Jedro

Zahtevek temelji na obogatitvenem načelu, po katerem lahko prikrajšani zahteva le povračilo tistega, za kar je bil okoriščenec brez pravne podlage z vlaganji okoriščen. Obogatitev pa pomeni neamortizirano vrednost vlaganj oziroma vrednost vlaganj, zmanjšanih za amortizacijo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožnica je dolžna tožencu v 15 dneh povrniti njegove stroške pritožbenega postopka v višini 1.759,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice za plačilo 100.000,00 EUR s pripadki, posledično pa ji naložilo, naj povrne tožencu pravdne stroške v znesku 2.758,50 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za izpolnitev do plačila. Čeprav je toženec z vlaganji konkludentno soglašal, pa je za nekatera vlaganja ugotovilo, da jih ni opravila tožnica, ostala pa niso bila investicijske narave, zato niso pomenila toženčeve obogatitve.

2. Zoper sodbo se je zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnica s predlogom, da sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je moč na podlagi 23. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemno pogodbo, katere predmet je poslovni prostor, odpovedati sporazumno. In pravdni stranki sta se glede odpovedi najemne pogodbe v celoti sporazumeli. Posledično je materialnopravno pravilna podlaga zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve 190. člen Obligacijskega zakonika (OZ), na katerega bi sodišče moralo opreti svojo odločitev. Sodišče tudi napačno interpretira izpovedbo tožnice v delu, da naj bi sama zakrivila odstop od najemne pogodbe ter podala odpoved z namenom, da bi najem obdržala. Nelogično namreč je, da bi bila odpoved najemne pogodbe podana iz razlogov in želje po nadaljevanju najemnega razmerja. Vztraja, da je bila primorana izvesti tako vlaganja, da je bilo moč najeti prostor uporabiti za namen, za katerega je sklenila najemno razmerje, kot tudi tista, ki ta okvir presegajo. Nesporno med pravdnima strankama je bilo, da je gostinski lokal toženca pred sklenitvijo najemne pogodbe s tožnico deloval s prekinitvami, ki so bile med drugim tudi dolge eno leto. To je potrdila tudi zaslišana priča N. Š. je za tožnico izvajala storitve čiščenja v relevantnem obdobju. Iz njene izpovedbe izhaja, da najeti poslovni prostor s strani tožnice pred njenim najemom ni bil v obratovanju, zato je mogoče logično zaključiti, da je bil v zapuščenem stanju in je bilo treba izvesti zatrjevana vlaganja. To je bilo v nasprotju z najemno pogodbo, saj toženec svojih jamstev ni izpolnil. Tožnica je bila tako primorana izvesti tako vlaganja, ki so bila potrebna, da je bilo mogoče poslovni prostor uporabiti v namen, za katerega je bil najet, kot tudi tista vlaganja, ki ta okvir presegajo. Navedeno izhaja iz dokaznih listin in pričevanj pravdnih strank. Sodišče se do izpovedbe priče N. Š. sploh ni opredelilo. Oprlo se je le na izpovedbo priče Z. Š., ki pa je zunajzakonska partnerica toženca in tako zainteresirana za izid pravde. Da je šlo za vlaganja, ki utemeljujejo zahtevek, je potrdil tudi izvedenec mag. Žarko Povše v svojem mnenju, kjer je izpostavil, da so bila vlaganja v zgornjih prostorih poslovnih prostorov za toženca koristna v smislu povečanja vrednosti lokala. Sodišče pa tega sploh ni upoštevalo. Sodišče je tako brez ustrezne opore v dokaznem postopku ocenilo, da ne gre za takšne vrste vlaganj, ki bi vodila do ugoditve zahtevku. Prav tako je sodišče napačno interpretiralo tožničine izpovedbe glede vlaganj, ki se nanašajo na ureditev okolice. Opozarja, da je toženec ob svojem zaslišanju povedal, da za ureditev dvorišča ni plačal ničesar in celo, da je tudi sam delavcem dal pijačo. Slednje potrjuje dejstvo, da je bila tožnica s predstavniki družbe I., d.o.o. dogovorjena, da bodo na račun dejstva, da bodo v njenem lokalu brezplačno koristili njene usluge, kot protidajatev uredili dvorišče oziroma parkirišče in okolico. Sodišče sicer pravilno ugotavlja, da je tožnica opravila določena dela, vendar da ta ne predstavljajo tovrstnih vlaganj, ki bi vodila k ugoditvi zahtevku. Takšno stališče je materialnopravno zmotno. Enako gre presojati tudi tožničine trditve, da je na podlagi svojih vlaganj pripomogla k večji prepoznavnosti lokala, zaradi česar je tožnica v obdobju najema tudi zelo dobro poslovala in v takšnem stanju tudi tožencu prepustila najeti gostinski lokal po prenehanju najemnega razmerja. Izpostavlja to, kar je tožnica pri svojem zaslišanju izpovedala glede vlaganj.

