Jedro

Glede na to, da so lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi zakona pridobile tiste osebe, ki so na dan 25. 7. 1997 (na dan uveljavitve ZLNDL) na njej imele pravico uporabe, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je v obravnavani zadevi bistveno vprašanje, kdo je bil imetnik pravice uporabe na spornem stanovanju na dan 25. 7. 1997. Investitor gradnje obravnavane stavbe je pridobil pravico uporabe na novozgrajeni stavbi, saj je imel za novogradnjo te stavbe gradbeno dovoljenje in je objekt uporabljal, med drugim tudi na način, da je posamezne dele stavbe prodal končnim kupcem.

Iz besedila 10. člena SPZ izhaja, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje tistega, ki v pravnem prometu pošteno ravna. Z izrazom pravni promet nepremičnin označujemo (zavezovalne in razpolagalne) pravne posle, s katerimi se prenašajo, ustanavljajo ali ukinjajo stvarne pravice glede nepremičnin. Zato že iz besedila "kdor v pravnem prometu pošteno ravna" izhaja, da se načelo zaupanja v zemljiško knjigo uporablja samo glede poslovnih pridobitev stvarnih pravic glede nepremičnine. V konkretnem primeru pa tožeča stranka ne trdi, da je sklenila kakšen pravni posel, s katerim se prenaša, ustanavlja ali ukinja stvarna pravica na spornem stanovanju, ampak vtožuje obligacijsko terjatev za plačilo prispevkov v rezervni sklad. Sodišče prve stopnje je zato pravilno pojasnilo, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo v konkretnem primeru ne pride v poštev.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 186,66 EUR v roku 8 dni po prejemu te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati glavnico v višini 152,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 152,10 EUR od dne 1. 9. 2020 dalje do plačila, in sicer na bančni račun številka: ... v korist rezervnega sklada etažnih lastnikov stavbe 378 k. o. ..." Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženi stranki v roku 8 dni od prejema te sodbe plačati njene stroške postopka v višini 895,97 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

2. Zoper izpodbijano sodbo se zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podredno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne na prvo stopnjo v ponovno odločanje, v obeh primerih pa toženi stranki naloži, da v 15 dneh plača tožeči stranki vse pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 15. dne plačilnega roka dalje do plačila.

3. Tožena stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrne in potrdi izpodbijano sodbo, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške odgovora na pritožbo tožene stranke z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku 8-dnevnega paricijskega roka dalje do plačila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, teče ta gospodarski spor skladno s prvim odstavkom 495. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) po določbah postopka v sporih majhne vrednosti. O pritožbi je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožeča stranka s tožbo v delu, ki je še sporen, zahteva plačilo prispevkov v rezervni sklad stavbe št. 378 k.o. ... na naslovu ... za obdobje od februarja 2019 do julija 2020 v skupni višini 152,10 EUR s pripadki.

7. Pritožbeno sodišče v tej zadevi odloča drugič. Prvič je s sklepom II Cpg 65/2021 z dne 30. 6. 2021 sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani I. in III. točki izreka razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Ugotovilo je, da je sodišče prve stopnje z zavrnitvijo dokaznega predloga za zaslišanje predlaganih prič A. A. in B. B., ki bi izpovedala o nakupu sporne nepremičnine, kršilo pravico tožene stranke do izjave v postopku, saj je bilo toženi stranki s tem onemogočeno dokazovanje odločilnega dejstva. Sodišču prve stopnje je naložilo, da v ponovljenem postopku opravi narok in na njem izvede predlagane dokaze z zaslišanjem predlaganih prič, nato pa sprejme dokazno oceno v skladu z napotkom iz 8. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku izdalo izpodbijano sodbo.

