Jedro

V zvezi z razlago določbe četrtega odstavka 5. člena SZ-1 je Vrhovno sodišče Republike Slovenije (RS) v sodbi II Ips 76/2017 z dne 11. 10. 2018 zavzelo stališče, da navedena zakonska določba ne izraža namena zakonodajalca, da se vsaka pohodna terasa, ki je opredeljena kot posamezni del stavbe, in hkrati predstavlja streho objektu, v celoti šteje za skupni del stavbe. Gradbeni element terase pa sestavljajo skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, t. j. hidro in toplotna izolacija.

Izrek

Tožbi se ugodi. Odločba Ministrstva za okolje in prostor, Inšpektorata Republike Slovenije za okolje in prostor, Stanovanjske inšpekcije, št. 06172-222/2020/13 z dne 27. 1. 2021 se v 1.a točki izreka odpravi ter se zadeva v tem delu vrne istemu organu v ponovni postopek.

Obrazložitev

1. Inšpektorat RS za okolje in prostor, Stanovanjska inšpekcija, je z izpodbijano odločbo odločil, da so vsakokratni etažni lastniki večstanovanjske stavbe ..., ..., do 30. 9. 2021 dolžni izvesti naslednja vzdrževalna dela v večstanovanjski stavbi na ..., ...: a) v celoti sanirati teraso stanovanja št. 8, in sicer vse sloje do armiranobetonske plošče, talne obrobe terase in talni odtok meteornih voda na tej terasi; b) v celoti sanirati skupno teraso, ki se nahaja pri in nad stanovanjem št. 9, in sicer vse sloje do armiranobetonske plošče, talne obrobe terase in talni odtok meteornih voda na tej terasi; c) sanirati poševno streho stavbe, in sicer v delu strehe, ki se nahaja nad stanovanjem št. 8, tako da se odpravi zamakanje meteornih voda v stanovanje št. 8 (1. točka izreka odločbe). Odločil je tudi, da mora upravnik o izdaji te odločbe obvestiti vse etažne lastnike predmetne večstanovanjske stavbe in v okviru svojih pooblastil storiti vse, kar je potrebno za njeno izvršitev (2. točka), da pritožba zoper to odločbo ne zadrži njene izvršitve (3. točka), da mora upravnik najkasneje do izteka roka iz 1. točke izreka te odločbe o izvršitvi odločbe obvestiti stanovanjsko inšpekcijo (4. točka) in da stroškov postopka ni (5. točka).

2. Iz obrazložitve prvostopenjske odločbe izhaja, da je stanovanjska inšpekcija po uradni dolžnosti začela s postopkom na podlagi 124. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) v zvezi z zamakanjem meteornih voda v stanovanjih št. 6 (posamezni del št. 8), št. 8 (posamezni del št. 11) in št. 9 (posamezni del št. 10) v večstanovanjski stavbi na ... v ... Pri ogledu, ki se ga je udeležil tudi predstavnik upravnika A. A., s. p., je bilo med drugim ugotovljeno, da je terasa stanovanja št. 8, ki je v lasti in posesti vsakokratnega etažnega lastnika stanovanja, obenem v funkciji strehe spodnjim posameznim delom, sloji tlakov te terase (talna površina) z njenimi talnimi obrobami pa so tudi zaščita armiranobetonske plošče terase oziroma stavbe, ki je obenem tudi konstrukcijski element stavbe. Ti gradbeni elementi se zato skladno s četrtim odstavkom 5. člena SZ-1 štejejo za skupne dele večstanovanjske stavbe na ... v ... Ker je bilo ob ogledu ugotovljeno, da v izreku navedeni skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu s Pravilnikom o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj ter niso primerni za normalno rabo, saj ob meteornih padavinah puščajo, zaradi česar zamaka v stanovanjih št. 6, 8 in 9 ter na skupnem stopnišču in fasadi stavbe, je stanovanjska inšpekcija na podlagi prvega odstavka 125. člena SZ-1 vsakokratnim etažnim lastnikom na ... v ... odredila izvedbo sanacijskih del. 3. Zoper prvostopenjsko odločbo je tožnik vložil pritožbo, v kateri je navedel, da se strinja s sanacijo strehe, ugovarjal pa je, da bi bila sanacija terase stanovanja št. 8 v breme vseh etažnih lastnikov hiše. Ministrstvo za okolje in prostor (sedaj Ministrstvo za solidarno prihodnost) je z odločbo št. 0613-1/2021-2 z dne 17. 5. 2021 pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

