Jedro

Peti odstavek 24. člena SZ-1 (ki je veljal do 25. 6. 2008), na katerega je sodišče prve stopnje oprlo izpodbijano odločitev, res določa, da lastnik tržnega ali službenega stanovanja odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Vendar pa to ne pomeni, da lastnik drugega stanovanja, npr. neprofitnega, sploh ne odgovarja za obratovalne stroške najemnika. Ta njegova odgovornost namreč izhaja iz 68. člena SPZ, ki ureja odgovornost lastnika za bremena stvari. Peti odstavek 24. člena SZ-1 kot specialni predpis učinkuje na določbo 68. člena SPZ samo v obsegu, kot je določen v njem. Subsidiarna odgovornost zato velja le za lastnika tržnega oziroma službenega stanovanja, v vseh drugih primerih, torej tudi za neprofitna stanovanja, pa je do uveljavitve spremembe v letu 2008 odgovornost lastnika in najemnika v razmerju do upnika teh terjatev lahko (bila) le solidarna.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba prve stopnje se v izpodbijanem delu, to je v zavrnilnem izreku pod drugo točko in v izreku o pravdnih stroških pod tretjo točko, kolikor tožeči stranki niso bili v celoti priznani priglašeni pravdni stroški, razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo I Pg 180/2012 z dne 8. 10. 2012 izreklo: “I. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni plačati toženi (prav: tožeči) stranki znesek v skupni vrednosti 1.129,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 07. 12. 2011 dalje do plačila. II. V delu, to je za znesek glavnice 580,77 EUR in stroške opominjanja ter obresti opominjanja od 08. 07. 2008 do 08. 11. 2011 v skupni vrednosti 101,75 EUR, se tožbeni zahtevek zavrne. III. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni od vročitve tožeči stranki povrniti 258,99 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.” Svoji odločitvi pod drugo in tretjo točko izreka sodbe je sodišče prve stopnje obrazložilo takole: “V obravnavani zadevi predstavljajo materialnopravno podlago določila Pogodbe (o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše Č. u. ..., ..., C. z dne 10. 7. 1992), in SZ-1 (Stanovanjskega zakona), ki določa, da če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik (četrti odstavek 24. člena). Ne glede na to odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno (peti odstavek 24. člena). Na podlagi navedene Pogodbe je tožeča stranka upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu Č. u. ... v C. ter je kot upravnik med drugim upravičena in dolžna etažnim lastnikom za opravljanje svojih storitev zaračunavati stroške upravljanja, v primeru neplačila s strani najemnika pa dolžna plačati obratovalne stroške.” (deveta točka obrazložitve sodbe); “Tožeča stranka ima položaj upravnika večstanovanjske stavbe v kateri je tožena stranka etažna lastnica stanovanja, na katerega se nanašajo vtoževani obratovalni stroški in glede katerega obstaja najemno razmerje med toženo stranko ter najemnico stanovanja – D. B. Tožeča stranka je v skladu s priloženo Pogodbo (A 2) od najemnice stanovanja zahtevala plačilo mesečnih obratovalnih stroškov, stroškov opominjanja ter zamudnih obresti za obdobje od meseca septembra 2006 – novembra 2011, saj jih je zalagala iz lastnih sredstev, nato pa jih je z izstavljenimi računi prevalila na posamezne etažne lastnike. Ker s svojim zahtevkom zoper najemnico ni bila uspešna, prav tako ne v izvršilnem postopku (A 55 - A 58), je plačilo teh stroškov uveljavljala od tožene stranke kot lastnice stanovanja, kateri je sproti mesečno po elektronski pošti pošiljala pregled in stanje dolžnikov (A 8, A 18 - A 22). Tako ne držijo navedbe tožene stranke, da tožeča stranka neporavnanih obveznosti ni specificirala, saj je iz poslanemu opominu priložene kartice komitenta razvidno na kaj se nanašajo odprte terjatve (A 9 - A 11). Pisni opomin pred tožbo je s specifikacijo vseh stroškov vročila najemnici (A 54), ker pa ta tudi po prejemu opomina ni poravnala obveznosti, je posredovala poziv za plačilo obveznosti še toženi stranki (A 6 - A 7, A 52 - A 53 in B 2). Na osnovi izpovedbe predstavnika tožene stranke