Jedro

Sodišče dokazni postopek izvaja le zaradi ugotovitve spornih dejstev, ker pa navedb tožeče stranke o dejanski kvadraturi poslovnih prostorov tožena stranka ni izpodbijala, sodišče ni imelo razloga za izvedbo dokazov v tej smeri bi se tožena stranka sklicevanju tožeče stranke na zmoto lahko izognila le v primeru, če bi takoj potem, ko je bila o manjši kvadraturi poslovnega prostora z dopisom tožeče stranke z dne 1.4.1996 seznanjena, pripravljena izpolniti pogodbo tako, da bi toženi stranki zagotovila poslovni prostor s kvadraturo po sklenjeni pogodbi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopno sodišče toženi stranki naložilo plačilo zneska 142.441,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 12.3.1996 dalje do plačila in povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 112.630,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe 12.5.1999 do plačila.

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, uveljavljala pa je vse pritožbene razloge iz 1. odst. 353. člena ZPP ter predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje pred novim senatom, podrejeno pa, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne s stroškovno posledico. Prvostopnemu sodišču je očitala, da je dokazni postopek izvedlo v nasprotju s predlogi obeh pravdnih strank. Sporno je tolmačenje 10. člena pogodbe, iz katerega izhaja, da je bila tožena stranka dolžna pred podpisom pogodbe priskrbeti potrebno dokumentacijo za poslovanje najemnika. Tožeča stranka je pogodbo podpisala in nikjer ni navedeno, da ji dokumentacija ni bila izročena, kasneje pa je tudi ni zahtevala. Sicer pa bi tožeča stranka morala pred podpisom pogodbe toženi dati dodaten rok za izročitev dokumentacije skladno z 2. odst. 127. člena ZOR (pravilno 2. odst. 126. člena ZOR). Sodišče je zmotno ugotovilo, da tožena stranka ni dokazala uporabe spornih prostorov v aprilu. To dejstvo je med strankama nesporno, saj ga potrjuje tako sama tožeča stranka v pripravljalni vlogi z dne 9.3.1999, izhaja pa tudi iz listine družbe S. d.o.o.. Tožeča stranka tudi ni dokazala, da so njene navedbe o velikosti poslovnih prostorov resnične. Imela je možnost preveriti in izmeriti kvadraturo poslovnega prostora, zato se zastavlja vprašanje upravičenosti zmote, saj ni ravnala z minimalno skrbnostjo povprečnega gospodarstvenika. V kolikor drži trditev tožeče stranke glede kvadrature prostorov, gre za stvarno napako, o kateri bi morala obvestiti toženo stranko ter jo pozvati na odpravo le-te, ali pa zahtevati ustrezno zamenjavo. Nesprejemljivo je, da je sodišče v tem delu verjelo le skopim in nedokazanim navedbam tožeče stranke kljub izkazani izjavi družbe S. d.o.o. in predlogom obeh pravdnih strank po zaslišanju strank. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritrditi je sicer pritožniku glede tolmačenja 10. člena pogodbe o najemu poslovnih prostorov (priloga A2). V njem se je tožena stranka kot najemodajalec zavezala še pred podpisom te pogodbe tožeči stranki kot najemniku priskrbeti vso potrebno dokumetnacijo o namembnosti prostora, ki je osnova za poslovanje najemnika, v nasprotnem je pogodba brezpredmetna. Citirano določilo pogodbe je razumeti tako, da mora tožena stranka pred podpisom pogodbe že razpolagati z dokumentacijo o namembnosti prostora. Nesmiselno bi bilo sicer določilo, kot ga pojmuje prvostopno sodišče, da bi morala tožena stranka tožeči izročiti omenjeno dokumentacijo. Če bi bila izročitev le-te še pred podpisom pogodbe pogoj za veljavnost pogodbe, se tožeča stranka s pogodbo pač ne bi zavezala in jo izpolnjevala do izročitve dokumentacije. Tako pa je med strankama nesporno, da je tožeča stranka toženi celo vnaprej plačala najemnino za poslovne prostore, ki so bili predmet sporne pogodbe. Iz navedenega določila torej ne izhaja, da je bila tožena stranka dolžna omenjeno dokumentacijo izročiti tožeči stranki brez njenega poziva. Da je tožeča stranka toženo k izročitvi te dokumentacije pozvala, pa niti ni zatrjevala. Nesprejemljivo je zato razlogovanje prvostopnega sodišča, da se odložni pogoj ni izpolnil, zaradi česar naj bi pogodba sploh ne začela veljati.

Tožeča stranka pa niti v pritožbi ne izpodbija ugotovitev prvostopnega sodišča, da je bila kvadratura poslovnih prostorov, ki so bili predmet najemne pogodbe, sklenjene dne 12.3.1996, bistvena sestavina pogodbe, niti ni oporekala trditvam tožeče stranke, da so imeli sporni poslovni prostori za 15 m2 manjšo kvadraturo, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da je sodišče brez izvedenega dokaznega postopka verjelo navedbam tožeče stranke o ugotovljeni manjši kvadraturi poslovnih prostorov. Sodišče namreč dokazni postopek izvaja le zaradi ugotovitve spornih dejstev (primerjaj 1. odst. 300. člena ZPP), ker pa navedb tožeče stranke o dejanski kvadraturi poslovnih prostorov tožena stranka ni izpodbijala, sodišče ni imelo razloga za izvedbo dokazov v tej smeri - t.j. zaslišanja predstavnikov pravdnih strank in izjave družbe S. d.o.o., ki je tožena stranka v prvostopnem postopku, čeprav se je nanjo sklicevala, ni predložila.