3. Toženec je odgovoril na pritožbo in predlagal njeno zavrnitev, priglasil pa je tudi svoje stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je v prvem sojenju v zadevi II Cp 2693/2013 z dne 14. 5. 2014 zavrnilo tožničino pritožbo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Menilo je, da je tožnica v najem prejela gostinske prostore, ustrezne in zadovoljivo opremljene za dogovorjen poslovni namen (izvajanje gostinske dejavnosti), zato dodatna, posebna investicijska vlaganja niso bila potrebna. Redni stroški so bremenili tožnico, za vsako vlaganje ali preureditev pa je potrebovala vnaprejšnje soglasje toženca, ki ga ni zatrjevala. Zavzelo je stališče, da zaključek sodišča prve stopnje, da je toženec s tožničinimi vlaganji konkludentno soglašal, ni pomemben, saj vnaprejšnjega soglasja ni mogoče dati konkludentno. Štelo je, da je šlo pri vlaganjih za tožničin strošek oziroma da so bila vlaganja izvršena brez toženčevega soglasja.

6. Zoper odločbo sodišča druge stopnje je tožnica vložila revizijo. Vrhovno sodišče RS je v zadevi II Ips 326/2014 presodilo, da je tudi vnaprejšnje soglasje mogoče podati na konkludenten način. Dodalo je, da ni potrebno toženčevo vnaprejšnje soglasje k opravljenim vlaganjem, temveč zadostuje, če je bilo dano naknadno. Ker sodišče druge stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava glede ustreznosti načina podaje soglasja ni presojalo tožničinih preostalih pritožbenih očitkov, predvsem glede investicijske narave vlaganj, je razveljavilo njegovo odločitev in mu zadevo vrnilo v novo sojenje. Predmet ponovljenega postopka naj bi bila skladno z napotki Vrhovnega sodišča presoja obstoja toženčevega soglasja k posameznim tožničinim vlaganjem in ali so bila opravljena vlaganja, ki presegajo okvir rednih popravil (vlaganja investicijske narave), saj glede na vsebino dogovora iz najemne pogodbe le-ta za toženca pomenijo obogatitev (korist) in jih je dolžan povrniti tožnici.

7. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje napravilo skrbno in prepričljivo dokazno oceno, v kateri se je dosledno opredelilo do izvedenih dokazov in jim dalo ustrezno težo, kot rezultat pa pravilno ugotovilo odločilna dejstva, zato so pritožbeni pomisleki glede tega odveč. Pravilno je tudi uporabilo materialno pravo in ni storilo kršitev postopka.

8. Ker se tožnica (najemnica) in toženec (najemodajalec) z najemno pogodbo nista dogovorila o povrnitvi vlaganj, ki naj bi jih v soglasju s tožencem opravila tožnica, je sodišče prve stopnje utemeljenost njenega zahtevka za njihovo povračilo pravilno presojalo po določbah o neupravičeni pridobitvi iz prvega odstavka 190. člena OZ. Pritožbeno navajanje, češ da bi moralo sodišče uporabiti to pravno podlago, je zato nedoumljivo. Zahtevek, kot je obravnavani, temelji na obogatitvenem načelu, po katerem lahko prikrajšani zahteva le povračilo tistega, za kar je bil okoriščenec brez pravne podlage z vlaganji okoriščen(1). Obogatitev pa pomeni neamortizirano vrednost vlaganj oziroma vrednost vlaganj, zmanjšanih za amortizacijo.

9. Kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, so skladno s 3. členom najemne pogodbe (A3) stroški popravil poslovnih prostorov in sprememb na inventarju, ki so potrebna za njihovo uporabo, bremenili tožnico, medtem ko naj bi investicijska vlaganja opravljal toženec.

10. Sodišče je po oceni pritožbenega sodišča pravilno presodilo, da v nobenem od primerov, ko je tožnici dokazano nastal dejanski strošek(2), ne gre za investicijsko vlaganje oziroma trajno gradbeno vlaganje v objekt. Dokazna ocena je celostna, logična in prepričljiva, zato (pre)splošne pritožbene navedbe ne morejo vzbuditi dvoma vanjo. Ker ji ni kaj dodati, se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na obširne razloge iz 7. točke obrazložitve izpodbijane sodbe. Pritožbeno sodišče z namenom razmejitve vlaganj, ki presegajo okvir rednih popravil inventarja in prostora (rednih vzdrževalnih del) od investicij, le še povzema generalno klavzulo iz 10. točke prvega odstavka 2. člena Zakona o graditvi objektov (ZGO-1), ki opredeljuje vzdrževalna dela kot tista, s katerimi se objekt ohranja v dobrem stanju in omogoča njegovo uporabo, v konkretnem primeru za opravljanje gostinske dejavnosti.

11. Tožnica se v pritožbi sklicuje na potrebnost izvedbe teh vlaganj, ki je glede na stališče Vrhovnega sodišča v tej zadevi brez pomena za odločitev(3), oziroma le na splošno za vsa vlaganja trdi, da so bila takšna, da je njen tožbeni zahtevek utemeljen, ne izpodbija pa izčrpnih dejanskih in pravnih ugotovitev sodišča prve stopnje glede vsakega posameznega opravljenega dela.

12. Nadalje opozarja tudi na to, da se sodišče ni opredelilo do izpovedbe N. Š., medtem ko je upoštevalo izpovedbo priče Z. Š., čeprav je toženčeva zunajzakonska partnerica in zato zainteresirana za izid te pravde. Neopredelitev do prve izpovedbe nedvomno ni vplivala na rezultat dokaznega postopka, o čemer bo podrobneje obrazloženo v nadaljevanju, drugi izpovedbi pa samo zato, ker jo je podala izvenzakonska partnerica toženca, še ne gre odvzeti dokazne vrednosti. Ne gre se strinjati s pritožbeno navedbo, da že dejstvo, da je v zimskem času čistila z antifrizom, kaže na to, da je bilo potrebno temeljito čiščenje pred odprtjem lokala, pač pa kvečjemu potrjuje, da so bile takrat nizke temperature. Čiščenje kot tako pa nikakor ne pomeni investicije, temveč začetno vzdrževanje, ki bremeni tožnico. Da je skoraj vsa vlaganja v poslovni prostor financirala tožnica sama, o čemer naj bi ta priča tudi povedala, pa navsezadnje ugotavlja že sodišče prve stopnje.

