Jedro

Predmet pogodbe ni bila le hiša (kot zemljiškoknjižno telo II), temveč tudi sama parcela – stavbišče, na katerem stoji hiša. Tudi v skladu z zakonsko ureditvijo, ki je veljala v času družbene lastnine, je bilo mogoče pravico uporabe na zemljišču prenesti le skupaj s stavbo na njem.

Določba 257. člena SPZ ureja ex lege nastale primere stavbne pravice, kot odmik od siceršnjega načela superficie solo cedit. Ureja primere, ko sta lastnik hiše in lastnik zemljišča pravno veljavno lahko postali različni osebi in ne primerov, ko je bila predmet prodaje celotna parcela (stavbišče in hiša).

Tožene stranke niso enotni sosporniki, da bi bilo mogoče po zakonu ali po naravi pravnega razmerja spor rešiti samo na enak način za vse sospornike, upoštevaje, da lahko vsak solastnik razpolaga samostojno, brez soglasja drugih solastnikov, s svojim solastnim deležem in še posebej zato, ker so solastniki stavbišča, ki so pridobivali solastne deleže na različnih pravnih podlagah in v različnih časovnih trenutkih, lahko imeli nedobroveren ali pa dobroveren odnos glede tega ali je bilo tudi stavbišče že pred vknjižbo preneseno na pravnega prednika tožečih strank, s čimer imajo sedaj lahko tudi na različen način (ne)varovane svoje stvarnopravne položaje v razmerju do tožečih strank.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje, v kolikor se nanaša na drugo toženo stranko (1. in 2. točka pod I. izreka, kolikor se nanašata na 15/32-tinski delež drugotožene stranke na parc. štev. 67/2.S) razveljavi in zadeva vrne v tem delu v novo sojenje.

V preostalem delu pa se pritožba zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v nerazveljavljenih a izpodbijanih delih.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo:

1. ugotovi se, da je vknjižba lastninske pravice pod Dn.št. 2641/2005 in Dn.št. 2820/2005 pri parc.št. 67/2.S, k.o. x na ime Š. J., Š. M., B. J. in B. M., neveljavna.

2. da se iz vl.št. 108 k.o. x briše parc. št. 67/2.S k.o. x ter se pripiše pri vl.št. 1516 k.o. x in vknjiži lastninska pravica na ime tožnikov N. A. in N. I., za vsakega do ½.

3. Odločilo je še, da je tožena stranka Š. M. dolžna tožečima strankama povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 1.129,92 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe, v primeru zamude, po preteku paricijskega roka, pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje do plačila, pod izvršbo.

Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo drugotožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne ter naloži tožeči stranki plačilo stroškov oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Poudarja, da je pravno in dejansko nepravilno stališče sodišča prve stopnje, da v kolikor bi v Republiki Sloveniji še vedno obstajala družbena lastnina, potem tožnika ne bi bila prikrajšana v svojih pravicah, po uveljavitvi ZLNDL pa sta na podlagi ugotovitev sodišča vsekakor oškodovana, zato je bilo treba vzpostaviti pravilno zemljiškoknjižno stanje, ki je nastalo z vknjižbo v letu 1976. Napačen je tudi zaključek sodišča, da sta tožnika lastnika hiše, stoječe na parc.št. 67/2, pri čemer se tloris parc.št. 67/2 v celoti sklada s tlorisom hiše, stoječe na isti parc.št., kar oboje daje sodišču zadosten zaključek, da bosta morala tožnika na podlagi uporabe ZLNDL postati lastnika tudi parc.št. 67/2.S. Tožnika pa nista bila v zemljiški knjigi vpisana kot imetnika pravice uporabe, zaradi česar v obravnavanem primeru sodišče ne bi smelo uporabiti določb ZLNDL na način, kot jih je v predmetni zadevi. Pri presoji materialnopravne utemeljenosti vknjižbe lastninske pravice po ZLNDL je treba namreč preveriti, kdo je v času lastninjenja imel dejansko pravico uporabe na nepremičnini, ki je predmet lastninjenja. Dejstvo je namreč, da je bil drugotoženec ob uveljavitvi ZLNDL imetnik pravice uporabe. Kot je razvidno iz zemljiškoknjižnih vložkov je pri vložku št. 1516 k.o. x vpisana lastninska pravica na hiši, stoječi na nepremičnini parc.št. 67/2, v vl. št. 108 pa pravica uporabe parc.št. 67/2. Pravica uživanja in uporabe nepremičnine je bila ves čas vknjižena v vl.št. 108 k.o. x v korist M. Š. in prej njegovih prednikov, nikoli pa v korist prodajalca, od katerega sta tožnika kupila svojo hišo. Tako ne drži stališče sodišča prve stopnje, da sklep sodišča ni bil izdelan v skladu z novo nastalim stanjem po naznanilnem listu št. 93/63 in sicer, da bi morala parc.št. 67/2 stavbišče prav tako biti vknjižena pri vl.št. 1516 k.o. x kot z.k. telo I v družbeni lastnini. Dejansko stanje je namreč takšno, da je A. Z. (pravni prednik N. P. in K. V., ki sta nepremičnino prodali tožnikoma) na podlagi kupne pogodbe z dne 20.4.1963 že pridobil v last in posest le hišo. Da je temu tako, je jasno razvidno iz kupne pogodbe z dne 20.4.1963. Prav tako pa je tudi iz odločbe Občinskega ljudskega odbora V. z dne 2.4.1963 razvidno, da na parc.št. 67 k.o. x stoječa stavba ni predmet nacionalizacije in prosta v pravnem prometu. Zemljišče s parc.št. 67 k.o. x – stavbišče leži v ožjem gradbenem okolišu mesta V. ter je tako bilo nacionalizirano. Predmet kupne pogodbe z dne 20.4.1963 je bila tako le stavba brez zemljišča. Takratni pravni prednik drugotoženca je prodal le stavbo ter nikakor ni imel namena prenosa pravice uporabe zemljišča. To bi vedel izpovedati tudi drugotoženec, če bi bil zaslišan kot priča. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem storilo bistveno kršitev določb postopka, ki je bila grajana tudi na zadnji obravnavi, ker ni zaslišalo drugotoženca, ki bi vedel izpovedati omenjeno dejstvo. Pritožnik še pojasnjuje, da stavba leta 1963 ni bila samostojna enota in ni bila komunalno urejena. Bilo je samo eno od poslopij na takratni parc.