Iztoka Horvata, ki je zaslišan kot priča določno izpovedal, da imata pravdni stranki večplastno razmerje saj je tožeča stranka upravnica precejšnjega števila njenih stanovanj in da tožena stranka ne nasprotuje subsidiarni odgovornosti plačila obratovalnih stroškov v delu zahtevka, ki se nanaša na obdobje po juliju 2008, je sodišče navedbe tožeče stranke, ki jih je v celoti dokazala s predloženimi listinami, štelo kot resnične (214. člen ZPP).” (deseta točka obrazložitve sodbe); “Tožena stranka je nasprotovala subsidiarni odgovornosti plačila obratovalnih stroškov le v delu zahtevka, ki se nanaša na obdobje pred julijem 2008, ko še ni bila zakonsko opredeljena subsidiarna zaveza lastnikov stanovanj za plačevanje obratovalnih stroškov. Res je SZ-I, ki je bil spremenjen v letu 2008 (Ur. l. št. 57/2008), spremenil določbo v petem odstavku 24. člena, vendar pa je za del obdobja, za katerega tožeča stranka vtožuje navedene stroške, veljal citirani zakon, ki je izključeval subsidiarno odgovornost za neprofitna stanovanja oz. je bila uveljavljena subsidiarna odgovornost lastnika samo za tržna in službena stanovanja. Iz trditev tožeče stranke izhaja, da se obratovalni stroški, ki jih vtožuje od tožene stranke, nanašajo na obdobje pred uveljavitvijo spremembe navedenega člena, ki je stopila v veljavo 25. 6. 2008. Na osnovi te določbe je bila podana odgovornost lastnika za obratovalne stroške najemnika zgolj subsidiarno, če je šlo za tržno ali službeno stanovanje. Tožeča stranka v okviru trditvene podlage ni zanikala trditev tožene stranke glede statusa spornega stanovanja kot neprofitnega stanovanja. Določba o subsidiarni odgovornosti lastnika stanovanja, čeprav uvrščena v poglavje o razmerju med lastnikom in najemnikom, to razmerje presega. Ker ureja subsidiarno odgovornost lastnika, ureja odgovornost do tretjih, med katere sodi tudi upravnik. Sodišče je ocenilo, da zahtevek tožeče stranke, glede na zgoraj navedena določila Stanovanjskega zakona, v tem delu ni utemeljen, saj peti odstavek 24. člena SZ-1 določa, da lastnik tržnega ali službenega stanovanja odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno, ne pa tudi za neprofitno stanovanje. Ker tožeča stranka ni zanikala statusa neprofitnega stanovanja, lastnika neprofitnega stanovanja ni mogoče obremeniti glede obratovalnih stroškov po samem zakonu, zato je sodišče zahtevek tožeče stranke v tem delu (za znesek glavnice s stroški opominjanja in zamudne obresti v višini 580,77 EUR do julija 2008) zavrnilo kot izhaja iz točke II. izreka te sodbe.” (enajsta točka obrazložitve sodbe); ter “Glede sporne višine vtoževane terjatve je sodišče ugotovilo, da je tožeča stranka toženi izdala več mesečnih računov za komitenta št. ... za mesečne obratovalne stroške, stroške opominjanja in zamudne obresti od meseca septembra 2006 do novembra 2011 (A 12 - A 17). Zaradi neplačevanja teh stroškov je tožeča stranka toženo stranko tudi pisno opominjala in jo obvestila o izvršbi (A 6, A 52). Tožena stranka je tekom postopka pripoznala terjatev tožeče stranke v višini nesporno obračunanih obratovalnih stroškov, ni pa priznala mesečnih stroškov opominjanja najemnice, saj le ti niso mogli nastati, ker so sestavni del mesečne fakture za obratovalne stroške. Navedeni stroški so bili sproti zaračunani že na položnicah, najemnica pa je dejansko bila opominjana šele novembra 2011 (A 54), kar je potrdila tudi priča A. Ž. B., zaposlena pri tožeči stranki, ki je pojasnila, da je potrebno od glavnice odšteti zamudne obresti za vsak posamezni mesec od izdanega opomina za pretekli mesec in stroške opomina za vsak posamezni mesec. Na podlagi navedenega je sodišče zaključilo, da tožeča stranka utemeljeno vtožuje plačilo glavnice v višini 1.129,97 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe dalje do plačila, v preostalem delu, za znesek 101,75 EUR, ki predstavlja stroške mesečnega opominjanja in zamudne obresti za posamezni mesec od julija 2008 do novembra 2011, pa je tožbeni zahtevek zavrnilo, kot to izhaja iz točke II. izreka te sodbe.” (dvanajsta točka obrazložitve sodbe).