Nesporno med pravdnima strankama je, da si je tožeča stranka sporne poslovne prostore pred sklenitvijo pogodbe ogledala. Napačno predstavo o lastnosti predmeta pogodbe - kvadraturo poslovnih prostorov tožene stranke, je zato prvostopno sodišče pravilno opredelilo kot bistveno zmoto glede bistvenega elementa pogodbe - t.j. predmeta pogodbe. Nesprejemljivo je pri tem tolmačenje pritožnika, da tožeča stranka ni ravnala s skrbnostjo povprečnega gospodarstvenika, ker poslovnih prostorov kljub dani možnosti ni izmerila, zaradi česar naj bi njena zmota ne bila opravičljiva. Tožeča stranka si je poslovne prostore ogledala ob zagotovilu tožene stranke, da ti merijo 86 m2, kot je ta kvadratura opredeljena tudi v najemni pogodbi. Glede na taka zagotovila tožene stranke ob dejstvu, da so bili sporni prostori prazni (glede na ugotovitve pravdnih strank v 2. odst. 1. člena pogodbe) in so zato izgledali večji, tožeča stranka ni bila dolžna z meritvami ugotavljati dejanske kvadrature poslovnih prostorov oziroma ji ni mogoče očitati opustitve potrebne skrbnosti ob sklenitvi pogodbe. Pritrditi je zato zaključku prvostopnega sodišča, da je bila njena zmota ob sklenitvi pogodbe opravičljiva. V taki sitaciji pa je tožeča stranka skladno z 2. odst. 61. člena ZOR utemeljeno zahtevala razveljavitev pogodbe, v dopisu z dne 1.4.1996 (priloga A3) poimenovanem kot "odpoved pogodbe".

Pritožnica tudi neutemeljeno očita tožeči stranki, da bi morala v primeru ugotovljene manjše kvadrature od dogovorjene, ker naj bi šlo za stvarno napako, toženo stranko o napaki obvestiti in zahtevati odpravo le-te ali ustrezno zamenjavo poslovnih prostorov. Ker, kot je bilo že zgoraj omenjeno, do napake ni prišlo šele v izpolnitveni fazi, pač pa za napako volje glede bistvene sestavine pogodbe in torej za napako že v sklenitveni fazi pogodbe, bi se tožena stranka sklicevanju tožeče stranke na zmoto lahko izognila le v primeru, če bi takoj potem, ko je bila o manjši kvadraturi poslovnega prostora z dopisom tožeče stranke z dne 1.4.1996 seznanjena, pripravljena izpolniti pogodbo tako, da bi toženi stranki zagotovila poslovni prostor s kvadraturo po sklenjeni pogodbi (primerjaj 4. odst. 61. člena ZOR). Iz spisovnega gradiva, niti iz trditev tožene stranke v prvostopnem postopku pa ne izhaja, da je tožeči stranki tako rešitev ponudila.

Kot pravilno ugotavlja prvostopno sodišče, tožena stranka v prvostopnem postopku ni dokazala, da je tožeča stranka po sklenjeni pogodbi sporne poslovne prostore uporabljala v aprilu 1996. Kaj takega ne izhaja niti iz pripravljalne vloge tožeče stranke z dne 9.3.1999, v kateri navaja, da se je v sporne prostore vselila, vendar ni opredelila datuma vselitve, niti datuma izselitve. Glede na to, da naj bi se tožeča stranka v sporne poslovne prostore po pogodbi vselila 1.4.1996, istega dne pa je toženi stranki posredovala že večkrat omenjen dopis o "odpovedi pogodbe", iz teh navedb in dokazov ni mogoče sklepati, da je tožeča stranka poslovni prostor uporabljala v aprilu. Tožena stranka se sicer v pritožbi sklicuje na listino družbe S. d.o.o., ki naj bi dokazovala uporabo spornih poslovnih prostorov v aprilu 1996, vendar kot je bilo zgoraj že omenjeno, te listine tožena stranka v prvostopnem postopku ni predložila.

Tožeča stranka v tem postopku vtožuje vračilo v naprej plačane najemnine za april 1996 v znesku 142.441,00 SIT s pripadajočimi zamudnimi obrestmi. Ker tožena stranka tožničine uporabe poslovnih prostorov v aprilu 1996 ni dokazala, zaradi razveljavitve najemne pogodbe pa je podlaga za plačilo najemnine za april 1996 odpadla, je tožena stranka navedeni plačani znesek skladno z 210. členom ZOR tožeči stranki dolžna vrniti s pripadajočimi zamudnimi obrestmi.

Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pa je prvostopno sodišče materialnopravno pravilno odločilo, pri tem pa tudi ni zagrešilo ob reševanju pritožbe uradno upoštevnih bistvenih postopkovnih kršitev iz 2. odst. 354. člena ZPP, je bilo potrebno pritožbo kot neutemeljeno zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (368. člen ZPP).

Določbe ZPP/77 je pritožbeno sodišče uporabilo na podlagi 1. odst. 498. člena ZPP (Ur. l. RS št. 26/99).