Jedro

Dolžnik, ki je svojo pogodbeno obveznost izpolnil z napako in je pri tem ravnal z običajno malomarnostjo, mora povrniti upniku le tisto škodo, ki bi jo dolžnik moral pričakovati ob sklenitvi pogodbe kot možno posledico kršitve pogodbe, glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali bi mu morala biti znana.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se izpodbijana sodba v izreku pod točko 1. spremeni tako, da se v drugi vrstici besedi "kotne letve" nadomestita z besedama "kotno letev".

V ostalem se pritožba tožene stranke in v celoti pritožba tožeče stranke zavrneta kot neutemeljeni in se v izpodbijanem nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo pod točko 1. ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke za odpravo napak, podrobno opisanih v tej točki izreka sodbe. Pod 2. točko izreka je naložilo toženi stranki, da tožeči stranki plača znesek 2.300.000,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 16.10.1995 dalje do plačila. Pod 3. točko je sodišče zavrnilo v presežku tožbeni zahtevek tožeče stranke, pod točko 4. izreka sodbe pa je zavrnilo zahtevek proti drugemu tožencu.

Odločilo je, da je prvi toženec dolžan povrniti tožnici njene pravdne stroške v znesku 744.881,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje.

Proti sodbi se pritožujeta tožnica in prvi toženec.

Tožnica se pritožuje proti zavrnilnemu delu sodbe (glede njenega odškodninskega zahtevka), predlaga spremembo, podrejeno pa razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu. Navaja, da je tožnica dokazala, da je imela sklenjen dogovor z D. V. in A. V. o najemu poslovnega prostora za 2.500 DEM mesečno. Sodišče zaključi, da ta dogovor ni bil veljaven, ker je bil usten. To stališče je pravno zmotno, saj ne gre za presojo veljavnosti pogodbe o najemu poslovnega prostora, ampak za ugotovitev dejanske škode oziroma dobička.

Izvedenec je primernost višine sporne najemnine primerjal z najemninami v mestu Ljubljana. Ni upošteval, da v tem delu Ljubljane vse do izgradnje W. Centra ni bilo poslovnih prostorov. Zato in zaradi ekskluzivnosti tega centra je bilo povpraševanje po lokalih veliko in cene višje, saj so bile tudi prodajne cene m2 poslovnega prostora bistveno višje od drugih cen v Ljubljani. To sta potrdili priči Vu. in Va., to je razvidno tudi iz oglasa, ki ga sodišče ni ocenilo. Delno povzema ugotovitev prvega sodišča o poteku in uspešnosti gradnje ter odpravljanju napak in zaključuje, da bi tožnica lokal lahko usposobila do meseca oktobra 1993. Zaradi napak je kasneje zaprosila za gradbeno dovoljenje in ni pričela z gradbenimi deli, vprašljiva pa je bila tudi smiselnost gradbenega dovoljenja. Nepravilna je odločitev sodišča, ki je tožnici priznalo zamudne obresti šele od 16.10.1995 dalje. Vztraja pri plačilu zamudnih obresti, kot jih je tožnica zahtevala v postopku pred prvim sodiščem.

Prvi toženec se pritožuje proti obsodilnemu delu sodbe. V pritožbi obširno povzema razloge izpodbijane sodbe, ki jim očita nejasnost, nasprotje in protispisnost, zaradi teh kršitev pa uveljavlja tudi pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Glede odprave napak se sklicuje na stališče izvajalca G. in zaključuje, da je bila sanacija opravljena zadovoljivo in da je lokal v celoti usposobljen za normalno rabo.