8. Iz dejanskih ugotovitev izpodbijane sodbe, na katere je pritožbeno sodišče skladno s prvim odstavkom 458. člena ZPP vezano, izhaja: - v zemljiški knjigi je kot izključna lastnica stanovanja z ID znakom posamezni del stavbe 000-378-18 vknjižena tožena stranka; - lastninska pravica tožene stranke je bila vpisana na podlagi 5. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL); - na parceli, na kateri je imela tožena stranka vpisano pravico uporabe, je investitor pred letom 1990 zgradil novo stanovanjsko stavbo št. 378, v kateri se nahaja obravnavano stanovanje; - investitor je imel za to gradnjo gradbeno dovoljenje; - investitor gradnje ni bila tožena stranka; - C. C. je od investitorja gradnje stanovanjske stavbe na ... pred 1. 5. 1990 odkupil obravnavano stanovanje; - C. C. je kot najemodajalec po pooblaščencu B. B. z A. A. in D. D. kot najemnikoma sklenil dve najemni pogodbi, eno z dne 23. 4. 1990 in drugo z dne 5. 2. 1992, katerih predmet je bil najem obravnavanega stanovanja; - v obravnavanem stanovanju sta od 1. 5. 1990 dalje bivala A. A. in D. D., A. A. po lastni izjavi vsaj še do 2. 6. 2010; - A. A. je dne 2. 6. 2010 na zapisnik pri Upravni enoti ... izjavila, da dejansko stalno prebiva na ..., in sicer v stanovanju št. 9, katerega lastnik je C. C., ki biva v tujini; - A. A. in D. D. sta najemnino za stanovanje plačevala B. B., ki je stanovanje upravljal za C. C. 9. Sodišče prve stopnje je na podlagi zgoraj navedenih dejanskih ugotovitev presodilo, da je investitor gradnje stavbe na naslovu ... kljub neobstoju pisne pogodbe o prenosu pravice uporabe na stavbi takšno pravico pridobil, saj je imel za novogradnjo te stavbe gradbeno dovoljenje, na podlagi tega gradbenega dovoljenja je stavbo tudi zgradil in jo nato po posameznih delih prodal končnim kupcem. Investitor je obravnavano stanovanje še pred 1. 5. 1990 s pogodbo prodal C. C., s tem pa je prišlo tudi do prenosa pravice uporabe na stanovanju na C. C., ki je stanovanje uporabljal tako, da ga je s 1. 5. 1990 oddal v najem, ki je trajal še vsaj do leta 2010. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je bil imetnik pravice uporabe posameznega dela stavbe, ki v naravi predstavlja obravnavano stanovanje, na dan 25. 7. 1997 C. C. in ne tožena stranka. Ker na podlagi 2. člena ZLNDL nepremičnine postanejo lastnina fizičnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe, je na dan 25. 7. 1997 lastninsko pravico na posameznem delu stavbe (stanovanju) pridobil C. C., ki je imel pravico uporabe tega dela stavbe. Sporen vpis lastninske pravice na toženo stranko, ki je bil izveden na podlagi 5. člena ZLNDL, zato ni bil pravilen, posledično pa je tožena stranka uspešno izpodbila domnevo lastninske pravice iz prvega odstavka 11. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Sodišče prve stopnje je zaključilo, da zahtevek tožeče stranke zaradi pomanjkanja materialne pasivne legitimacije ni utemeljen, zato ga je zavrnilo.

10. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje na podlagi ugotovljenih dejstev pravilno uporabilo materialno pravo in pravilno zaključilo, da je tožena stranka izpodbila domnevo lastninske pravice iz prvega odstavka 11. člena SPZ. Citirani člen določa, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa je ta domneva izpodbojna. Glede na to, da so lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi zakona pridobile tiste osebe, ki so na dan 25. 7. 1997 (na dan uveljavitve ZLNDL) na njej imele pravico uporabe, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je v obravnavani zadevi bistveno vprašanje, kdo je bil imetnik pravice uporabe na spornem stanovanju na dan 25. 7. 1997. Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da je investitor gradnje stavbe na naslovu ... pridobil pravico uporabe na novozgrajeni stavbi, saj je imel za novogradnjo te stavbe gradbeno dovoljenje in je objekt uporabljal, med drugim tudi na način, da je posamezne dele stavbe prodal končnim kupcem. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je oseba, ki je ob vednosti in izrecnem dovoljenju pristojnih organov z vsemi dovoljenji (soglasji), potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, zgradila objekt in ga uporabljala, pridobila pravico uporabe, in to kljub neobstoju pisne pogodbe o prenosu pravice uporabe.1 Nadalje je sodišče prve stopnje na podlagi ugotovljenega dejstva, da je C. C. od investitorja gradnje stanovanjske stavbe na ... pred 1. 5. 1990 odkupil obravnavano stanovanje, pravilno zaključilo, da je s tem prišlo do prenosa pravice uporabe na stanovanju na C. C. Na podlagi nadaljnje dejanske ugotovitve, da je C. C. stanovanje s 1. 5. 1990 oddal v najem, ki je trajal še vsaj do leta 2010, pa je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je bil imetnik pravice uporabe posameznega dela stavbe, ki v naravi predstavlja obravnavano stanovanje, na dan 25. 7. 1997 C. C., ki je na podlagi 2. člena ZLNDL dne 25. 7. 1997 pridobil lastninsko pravico na obravnavanem stanovanju. Posledično je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da sporen vpis lastninske pravice na toženo stranko, ki je bil izveden na podlagi 5. člena ZLNDL, ni bil pravilen.

11. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je C. C. od investitorja gradnje stanovanjske stavbe na ... pred 1. 5. 1990 odkupil obravnavano stanovanje in ga uporabljal tako, da ga je s 1. 5. 1990 oddal v najem, ki je trajal še vsaj do leta 2010, predstavlja dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, na katero je pritožbeno sodišče skladno s prvim odstavkom 458. člena ZPP vezano. S pritožbenimi navedbami, da tožena stranka ni uspela dokazati, da je imel pravico uporabe sporne nepremičnine na dan uveljavitve ZLNDL C. C., da morebitna zaslišanja ali pisne izjave prič ne morejo nadomestiti manjkajoče pravne podlage za pridobitev pravice uporabe sporne nepremičnine v obliki odločbe ali pogodbe in da pisne izjave prič ne dokazujejo pravice uporabe C. C., tožeča stranka izpodbija dokazno oceno sodišča prve stopnje. To pomeni, da uveljavlja pritožbeni razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ki v pritožbenem postopku zoper sodbo v sporih majhne vrednosti ni dopusten pritožbeni razlog. Pritožbeno sodišče zato teh pritožbenih navedb ne more upoštevati.

