Jedro

Prodajna pogodba z možnostjo povratnega odkupa ni navidezna pogodba.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi v izpodbijanih delih (točka I in točka III izreka) ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči v 15. dneh izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo mogoče pri nepremičnini parc. št. ... vpisane v vl. št. ... k.o. S. H. vknjižiti izbris lastninske pravice K. A., P. k. ..., C. do 1/8 celote ter vknjižiti za ta del lastninsko pravico na ime T. B., C. n. V. ..., V., sicer bo takšno listino nadomestila ta sodba. Odločilo je še o pravdnih stroških, nastalih na prvi stopnji. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov zaključilo, da je pogodba, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 28. 12. 2005 po vsebini sicer prodajna pogodba, za odločitev pa je pomembna tudi določba VI. točke pogodbe, ki predpisuje prepoved odtujitve in obremenitve predmetnega solastninskega deleža nepremičnine in odkupno pravico tožnice kot upravičenke in toženca kot zavezanca. Tudi v tej določbi je določena kupnina 45.000,00 EUR, odkupno pravico pa lahko tožnica izkoristi v roku enega leta do treh let od sklenitve pogodbe. Sodišče je nadalje ugotovilo, da kupnina ni bila plačana, nato je sodišče zaključilo, da dejanski namen pravdnih strank ni bila sklenitev prodajne pogodbe in da pravdni stranki nista imeli v mislih trajnega prenosa lastninske pravice, temveč je bil namen pogodbenih strank le prepustiti nepremičnino za določen čas tožencu zaradi koriščenja za potrebe opravljanja njegove dejavnosti. Tudi toženec se ni ukvarjal z naravo pogodbe, temveč jo je zgolj podpisal, s pogodbo pa so želeli le znižati stroške njegove samostojne dejavnosti, pri čemer bi naj nepremičnino imel v koriščenju le začasno, zato je sodišče ugotovilo, da ni obstajala volja skleniti prodajne pogodbe, da gre za navidezno pogodbo in kot taka med pravdnima strankama nima učinka (50. člen OZ). Nadalje je sodišče ugotovilo, da se za to navidezno pogodbo ne skriva kakšna druga pogodba. Ker je za veljavno pogodbo potrebna prava volja strank, je pogodba, ki ima tako voljo, kot jih je ugotovilo sodišče prve stopnje, nična, saj zakon namreč določa, da navidezna pogodba nima učinka. Zato je zavrnilo tisti del zahtevka, s katerim je tožeča stranka zahtevala razveljavitev predmetne pogodbe, saj je pogodba, po zaključku sodišča prve stopnje, nična. Obravnavani solastninski delež nepremičnine pa je mogoče vrniti le tako, da toženec izda tožnici zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo tožnica lahko ponovno vpisala kot lastnica v zemljiško knjigo. V kolikor toženec zemljiškoknjižnega dovolila ne bo izstavil, bo podlaga za vpis lastninske pravice na obravnavanem solastniškem deležu nepremičnine sodba, katero je izdalo sodišče prve stopnje. O pravdnih stroških je odločilo na podlagi uspeha v pravdi.