Glede parketa iz izvedenskega mnenja ne izhaja, da ima takšne napake, da ga je potrebno zamenjati. Ugotovljeno je bilo, da je položeni parket najnižje klase, kar pa še ne pomeni, da je zaradi takšne kvalitete potrebna njegova zamenjava. Tudi rustik klasa je eden izmed dovoljenih normativov. Nesporno manjka samo ena letev in ne več, kot je ugotovilo sodišče s sodbenim izrekom. Povzema ugotovitve prvega sodišča v zvezi z vprašanjem, koliko časa tožnica lokala zaradi napak ni mogla uporabljati, nato pa ob delnem povzemanju navedb izvedenca zaključuje, da bi tožnica lahko lokal pričela oddajati že v začetku septembra 1994. Izvedenec je kot osnovo za določitev obdobja, v katerem bi tožnica pridobivala dobiček, izbral datum dejanske pridobitve uporabnega dovoljenja (27. 10.1995). Zastavlja se vprašanje, ali bi bilo tožnici izdano uporabno dovoljenje v letu 1994, če bi zanj zaprosila. Pri drugih desetih lokalih ni prišlo do zamude pri finalizaciji, če bi tožnica utrpela škodo na stropu, bi ji jo tožena stranka povrnila. Zmotni so zaključki, da je tožnica oddala lokal takoj, ko je bilo to mogoče in da ni zanemarila sodelovanja dolžnosti. Po stališču sodišča, da je bila pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja škoda za toženo stranko nepredvidljiva, bi moralo priznati samo škodo, ki je nastala po 27.10.1995, kar pa je v nasprotju z izrekom sodbe. Tožena stranka ni nikoli trdila, da tožnica ni upravičena do izgubljenega dobička, ker ni imela sklenjene najemne pogodbe. Trdila je le, da obeh dogovorov, na podlagi katerih je tožnica uveljavljala izgubljeno najemnino v tolarski protivrednosti 2.500 DEM mesečno, ni mogoče jemati kot osnovo za izračun izgubljenega dobička. Sodišče je izračun višine izpadle najemnine oprlo na mnenje izvedenca, ki je očitno upošteval višino najemnine, ki je bila potrditvi tožnice dogovorjena in je zato tako visoka (40 DEM na m2). To sicer iz računa ni razvidno, možno pa je sklepati iz izvedenčeve izjave, da je upošteval tudi dogovorjeno najemnino s firmo C., skupaj z vsemi drugimi ter 6-mesečno predplačilo. Iz tega je mogoče zaključiti, da je cena, ki jo je dosegla tožnica v pogodbi s podjetjem M., tržno ugodna. Navedbe tožnice, da je pri najemni pogodbi M. upoštevala stanje lokala z napakami, pa so evidentno neutemeljene, saj je bila pogodba sklenjena za 5 let. O tem predlaga zaslišanje predstavnika M. V nadaljevanju podrobneje pojasnjuje svoj ponovljeni dokazni predlog za zaslišanje izvedenca finančne stroke, ki bi glede na dejstvo, da je lokal oddala družba C. d.o.o., lahko izračunal višino izgubljenega dobička na podlagi poizvedb o statusu tožnice kot gospodarskega subjekta. V zvezi s tem meni, da je določbe Zakona o poslovnih stavbah in prostorih po osamosvojitvi in spremembi ekonomskega in političnega sistema treba tolmačiti v luči novih predpisov.

Tožeča stranka je na pritožbo prvega toženca odgovorila in predlaga njegovo zavrnitev.

Pritožba prvega toženca je delno utemeljena, pritožba tožeče stranke pa je v celoti neutemeljena.

Tožeča stranka s tožbo zahteva od prvega toženca odpravo napak: odpravo zamakanja stropa in stene, položitev parketa brez napak, položitev kotnih letev, vse v lokalu št. x v podpritličju T. v Ljubljani. Med pravdnima strankama ni spora o tem, da so bile vse te napake prvemu tožencu pravočasno grajane ter da je prvi toženec te napake odpravljal. Sporno pa je najprej, ali je odpravil zamakanje stropa in stene v lokalu. Iz dejanskih ugotovitev prvega sodišča, oprtih na mnenje izvedenca izhaja - da je zamakalo v lokalu na različnih mestih - da je tožena stranka namestila v lokalu lovilne ponve in po njihovi namestitvi v lokalu ni več zamakalo (rešitev sicer ni strokovno primerna), - da pa je izvedenec, ki je pred prihodom na glavno obravnavo, dne (22.9.1997) preveril stanje in povedal, da še vedno zamaka pred lokalom, vidno je vlaženje zadnje stene lokala in sprednje ob radiatorju.

Na podlagi teh dejanskih ugotovitev je prvo sodišče naredilo sklep, da ta grajana napaka ni odpravljena. Prvi toženec v pritožbi trdi, da je ta ugotovitev prvega sodišča v nasprotju s stališčem izvajalca G. G., ki ga v nadaljevanju pritožbe povzema. Toda tudi iz tega v pritožbi povzetega stališča samega izvajalca del jasno izhaja, da je "navlaženje zadnje stene lokala nesporno dejstvo", da "so bili k odpravi posameznih zamakanj že pritegnjeni različni strokovnjaki specialisti, a so bili tudi njihovi posegi le deloma uspešni", in "da je kljub občasni vlažnosti nekaterih lokacij v lokalu šteti, da je izvedena (sanacija) zadovoljiva ter da je lokal v celoti usposobljen za normalno rabo". S temi pritožbeni navedbami pa so le potrjene dejanske ugotovitve prvega sodišča, da zamakanje ni odpravljeno. Kako bo tožena stranka odpravila napako - preprečila zamakanje, glede na postavljeni tožbeni zahtevek tožeče stranke presega okvire odločanja v tej pravdi in sodišče druge stopnje na ostale pritožbene trditve prvega toženca in pomisleke zato tudi ne bo odgovarjalo.