4. Pritožbeni organ je pojasnil, da etažni lastniki skladno z 20. in 21. členom SZ-1 resda lahko določijo posebne skupne dele večstanovanjske stavbe s pogodbo o medsebojnih razmerjih, vendar pa niti iz upravnega spisa niti iz pritožbe ne izhaja, da bi bila taka taka pogodba sklenjena. Tudi če bi obstajala taka pogodba, pa to na odločitev v inšpekcijski zadevi ne vpliva. Glede na določbo četrtega odstavka 5. člena SZ-1 je za odločitev v smislu določitve inšpekcijskega zavezanca za sanacijo odločilna ugotovitev, da gradbeni elementi terase stanovanja št. 8 stanovanjske hiše služijo tako posameznemu delu kot skupnim delom večstanovanjske stavbe in se z njimi zagotavlja funkcija navedene večstanovanjske stavbe kot celote ter se zato štejejo za skupni del. Pri tem pa ni odločilno vprašanje lastništva in dostopa do terase stanovanja št. 8, kakor tudi ne dejstvo, da je terasa, ki pripada ali je sestavni del posameznega dela, sicer lahko predmet nakupa in prodaje.

5. Tožnik je vložil laično tožbo v upravnem sporu, iz katere je razvidno, da izpodbija prvostopenjsko odločbo (le) v 1.a točki izreka, torej v delu, ki se nanaša na sanacijo terase stanovanja št. 8 v večstanovanjski hiši na ... v ... Navaja, da stanovalci te hiše niso sklenili pogodbe o medsebojnih razmerjih. Stanovanje št. 8 lastnika B. B. ima v izključni lasti in posesti svojo teraso, ki je del kvadrature stanovanja. Po 15. členu SZ-1 (skupni deli) in 21. členu SZ-1 (posebni deli) se terasa, do katere nimajo dostopa ostali solastniki hiše, šteje v skupno kvadraturo tega stanovanja. Posebni skupni deli pa so solastnina tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. V tem primeru je terasa stanovanja št. 8 last B. B., zato mora lastnik sam plačati obnovo svoje terase in ne more biti v breme vseh solastnikov hiše. Predlaga, da naj sanacijo navedene terase plača njen lastnik oziroma da naj o tem, kdo kaj plača, odločita sodišče in sodni izvedenec.

6. Tožena stranka je dne 3. 8. 2021 sodišču predložila upravni spis, odgovora na tožbo pa ni podala.

7. Tožba je bila vročena v odgovor tudi upravniku večstanovanjske stavbe na naslovu ... v ... kot zakonitemu zastopniku etažnih lastnikov, A. A., s. p., in B. B., ki nastopata v tem upravnem sporu kot prizadeti stranki s položajem stranke v smislu tretje alineje 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1). Stranki z interesom odgovora na tožbo nista podali, je pa B. B. v postopku podal izjavo, da ne odgovarja za škodo in se distancira od vsake finančne odgovornosti, ki jo s svojimi dejanji povzroča tožnik.

8. Tožnik je v pripravljalni vlogi z dne 29. 9. 2021 še pojasnil, da B. B. kot lastnik ni pravilno vzdrževal lastne terase in pravočasno zatesnil fuge na tlaku terase, zaradi česar je meteorna voda pronicala v notranjost njegovega stanovanja, v stanovanje št. 3 in na fasado hiše. 9. Tožba je utemeljena.

10. Predmet odločanja o predmetni zadevi je pravilnost in zakonitost 1.a točke izreka odločbe, s katero je bilo vsakokratnim etažnim lastnikom večstanovanjske stavbe na naslovu ... v ... naloženo, da morajo v celoti sanirati teraso stanovanja št. 8, in sicer vse sloje do armiranobetonske plošče, talne obrobe terase in talni odtok meteornih voda na tej terasi.

11. Med strankami ni sporno, da je navedena terasa del stanovanja št. 8 v lasti B. B. in kot taka del kvadrature stanovanja. Sporno pa je, ali ta terasa, ki je obenem streha spodnjim posameznim delom, predstavlja skupni del in ali so posledično sanacijo terase dolžni izvesti vsakokratni etažni lastniki.

12. Sodišče uvodoma pritrjuje stališču drugostopenjskega organa, da v obravnavanem primeru ne gre za posebne skupne dele v smislu določbe 21. člena SZ-1, saj se tovrstni skupni deli lahko določijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih, za katero sam tožnik navaja, da ni bila sklenjena, tudi sicer pa se lahko za posebne skupne dele določijo samo skupni prostori in skupne naprave (drugi odstavek 20. člena SZ-1) in torej ne skupni gradbeni elementi.

13. V tretjem odstavku 3. člena SZ-1 je določeno, da so skupni deli skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema. Drugi odstavek 5. člena SZ-1 pa določa, da so skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije.

14. Četrti odstavek 5. člena SZ-1 nadalje določa, da kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno).