Zoper takšno odločitev se pritožuje tožena stranka po svojem pooblaščencu. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz člen 338 ZPP. V pritožbi tožena stranka poudarja, da je bila parcelna številka ... razdeljena in da je bil dejanski namen na podlagi sporne prodajne pogodbe pridobiti lastninsko pravico na po razdelitvi določenih 1/8 nepremičnine parc. št. ... k.o. ... S. H., kar v naravi predstavlja 30 m2, v stanovanjski stavbi bivše parcele ... k.o. S. H. Iz prodajne pogodbe je namreč jasno izhajalo, da je bila tožeča stranka dejansko lastnica zgolj severne strani bivše parc. št. ... in ne celotne parcele, pri čemer je iz prodajne pogodbe tudi jasno izhajalo, da delitev nepremičnine v času sklenitve dne 28. 5. 2005, še ni bila izvedena v naravi in tudi še ni bila izdana odločba geodetske uprave. Tudi, če bi bila sporna prodajna pogodba res nična, tožeča stranka od tožene stranke ne more zahtevati izdaje z.k. dovolila za neobstoječo parcelo in s tako tožbo tudi ne more uspeti. Prenos lastništva bi bil možen kvečjemu na parc. št. ... k.o. ... S. H. in je zato tožbeni zahtevek nesklepčen in bi moralo prvostopenjsko sodišče tožbo dejansko zavrniti. Nadalje tožena stranka nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje glede ničnosti sporne prodajne pogodbe. Po mnenju tožene stranke pogodba ni nična, moralo bi iti za res hudo napako pri sklenitvi pogodbe, oziroma bi šlo za kršitev norme postavljene v splošnem interesu. Ker se pri pogodbi, ki je nična, šteje, kot da ni obstajala že od sklenitve, je mogoče sankcijo ničnosti uporabiti le v primerih najhujših napak sklenjene pogodbe, sicer pa pravna varnost zahteva, naj se pogodba z ustrezno razlago obdrži v veljavi, oziroma se uporabi milejša sankcija, to je izpodbojnost. Tožeča in tožena stranka nista imeli namena trajnega prenosa nepremičnine v last tožene stranke, vendar pa sta ravno v ta namen že s samo prodajno pogodbo ustanovili odkupno pravico tožeče stranke, ki jo je ta celo realizirala z dopisom z dne 5. 2. 2009. Nobena od pravdnih strank ni potrdila, da bi naj pogodbo smatrali kot fiktivno. Sporno vprašanje med tožečo in toženo stranko je bilo edino to, ali je dolžna tožeča stranka za tako realiziran povratni odkup plačati dogovorjeno ceno ali ne. Tožena stranka torej ni želela izdati povratnega ZK dovolila, edino le iz razloga, ker je menila, da ji je tožeča stranka dolžna plačati kupnino. Tožeča stranka bi torej morala, v kolikor je menila, da je upravičena do vrnitve nepremičnine v svojo last, tožiti na izstavitev ZK dovolila iz naslova uresničene odkupne pravice, saj odkupna pravica predstavlja pravico, ki daje imetniku lastninske pravice pravno možnost, da z enostransko izjavo volje naslovljeno na zavezanca, povzroči nastanek pravnega razmerja z vsebino prodajne pogodbe med odkupnim zavezancem kot prodajalcem ter odkupnim upravičencem, kot kupcem. Če bi tožeča stranka pogodbo dejansko smatrala za fiktivno, ne bi realizirala odkupne pravice, temveč bi tožila na ničnost pogodbe, česar pa ni nikoli storila. Sodišče je v svoji obrazložitvi povsem spregledalo dejstvo obstoja odkupne pravice. Prodajna pogodba, v kateri je dogovorjena odkupna pravica prodajalca, se tako v celoti sklada z namenom pravdnih strank po začasnem prenosu nepremičnine v last tožene stranke, kar pomeni, da ne more biti nična. Zgolj dejstvo, da tožeča stranka ni tožila na izpolnitev pogodbe, ki ji je nastala na podlagi realizirane odkupne pravice, pa ne more povzročiti ničnosti prvotne prodajne pogodbe. Tožeča stranka bi lahko do svoje nepremičnine prišla tudi na način, da bi zahtevala izpolnitev, ki je nastala na podlagi realizirane odkupne pravice, to pa pomeni, da bi do svojega cilja prišla tudi na način, da se pogodba obdrži v veljavi. Sodišče je torej s tem, ko je spregledalo oziroma zanemarilo obstoj dogovorjene in realizirane odkupne pravice, napačno ugotovilo dejansko stanje. Ker v obrazložitvi manjka kakršnakoli opredelitev do omenjene odkupne pravice, je sodišče storilo tudi absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Predlaga razveljavitev in priglaša pritožbene stroške.