Tožena stranka se zoper ugoditveni izrek pod prvo točko in izrek o pravdnih stroških pod tretjo točko sodbe prve stopnje ni pritožila.

Tožeča stranka pa s 13. 12. 2012 pravočasno vloženo pritožbo izpodbija sodbo prve stopnje v zavrnilnem izreku pod drugo točko in v izreku o pravdnih stroških pod tretjo točko, kolikor ji niso bili v celoti priznani priglašeni pravdni stroški, iz vseh treh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni in njenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži v plačilo stroške postopka, vključno s pritožbenimi stroški, oziroma podredno, da sodbo prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje in odločanje.

V obrazložitvi pritožbe tožeča stranka (med drugim) navaja: “Sodišče je v točki 9. in 11. svoje obrazložitve navedlo, da je pravni temelj odgovornosti tožene stranke kot etažnega lastnika subsidiarna odgovornost za plačilo obratovalnih stroškov stanovanja v neprofitnem najemu. Stališče in obrazložitev sodišča je materialnopravno popolnoma zgrešeno. Tožena stranka se kot etažna lastnica ne more razbremeniti plačila obratovalnih stroškov, saj je odgovorna za plačilo vseh stroškov v zvezi s stanovanjem. SZ-1 je lex specialis, ki določa subsidiarno odgovornost lastnika stanovanja, ki so oddana v tržni ali službeni najem. Za neprofitno stanovanje pa zakon ničesar ne omenja, niti ne izključuje odgovornosti. Celo SZ-1 glede odgovornosti etažnega lastnika za plačilo stroškov izrecno določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Specialne določbe zakona pa ni mogoče širiti še na druge primere, ki jih le-ta ne zajema. Specialne določbe zakona ne gre tudi razumeti na način, da v kolikor posamezni primeri v njej niso izrecno našteti, so izključeni. V kolikor specialna določba taksativno našteva primere, za katere velja, pridejo v poštev zgolj ti, ki so taksativno našteti, za vse ostale primere, ki jih specialna določba ne zajema, pa velja splošna določba zakona, v konkretnem primeru torej splošna odgovornost etažnega lastnika za plačilo vseh stroškov stanovanja. Glede na navedene zakonske določbe gre torej po namenski in teleološki razlagi zakonskih določil zaključiti, da je za primer tržnega in službenega stanovanja zakon izrecno uredil in določil subsidiarno odgovornost etažnega lastnika, za neprofiten najem pa velja splošna določba zakona o neposredni odgovornosti etažnega lastnika. … je v konkretnem primeru sodišče napačno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter napačno zaključilo, da tožena stranka kot etažna lastnica odgovarja za plačilo stroškov zgolj subsidiarno, napačen pa je posledično tudi sklep sodišča o teku zakonskih zamudnih obresti. Tožena stranka tožeči stranki odgovarja solidarno za celotno obveznost po vseh vtoževanih računih. Ker lahko tožeča stranka za plačilo neporavnanih obveznosti terja bodisi najemnika bodisi etažnega lastnika, zakonske zamudne obresti ne tečejo od 7. 12. 2011 dalje, kot je napačno zaključilo sodišče, temveč je tožena stranka v zamudi vse od poteka roka za plačilo vsakega posameznega vtoževanega računa. Po načelu solidarne odgovornosti tožena stranka odgovarja tudi za plačilo stroškov opominjanja, ki so tožeči stranki nastali zaradi pošiljanja opomina za posamezni neporavnani račun ter enako za zamudne obresti, ki jih je tožeča stranka zaradi zamude in neplačila zaračunala najemniku. Tožnica je v tožbi podrobneje pojasnila in argumentirala ter s priloženimi listinskimi dokazi dokazala, da je obratovalne stroške poravnala najprej iz lastnih sredstev (to navedbo potrjuje tudi vsebina kartice komitenta z dne 30. 11. 2011 – aktivna legitimacija), nato pa jih je z izstavljenimi računi prevalila na posamezne etažne lastnike v skladu s ključem oz. glede na število uporabnikov v stanovanju. S tem pa, ko je tožeča stranka založila denar za poplačilo obveznosti za toženo stranko iz lastnih sredstev, je bila tožeča stranka prikrajšana, tožena pa obogatena na njen račun, zato je tožena stranka dolžna založeni znesek vrniti tožeči stranki. Določba 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) določa, da kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Nesporno je bila tožena stranka v konkretnem primeru neupravičeno obogatena na račun tožeče stranke, s tem ko je tožeča stranka zanjo plačala vse obveznosti iz naslova obratovalnih in drugih stroškov za stanovanje, zato je tako založeni znesek tožeči stranki dolžna povrniti, vključno s stroški opominjanja in zakonskimi zamudnimi obrestmi. Ob vsem navedenem dejstvu pa je potrebno upoštevati še določbo 51. člena SZ-1, ki določa, da mora upravnik brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika. Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku 8 delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe. Ob upoštevanju citirane zakonske podlage torej ni dolžnost in obveznost tožeče stranke kot upravnika, da v celoti plača vse obveznosti do tretjih oseb kot dobaviteljev, temveč zgolj tiste obveznosti, ki so upravniku poravnane s strani vsakega posameznega etažnega lastnika. Nesporno je torej tožeča stranka kot izhaja iz kartice komitenta – aktivna legitimacija, poravnala tretjim osebam kot dobaviteljem tudi s strani etažnih lastnikov neporavnane stroške brez pravnega temelja. Napačna pa je tudi odločitev sodišča v stroškovnem delu, ko je plačilo pravdnih stroškov naložilo tožeči stranki. Skladno z določbo 154. člena ZPP je zaradi nepravilne odločitve o glavni stvari napačen tudi izrek o pravdnih stroških.” Tožeča stranka je priglasila v stroškovniku specificirane stroške pritožbe.