15. V zvezi z razlago določbe četrtega odstavka 5. člena SZ-1 je Vrhovno sodišče Republike Slovenije (RS) v sodbi II Ips 76/2017 z dne 11. 10. 2018 zavzelo stališče, da navedena zakonska določba ne izraža namena zakonodajalca, da se vsaka pohodna terasa, ki je opredeljena kot posamezni del stavbe, in hkrati predstavlja streho objektu, v celoti šteje za skupni del stavbe. To je mogoče razbrati tudi iz primerov skupnih gradbenih elementov pohodne terase, ki jih izpostavi zakonodajalec, to sta toplotna in hidro izolacija. Po presoji Vrhovnega sodišča RS je le običajno oziroma nepohodno streho mogoče a priori umestiti v pravni standard skupnih delov, medtem ko je pri lastniških terasah treba izhajati iz vsebine in namena določb tretjega odstavka 105. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ)1 in drugega ter četrtega odstavka 5. člena SZ-1. Primarna funkcija pohodnih (lastniških) teras namreč ni v tem, da služijo kot streha spodnjim prostorom, temveč da so terase. V nasprotju z načelom pravičnosti pa bi bilo, če bi bila pri prodaji terasa obravnavana kot zasebna lastnina, pri vzdrževanju pa bi ista terasa pomenila skupni del in s tem strošek vseh etažnih lastnikov.2

16. Ne glede na navedeno pa vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin primera še ne pomeni izključno dolžnosti lastnika posameznega dela (terase). Gradbeni element terase sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, t. j. hidro in toplotna izolacija, pri čemer pa se upravni organ zaradi nepravilne razlage materialne določbe četrtega odstavka 5. člena SZ-1 ni opredelil do vprašanja, ali vsi sloji terase do armiranobetonske plošče, talne obrobe terase in talni odtok meteornih voda predstavljajo hidro in toplotno izolacijo, v posledici česar je dejansko stanje v tem delu ostalo nepopolno ugotovljeno.

17. Upoštevajoč vse navedeno je sodišče v skladu s 4. in 2. točko prvega odstavka 64. člena ZUS-1 tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo v 1.a točki izreka odpravilo. V skladu s tretjim odstavkom 64. člena ZUS-1 je zadevo v tem delu vrnilo v ponovni postopek prvostopenjskemu organu, ki bo moral ob upoštevanju stališča sodišča (četrti odstavek 64. člena ZUS-1) ugotoviti, kateri deli terase stanovanja št. 8 predstavljajo hidro in toplotno izolacijo, v skladu s to ugotovitvijo pa vsakokratnim etažnim lastnikom na ... v ... naložiti, naj sanirajo (zgolj) skupne dele te terase. Ker se tožnik kot edini etažni lastnik z izpodbijano odločbo ni strinjal, mu bo v ponovljenem postopku treba priznati status stranskega udeleženca in ga obveščati o vseh opravljenih procesnih dejanjih.

18. Sodišče v zvezi z navedbami strank glede krivde za nastalo stanje dodatno pojasnjuje, da vprašanje vzroka zamakanja in odgovornosti zanj ni predmet inšpekcijskega postopka, temveč se odgovornost za nastalo škodo lahko presoja v t. i. civilnopravnem (odškodninskem) postopku pred rednim sodiščem.3

19. Sodišče še pojasnjuje, da ni sledilo predlogu tožnika, naj odloči v sporu polne jurisdikcije in samo odloči o stvari tako, da sanacijo terase stanovanja št. 8 naloži v plačilo lastniku. Na podlagi 65. člena ZUS-1 sme namreč sodišče meritorno odločiti o stvari le, če narava stvari to dopušča in če dajejo podatki postopka za to zanesljivo podlago ali če je na glavni obravnavi samo ugotovilo dejansko stanje. V obravnavanem primeru navedeni pogoji za meritorno odločanje po presoji sodišča niso podani. Ob tem sodišče izpostavlja tudi načelo delitve oblasti. S sojenjem v sporu polne jurisdikcije sodišče dejansko poseže v izvrševanje upravne funkcije, saj odloči namesto upravnega organa, s čimer poseže v izvršilno vejo oblasti.4 Za takšno odločanje ima sicer podlago v citirani določbi 65. člena ZUS-1, vendar le pod zakonsko določenimi pogoji in omejitvami, ki v obravnavani zadevi niso izkazani.

20. Sodišče je na podlagi 1. točke drugega odstavka 59. člena ZUS-15 odločilo brez glavne obravnave, saj je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta in upravnega spisa očitno, da je treba tožbi zaradi nepravilne uporabe materialnega prava ugoditi in upravni akt odpraviti.

21. Sodna taksa bo tožniku vrnjena po uradni dolžnosti.

1 Tretji odstavek 105. člena SPZ določa, da so skupni deli zgradbe drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine. 2 Tako tudi sodba Upravnega sodišča RS I U 938/2020-15 z dne 15. 4. 2021. 3 Ibid. 4 Prim. sodba Upravnega sodišča RS I U 1542/2020-20 z dne 13. 9. 2021. 5 Glej tudi Zakon o upravnem sporu s komentarjem, GV Založba 2019, str. 333, tč. 6.