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila. Po mnenju tožeče stranke tožba ni nesklepčna zgolj zato, ker nepremična s parc. št. ... k.o. S. H. ne obstaja, saj tožena stranka tekom postopka takšnih trditev ni podala. Tožena stranka nikoli ni podala trditev, da je predmet tožbenega zahtevka nepremičnina parc. št. ... k.o. ... S. H. Po mnenju tožeče stranke je bila pogodba fiktivna, saj tožena stranka kot kupec tožnici, kot prodajalki ni plačala nobene kupnine. Bistvene razlike med prodajno pogodbo, sklenjeno z odkupnim upravičen in konkretno prodajno pogodbo, pa je tudi, da je prava volja pogodbenih strank v pogodbi bila, da se nepremičnina začasno prenese v uporabo in se po preteku določenega časa tudi vrne tožnici. Prava pogodbena volja pravdnih strank ni bil prenos lastninske pravice in plačilo kupnine, zaradi česar je manjkalo soglasje volj glede bistvenih sestavin prodajne pogodbe. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša pritožbene stroške.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče druge stopnje se pridružuje pritožbenim navedbam tožene stranke, ki izpodbija dejanski in pravni zaključek sodišča prve stopnje, da je prodajna pogodba, katero sta sklenili pravdni stranki dne 28. 12. 2005 navidezna. Prodajna pogodba ima po mnenju sodišča druge stopnje vse sestavine, kot jih ima prodajna pogodba, z možnostjo povratnega odkupa. Iz prodajne pogodbe in sicer iz njene VI. točke je razvidno, da lahko kupec v skladu s petim odstavkom 38. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ kot odkupni zavezanec, po izteku treh let od sklenitve prodajne pogodbe, z njeno pisno zahtevo izvrši takoimenovani povratni odkup. Odkupno pravico mora odkupna upravičenka uveljaviti najkasneje v roku enega leta po poteku treh let od sklenitve te prodajne pogodbe. Po določbi petega odstavka 38. člena SPZ se lahko lastnik s pravnim poslom zaveže, da bo drugi pogodbeni stranki pod dogovorjenimi pogoji na njeno zahtevo prodal določeno stvar (odkupna pravica). Odkupna pravica se ne more prenesti. Odkupna pravica se lahko časovno omeji. Odkupna pravica preneha s smrtjo oziroma s prenehanjem druge pogodbene stranke. Odkupna pravica učinkuje proti tretjim osebam, če je vpisana v zemljiško knjigo. Tako je pravni posel z dne 28. 12. 2005 prodajna pogodba z možnostjo povratnega odkupa, in ne glede na to, da ni bilo denarnega toka med strankama pogodbe, takšna pogodba učinkuje. Učinkuje med pravdnima strankama in ni navidezna. To izhaja tudi iz potrdila z dne 4. 1. 2008, ki ga je sestavil odvetnik A. C. in iz katerega izhaja, da si je prodajalka B. T. izgovorila pravico do odkupa prodanega deleža tako, da sta se stranki prodajne pogodbe v drugem odstavku VI. točke pogodbe dogovorili in se je kupec A. K. s.p. zavezal, da bo kot odkupni zavezanec prodajalki kot odkupni upravičenki, na njeno pisno zahtevo po izteku treh let od sklenitve pogodbe prodal predmet te pogodbe - solastniški delež 1/8 celote, za kupnino, ki je dogovorjena s pogodbo. V kolikor bi sodišče prve stopnje pravilno dokazno ocenilo prodajno pogodbo z dne 28. 12. 2005, bi lahko razbralo, da točka VII. pogodbe celo vsebuje takoimenovano vpisno dovolilo, da se pri A. K. lastni 1/8 celote nepremičnine parc. št. ..., vpisane pri vl. št. ... k.o. S. H. vknjiži odkupna pravica v korist in na ime prodajalke B. T., C. n. V. ..., V. Takšna pogodba torej ni navidezna in sodišče prve stopnje je v tej zvezi zmotno uporabilo materialno pravo in sicer določbo prvega odstavka 50. člena OZ. Ker ne gre za navidezno pogodbo, bi zato sodišče prve stopnje moralo uporabiti materialnopravno podlago iz tožbenih navedb tožeče stranke, vsebovanih v pripravljalni vlogi le-te z dne 30. 9. 2013 in ustreznega odgovora tožene stranke. Prvotožena stranka ni prerekala trditev tožeče stranke, da je bilo s pogodbo dogovorjeno, da se kupec, sedaj kot tožena stranka in kot odkupni zavezanec zaveže, da bo tožeči stranki kot prodajalki in odkupni upravičenki, na njeno pisno zahtevo, po izteku treh let od sklenitve pogodbe odprodal predmet pogodbe nazaj v njeno last, vendar pod posebnimi pogoji.

Glede na obrazloženo, bo zato v ponovnem sojenju sodišče prve stopnje moralo, ob uporabi materialnega procesnega vodstva (člen 285 ZPP) pozvati tožečo stranko na pravilno oblikovan zahtevek, kot bi le-ta izhajal iz same prodajne pogodbe z dne 28. 12. 2005, to je z zahtevkom do odkupa prodajnega deleža nepremičnine nazaj na prvotno prodajalko. Materialno pravo tu predstavlja prej omenjene določbe petega odstavka 38. člena SPZ ter prodajna pogodba z dne 28. 12. 2005 skupaj s potrdilom z dne 4. 1. 2008. Pri tem je potrebno zagotoviti tudi pravilno identifikacijsko številko sporne nepremičnine glede na aktualne zemljiškoknjižne podatke in izpiske (ZZK-1).

Glede na obrazloženo je zato sodišče druge stopnje ob uporabi določbe člena 358 ZPP, pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter v izpodbijanih delih zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje. V ponovnem obravnavanju bo moralo sodišče prve stopnje slediti danim navodilom sodišča druge stopnje (člen 362 ZPP).

Če sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).