Tožena stranka odgovora na pritožbo ni vložila.

Pritožba je utemeljena.

Ker se v tem postopku v gospodarskem sporu (prva točka prvega odstavka 481. člena ZPP) tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, je ta gospodarski spor spor majhne vrednosti (prvi odstavek 495. člena ZPP).

Sodba (in sklep), s katero (katerim) je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, pa se sme (smeta) izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP (absolutnih kršitev postopka) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

Ker se zato takšne sodbe (in sklepa) ne more izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati pritožbenih izvajanj tožeče stranke o zmotni in nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja.

Toda ne glede na določbo prvega odstavka 458. člena ZPP senat sodišča druge stopnje razveljavi sodbo (oziroma sklep sodišča) prve stopnje in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, če ugotovi, da je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno (drugi odstavek 458. člena ZPP).

Tudi pritožbeno sodišče misli, da je sodišče prve stopnje z zavrnitvijo tožbenega zahtevka “za znesek glavnice s stroški opominjanja in zamudne obresti v višini 580,77 EUR do julija 2008” materialno pravo zmotno uporabilo; zaradi zmotne uporabe materialnega prava pa je dejansko stanje nepopolno ugotovilo.

Peti odstavek 24. člena SZ-1 (ki je veljal do 25. 6. 2008), na katerega je sodišče prve stopnje oprlo cit. izpodbijano odločitev, res določa, da lastnik tržnega ali službenega stanovanja odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Vendar pa to ne pomeni, da lastnik drugega stanovanja, npr. neprofitnega, sploh ne odgovarja za obratovalne stroške najemnika. Ta njegova odgovornost namreč izhaja iz 68. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki ureja odgovornost lastnika za bremena stvari. Peti odstavek 24. člena SZ-1 kot specialni predpis učinkuje na določbo 68. člena SPZ samo v obsegu, kot je določen v njem. Subsidiarna odgovornost zato velja le za lastnika tržnega oziroma službenega stanovanja, v vseh drugih primerih, torej tudi za neprofitna stanovanja, pa je do uveljavitve spremembe v letu 2008 odgovornost lastnika in najemnika v razmerju do upnika teh terjatev lahko (bila) le solidarna. Vsak dolžnik solidarne obveznosti odgovarja upniku za celo obveznost in lahko upnik zahteva njeno izpolnitev od kogar hoče, vse dotlej, dokler ni popolnoma izpolnjena (prvi odstavek 395. člena OZ).