št. 67. Tožbena trditev, da gre za dvojni vpis, je napačna, kar je v obravnavanem primeru ugotovilo tudi sodišče, kar dejansko pomeni, da bi sodišče moralo tožbeni zahtevek zavrniti kot neutemeljen. Dodatno pritožnik navaja, da bi sodišče prve stopnje moralo ugotoviti, da tožnika, niti morebiti njuni pravni predniki, niso nikoli imeli pravice uporabe oziroma uživanja zemljišča s parc.št. 67/2, k.o. x, ampak so to pravico ves čas imeli drugotoženčev stric J. Š., njegov oče K.Š. ter zatem drugotoženec. Tudi ne drži zaključek sodišča prve stopnje, da se tloris parc.št. 67/2 k.o. x ujema s tlorisom hiše, kar posledično pomeni, da sta tožnika postala lastnika parcele. Na podlagi kupne pogodbe z dne 20.4.1963 je prodajalec prodal le hišo. Parcela pa se je naknadno delila šele 1975, kar pa se ni zavedlo v zemljiški knjigi, saj ni vknjižene nobene spremembe pravice uživanja parc.št. 67/2 k.o. x Potrebno je upoštevati, da so načelo zaupanja v zemljiško knjigo, skupaj s publicitetnim načelom in načelom zakonitosti vpisa v zemljiško knjigo temeljna načela zemljiškoknjižnega prava, njihov namen pa je varstvo pravnega prometa. Pravni prednik tožeče stranke A. Z. je s kupoprodajno pogodbo pridobil v last in posest le hišo, kar je bilo vknjiženo v zemljiško knjigo ter je tudi razvidno iz historičnega izpiska za vl.št. 1516 k.o. x, ki ga je sodišče sicer vpogledalo, vendar pa je podalo napačen zaključek. Pravica uživanja in uporabe nepremičnine pa je bila vseskozi vknjižena v vl.št. 108 k.o. x v korist drugotožene stranke ter njegovih prednikov. Zato sta tožnika lahko pravna upravičenca za zemljiškoknjižne pravice z vsebino, obsegom in vrstnim redom, kot izhaja iz zemljiške knjige. Prav tako ne drži trditev sodišča prve stopnje, da ni treba ugotoviti, na kakšni osnovi je bila v letu 1981 po pravnomočnem sklepu o dedovanju Temeljnega sodišča v Mariboru, Enote v Mariboru, vknjižena pravica uporabe parc.št. 67/2 k.o. x v korist M. Š., ker pravno to ne bi bilo več pomembno. Drugotoženec glede predmetne ugotovitve sodišča prve stopnje pojasnjuje, da je bila vknjižena pravica uporabe na parc.št. 67/2 k.o. x na podlagi dedovanja po očetu, ki jo je pridobil prav tako na podlagi dedovanja. Gre za originalen način pridobitve lastninske pravice, oziroma prej glede na pravno ureditev. Za originalen način pridobitve pravice uporabe. Glede na zgoraj navedena načela, ki bi jih v obravnavanem primeru morali upoštevati, bi sodišče moralo tožbeni zahtevek tožnikov zavrniti. Pri tem pa sodišče v celoti prezre določilo 2. odst. 271. člena Stvarnopravnega zakonika, ki določa situacije, ko sta lastnika stavbe in lastnika zemljišča različna. Dejansko to pomeni, da so takšne situacije možne ter da gre v konkretnem primeru za tako imenovano stavbno pravico skladno z 271. členom SPZ. Smiselno se pritožuje tudi zoper stroške postopka v skladu z določilom 154. člena ZPP, ki določa, da mora stranka, ki v pravdi ne uspe, povrniti nasprotni stranki stroške. Tako bo pritožbeno sodišče v primeru, če bo pritožbi tožene stranke zoper sodbo sodišča prve stopnje ugodilo ter sodbo razveljavilo oziroma jo spremenilo, moralo ugoditi pritožbi tožene stranke in sklep o stroških razveljaviti oziroma ga spremeniti.