Sodišče druge stopnje nima pomislekov o dejanski ugotovitvi prvega sodišča, prav tako oprti na mnenje izvedenca, da je tudi sedaj položeni parket (polagala ga je očitno večkrat tožena stranka ob odpravljanju poškodb parketa zaradi zamakanja) položen z napakami (3 mm razpoke med posameznimi deščicami klasičnega hrastovega parketa).

Tožeča stranka torej zahteva položitev enakega parketa, a le brez napak (odgovor na pomislek tožene stranke v pritožbi). Da položeni parket napak nima, ne trdi niti pritožba, oziroma v tej smeri kakšnih dokazov ne ponuja (ne predlaga npr. novega izvedenca). Razmišljanje pritožbe o tem, da tudi parket najnižje - rustik klase ustreza enemu izmed dovoljenih normativov, je brez pomena, saj je nesporno (tako izhaja tudi iz mnenja izvedenca), da je bil položeni parket ekstra klase, a je zaradi neupoštevanja vlažnosti (mnenje izvedenca) položen s prevelikimi razpokami. Tudi ta del tožničinega zahtevka je tedaj utemeljen.

Prav pa ima prvi toženec v pritožbi, ko trdi, da je med strankama nesporno (izpovedba tožnice, priče Š.), da manjka le ena kotna letev in ne več kotnih letev. Sodišče druge stopnje je zato po pooblastilu 3. oz. 4. točke 370. člena ZPP/77 izpodbijano sodbo v tem delu spremenilo tako, da je besedi kotne lestve nadomestilo z besedama kotno letev.

Na podlagi povedanega je tedaj sodišče prve stopnje vsa dejstva, ki so pravno pomembna za odločitev o zahtevku tožeče stranke za odpravo napak v izpodbijanem delu, ugotovilo popolno in pravilno (oziroma glede kotne letve nesporno), njegova odločitev, oprta na določbe 207., 642., 641., 618. in 615. člena ZOR pa je tudi materialnopravno pravilna.

Dolžnik je po določbi 1. odst. 262. člena ZOR odškodninsko odgovoren za to, da bo svojo obligacijsko obveznost izpolnil pošteno v vsem kot se glasi. Generalno pravilo o pogodbeni odškodninski odgovornosti iz 2. odst. 262. člena ZOR je konkretizirano v določbi 2. odst. 618. člena ZOR, po kateri ima naročnik poleg zahtevka za odpravo napak tudi pravico do povračila škode. Med strankama ni sporno, da so v obravnavanem primeru izpolnjeni vsi elementi pogodbene (kot tudi sicer sleherne) odškodninske obveznosti: kršitev pogodbene obveznosti (ugotovljene napake), krivda, škoda, vzročna zveza med kršitvijo pogodbene obveznosti in škodo. Sporna pa je med njima samo višina škode.

Upnik ima po določbi 1. odst. 266. člena ZOR pravico do odškodnine za navadno škodo in za izgubljeni dobiček. Vendar pa je dolžan upnik pri pogodbeni odškodninski obveznosti povrniti dolžniku vso škodo samo, kadar mu jo je povzročil s težjo stopnjo krivde. Če je bila škoda povzročena iz navadne (običajne) malomarnosti, mora dolžnik povrniti samo tisto škodo, ki bi jo dolžnik moral pričakovati ob sklenitvi pogodbe, kot možni posledici kršitve pogodbe, glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana, ali bi mu morala biti znana. Dolžnik je torej dolžan povrniti upniku samo predvidljivo škodo. Škoda je torej predvidljiva, če je dolžnik lahko vedel, da bo upniku nastala določena škoda zaradi kršitve pogodbene obveznosti oziroma tudi takrat, če bi posledice mogel pričakovati glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali bi mu morala biti znana. V konkretnem primeru je toženec (izpolnjevanje poklicne dejavnosti) dolžan povrniti tisto škodo, ki bi jo moral predvideti vsak dober strokovnjak (2. odst. 18. člena ZOR). Predmet pogodbe med pravdnima strankama je poslovni prostor. Če se zaradi napak pri gradnji poslovni prostor ne more uporabljati za izvajanje poslovne dejavnosti, je to za osebo, ki se poklicno ukvarja z gradnjo (v zvezi s členom 206 ZOR) vsekakor predvidljiva škoda. To je dejansko tudi med strankama nesporno.