Sodišče prve stopnje bi zato moralo pri presoji utemeljenosti obravnavanega izpodbijanega dela tožbenega zahtevka v zvezi z odgovornostjo tožene stranke kot lastnice neprofitnega stanovanja izhajati iz njene solidarne odgovornosti.

Zaradi navedenega zmotnega materialnopravnega zaključka glede odgovornosti lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika je sodišče prve stopnje vsaj preuranjeno zaključilo, da tožbeni zahtevek “za znesek glavnice s stroški opominjanja in zamudne obresti v višini 580,77 EUR do julija 2008” ni utemeljen. Za to svojo presojo ni popolno ugotovilo vseh odločilnih dejstev; tako pa je ostalo odločilno dejansko stanje v tem delu nepopolno ugotovljeno.

Glede izpodbijane zavrnitve tožbenega zahtevka “v preostalem delu, za znesek 101,75 EUR, ki predstavlja stroške mesečnega opominjanja in zamudne obresti za posamezni mesec od julija 2008 do novembra 2011”, pa je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz štirinajste točke drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero pazi pritožbeno sodišče (tudi) po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

Sodba prve stopnje je v tem izpodbijanem delu dejansko neobrazložena. Res je, da je “Tožena stranka … tekom postopka pripoznala terjatev tožeče stranke v višini nesporno obračunanih obratovalnih stroškov, ni pa priznala mesečnih stroškov opominjanja najemnice, saj le ti niso mogli nastati, ker so sestavni del mesečne fakture za obratovalne stroške. Navedeni stroški so bili sproti zaračunani že na položnicah, najemnica pa je dejansko bila opominjana šele novembra 2011 (A 54) … .” (dvanajsta točka obrazložitve sodbe prve stopnje). Toda nepravilna je ocena sodišča prve stopnje, da je izjavo tožene stranke o delnem nepriznanju vtoževane terjatve tožeče stranke “… potrdila tudi priča A. Ž. B., zaposlena pri tožeči stranki … .” Priča tožeče stranke je sicer res pojasnila oziroma izpovedala, da “… je potrebno od glavnice odšteti zamudne obresti za vsak posamezni mesec od izdanega opomina za pretekli mesec (v skupnem znesku 71,44 EUR) in stroške opomina za vsak posamezni mesec (83,72 EUR).” (dvanajsta točka obrazložitve sodbe prve stopnje). Vendar pa s tako izpovedbo ni potrdila pravilnosti cit. izjave tožene stranke, temveč je (le) pojasnila, kolikšen je znesek čistih obratovalnih stroškov v (celotnem) znesku vtoževane terjatve tožeče stranke (“Pojasnim, da znašajo čisti obratovalni stroški v konkretni zadevi 1.657,24 EUR glede na to, da je potrebno odšteti od glavnice zamudne obresti za vsak posamezni mesec od izdanega opomina za pretekli mesec v skupnem znesku 71,44 EUR in stroške opomina za vsak posamezni mesec 83,72 EUR.” (listna številka 37 spisa)). Zato in ker ni sodišče prve stopnje svoje presoje o utemeljenosti navedene izjave tožene stranke oprlo na noben (drug) dokaz tožene stranke, je tako nedvomno, da v sodbi prve stopnje niso navedeni (vsi) razlogi o za to izpodbijano odločitev odločilnih dejstvih. Sodba prve stopnje ima tako pomanjkljivost, zaradi katere se v obravnavanem izpodbijanem delu ne more preizkusiti.

Glede na tako stanje stvari je bilo treba pritožbi ugoditi, in ker je pritožbeno sodišče glede na naravo stvari ter okoliščine primera ocenilo, da samo ne more dopolnitvi postopka oziroma odpraviti omenjene pomanjkljivosti, oziroma ker navedene kršitve glede na njeno naravo ne more samo odpraviti, in zaradi zagotavljanja pravice do pritožbe (25. člen Ustave RS), sodbo prve stopnje v izpodbijanem delu (prvi odstavek 350. člena ZPP) razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 458. člena in prvi odstavek 354. člena ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ponovno presojati, ali so izpolnjene vse predpostavke za uspešno uveljavljanje tožbenega zahtevka “za znesek glavnice s stroški opominjanja in zamudne obresti v višini 580,77 EUR do julija 2008”, cit. bistveno kršitev določb pravdnega postopka pa odpraviti tako, da bo v svoji odločbi navedlo jasne in med seboj združljive vse razloge o za odločitev o odločilnih dejstvih.