Pritožba je delno utemeljena.

Sodišče druge stopnje sicer soglaša s stališčem prvostopnega sodišča, da je pravni prednik drugotožene stranke s kupno pogodbo v letu 1963 skupaj s hišo prodal tudi del parcele, ki danes predstavlja parc.št. 67/2.S. Takšen pravilen dejanski zaključek izhaja iz jezikovno nedvoumnega zapisa v navedeni kupni pogodbi (1. točka pogodbe), kjer je navedeno, da prodajalec proda in izroči v last kupcu del parc.št. 67, hiša v izmeri 55 m2, vl.št. 108 k.o. x in sicer z vsemi pravicami in dolžnostmi, s katerimi je prodajalec doslej sam parcelo posedoval in jo užival, pri čemer je še jasno navedeno, da se navedeni del parcele odpiše in zanj otvori nov zemljiškoknjižni vložek. Tudi iz kupoprodajne pogodbe z dne 23.4.1973, s katero sta N. P. in V. K. prodali tožnikoma navedeno nepremičnino, izhaja, da je predmet kupoprodajne pogodbe parc.št. 67/2 (pri čemer je sicer /2 prečrtano, kar pa nima za to pravdo nobenega pravnega pomena). Nedvomno je torej, da se je prodajala parcela z navedeno parcelno številko, ki je predstavljala stavbišče in ne zgolj hiša, ki ni imela svoje parcelne številke, temveč se je nahajala na stavbišču kot zemljiškoknjižno telo II (t.i. viseča lastnina). Tudi v skladu z zakonsko ureditvijo, ki je veljala sicer kasneje že po sklenitvi pogodbe, vendar še v času družbene lastnine, je bilo pravico uporabe na zemljišču, na katerem je stavba zgrajena in na zemljišču, namenjenem za njeno redno uporabo, mogoče prenesti samo z lastninsko pravico na stavbi (2. odst. 12. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih – Ur. l. SFRJ št. 6/80 in 36/90; ZTLR in podobno 2. odst. 7. člena Zakona o prometu z nepremičninami; ZPN – Ur. l. SRS, št. 16/76 in 42/86). Pravica uporabe na zemljiščih se je tako v sistemu družbene lastnine prenašala skupaj s pravico na stavbi po samem zakonu in sicer na podlagi navedenih zakonskih določb. Prenos pravice uporabe na teh zemljiščih zato celo ni bil pogojen z obstojem ustreznih pogodbenih določil, niti ne z določitvijo statusa funkcionalnega zemljišča (1). Tako tudi ni mogoče pravno razlagati spornega prenosa tako, da bi bila lahko prenesena zgolj gola lastninska pravica na sami stavbi, ne pa tudi ustrezna pravica (pravica uporabe) na stavbišču, na katerem stavba stoji. Ker pa se je v sistemu družbene lastnine pravica uporabe na zemljišču, vpisana v posebnem vložku, lahko prenašala tudi izvenknjižno (2), pa so nadalje pravno neutemeljene tudi pritožbene navedbe, s katerimi se pritožnik sklicuje na drugačno zemljiškoknjižno stanje, v skladu s katerim je ostala pravica uporabe vpisana na zemljišču v posebnem vložku (štev. 108) na ime toženih strank oziroma so se tožene stranke na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur.l. RS, št. 44/97 in naslednji, ZLNDL) vpisale kot solastniki predmetne parcele – stavbišča. Pri tem je tudi pomembno dejstvo, da so tožene stranke glede na oznako parcele v zemljiški knjigi – 256.S - postale tudi solastniki same hiše, ki stoji na sporni parceli, torej celo nepremičnine, glede katere tožene stranke tožečima strankama priznavata lastninsko pravico (oznaka S pomeni stavbo kot sestavni del zemljišča, kateremu stavba pripada). Ob povedanem je v tem okviru utemeljen tožbeni zahtevek, kakršnega uveljavljata tožeči stranki.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da ni bil glede vsebine pogodbe zaslišan drugotoženec in zato ni izkazana očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je ustrezno pojasnilo, da za izdelavo pravilne dokazne ocene zadostuje presoja navedenih listin, z jasnimi in nedvoumnimi zapisi.

Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje na ureditev iz 257. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki v prehodnem obdobju ureja ex lege nastale primere stavbne pravice, kot odmik od siceršnjega načela superficie solo cedit. Ta določba namreč ureja primere, ko sta lastnik hiše in lastnik zemljišča pravno veljavno lahko postali različni osebi in ne primerov, ko se je - kot spornem primeru - prodala celotna parcela – torej tako samo stavbišče kot tudi hiša. Pač pa pritožba utemeljeno opozarja, da tudi v tovrstnih primerih velja temeljno načelo zemljiškoknjižnega prava – načelo zaupanja v podatke zemljiške knjige. Ali še drugače rečeno: v takšnih primerih se je treba ukvarjati tudi z vprašanjem dobre vere vknjiženega imetnika pravice uporabe na zemljišču oziroma solastnika zemljišča o tem ali je vedel oziroma bi lahko vedel, da je dejanski imetnik pravice uporabe na stavbišču tretja oseba, ki je pridobila pravico pred vknjižbo na podlagi pravnega posla, s katerim je bivši imetnik te pravice z njo že razpolagal oziroma jo prenesel. Dobrovernost vknjiženih lastnikov pa se sicer domneva. Ker se sodišče prve stopnje s tem vprašanjem, kljub temu, da je bilo izpostavljeno že v prvostopnem postopku, ni ukvarjalo, sodba nima vseh potrebnih razlogov in se zato v navedenem delu ne da preizkusiti. S tem pa je storjena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP, na katero sicer pritožbeno sodišče pazi tudi po uradni dolžnosti. Zato je moralo pritožbeno sodišče pritožbi ugoditi, izpodbijano sodbo pa v delu, kolikor se nanaša na drugotoženo stranko – torej v obsegu njegovega solastnega deleža do 15/32, razveljaviti ter vrniti v tem delu sodbo v novo sojenje (1. odst. 354. člena ZPP), v preostalih delih pa zaradi neobstoja pasivne stvarnopravne legitimacije zavrniti pritožbo in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Tožene stranke namreč niso enotni sosporniki v smislu 196. člena ZPP, da bi bilo mogoče po zakonu ali po naravi pravnega razmerja spor rešiti samo na enak način za vse sospornike, upoštevaje, da lahko vsak solastnik glede na določbo 3. odstavka 66. člena SPZ, (prej 2. odstavek 14. člena ZTLR) razpolaga samostojno, brez soglasja drugih solastnikov s svojim solastnim deležem in pa še posebej zato, ker so v konkretnem primeru solastniki stavbišča, ki so kot izhaja iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, pridobivali solastne deleže na različnih pravnih podlagah (pravnih naslovih) in v različnih časovnih trenutkih lahko imeli nedobroveren ali pa dobroveren odnos glede tega ali je bilo tudi stavbišče že pred vknjižbo preneseno na pravnega prednika tožečih strank, s čimer imajo sedaj lahko tudi na diametralno različen način (ne)varovane svoje stvarnopravne položaje v razmerju do tožečih strank. Zato ni mogoče zaključiti, da se učinek vložene pritožbe razteza tudi na ostale tožene stranke oziroma učinkuje tudi v njihovo korist, kot da bi jo sami vložili.

V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odločiti še o odprtem vprašanju – morebitne nedobrovernosti drugotožene stranke tudi še v trenutku, ko se je na njegovo ime vpisala solastninska pravica na sporni parceli v zemljiški knjigi na podlagi ZLNDL. Šele potem bo mogoča pravilna odločitev v sporni zadevi.

Sodišče druge stopnje je tudi ocenilo, da samo ne bi moglo odločati na podlagi pritožbene obravnave, saj je ostal nepojasnjen samostojen dejanskopravni sklop odločilnih spornih vprašanj in je zato treba presojati oziroma ugotavljati sklop dejstev ter izvesti ali vsaj ponoviti ter na novo oceniti dokaze, ki pojasnjujejo okoliščine v opisanih smereh. Pritožbena obravnava bi zato onemogočila presojo tega vprašanja in okoliščin, oziroma samostojne in sklenjene pravne celote na obeh sodnih stopnjah in bi s tem posegla v ustavno zagotovljeno pravico o pritožbi iz 33. člena Ustave RS (3).

(1) Glej v ustaljeni sodni praksi na primer: VS RS Sklep II Ips 785/2009, z dne 28.1.2010; objavljeno v sodni bazi – SOVS.

(2) Glej v ustaljeni sodni praksi: VS RS Sklep II Ips 634/2007, z dne 1.7.2010. (3) Glej o tej izjemni opustitvi pritožbene obravnave v: dr. Lojze Ude in drugi: „Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga (305.a do 503. člen), Uradni list in GV založba, Ljubljana 2009, stran 390 in 391; v tem delu avtor komentarja: Jan Zlobec