12. Pritožnica se neutemeljeno sklicuje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo iz 10. člena SPZ, ki določa, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Iz besedila 10. člena SPZ izhaja, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje tistega, ki v pravnem prometu pošteno ravna. Z izrazom pravni promet nepremičnin označujemo (zavezovalne in razpolagalne) pravne posle, s katerimi se prenašajo, ustanavljajo ali ukinjajo stvarne pravice glede nepremičnin. Zato že iz besedila "kdor v pravnem prometu pošteno ravna" izhaja, da se načelo zaupanja v zemljiško knjigo uporablja samo glede poslovnih pridobitev stvarnih pravic glede nepremičnine.2 V konkretnem primeru pa tožeča stranka ne trdi, da je sklenila kakšen pravni posel, s katerim se prenaša, ustanavlja ali ukinja stvarna pravica na spornem stanovanju, ampak vtožuje obligacijsko terjatev za plačilo prispevkov v rezervni sklad. Sodišče prve stopnje je zato pravilno pojasnilo, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo v konkretnem primeru ne pride v poštev, ker to načelo velja zgolj za ravnanja v pravnem prometu, tožeča stranka pa ni sklenila nobenega pravnega posla, pri katerem bi se zanašala na podatke, navedene v zemljiški knjigi, in bi ji pri tem nastala škoda. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne ustvarja samostojne pravne podlage, na podlagi katere bi lahko upravnik v nasprotju z načelom relativnosti obligacijskih razmerij od tistega, ki je napačno vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik in torej ni dolžnik terjatve za plačilo prispevkov v rezervni sklad, terjal plačilo dolga, katerega dolžnik je pravi lastnik, ki pa v zemljiško knjigo ni vpisan. Tudi dejstvo, da tožena stranka ni poskrbela za uskladitev neustreznega zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem, ne vpliva na njeno pasivno legitimacijo v tem postopku.3

13. Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje na sodno prakso (sodba VSL II Cp 1528/2012 z dne 6. 6. 2012), ki se nanaša na pogoje za vpis lastninske pravice na podlagi določb ZLNDL predlagatelja, ki ni vpisan v zemljiški knjigi kot imetnik pravice uporabe.4 V obravnavani zadevi ne gre za vpis lastninske pravice, ampak za izpodbijanje domneve lastninske pravice s strani osebe, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica nepremičnine, zato po presoji pritožbenega sodišča sodna praksa, ki določa, katere listine mora predložiti predlagatelj, ki ni vpisan v zemljiško knjigo in želi vpisati lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi določb ZLNDL, v konkretnem primeru ni uporabljiva. Poleg tega je pritožbeno sodišče že v razveljavitvenem sklepu z dne 30. 6. 2021 pojasnilo, da je treba v obravnavanem primeru upoštevati, da tožena stranka ni sodelovala niti pri gradnji stavbe niti pri prodaji stanovanj kupcem, zaradi česar upravičeno opozarja na to, da ne pozna bolj konkretnih dejstev glede gradnje stavbe, kot tudi ne glede prodaje stanovanja ter da ne razpolaga z dokumentacijo o lastništvu stanovanja.

14. Pritožbeno sodišče se je opredelilo do tistih pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker so pritožbeni očitki tožeče stranke neutemeljeni in ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zasledilo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

15. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka, ki jih je pritožbeno sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku in v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Stroški pritožbenega postopka tožene stranke obsegajo stroške sestave odgovora na pritožbo v višini 150,00 EUR (tar. št. 22/1 OT), materialne stroške v višini 3,00 EUR (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV, kar skupaj znaša 186,66 EUR. Tožeča stranka mora tako odmerjene stroške pritožbenega postopka povrniti toženi stranki v roku 8 dni po prejemu te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti dalje.

1 Sodba VS RS II Ips 553/2002 z dne 18. 9. 2003, sklep VS RS II Ips 223/2009 z dne 20. 1. 2011. 2 Prim. N. Plavšak, E-paket Stvarno pravo z e-komentarjem SPZ, razdelek 3.7.1., Tax-Fin-Lex, 23. 12. 2022. 3 Prim. sklep VSL II Cpg 306/2021 z dne 24. 11. 2021. 4 Iz citirane sodbe izhaja, da mora predlagatelj vpisa lastninske pravice na podlagi določb ZLNDL, ki ni vpisan v zemljiški knjigi kot imetnik pravice uporabe, predložiti ustrezno odločbo pristojnega organa oziroma overjeno pogodbo v pisni obliki, s katero izkazuje, da je pridobil to pravico izvenknjižno.