Sporen pa je čas, v katerem bi tožnica dobiček pridobivala in višina tega dobička.

Sodišče prve stopnje je upoštevaje ugotovitve izvedenca, izpovedbo tožnice in listinsko dokumentacijo, ugotovilo, da bi tožnica ob normalnem teku stvari lahko oddala lokal v najem 15.7.1994. To svojo odločitev je na strani 9, 10 in 11 sodbe sprejemljivo obrazložilo.

Kot je v tej sodbi v zvezi z zahtevkom tožeče stranke za odpravo zamakanja v lokalu že navedeno, je po ugotovitvi izvedenca, ki jo je posredoval na glavni obravnavi dne 22.9.1997, v lokalu še vedno, torej tudi po obdobju, za katerega tožeča stranka zahteva odškodnino, zamakalo (tako tudi navedba prvega toženca v zadnjem odstavku 4. strani pritožbe, ko pravi: "Ta ugotovitev je pomembna, ker je po namestitvi stropnega lovilca prihajalo samo še do občasnih navlažitev stropa ter s tem lokala"). Čim pa je ugotovljeno, da je ob tehničnem pregledu (priloga A 21) bila pogoj za pridobitev uporabnega dovoljenja tudi odprava zamakanja (ki na dan glavne obravnave dne 22.9.1997 še vedno ni bilo odpravljeno), tožnici ni mogoče očitati, da bi lahko oddala lokal v najem pred 15.10.1995 (čas izdaje uporabnega dovoljenja kljub neodpravljenemu zamakanju ne more biti pomemben). S tem je že delno odgovorjeno tudi na pritožbene navedbe tožnice, češ da bi lahko lokal usposobila za uporabo že do oktobra leta 1993, glede na njene pritožbene navedbe o tem pa je potrebno dodati še naslednje: Tožnica v pritožbi delno povzema (zadnji odstavek 2. strani pritožbe) potek in njena dejanja v zvezi z zahtevano odpravo napak, pri čemer za svojo trditev o možnosti uporabe lokala od oktobra leta 1993 dalje ne navaja novih relevantnih dejstev oziroma zanje ne ponuja dokazov. To slednje velja za navajanje razlogov, zakaj ni pridobila prej gradbenega dovoljenja, ki tedaj ostaja zgolj na ravni trditev, ki z dokazi niso podprte in jih v pritožbenem postopku zato ni mogoče upoštevati. Končno tožena stranka, ki očita sodišču nasprotje v sami obrazložitvi sodbe in z izrekom, ugotovitev sodišča prve stopnje na strani 10 o nepredvidljivosti škode pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja, izlušči iz sobesedila, saj je s tem zapisom le sodišče odgovorilo na trditev tožeče stranke, da bi že pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja (ob normalnem teku stvari) lahko pridobivala dohodek z oddajo lokala v najem. Ker v lokalu napake še vedno niso odpravljene, datum dejanske izdaje uporabnega dovoljenja za obravnavani lokal (glej že cit. zapisnik o tehničnem pregledu), ni pomemben. Sklep sodišča prve stopnje, da tožnica dejansko v času od 15.7.1994 do 15.10.1995 lokala ni mogla uporabljati zaradi napak (upoštevaje zahtevek tožeče stranke, ki zahteva izgubljeni dobiček do 5.10.1995), je tedaj v dejanskem pogledu pravilen, pravilen pa je tudi nadaljnji sklep, da tožnici za to obdobje na pravni podlagi 266. člena ZOR (in že navedenih) pripada odškodnina za izgubljeni dobiček kot predvidljivo škodo.

Višino izgubljenega dobička je sodišče prve stopnje ugotovilo tako, da je pridobilo mnenje sodnega izvedenca, ki je izračunal takoimenovano tržno najemnino za lokal v tolarski vrednosti zneska 27.000 DEM (tolarska vrednost zneska 1.800 DEM mesečno). Tožena stranka v pritožbi meni, da bi bilo mogoče priznati kot predvidljivo višino izgubljenega dobička višino mesečne najemnine, ki jo plačuje sedanji najemnik M. (1.500 DEM), tožnica pa, da znaša njen izgubljeni dobiček mesečno znesek 2.500 DEM. Za tako višino najemnine se je namreč dejansko dogovorila z dvema potencialnima najemnikoma, ki zaradi napak lokala nista vzela v najem. Kot je v tej sodbi že navedeno, tožnica ni upravičena do povrnitve vse, marveč le do predvidljive škode (izgubljenega dobička). Da bi tožena stranka v svoji potrebni profesionalni skrbnosti lahko pričakovala mesečno najemnino za takšen lokal, kot ga ima tožnica, v tolarski vredosti 2.500,00 DEM, tožeča stranka ni dokazala (ni dokazala, da je tožena stranka lahko predvidevala višje najemnine za lokale zaradi večjega povpraševanja po njih, tega tudi časopisni oglas, ki ga tudi sicer v spisu ni, ne more dokazovati in nanj svoje odločitve prvo sodišče ni moglo opreti). Zahtevek tožnice nad prisojenim zneskom 2.300.000,00 SIT (tolarska vrednost 1.800 DEM mesečno) tedaj ni utemeljen.