13. Odločitev o potrebi po zaslišanju ali dopolnitvi izvedenskega mnenja ni absolutna in je odvisna od pripomb stranke, iz katerih je mogoče ugotoviti, v čem je za stranko izvedensko mnenje pomanjkljivo, nejasno in nerazumljivo(4). Zato zgolj sámo dejstvo, da izvedenec ni dopolnil izvedenskega mnenja v skladu s tožničinimi pripombami, še ne pomeni kršitve njene pravice do izjave in načela kontradiktornosti v postopku pred sodiščem prve stopnje, na kar (smiselno in v obrisih) merijo pritožbene navedbe. Sodišče prve stopnje na podlagi zavzetega stališča, da vlaganja niso pomenila investicije, utemeljeno ni upoštevalo izvedenskega mnenja, v katerem je izvedenec ocenil povečanje vrednosti lokala(5). To je tudi ustrezno obrazložilo (glej 3. in 7. točko obrazložitve). Ker izvedensko mnenje za odločitev ni bilo odločilno (sklep o tem, katera vlaganja so investicijske narave, je pridržano izključno sodišču, in ne izvedencu), je bila opredelitev do tožničinih pripomb že iz tega razloga brez potrebe, tega pa tudi ne spremeni njihova vsebina. Pripombe so predvsem izpostavljale domnevno pomanjkljivost izvedenskega mnenja, ker se izvedenec ni opredelil do vrednosti vlaganj v spodnjih prostorih, kjer je bil nočni lokal, pa tudi na višino vrednosti vlaganj, ki v konkretnem primeru ni pomembna. Bistveno je, da se je sodišče prve stopnje dosledno opredelilo do narave vseh vlaganj, ki jih je zatrjevala tožnica.

14. Pritožbeno sodišče se strinja tudi s prepričljivim dokaznim zaključkom, da je investicijo v znesku 2,5 milijona SIT v zvezi z asfaltiranjem in razširitvijo parkirišča pred gostinskim lokalom financirala izključno družba I., d. o. o., kar je celo izpovedala tožnica sama(6), to pa je potrdil tudi toženec. Ob takem zaključku tožnica ne more uspeti s pritožbeno navedbo, da je vlaganja financirala (posredno) na način, da je delavcem nudila brezplačne storitve gostinskega lokala.

15. Večja prepoznavnost lokala pa nedvomno ni kategorija, ki bi hkrati pomenila prikrajšanje na strani tožnice in se odrazila na povečanju vrednosti nepremičnine oziroma bi pomenila obogatitev, kar sta predpostavki za utemeljenost zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve.

16. Kljub temu, da gre v tej zadevi za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve na podlagi 190. člena OZ, pa to samo po sebi še ne izključuje uporabo 589. člen OZ, kot to zmotno meni pritožba. Glede na to, da določba 3. člena najemne pogodbe enako kot 589. člen OZ nalaga najemniku breme rednega vzdrževanja stvari kot posledico normalne rabe stvari, ob siceršnji prednosti pogodbene avtonomije pred splošnimi določbami obligacijskega prava sklicevanje na 589. člen OZ ne vpliva kvarno na odločitev.

17. Že presoja narave vlaganj daje zadostno podlago za zaključek, da je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna, zato je odveč opredelitev, ali je toženec (vnaprej, naknadno, izrecno ali konkludentno) soglašal z izvedbo posameznih del. 18. Ker niti uveljavljani niti uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo toženke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

19. Tožnica zaradi neuspeha s pritožbo sama krije svoje stroške pritožbenega (in s tem tudi revizijskega) postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Nasprotno je (zaradi uspeha v pritožbenem postopku) do povrnitve stroškov pritožbenega postopka za obrazložen odgovor na pritožbo upravičen toženec, kar pa ne velja za njegove nepotrebne (neutemeljene) revizijske stroške. Zato mu je tožnica dolžna povrniti stroške v višini 1.759,73 EUR, ki obsegajo strošek za sestavo odgovora na pritožbo (1.422,40 EUR), materialne stroške (20,00 EUR), vse povečano za 22 % davek na dodano vrednost (317,33 EUR).

Op. št. (1): Glej sklep VS RS II Ips 326/2014 z dne 2. 6. 2016. Op. št. (2): Ki je pogoj za presojo narave vlaganja, sicer ne gre za prikrajšanje na njeni strani; Op. št. (3): Glej 10. točko obrazložitve sklepa VS RS II Ips 326/2014 z dne 2. 6. 2016. Op. št. (4): Primerjaj sodbo VS RS II Ips 206/2012 z dne 5. 9. 2013. Op. št. (5): Tožnica je predlagala dokaz s postavitvijo izvedenca le v zvezi s cenitvijo, za koliko je lokal zaradi tožničinih vlaganj večvreden, kot je bil pred najemom.

Op. št. (6): Na naroku za glavno obravnavo dne 22. 6. 2011, list. št. 19 spisa.