma obravnavajo po načelu ("solum cedit superficiei"), nasprotnem od načela "superficies solo cedit". Gre za sistem, ki bolj favorizira graditelja kot lastnika. Glej T. Frantar: Gradnja na tujem zemljišču, Podjetje in delo - 1998, številka 6-7.

5Tožnica je hči prvega moža tretje toženke.

6Tožnica je srečala sedanjega partnerja, ki ji je finančno in z delom pomagal pri gradnji, in h kateremu se je kasneje preselila.

Iz izpovedi prve toženke izhaja, - da se niso z mamo nikoli usedle in pogovarjala o gradnji, ali o tem, kdo je lastnik, kdo je dedoval, - da je kot odrasla, glede na papirje, ki so jih vse tri prejemale, dojela, da ni nič urejeno in da so vse tri vpisane v zemljiško knjigo, - da ob začetku gradnje ni vedela, čigavo je zemljišče, in - da je vprašanje, čemu se lahko upreš, če se sploh ne zavedaš, da bi se lahko, če nimaš informacije, da se kaj dela na tvojem. Podobno je tudi druga toženka izpovedala, - da se z mamo nikoli niso usedle in pogovorile, - da ni takrat, ko se je začelo graditi, nič vedela, in - da tudi če bi vedela, je vprašanje, če bi se upala upreti.

Če je vpis pravice oziroma pravnega dejstva dovoljen, se šteje, da je ta pravica oziroma to pravno dejstvo, ki je vpisano v zemljiško knjigo, vsakomur znano od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis te pravice oziroma pravnega dejstva, oziroma prejem listine, na podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti, in se nihče ne more sklicevati, da mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo od takrat dalje ni bilo znano.

Glej sodbo VS RS II Ips 248/2015 z dne 4. 2. 2016 (8. točka obrazložitve).

Dovoljenja za gradnjo ni mogoče enačiti z dogovorom o gradnji, ki izključuje uporabo določb o izvirni pridobitvi lastninske pravice.

Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 24/2015, s spremembami in dopolnitvami.

Zveza:

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR - člen 25, 25/1 Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 6, 6/1 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 196

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.