Tožena stranka pa meni, da bi bilo mogoče za čas nemožnosti uporabe lokala tožnici prisoditi le tolikšno odškodnino mesečno, kot jo plačuje sedanji najemnik M. Nesporno je, da je M. najemnik tega lokala od 15.10.1995 dalje, tožnica pa zahteva odškodnino do tega datuma. Zato že iz povedanega razloga ta višina najemnine ne more biti podlaga za višino izgubljenega dobička tožnice v obdobju od 15.7.1994 do 15.10.1995, ne glede na to, da so težave v zvezi z zamakanjem v spodnji etaži stavbe (že od leta 1993 dalje) očitno splošno znane in vidne (glej fotografije izvedenca), kar nedvomno vpliva na višino odmere za uporabo lokalov. Zaradi povedanega tudi predlagana širitev dokaznega postopka z zaslišanjem predstavnika M. ni potrebna. Končno je potrebno ugotoviti, da je sodišče izvedensko mnenje utemeljeno sprejelo kot strokovno pravilno. Sicer pa pravdni stranki, ki mu v pritožbi sicer oporekata, zaslišanja novega izvedenca niti ne predlagata. Zmotno je pritožbeno naziranje tožene stranke, da je izvedenec izračunal najemnino v višini, kot trdi tožnica, da je bila dogovorjena (40 DEM na m2). Izvedenec je namreč pojasnil, da je upošteval pri izračunu višine najemnine tako dohodkovni kot tudi tržni način in je tedaj dogovorjena najemnina s firmo C. le ena izmed primerjalnih najemnin za izračun tržne najemnine.

Tožnica je po ugotovitvah sodišča prve stopnje lastnica spornega lokala. Kot takšna je aktivno legitimirana za zahtevano odpravo napak in plačilo odškodnine na pravni podlagi iz 266. člena ZOR. Njeni aktivni legitimaciji toženec tudi v pritožbi ne oporeka. Ne trdi, da je sporni lokal osnovni - stvarni vložek družbe C. d.o.o., ki je dne 15.10.1995 oddala lokal v najem (morda podnajem) M. Ker po Zakonu o poslovnih stavbah in prostorih, za katerega ni videti, v čem naj bi nasprotoval javnemu redu, lahko oddaja poslovni prostor v najem tudi fizična oseba, kot je pravilno ugotovilo prvo sodišče, ni videti razlogov za v pritožbi ponovljeni predlog za zaslišanje izvedenca finančne stroke, ki naj bi izračunal višino dobička, ki bi jo imel gospodarski subjekt, ki bi se ukvarjal z oddajanjem poslovnih prostorov v najem kot pridobitno dejavnostjo.

Odločitev prvega sodišča, ki je tožeči stranki prisodilo odškodnino v višini 2.300.000,00 SIT, je tedaj tako v dejanskem kot tudi materialnopravnem pogledu pravilna, pravilna pa je tudi njegova odločitev o teku zamudnih obresti. Izvedenec je namreč izračunal višino škode v nemških markah, ker je tudi tožnica uveljavljala kot odškodnino tolarsko vrednost nemških mark. Glede na tečaj nemške marke na dan 16.10.1995 znesek 27.000 DEM ustreza znesku 2.300.000,00 SIT, ki ga je sodišče prisodilo tožeči stranki. S tem je za čas do 16.10.1995 ohranjena realna višina odškodnine, od tedaj dalje pa pripadajo tožnici zakonite zamudne obresti.

Zaradi povedanega je v nespremenjenem delu sodišče druge stopnje pritožbi obeh pravdnih strank zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje po določbi 368. člena ZPP.

Prvi toženec pritožbenih stroškov ni zaznamoval, tožnica pa s svoji pritožbo ni uspela in mora te stroške trpeti sama (1. odst. 154. člena, 1. odst. 166. člena ZPP). Ker tudi stroški njenega odgovora na pritožbo prvega toženca niso bili potrebni, saj v ničemer niso pripomogli k rešitvi zadeve, mora tudi te stroške trpeti sama (1. odst. 155. člena ZPP).